Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Телегиной Т.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Царук М.А.
при участии в заседании:
от Администрации Волгограда, г. Волгоград - не явились, извещены,
от Общества с ограниченной ответственностью "Новелла" - не явились, извещены,
от Комитета земельных ресурсов администрации г. Волгограда - не явились, извещены,
от Купиной О.А. - не явились, извещены,
от Смирнова В.П. - не явились, извещены,
от Морозова В.Ф. - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда, г. Волгоград
на решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" ноября 2008 года
по делу N А12-14007/08-с25, (судья Моторина Е.В.),
по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград,
к ООО "Новелла", Волгоград,
третьи лица:
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград,
Купина О.А., г. Волгоград,
Смирнов В.П., г. Волгоград,
Морозов В.Ф., г. Волгоград,
о взыскании 313 028 руб. 12 коп.,
установил:
Администрация г. Волгограда обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с ООО "Новелла" 313 028 руб. 12 коп., из которых 161 189 рублей, 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 г. по 31.05.2008 г., 151 838 руб. 47 коп. неустойка.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.08 г. Взыскано с ООО "Новелла" в пользу Администрации г. Волгограда 75 618 руб. 52 коп., из которых 68 618 руб. 52 коп. задолженности но арендной плате, 7 000 руб. неустойки. В остальной части исковых требований отказано. Суд своим решением взыскал с ООО "Новелла" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 609 рублей 00 копеек, а также с Администрации Волгограда в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7 246 руб. 31 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом Администрация Волгограда, г. Волгоград, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.08 г., исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Администрация Волгограда, г. Волгоград в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98643 2 о вручении корреспонденции 29.01.2009 г., приобщено к материалам дела).
Общество с ограниченной ответственностью "Новелла" в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (письма с уведомлениями N 98647 0, N 98646 3, N 98645 6, N 98644 9, на которых имеется отметка почтовой службы "адресат выбыл"; возвратом конверта с почтовым уведомлением N 98648 7, на котором имеется отметка почтовой службы "истек срок хранения", приобщены к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Извещения были направлены по юридическому адресу ООО "Новелла", согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, а также по другим известным адресам. В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Комитет земельных ресурсов администрации г. Волгограда в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Комитета (вх. N 65 от 11.02.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Купина О.А в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98650 0 о вручении корреспонденции 02.02.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Смирнов В.П. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98651 7 о вручении корреспонденции 31.01.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Морозов В.Ф. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98652 4 о вручении корреспонденции 03.02.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела, между Администрацией г. Волгограда и ООО "Новелла" заключен договор аренды N 3115 от 22.06.2000 г. земельных участков, площадью 992,6 кв. м и 4313,5 кв. м, находящегося в Ворошиловском районе, восточнее ст. Садовая. Учетные номера земельных участков соответственно 05-85-13 и 05-85-14. (л.д. 11-16).
Земельные участки предоставлены для эксплуатации нежилых помещений. Договор аренды N 3115 от 22.06.2000 г. заключен сторонами с 03.04.2000 г. по 03.04.2003 г. (л.д. 11-16).
Впоследствии к договору аренды между сторонами подписано дополнительное соглашение от 30.01.2003 г, об изменении площади второго земельного участка с 4 313.5 кв. м на 587 кв. м. Изменением к договору от 16 декабря 2003 г. продлен срок действия договора до 16.12.2006 г. установлен новый размер арендной платы.
В соответствии со ст. 131, 164, 609 ГК РФ, 26 ЗК РФ договор аренды заключенный на срок более чем один год подлежит государственной регистрации, из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 01 августа 2001 года, следует, что за ООО "Новелла" зарегистрировано право аренды, на основании договора аренды земельных участков N 3115 от 22.06.2000 г. на земельный участок площадью 992,6 кв. м.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Изменения к договору от 16.12.2003 г. также прошли государственную регистрацию, о чем в материалах дела имеется свидетельство и отметка на дополнительном соглашении от 16.03.2004 г. (л.д. 58-59, 51).
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключении договора аренды земельных участков от 22.06.2000 г. N 3115 в полном объеме.
Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.
Из материалов дела также следует, что ответчиком производилось отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ответчику и расположенного на арендуемом земельном участке.
На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2003 г. ООО "Новелла" передало в собственность гражданке Купиной О.А. двухэтажное кирпичное здание бывшего административно-бытового корпуса общей площадью 750 кв. м.
15 марта 2004 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 63-66).
