Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года по делу N А40-6297/2013, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Закрытого акционерного общества "ПроЭль" (ОГРН 1037700134152, ИНН 7724208341)
к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
3-е лицо: Правительство Москвы
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Месропян В.А. по доверенности от 03.12.2012 г.
от ответчика: Токарев С.А. по доверенности от 27.02.2013 г.
от 3 - его лица: Токарев С.А. по доверенности от 15.11.2012 г., Ланда В.М. по доверенности от 28.10.2010 г.
установил:
Закрытое акционерное общество "ПроЭль" (далее - ЗАО "ПроЭль") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительной односторонней сделки - действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, выраженное в уведомлении исх. N 33-И-1890/12 от 05.06.2012 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года по делу N А40-6297/2013 иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент земельных ресурсов города Москвы и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители жалобы утверждают, что уведомление о расторжении договора аренды было направлено истцу правомерно, поскольку последний допустил существенные нарушения установленных договором и законом условий пользования земельным участком.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции было установлено, что Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2013 г. N 49-ПП "О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных казенных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы" Департамент земельных ресурсов города Москвы реорганизован путем присоединения к нему Департамента имущества города Москвы.
Этим же Постановлением Правительства Москвы Департамент земельных ресурсов города Москвы определен правопреемником Департамента имущества города Москвы и изменено наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.
Таким образом, в результате реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы в форме присоединения к нему Департамента имущества города Москвы создано юридическое лицо - Департамент городского имущества города Москвы.
Согласно статьям 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при реорганизации юридического лица имеет место универсальное правопреемство, когда все права и обязанности правообладателя переходят к правопреемнику.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
При таких обстоятельствах, ответчик по иску Департамент земельных ресурсов города Москвы подлежит замене его процессуальным правопреемником - Департаментом городского имущества города Москвы.
В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика и 3-его лица доводы апелляционной жалобы поддержали, считают решение суда незаконным и необоснованным. Просят решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 18 ноября 2003 года между ЗАО "ПроЭль" (Арендатор) и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-021084, предметом которого является земельный участок площадью 6942 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта у восточного выхода станции метро "Университет", предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового центра.
Срок действия договора установлен в п. 2.1 договора и составляет 14 лет 11 месяцев. Договор в установленном законом порядке 24.04.2004 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По условиям договора Арендатор обязался разработать проект на строительство многофункционального торгового центра в установленные сроки, обеспечить проектирование и строительство объекта за счет собственных и привлеченных средств (п. п. 4.2, 4.7), а в соответствии с п. 6.1 договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: при неосвоении или неиспользовании участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора, а также - по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.
Из материалов дела усматривается, что в связи с неосвоением земельного участка, отсутствием у ответчика разрешения на строительства, на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) Департамент земельных ресурсов города Москвы направил в адрес ЗАО "ПроЭль" уведомление от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, на которое ответчик 03.07.2012 г. направил возражения.
Рассмотрев указанные возражения, Департамент земельных ресурсов города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом ответчика письмом от 07.08.2012 г. N 33-И-1890/12-91)-1, в котором также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления настоящего уведомления.
Истец, полагая, что у Арендодателя не имелось оснований для издания и направления уведомления о расторжении договора, обратился в суд с требованиями о признании упомянутого выше уведомления от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 недействительным.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, установленного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в связи с чем оснований для расторжения договора аренды у ответчика не имелось, признал одностороннюю сделку - уведомление от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 - недействительной и принял решение об удовлетворении заявленного иска.
По мнению судебной коллегии, данный вывод суда первой инстанции не соответствует требованиям, установленным пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), сложившейся судебной практике и является необоснованным.
Как видно из содержания оспариваемого истцом уведомления, Департамент земельных ресурсов города Москвы при расторжении договора аренды руководствовался положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в соответствии с которыми заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор заключен в 2003 году на срок 14 лет 11 месяцев.
- Как указано в пункте 22 статьи 3 названного Закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в пункте 22 статьи 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В этой связи вывод суда первой инстанции о необходимости применения указанной нормы с учетом других норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации противоречит приведенному в законе.
