Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,
судей Смирникова А.В., Комнатной Ю.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитета по управлению имуществом города Саратова, ООО "Союзинвестстрой",
на решение арбитражного суда Саратовской области от "18" июля 2013 года
по делу N А57-23851/2012 (судья Т.А. Лескина),
по заявлению ЗАО "Кэпитал Эстейт груп" (Московская область),
заинтересованные лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом города Саратова, Общество с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой", Саратовская область, Татищевский район, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице Филиала по Саратовской области),
Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов",
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,
о признании недействительным постановления N 2134 от 21.10.2011 г. и договора аренды N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 г.,
при участии в судебном заседании представителей:
от ЗАО "Кэпитал Эстейт груп" - Мокеева О.А.
от ООО "Союзинвестстрой" - Желтикова И.Н.
от Администрация муниципального образования "Город Саратов" - Полянский Г.Ю.
от Комитет по управлению имуществом города Саратова - Соловьева Ю.С.
установил:
В арбитражный суд Саратовской области обратилось Закрытое акционерное общество "Капитал Эстейт груп" с заявлением:
- о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2011 года N 2134 о предоставлении ООО "Союзинвестстрой" в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м;
- о признании недействительным договора аренды N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Обществом с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой", земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, о приведении в первоначальное положение путем признания права аренды ООО "Союзинвестстрой" (ОГРН 1076450011110) на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, отсутствующим;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение путем обязания ООО "Союзинвестстрой" (ОГРН 1076450011110) возвратить земельный участок из земель населенных пунктов администрации муниципального образования "Город Саратов" по акту приема-передачи в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вынесения решения Арбитражного суда Саратовской области по исковому заявлению ЗАО "Капитал Эстейт груп";
- о применении последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение путем обязания администрации муниципального образования "Город Саратов" принять у ООО "Союзинвестстрой" (ОГРН 1076450011110) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м администрации муниципального образования "Город Саратов" по акту приема-передачи в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вынесения решения Арбитражного суда Саратовской области по исковому заявлению ЗАО "Капитал Эстейт груп".
- Определениями суда от 7 декабря 2012 года и от 25 декабря 2012 года и от 25.12.2012 г. требования о признании недействительным договора аренды N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года,;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки-договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение.
о применении последствия недействительности ничтожной сделки -договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение путем обязания администрации муниципального образования "Город Саратов" принять у ООО"Союзинвестстрой" земельный участок выделены в отдельное производство с присвоением делу N А57-23998/2012..
Вместе с тем, поскольку в делах N А57-23851/2012 и N А57-23998/2012 совокупность доказательств и круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении заявленных требований одинаков, в них участвуют одни и те же лица суд, руководствуясь ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворил ходатайство ЗАО "Капитал Эстейт груп" и объединил данные дела в одно производство с присвоением делу номера А57-23851/2012.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 18 июля 2013 года заявленные требования истца удовлетворены.
С вынесенным решением суда первой инстанции Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом города Саратова, ООО "Союзинвестстрой" не согласились и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Как видно из материалов дела, что Общество с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой" является собственником сооружения протяженностью 171,4 м, назначение: другие сооружения, 1-этажный, инв. N 64:401:003:000120680, лит I, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Б. Садовой.
Право собственности на указанное сооружение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 29 октября 2008 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-6411/660/2008-211, сооружению присвоен кадастровый (условный) номер 64-6411/660/2008-211, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 64 АВ 037617 от 30.10.2008 года.
03 августа 2011 года ООО "Союзинвестстрой" обратился к и.о. главы администрации муниципального образования "Город Саратов" и к председателю комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлением N 2900 о приобретении права на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости. Согласно указанному заявлению ООО "Союзинвестстрой" просило в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ предоставить право аренды на срок сорок девять лет на земельный участок, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовая и ул. Б. Садовая в Кировском районе, кадастровый номер 64:48:030334:3 площадью 1659 кв. м, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома. Фактическое использование: нежилое сооружение.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21 октября 2011 года N 2134 в соответствии со ст. 22, 36 Земельного кодекса РФ и на основании заявления ООО "Союзинвестстрой" обществу был предоставлен в аренду сроком на сорок девять лет земельный участок общей площадью 1659 кв. м с кадастровым номером 64:48:030334:3 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, занимаемый сооружением, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
27 октября 2011 года на основании указанного постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21 октября 2011 года N 2134 между администрацией муниципального образования "Город Саратов", в лице исполняющего обязанности председателя комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Арендодателем, и Обществом с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой"- Арендатором, был заключен договор аренды земельного участка N А-11-461Ю-3, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, занимаемый сооружением, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 26 июня 2011 г. N 6448/208/11-7302, прилагаемом к договору аренды. Договор аренды земельного участка N А-11-461Ю-327 октября 2011 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 01 декабря 2011 года.
Закрытое акционерное общество "Капитал Эстейт груп" считает вышеуказанное постановление о предоставлении земельного участка незаконным, а договор аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой как не соответствующие закону, нарушающие права и законные интересы ЗАО "Капитал астейт груп".