Впоследствии 02.04.2004 г. ДМИ администрации Волгограда вынесено распоряжение N 130/рз о переоформлении земельного участка (учетный N 5-85-13) и внесении изменения в договор аренды земельных участков от 22.06.2000 N 3 1 15.
Согласно данному распоряжению с гражданкой Купиной О.А. поручено заключить договор аренды земельного участка (учетный N 5-85-13) площадью 992,6 кв. м, из земель, поселений, для эксплуатации производственного здания по ул. Автотранспортной. 11А в Ворошиловском районе. В договор аренды на основании данного распоряжения внесены изменения от 19.04.2004 г., согласно которому в пользовании ответчика остался один земельный участок площадью 587 кв. м (л.д. 67-69).
21 апреля 2004 года между администраций Волгограда и гражданкой Купиной О.А. заключен договор аренды земельного участка 265233, учетным номером 5-85-13. На основании данного договора арендатором производится плата за земельный участок, что подтверждается платежными поручениями, имеющимися в материалах дела (л.д. 110-116 т. 1).
Суд первой инстанции также обоснованно не принял довод истца о том, что поскольку изменения от 19.04.2004 г. к договору аренды N 3115 от 22.06.2000 г., а также аренды земельного участка от 21.01.2004 г. N 5233 не прошли регистрацию в установленном порядке, оплачивать арендную плату обязан прежний арендатор (ООО "Новелла") в полном объеме, в силу ст. 423 ГК РФ в силу следующего.
Статьей 552 ГК РФ и 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда N 11 от 24.03.2005 г. покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно ст. 65 ЗК РФ пользование земли в Российской Федерации является платным.
Из материалов дела следует, что воля сторон (администрации ООО "Новелла"), при издании ДМИ администрации Волгограда распоряжения от 02.04.2004 г. и изменении к договору от 19.04.2004 г. была направлена на исключение из предмета договора земельного участка, площадью 992,6 кв. м, а следовательно на изменение условий договора.
Кроме того, плата за землю производится новым собственником гр. Купиной О.А. (к материалам дела приобщены квитанции), что не нарушает права Администрации Волгограда, прежний собственник - Общество с ограниченной ответственностью "Новелла" не имеет возможности пользоваться спорным земельным участком.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания задолженности за земельный участок площадью 992,6 кв. м, в сумме 239 159 рублей 76 копеек, из которых 149 278 рублей 73 копеек задолженности по арендным платежам за период с 25.08.2005 г. по 25.09.2008 г. и пени в размере 89 881 рублей 03 копейки.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2007 г. ООО "Новелла" передало в собственность Смирнову В.П. объекты недвижимости расположенные на земельном участке, площадью 587 кв. м (учетный N 5-85-14). Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 25.01.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 90).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком, площадью 587 кв. м с 25.08.2005 г. по 25.09.2008 г. в сумме 181 106 руб. 36 коп., из которых основная задолженность 118 848 рублей 49 копеек и пени в размере 62 257 рублей 87 копеек, подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Пунктом 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.
Суд первой инстанции обоснованно не принял доводы ответчика о том, что он не имел возможности пользоваться земельным участком, поскольку право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельным участке зарегистрировано ООО "Новелла" только 05 января 2007 года.
Регистрация права собственности на объекты недвижимости осуществлена на основании решения арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2006 г. N А12-2337-05-с56.
Данным решением установлено, что ООО "Новелла" (ранее ТОО "Темп") открыто владеет и пользуется объектом недвижимости, несет бремя его содержания с 1997 года.
В силу ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом, права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего федерального закона.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик обязан оплачивать арендную плату за пользование только земельным участком, площадью 587 кв. м за период с 25.08.2005 г. по 25.01.2008 г.
Судебная коллегия находит правильным расчет размера арендной платы, произведенный судом первой инстанции в силу следующего.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условиям договора аренды земельного участка.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерация законодательных актов. Арендодатель письменно извещает Арендатора об изменении годовой арендной платы путем оформления изменения в договоре.
Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств направления арендодателем уведомлений арендатору с указанием нового размера арендной платы за период 2005,2006,2007,2008 г. в материалах дела не имеется, и они не были предоставлены в судебные инстанции в нарушение ст. 65 АПК РФ.
При расчете размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно руководствовался зарегистрированным изменением от 19.04.2004 г. к договору аренды N 3115 от 22.06.2000 г., согласно которого размер годовой арендной платы за земельный участок, площадью 587 кв. м, составляет 28 451 руб. 89 коп.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал арендную плату в размере 68 618 руб. 52 коп. за период с 25.09.2005 по 25.01.2008 г. за пользование земельным участком размером 587 кв. м.