Указанная выше правовая позиция основана на правовой позиции Федерального арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 08.08.2013 г. по делу N А40-126353/12-150-1040, от 29 августа 2013 года по делу N А40-138892/12-41-1137 и других.
Как следует из условий договора аренды, в нем не предусмотрен срок окончания строительства, следовательно, в данном случае существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке являются неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, либо отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из материалов дела видно, что 29.05.2007 года ЗАО "ПроЭль" было получено разрешение на строительство N RU77123000-000509 объекта капитального строительства - Многофункционального торгового центра (этап строительства - подготовительный период, вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки, ограждение котлована (стена в грунте) со сроком действия до 25.10.2007 г.
Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, подготовительные строительные работы, поименованные в разрешении на строительство, истцом не были выполнены, при этом истец за продлением срока действия разрешения на строительство в порядке, предусмотренном пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в уполномоченный орган исполнительной власти не обращался.
Поскольку земельный участок для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового центра передан в аренду истцу в 2003 году, строительство данного объекта истцом не начато, подготовительные строительные работы, поименованные в разрешении на строительство, истцом не выполнены, при этом срок действия разрешения на строительство N RU77123000-000509 (этап строительства - подготовительный период, вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки, ограждение котлована (стена в грунте) истек 25.10.2007 г., ответчик правомерно на основании положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) досрочно в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка и основания для признания уведомления от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084 недействительным у суда отсутствовали.
Ссылка суда первой инстанции на то, что причиной невыполнения обязательств по строительству объекта в срок действия разрешения на строительства послужили обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, и которые произошли не по вине истца, в связи с чем со стороны ЗАО "ПроЭль" отсутствовали существенные нарушения условий договора, не соответствует как положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), так и сложившейся судебной практике, о чем указано выше.
Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба ответчика и 3-его лица подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 48, 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Осуществить процессуальную замену по делу - заменить ответчика Департамент земельных ресурсов города Москвы его процессуальным правопреемником - Департаментом городского имущества города Москвы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года по делу N А40-6297/2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2013 N 09АП-17157/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-6297/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2013 г. N 09АП-17157/2013-ГК
Дело N А40-6297/13
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года по делу N А40-6297/2013, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Закрытого акционерного общества "ПроЭль" (ОГРН 1037700134152, ИНН 7724208341)
к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
3-е лицо: Правительство Москвы
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Месропян В.А. по доверенности от 03.12.2012 г.
от ответчика: Токарев С.А. по доверенности от 27.02.2013 г.
от 3 - его лица: Токарев С.А. по доверенности от 15.11.2012 г., Ланда В.М. по доверенности от 28.10.2010 г.
установил:
Закрытое акционерное общество "ПроЭль" (далее - ЗАО "ПроЭль") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительной односторонней сделки - действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, выраженное в уведомлении исх. N 33-И-1890/12 от 05.06.2012 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года по делу N А40-6297/2013 иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент земельных ресурсов города Москвы и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители жалобы утверждают, что уведомление о расторжении договора аренды было направлено истцу правомерно, поскольку последний допустил существенные нарушения установленных договором и законом условий пользования земельным участком.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции было установлено, что Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2013 г. N 49-ПП "О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных казенных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы" Департамент земельных ресурсов города Москвы реорганизован путем присоединения к нему Департамента имущества города Москвы.
Этим же Постановлением Правительства Москвы Департамент земельных ресурсов города Москвы определен правопреемником Департамента имущества города Москвы и изменено наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.
Таким образом, в результате реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы в форме присоединения к нему Департамента имущества города Москвы создано юридическое лицо - Департамент городского имущества города Москвы.
Согласно статьям 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при реорганизации юридического лица имеет место универсальное правопреемство, когда все права и обязанности правообладателя переходят к правопреемнику.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
При таких обстоятельствах, ответчик по иску Департамент земельных ресурсов города Москвы подлежит замене его процессуальным правопреемником - Департаментом городского имущества города Москвы.
В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика и 3-его лица доводы апелляционной жалобы поддержали, считают решение суда незаконным и необоснованным. Просят решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 18 ноября 2003 года между ЗАО "ПроЭль" (Арендатор) и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-021084, предметом которого является земельный участок площадью 6942 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта у восточного выхода станции метро "Университет", предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового центра.