В связи, с чем общество обратилось в арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на то, что постановление администрации от 21.10.2011 года N 2134 о передаче земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 в аренду ООО "Союзинвестстрой", занятого объектом недвижимости ЗАО "Капитал астейт групп", не соответствует закону, в связи с чем, требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия Двенадцатого арбитражного апелляционного суда считает обоснованным по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
Порядок и условия приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Компетентный орган в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370.
Как следует из перечня утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 одним из документов, прилагаемых к заявлению о предоставлении права на земельный участок является выданная не позднее, чем за один месяц до дня подачи Заявления, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке).
В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции установлено, в частности заявлением ООО "Союзинвестстрой" от 03 августа 2011 года и выпиской из ЕГРП от 03 августа N 17/237/2011-440, что к заявлению о приобретении права аренды на земельный участок была приложена только одна выписка - на сооружение площадью 171,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Б. Садовой, зарегистрированное на праве собственности за ООО "Союзинвестстрой".
Таким образом, решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, выраженное в постановлении администрации муниципального образования "Город Саратов" N 2134 от 21 октября 2011 года было принято с учетом указанной выписки только об одном объекте.
Вместе с тем, материалами дела установлено, что на момент обращения ООО "Союзинвестстрой" с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, на указанном земельном участке было расположено нежилое здание, литер Р, принадлежащее на праве собственности заявителю, существующее на законных основаниях до настоящего времени, однако выписка из ЕГРП на объект недвижимости - нежилое здание, литер Р, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Капитал Эстейт груп", к заявлению ООО "Союзинвестстрой" о предоставлении права на земельный участок не была приложена.
В связи с чем, администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова не обязано было запросить указанные документы, так как, не предоставление полного пакета документов об объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в соответствии Перечнем документов, установленным в приложении к Приказу Министерства экономического развития и торговли РФ от 30 октября 2007 г. N 370 свидетельствует о нарушении закона - ст. 36 Земельного кодекса.
Факт расположения на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 нежилого здания ЗАО "Капитал Эстейт груп" подтверждается зарегистрированным правом собственности от 29 апреля 2008 года. Право собственности ООО "Союзинвестстрой" на сооружение площадью 171,4 кв. м зарегистрировано 29 октября 2008 года. То есть, право собственности ЗАО "Капитал Эстейт груп" на нежилое здание, литер Р, возникло ранее, чем право собственности у ООО "Союзинвестстрой" на сооружение площадью 171,4 кв. м.
Как следует из технического паспорта от 19 марта 2003 года, изготовленного 19.03.2003 г. ФГУП ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости", нежилое здание, литер Р, площадью 47,3 кв. м (склад сажи), принадлежащее заявителю на праве собственности, было построено в 1965 году. То есть, на момент внесения в государственный кадастр сведений о земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 нежилое здание, литер Р, принадлежащее ЗАО "Капитал Эстейт груп" уже существовало.
По настоящему делу на основании договора б/н от 05.03.2013 г., заключенного между ЗАО "Капитал Эстейт груп" и ООО "Центр земельно-имущественных отношений "Земля и право" было подготовлено заключение кадастровых инженеров по установлению местоположения здания, литер Р, принадлежащего заявителю, и сооружения протяженностью 171,4 м, зарегистрированного на праве собственности за ООО "Союзинвестстрой", на земельных участках с кадастровым номером 64:48:030334:23, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, площадью 42454 кв. м, и на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, расположенном по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м.
В указанном заключении содержатся фактические данные о расположении участков, которые подтверждены схемой местоположения границ земельных участков, чертежом границ пересечений сооружения (ограждения) с границами земельных участков.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Таким образом, суд первой инстанции вполне обоснованно и правомерно оценил указанное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ и пришел к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, заключение подтверждается другими доказательствами по делу, компетенция и квалификация кадастровых инженеров сомнения у суда не вызывает.
Таким образом, заключение кадастровых инженеров является допустимым доказательством.
Из заключения кадастровых инженеров следует, что обследуемое на местности здание склада, отмеченное на Схеме заключения сплошной линией красного цвета (точки Н1-Н3-Н5-Н6) по своим размерам идентично и соответствует нежилому зданию, литер Р, площадью 47,3 кв. м, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, 1965 года постройки, по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109. При этом, согласно заключению, указанное нежилое здание, литер Р, площадью 47,3 кв. м, фактически расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3, расположенном по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе.
Факт нахождения здания, литер Р, принадлежащего заявителю, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 подтвержден также имеющимся в материалах дела Планом земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 площадью 1659 кв. м, предоставленным отделом землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Саратовской области из архивного дела N К-326.
Как следует из заключения, в 1999 году земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 был сформирован и поставлен на кадастровый учет таким образом, что его границы пересекали границы контура объекта, который фактически является нежилым зданием склада площадью застройки 70,4 кв. м, расположенным на границе смежных земельных участков, и соответствующим по своим размерам и местоположению нежилого здания, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48161-6, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.
Кроме того, как следует из плана 1999 года, месторасположение спорного земельного участка было согласовано 27.07.1999 г. администрацией Кировского района города Саратова.
Как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта от 26 июля 2011 года N 6448/208/11-7302, копия которого заверена архивным отделом администрации муниципального образования "Город Саратов", часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 занята объектом недвижимости: сооружение, условный номер 64-64-11/660/2008-211. Площадь сооружения согласно кадастровому паспорту составляет 47 кв. м, что практически соответствует площади нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю - 47,3 кв. м, но никак не соответствует протяженности самого сооружения (забора), площадь которого согласно сведениям ЕГРП - 171,4 кв. м.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии со стороны органа местного самоуправления должной правовой экспертизы документов, представленных ООО "Союзинвестстрой" с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, на предмет их соответствия закону - статье 36 Земельного кодекса РФ, не противоречит ни обстоятельствам по делу, ни нормам закона регулирующие данные правоотношения.
Так же из вышеуказанного заключения кадастровых инженеров видно, что существующие границы между смежными земельными участками с кадастровым номером 64:48:030334:3 и с кадастровым номером 64:48:030334:23, обозначенные на местности границами контура здания склада, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и частью сооружения -забора (ограждения), установленного по периметру земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, не соответствуют сведениям ГКН о местоположении смежных границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 и земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23. Часть существующего сооружения -забора (ограждения) установлена не в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, а на территории смежного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23. Указанный вывод, изложенный в заключении, заинтересованными лицами по данному делу так же не опровергнут.
В материалах дела имеется акт осмотра от 21 июля 2011 года спорного земельного участка, в соответствии с которым главным специалистом отдела муниципального земельного контроля и инвентаризации земель был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03, в ходе которого было установлено, что земельный участок огорожен забором, на земельном участке находится объект капитального строительства - сооружение (забор) протяженностью 171,4 м.
Однако, как видно из акта осмотра, цель земельного контроля, не была достигнута - наличие на земельном участке нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю выявлено не было; факт существования сооружения - забора ООО "Союзинвестстрой" частично за границами спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03 также не выявлен, что свидетельствует о недостоверных результатах земельного контроля.
Давая оценку представленным в материалы дела доказательствам, судом первой инстанции, верно, сделан вывод, что при предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03 статья 36 Земельного кодекса была нарушена.
Решение о предоставлении земельного участка принято с нарушением преимущественного права заявителя на предоставление ему участка в собственность или аренду под размещение принадлежащего ему нежилого здания, литер Р, что нарушает права и законные интересы заявителя.
Изложенные обстоятельства опровергают доводы администрации муниципального образования "Город Саратов" о том, что из представленных заявителем документов не следует, что на испрашиваемом земельном участке имеются объекты, принадлежащие ЗАО "Капитал Эстейт групп" и что администрация законно и обоснованно вынесла постановление от 21 октября 2011 года N 2134, которым предоставила в аренду испрашиваемый земельный участок ООО "Союзинвестстрой".
Учитывая наличие у ЗАО "Капитал Эстейт груп" объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3, и, соответственно, наличие преимущественного права в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации на получение спорного земельного участка в собственность или в аренду, у администрации муниципального образования "Город Саратов" отсутствовали правовые основания для принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Союзинвестстрой".
Следовательно, постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2011 года N 2134 о передаче земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 в аренду ООО "Союзинвестстрой", занятого объектом недвижимости ЗАО "Капитал астейт групп", как не соответствующее закону, подлежит признанию недействительным.
Признание недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2011 года N 2134 влечет недействительность договора аренды спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды земельного участка была нарушена процедура предоставления земельного участка, спорный договор на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В связи с чем, требование заявителя о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка путем обязания ООО "Союзинвестстрой" возвратить земельный участок администрации муниципального образования "Город Саратов" по акту приема-передачи, а также путем обязания администрации муниципального образования "Город Саратов" принять земельный участок у ООО "Союзинвестстрой", направлено на восстановление нарушенных прав заявителя, подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспариванию подлежат не только зарегистрированное право, но и правоустанавливающие документы - основания для государственной регистрации права. Указанное обстоятельство подтверждается Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решении являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 вышеуказанного Постановления Пленума).
При таких обстоятельствах требование ЗАО "Капитал Эстейт груп" о признании отсутствующим права аренды спорного земельного участка, возникшего на основании недействительного постановления и недействительного (ничтожного) договора аренды, является одним из видов применения последствий недействительности ничтожной сделки и является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права аренды регистрирующим органом.
В апелляционной жалобе ООО "Союзинвестстрой" в качестве оснований для отмены принятого решения ссылается на довод о том, что о том, что заявителем не представлено доказательств того, что весь спорный участок необходим для использования овощного хранилища.
Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3, предоставленный ООО "Союзинвестстрой" в аренду, являлся индивидуализированным объектом недвижимости, выделен в натуре, ему присвоен кадастровый номер, то есть участок существует как самостоятельный объект гражданских прав, что не позволяет признать недействительными спорное постановление и договор аренды земельного участка в части.
Заинтересованность ЗАО "Капитал Эстейт груп" в оспаривании постановления о предоставлении спорного участка в аренду и договора аренды заключается в восстановлении права заявителя на приобретение именно той части земельного участка, которая необходима для использования принадлежащего ему нежилого здания, литер Р, и приобретения в собственность либо в аренду земельного участка, занимаемого указанным зданием в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ.
В отношении иной части участка, свободной от нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю, ООО "Союзинвестстрой", вправе осуществлять владение как собственник сооружения протяженностью 171,4 м.