Срок действия договора установлен в п. 2.1 договора и составляет 14 лет 11 месяцев. Договор в установленном законом порядке 24.04.2004 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По условиям договора Арендатор обязался разработать проект на строительство многофункционального торгового центра в установленные сроки, обеспечить проектирование и строительство объекта за счет собственных и привлеченных средств (п. п. 4.2, 4.7), а в соответствии с п. 6.1 договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: при неосвоении или неиспользовании участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора, а также - по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.
Из материалов дела усматривается, что в связи с неосвоением земельного участка, отсутствием у ответчика разрешения на строительства, на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) Департамент земельных ресурсов города Москвы направил в адрес ЗАО "ПроЭль" уведомление от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, на которое ответчик 03.07.2012 г. направил возражения.
Рассмотрев указанные возражения, Департамент земельных ресурсов города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом ответчика письмом от 07.08.2012 г. N 33-И-1890/12-91)-1, в котором также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления настоящего уведомления.
Истец, полагая, что у Арендодателя не имелось оснований для издания и направления уведомления о расторжении договора, обратился в суд с требованиями о признании упомянутого выше уведомления от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 недействительным.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, установленного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в связи с чем оснований для расторжения договора аренды у ответчика не имелось, признал одностороннюю сделку - уведомление от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 - недействительной и принял решение об удовлетворении заявленного иска.
По мнению судебной коллегии, данный вывод суда первой инстанции не соответствует требованиям, установленным пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), сложившейся судебной практике и является необоснованным.
Как видно из содержания оспариваемого истцом уведомления, Департамент земельных ресурсов города Москвы при расторжении договора аренды руководствовался положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в соответствии с которыми заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор заключен в 2003 году на срок 14 лет 11 месяцев.
- Как указано в пункте 22 статьи 3 названного Закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в пункте 22 статьи 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В этой связи вывод суда первой инстанции о необходимости применения указанной нормы с учетом других норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации противоречит приведенному в законе.
Указанная выше правовая позиция основана на правовой позиции Федерального арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 08.08.2013 г. по делу N А40-126353/12-150-1040, от 29 августа 2013 года по делу N А40-138892/12-41-1137 и других.
Как следует из условий договора аренды, в нем не предусмотрен срок окончания строительства, следовательно, в данном случае существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке являются неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, либо отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из материалов дела видно, что 29.05.2007 года ЗАО "ПроЭль" было получено разрешение на строительство N RU77123000-000509 объекта капитального строительства - Многофункционального торгового центра (этап строительства - подготовительный период, вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки, ограждение котлована (стена в грунте) со сроком действия до 25.10.2007 г.
Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, подготовительные строительные работы, поименованные в разрешении на строительство, истцом не были выполнены, при этом истец за продлением срока действия разрешения на строительство в порядке, предусмотренном пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в уполномоченный орган исполнительной власти не обращался.
Поскольку земельный участок для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового центра передан в аренду истцу в 2003 году, строительство данного объекта истцом не начато, подготовительные строительные работы, поименованные в разрешении на строительство, истцом не выполнены, при этом срок действия разрешения на строительство N RU77123000-000509 (этап строительства - подготовительный период, вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки, ограждение котлована (стена в грунте) истек 25.10.2007 г., ответчик правомерно на основании положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) досрочно в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка и основания для признания уведомления от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084 недействительным у суда отсутствовали.
Ссылка суда первой инстанции на то, что причиной невыполнения обязательств по строительству объекта в срок действия разрешения на строительства послужили обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, и которые произошли не по вине истца, в связи с чем со стороны ЗАО "ПроЭль" отсутствовали существенные нарушения условий договора, не соответствует как положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), так и сложившейся судебной практике, о чем указано выше.
Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба ответчика и 3-его лица подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 48, 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Осуществить процессуальную замену по делу - заменить ответчика Департамент земельных ресурсов города Москвы его процессуальным правопреемником - Департаментом городского имущества города Москвы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года по делу N А40-6297/2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)