Признание зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 обеспечит баланс интересов и заявителя, и заинтересованных лиц по данному делу, позволит восстановить нарушенное право заявителя, при этом, не причиняя несоразмерного вреда заинтересованным лицам.
Суд обоснованно указал, что до момента нахождения спорного земельного участка в аренде у ООО "Союзинвестстрой" реализация преимущественного права, предоставленного заявителю в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ, невозможна.
Примененный судом по настоящему делу способ восстановления нарушенных прав заявителя позволит соединить в одном лице собственников объектов недвижимости и земельных участков, которые необходимы для использования расположенных на них объектов недвижимости.
По пропуску срока исковой давности.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 апреля 2008 года, заключенного между ООО "Русресурс" и ЗАО "Капитал эстейт груп", заявитель приобрел в собственность нежилое здание общей площадью 47,3 кв. м, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6. Право собственности заявителя на нежилое здание, литер Р, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2008 г., N регистрации 64-6411/260/2008-080, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 64 АБ 910815, выданным 29.04.2008 года. Согласно данному договору купли-продажи нежилое здание, литер Р, расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109. Однако, как указывает заявитель, принадлежащее ему нежилое здание, литер Р, фактически расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:0023 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе и переданным в аренду ООО "Союзинвестстрой", что подтверждается Справкой БТИ о застроенном земельном участке от 30.11.2012 г. N 69 с приложением ситуационного плана.
ЗАО "Капитал Эстейт груп" считает, что именно ему - собственнику указанного здания, литер Р, принадлежит исключительное право на приватизацию или предоставление в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, поскольку право собственности ЗАО "Капитал Эстейт груп" на принадлежащее ему здание, литер Р, было зарегистрировано ранее, чем земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 был предоставлен в аренду ООО "Союзинвестстрой". Однако в связи с передачей указанного земельного участка в аренду ООО "Союзинвестстрой" ЗАО "Капитал Эстейт груп" не может реализовать предоставленное ему пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право аренды или приватизации данного участка. При этом заявитель считает, что срок обращения в суд за защитой нарушенного права им не пропущен, поскольку о нарушении своего права ЗАО "Капитал Эстейт груп" стало известно только в ноябре 2012 года при определении границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.
Согласно позиции администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова заявителем пропущен трехмесячный срок на обращение в суд с заявлением о признании ненормативного акта недействительным, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ. Согласно отзыву ООО "Союзинвестстрой" на заявленные требования до момента подачи иска, т.е. до 06.12.2012 г. истец знал о нарушении его права. В этой связи имеет факт пропуска срока исковой давности на момент подачи иска.
Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 11 апреля 2008 года, заключенным между ООО "Русресурс" и ЗАО "Капитал Эстейт груп", при приобретении нежилого здания, литер Р, заявителю стало известно, что указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23, находящемся по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.
Судом установлено, и подтверждается в частности заявлением ЗАО "Капитал Эстейт груп", что только в ноябре 2012 года при определении границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, заявителю стало известно, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание общей площадью 47,3 кв. м, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:0023 и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 (переданным в аренду ООО "Союзинвестстрой"), что подтверждается Справкой ГУП "Сартехинвентаризация" о застроенном земельном участке от 30.11.2012 г. N 69 с приложением ситуационного плана. Доказательств обратного заинтересованные лица суду не представили. При этом оспариваемое постановление в адрес заявителя администрацией не направлялось.
При таких обстоятельствах, поскольку с момента, когда заявителю стало известно о нарушенном праве, то есть с 30.11.2012 г. (момент получении справки ГУП "Сартехинвентаризация" о застроенном земельном участке от 30.11.2012 г. N 69 с приложением ситуационного плана), и до момента обращения в суд с рассматриваемым по настоящему делу заявлением, то есть до 06.12.2012 г., прошло не более одного месяца срок обращения в суд за защитой нарушенного права, срок подачи заявителем рассматриваемого заявления не пропущен.
Кроме того, апелляционный суд счел не соответствующим закону регистрацию за ООО "Союзинвестстрой", в собственность сооружения протяженностью 171,4 м как объект капитального строительства.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций или для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций либо для осуществления различных непроизводственных функций.
В данном случае при регистрации права на сооружение протяженностью 171,4 м имелось ввиду ограждение (забор). Ограждения относятся к объектам некапитального строительства и не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землей и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Кроме того зарегистрированный объект не имеет площади необходимую для занятия земельного участка, а только протяженность.
Из чего следует, что предоставление в аренду земельного участка для размещения забора статьей 36 Земельного кодекса РФ не предусмотрено.
Доводы апелляционных жалоб были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, которым дана правовая оценка, по существу они не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, сводятся исключительно к переоценке установленных по делу обстоятельств, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение арбитражного суда Саратовской области от "18" июля 2013 года по делу N А57-23851/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Судьи
А.В.СМИРНИКОВ
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N А57-23851/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. по делу N А57-23851/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,
судей Смирникова А.В., Комнатной Ю.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитета по управлению имуществом города Саратова, ООО "Союзинвестстрой",
на решение арбитражного суда Саратовской области от "18" июля 2013 года
по делу N А57-23851/2012 (судья Т.А. Лескина),
по заявлению ЗАО "Кэпитал Эстейт груп" (Московская область),
заинтересованные лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом города Саратова, Общество с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой", Саратовская область, Татищевский район, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице Филиала по Саратовской области),
Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов",
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,
о признании недействительным постановления N 2134 от 21.10.2011 г. и договора аренды N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 г.,
при участии в судебном заседании представителей:
от ЗАО "Кэпитал Эстейт груп" - Мокеева О.А.
от ООО "Союзинвестстрой" - Желтикова И.Н.
от Администрация муниципального образования "Город Саратов" - Полянский Г.Ю.
от Комитет по управлению имуществом города Саратова - Соловьева Ю.С.
установил:
В арбитражный суд Саратовской области обратилось Закрытое акционерное общество "Капитал Эстейт груп" с заявлением:
- о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2011 года N 2134 о предоставлении ООО "Союзинвестстрой" в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м;
- о признании недействительным договора аренды N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Обществом с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой", земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, о приведении в первоначальное положение путем признания права аренды ООО "Союзинвестстрой" (ОГРН 1076450011110) на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, отсутствующим;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение путем обязания ООО "Союзинвестстрой" (ОГРН 1076450011110) возвратить земельный участок из земель населенных пунктов администрации муниципального образования "Город Саратов" по акту приема-передачи в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вынесения решения Арбитражного суда Саратовской области по исковому заявлению ЗАО "Капитал Эстейт груп";
- о применении последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение путем обязания администрации муниципального образования "Город Саратов" принять у ООО "Союзинвестстрой" (ОГРН 1076450011110) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящегося по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м администрации муниципального образования "Город Саратов" по акту приема-передачи в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вынесения решения Арбитражного суда Саратовской области по исковому заявлению ЗАО "Капитал Эстейт груп".
- Определениями суда от 7 декабря 2012 года и от 25 декабря 2012 года и от 25.12.2012 г. требования о признании недействительным договора аренды N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года,;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года;
- о применении последствий недействительности ничтожной сделки-договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение.
о применении последствия недействительности ничтожной сделки -договора аренды земельного участка N А-11-461Ю-3 от 27.10.2011 года, приведении в первоначальное положение путем обязания администрации муниципального образования "Город Саратов" принять у ООО"Союзинвестстрой" земельный участок выделены в отдельное производство с присвоением делу N А57-23998/2012..
Вместе с тем, поскольку в делах N А57-23851/2012 и N А57-23998/2012 совокупность доказательств и круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении заявленных требований одинаков, в них участвуют одни и те же лица суд, руководствуясь ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворил ходатайство ЗАО "Капитал Эстейт груп" и объединил данные дела в одно производство с присвоением делу номера А57-23851/2012.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 18 июля 2013 года заявленные требования истца удовлетворены.
С вынесенным решением суда первой инстанции Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитета по управлению имуществом города Саратова, ООО "Союзинвестстрой" не согласились и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Как видно из материалов дела, что Общество с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой" является собственником сооружения протяженностью 171,4 м, назначение: другие сооружения, 1-этажный, инв. N 64:401:003:000120680, лит I, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Б. Садовой.
Право собственности на указанное сооружение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 29 октября 2008 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-6411/660/2008-211, сооружению присвоен кадастровый (условный) номер 64-6411/660/2008-211, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 64 АВ 037617 от 30.10.2008 года.
03 августа 2011 года ООО "Союзинвестстрой" обратился к и.о. главы администрации муниципального образования "Город Саратов" и к председателю комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" с заявлением N 2900 о приобретении права на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости. Согласно указанному заявлению ООО "Союзинвестстрой" просило в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ предоставить право аренды на срок сорок девять лет на земельный участок, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовая и ул. Б. Садовая в Кировском районе, кадастровый номер 64:48:030334:3 площадью 1659 кв. м, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома. Фактическое использование: нежилое сооружение.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21 октября 2011 года N 2134 в соответствии со ст. 22, 36 Земельного кодекса РФ и на основании заявления ООО "Союзинвестстрой" обществу был предоставлен в аренду сроком на сорок девять лет земельный участок общей площадью 1659 кв. м с кадастровым номером 64:48:030334:3 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, занимаемый сооружением, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
27 октября 2011 года на основании указанного постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21 октября 2011 года N 2134 между администрацией муниципального образования "Город Саратов", в лице исполняющего обязанности председателя комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Арендодателем, и Обществом с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой"- Арендатором, был заключен договор аренды земельного участка N А-11-461Ю-3, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3, находящийся по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, занимаемый сооружением, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 26 июня 2011 г. N 6448/208/11-7302, прилагаемом к договору аренды. Договор аренды земельного участка N А-11-461Ю-327 октября 2011 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 01 декабря 2011 года.
Закрытое акционерное общество "Капитал Эстейт груп" считает вышеуказанное постановление о предоставлении земельного участка незаконным, а договор аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой как не соответствующие закону, нарушающие права и законные интересы ЗАО "Капитал астейт груп".
В связи, с чем общество обратилось в арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на то, что постановление администрации от 21.10.2011 года N 2134 о передаче земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 в аренду ООО "Союзинвестстрой", занятого объектом недвижимости ЗАО "Капитал астейт групп", не соответствует закону, в связи с чем, требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия Двенадцатого арбитражного апелляционного суда считает обоснованным по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
Порядок и условия приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Компетентный орган в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370.
Как следует из перечня утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 одним из документов, прилагаемых к заявлению о предоставлении права на земельный участок является выданная не позднее, чем за один месяц до дня подачи Заявления, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке).
В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции установлено, в частности заявлением ООО "Союзинвестстрой" от 03 августа 2011 года и выпиской из ЕГРП от 03 августа N 17/237/2011-440, что к заявлению о приобретении права аренды на земельный участок была приложена только одна выписка - на сооружение площадью 171,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Б. Садовой, зарегистрированное на праве собственности за ООО "Союзинвестстрой".
Таким образом, решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, выраженное в постановлении администрации муниципального образования "Город Саратов" N 2134 от 21 октября 2011 года было принято с учетом указанной выписки только об одном объекте.
Вместе с тем, материалами дела установлено, что на момент обращения ООО "Союзинвестстрой" с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, на указанном земельном участке было расположено нежилое здание, литер Р, принадлежащее на праве собственности заявителю, существующее на законных основаниях до настоящего времени, однако выписка из ЕГРП на объект недвижимости - нежилое здание, литер Р, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Капитал Эстейт груп", к заявлению ООО "Союзинвестстрой" о предоставлении права на земельный участок не была приложена.
В связи с чем, администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова не обязано было запросить указанные документы, так как, не предоставление полного пакета документов об объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в соответствии Перечнем документов, установленным в приложении к Приказу Министерства экономического развития и торговли РФ от 30 октября 2007 г. N 370 свидетельствует о нарушении закона - ст. 36 Земельного кодекса.
Факт расположения на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 нежилого здания ЗАО "Капитал Эстейт груп" подтверждается зарегистрированным правом собственности от 29 апреля 2008 года. Право собственности ООО "Союзинвестстрой" на сооружение площадью 171,4 кв. м зарегистрировано 29 октября 2008 года. То есть, право собственности ЗАО "Капитал Эстейт груп" на нежилое здание, литер Р, возникло ранее, чем право собственности у ООО "Союзинвестстрой" на сооружение площадью 171,4 кв. м.
Как следует из технического паспорта от 19 марта 2003 года, изготовленного 19.03.2003 г. ФГУП ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости", нежилое здание, литер Р, площадью 47,3 кв. м (склад сажи), принадлежащее заявителю на праве собственности, было построено в 1965 году. То есть, на момент внесения в государственный кадастр сведений о земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 нежилое здание, литер Р, принадлежащее ЗАО "Капитал Эстейт груп" уже существовало.
По настоящему делу на основании договора б/н от 05.03.2013 г., заключенного между ЗАО "Капитал Эстейт груп" и ООО "Центр земельно-имущественных отношений "Земля и право" было подготовлено заключение кадастровых инженеров по установлению местоположения здания, литер Р, принадлежащего заявителю, и сооружения протяженностью 171,4 м, зарегистрированного на праве собственности за ООО "Союзинвестстрой", на земельных участках с кадастровым номером 64:48:030334:23, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, площадью 42454 кв. м, и на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, расположенном по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м.
В указанном заключении содержатся фактические данные о расположении участков, которые подтверждены схемой местоположения границ земельных участков, чертежом границ пересечений сооружения (ограждения) с границами земельных участков.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Таким образом, суд первой инстанции вполне обоснованно и правомерно оценил указанное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ и пришел к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, заключение подтверждается другими доказательствами по делу, компетенция и квалификация кадастровых инженеров сомнения у суда не вызывает.
Таким образом, заключение кадастровых инженеров является допустимым доказательством.
Из заключения кадастровых инженеров следует, что обследуемое на местности здание склада, отмеченное на Схеме заключения сплошной линией красного цвета (точки Н1-Н3-Н5-Н6) по своим размерам идентично и соответствует нежилому зданию, литер Р, площадью 47,3 кв. м, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, 1965 года постройки, по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109. При этом, согласно заключению, указанное нежилое здание, литер Р, площадью 47,3 кв. м, фактически расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3, расположенном по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе.
Факт нахождения здания, литер Р, принадлежащего заявителю, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 подтвержден также имеющимся в материалах дела Планом земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 площадью 1659 кв. м, предоставленным отделом землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Саратовской области из архивного дела N К-326.
Как следует из заключения, в 1999 году земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 был сформирован и поставлен на кадастровый учет таким образом, что его границы пересекали границы контура объекта, который фактически является нежилым зданием склада площадью застройки 70,4 кв. м, расположенным на границе смежных земельных участков, и соответствующим по своим размерам и местоположению нежилого здания, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48161-6, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.
Кроме того, как следует из плана 1999 года, месторасположение спорного земельного участка было согласовано 27.07.1999 г. администрацией Кировского района города Саратова.
Как следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта от 26 июля 2011 года N 6448/208/11-7302, копия которого заверена архивным отделом администрации муниципального образования "Город Саратов", часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 занята объектом недвижимости: сооружение, условный номер 64-64-11/660/2008-211. Площадь сооружения согласно кадастровому паспорту составляет 47 кв. м, что практически соответствует площади нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю - 47,3 кв. м, но никак не соответствует протяженности самого сооружения (забора), площадь которого согласно сведениям ЕГРП - 171,4 кв. м.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии со стороны органа местного самоуправления должной правовой экспертизы документов, представленных ООО "Союзинвестстрой" с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, на предмет их соответствия закону - статье 36 Земельного кодекса РФ, не противоречит ни обстоятельствам по делу, ни нормам закона регулирующие данные правоотношения.
Так же из вышеуказанного заключения кадастровых инженеров видно, что существующие границы между смежными земельными участками с кадастровым номером 64:48:030334:3 и с кадастровым номером 64:48:030334:23, обозначенные на местности границами контура здания склада, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и частью сооружения -забора (ограждения), установленного по периметру земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, не соответствуют сведениям ГКН о местоположении смежных границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 и земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23. Часть существующего сооружения -забора (ограждения) установлена не в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3, а на территории смежного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23. Указанный вывод, изложенный в заключении, заинтересованными лицами по данному делу так же не опровергнут.
В материалах дела имеется акт осмотра от 21 июля 2011 года спорного земельного участка, в соответствии с которым главным специалистом отдела муниципального земельного контроля и инвентаризации земель был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03, в ходе которого было установлено, что земельный участок огорожен забором, на земельном участке находится объект капитального строительства - сооружение (забор) протяженностью 171,4 м.
Однако, как видно из акта осмотра, цель земельного контроля, не была достигнута - наличие на земельном участке нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю выявлено не было; факт существования сооружения - забора ООО "Союзинвестстрой" частично за границами спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03 также не выявлен, что свидетельствует о недостоверных результатах земельного контроля.
Давая оценку представленным в материалы дела доказательствам, судом первой инстанции, верно, сделан вывод, что при предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:03 статья 36 Земельного кодекса была нарушена.
Решение о предоставлении земельного участка принято с нарушением преимущественного права заявителя на предоставление ему участка в собственность или аренду под размещение принадлежащего ему нежилого здания, литер Р, что нарушает права и законные интересы заявителя.
Изложенные обстоятельства опровергают доводы администрации муниципального образования "Город Саратов" о том, что из представленных заявителем документов не следует, что на испрашиваемом земельном участке имеются объекты, принадлежащие ЗАО "Капитал Эстейт групп" и что администрация законно и обоснованно вынесла постановление от 21 октября 2011 года N 2134, которым предоставила в аренду испрашиваемый земельный участок ООО "Союзинвестстрой".
Учитывая наличие у ЗАО "Капитал Эстейт груп" объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3, и, соответственно, наличие преимущественного права в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации на получение спорного земельного участка в собственность или в аренду, у администрации муниципального образования "Город Саратов" отсутствовали правовые основания для принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Союзинвестстрой".
Следовательно, постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2011 года N 2134 о передаче земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:3 в аренду ООО "Союзинвестстрой", занятого объектом недвижимости ЗАО "Капитал астейт групп", как не соответствующее закону, подлежит признанию недействительным.
Признание недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2011 года N 2134 влечет недействительность договора аренды спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды земельного участка была нарушена процедура предоставления земельного участка, спорный договор на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В связи с чем, требование заявителя о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка путем обязания ООО "Союзинвестстрой" возвратить земельный участок администрации муниципального образования "Город Саратов" по акту приема-передачи, а также путем обязания администрации муниципального образования "Город Саратов" принять земельный участок у ООО "Союзинвестстрой", направлено на восстановление нарушенных прав заявителя, подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспариванию подлежат не только зарегистрированное право, но и правоустанавливающие документы - основания для государственной регистрации права. Указанное обстоятельство подтверждается Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решении являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 вышеуказанного Постановления Пленума).
При таких обстоятельствах требование ЗАО "Капитал Эстейт груп" о признании отсутствующим права аренды спорного земельного участка, возникшего на основании недействительного постановления и недействительного (ничтожного) договора аренды, является одним из видов применения последствий недействительности ничтожной сделки и является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права аренды регистрирующим органом.
В апелляционной жалобе ООО "Союзинвестстрой" в качестве оснований для отмены принятого решения ссылается на довод о том, что о том, что заявителем не представлено доказательств того, что весь спорный участок необходим для использования овощного хранилища.
Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3, предоставленный ООО "Союзинвестстрой" в аренду, являлся индивидуализированным объектом недвижимости, выделен в натуре, ему присвоен кадастровый номер, то есть участок существует как самостоятельный объект гражданских прав, что не позволяет признать недействительными спорное постановление и договор аренды земельного участка в части.
Заинтересованность ЗАО "Капитал Эстейт груп" в оспаривании постановления о предоставлении спорного участка в аренду и договора аренды заключается в восстановлении права заявителя на приобретение именно той части земельного участка, которая необходима для использования принадлежащего ему нежилого здания, литер Р, и приобретения в собственность либо в аренду земельного участка, занимаемого указанным зданием в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ.
В отношении иной части участка, свободной от нежилого здания, литер Р, принадлежащего заявителю, ООО "Союзинвестстрой", вправе осуществлять владение как собственник сооружения протяженностью 171,4 м.
Признание зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 обеспечит баланс интересов и заявителя, и заинтересованных лиц по данному делу, позволит восстановить нарушенное право заявителя, при этом, не причиняя несоразмерного вреда заинтересованным лицам.
Суд обоснованно указал, что до момента нахождения спорного земельного участка в аренде у ООО "Союзинвестстрой" реализация преимущественного права, предоставленного заявителю в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ, невозможна.
Примененный судом по настоящему делу способ восстановления нарушенных прав заявителя позволит соединить в одном лице собственников объектов недвижимости и земельных участков, которые необходимы для использования расположенных на них объектов недвижимости.
По пропуску срока исковой давности.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 апреля 2008 года, заключенного между ООО "Русресурс" и ЗАО "Капитал эстейт груп", заявитель приобрел в собственность нежилое здание общей площадью 47,3 кв. м, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6. Право собственности заявителя на нежилое здание, литер Р, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2008 г., N регистрации 64-6411/260/2008-080, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 64 АБ 910815, выданным 29.04.2008 года. Согласно данному договору купли-продажи нежилое здание, литер Р, расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109. Однако, как указывает заявитель, принадлежащее ему нежилое здание, литер Р, фактически расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:0023 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе и переданным в аренду ООО "Союзинвестстрой", что подтверждается Справкой БТИ о застроенном земельном участке от 30.11.2012 г. N 69 с приложением ситуационного плана.
ЗАО "Капитал Эстейт груп" считает, что именно ему - собственнику указанного здания, литер Р, принадлежит исключительное право на приватизацию или предоставление в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030334:3, по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Соколовой и ул. Большой Садовой в Кировском районе, площадью 1659 кв. м, поскольку право собственности ЗАО "Капитал Эстейт груп" на принадлежащее ему здание, литер Р, было зарегистрировано ранее, чем земельный участок с кадастровым номером 64:48:030334:3 был предоставлен в аренду ООО "Союзинвестстрой". Однако в связи с передачей указанного земельного участка в аренду ООО "Союзинвестстрой" ЗАО "Капитал Эстейт груп" не может реализовать предоставленное ему пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право аренды или приватизации данного участка. При этом заявитель считает, что срок обращения в суд за защитой нарушенного права им не пропущен, поскольку о нарушении своего права ЗАО "Капитал Эстейт груп" стало известно только в ноябре 2012 года при определении границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.
Согласно позиции администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова заявителем пропущен трехмесячный срок на обращение в суд с заявлением о признании ненормативного акта недействительным, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ. Согласно отзыву ООО "Союзинвестстрой" на заявленные требования до момента подачи иска, т.е. до 06.12.2012 г. истец знал о нарушении его права. В этой связи имеет факт пропуска срока исковой давности на момент подачи иска.
Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 11 апреля 2008 года, заключенным между ООО "Русресурс" и ЗАО "Капитал Эстейт груп", при приобретении нежилого здания, литер Р, заявителю стало известно, что указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:23, находящемся по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109.
Судом установлено, и подтверждается в частности заявлением ЗАО "Капитал Эстейт груп", что только в ноябре 2012 года при определении границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:030334:23 по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, заявителю стало известно, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание общей площадью 47,3 кв. м, литер Р, кадастровый (условный) номер: 63-01/48-161-6, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Университетская, 109, расположено на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:0023 и на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030334:3 (переданным в аренду ООО "Союзинвестстрой"), что подтверждается Справкой ГУП "Сартехинвентаризация" о застроенном земельном участке от 30.11.2012 г. N 69 с приложением ситуационного плана. Доказательств обратного заинтересованные лица суду не представили. При этом оспариваемое постановление в адрес заявителя администрацией не направлялось.
При таких обстоятельствах, поскольку с момента, когда заявителю стало известно о нарушенном праве, то есть с 30.11.2012 г. (момент получении справки ГУП "Сартехинвентаризация" о застроенном земельном участке от 30.11.2012 г. N 69 с приложением ситуационного плана), и до момента обращения в суд с рассматриваемым по настоящему делу заявлением, то есть до 06.12.2012 г., прошло не более одного месяца срок обращения в суд за защитой нарушенного права, срок подачи заявителем рассматриваемого заявления не пропущен.
Кроме того, апелляционный суд счел не соответствующим закону регистрацию за ООО "Союзинвестстрой", в собственность сооружения протяженностью 171,4 м как объект капитального строительства.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций или для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций либо для осуществления различных непроизводственных функций.
В данном случае при регистрации права на сооружение протяженностью 171,4 м имелось ввиду ограждение (забор). Ограждения относятся к объектам некапитального строительства и не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землей и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Кроме того зарегистрированный объект не имеет площади необходимую для занятия земельного участка, а только протяженность.
Из чего следует, что предоставление в аренду земельного участка для размещения забора статьей 36 Земельного кодекса РФ не предусмотрено.
Доводы апелляционных жалоб были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, которым дана правовая оценка, по существу они не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, сводятся исключительно к переоценке установленных по делу обстоятельств, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение арбитражного суда Саратовской области от "18" июля 2013 года по делу N А57-23851/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Судьи
А.В.СМИРНИКОВ
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)