Согласно п. 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы платежей за пользование земельным участком, площадью 587 кв. м. За период с 26.09.2005 по 20.11.2008 г. размер неустойки по расчету составил 42 174 руб. 40 коп.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено ст. 329, 330 ГК РФ.
Кроме того, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции был правомерно снижен размер неустойки до 7 000 рублей в силу следующего.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер подлежащей уплате неустойки в случае ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При изложенных обстоятельствах уменьшение размера неустойки производится арбитражным судом независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Данная позиция установлена в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ"
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 г. N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.
Исходя из сложившейся судебной практики с учетом позиции Конституционного Суда РФ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционная жалоба Администрация Волгограда удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 24 ноября 2008 года по делу N А12-14007/08-с25 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Волгограда без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2009 ПО ДЕЛУ N А12-14007/08-С25
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2009 г. по делу N А12-14007/08-с25
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Телегиной Т.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Царук М.А.
при участии в заседании:
от Администрации Волгограда, г. Волгоград - не явились, извещены,
от Общества с ограниченной ответственностью "Новелла" - не явились, извещены,
от Комитета земельных ресурсов администрации г. Волгограда - не явились, извещены,
от Купиной О.А. - не явились, извещены,
от Смирнова В.П. - не явились, извещены,
от Морозова В.Ф. - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда, г. Волгоград
на решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" ноября 2008 года
по делу N А12-14007/08-с25, (судья Моторина Е.В.),
по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград,
к ООО "Новелла", Волгоград,
третьи лица:
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград,
Купина О.А., г. Волгоград,
Смирнов В.П., г. Волгоград,
Морозов В.Ф., г. Волгоград,
о взыскании 313 028 руб. 12 коп.,
установил:
Администрация г. Волгограда обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с ООО "Новелла" 313 028 руб. 12 коп., из которых 161 189 рублей, 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 г. по 31.05.2008 г., 151 838 руб. 47 коп. неустойка.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.08 г. Взыскано с ООО "Новелла" в пользу Администрации г. Волгограда 75 618 руб. 52 коп., из которых 68 618 руб. 52 коп. задолженности но арендной плате, 7 000 руб. неустойки. В остальной части исковых требований отказано. Суд своим решением взыскал с ООО "Новелла" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 609 рублей 00 копеек, а также с Администрации Волгограда в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7 246 руб. 31 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом Администрация Волгограда, г. Волгоград, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.08 г., исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Администрация Волгограда, г. Волгоград в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98643 2 о вручении корреспонденции 29.01.2009 г., приобщено к материалам дела).
Общество с ограниченной ответственностью "Новелла" в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (письма с уведомлениями N 98647 0, N 98646 3, N 98645 6, N 98644 9, на которых имеется отметка почтовой службы "адресат выбыл"; возвратом конверта с почтовым уведомлением N 98648 7, на котором имеется отметка почтовой службы "истек срок хранения", приобщены к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Извещения были направлены по юридическому адресу ООО "Новелла", согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, а также по другим известным адресам. В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Комитет земельных ресурсов администрации г. Волгограда в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Комитета (вх. N 65 от 11.02.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Купина О.А в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98650 0 о вручении корреспонденции 02.02.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Смирнов В.П. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98651 7 о вручении корреспонденции 31.01.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Морозов В.Ф. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 98652 4 о вручении корреспонденции 03.02.2009 г.). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела, между Администрацией г. Волгограда и ООО "Новелла" заключен договор аренды N 3115 от 22.06.2000 г. земельных участков, площадью 992,6 кв. м и 4313,5 кв. м, находящегося в Ворошиловском районе, восточнее ст. Садовая. Учетные номера земельных участков соответственно 05-85-13 и 05-85-14. (л.д. 11-16).
Земельные участки предоставлены для эксплуатации нежилых помещений. Договор аренды N 3115 от 22.06.2000 г. заключен сторонами с 03.04.2000 г. по 03.04.2003 г. (л.д. 11-16).
Впоследствии к договору аренды между сторонами подписано дополнительное соглашение от 30.01.2003 г, об изменении площади второго земельного участка с 4 313.5 кв. м на 587 кв. м. Изменением к договору от 16 декабря 2003 г. продлен срок действия договора до 16.12.2006 г. установлен новый размер арендной платы.
В соответствии со ст. 131, 164, 609 ГК РФ, 26 ЗК РФ договор аренды заключенный на срок более чем один год подлежит государственной регистрации, из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 01 августа 2001 года, следует, что за ООО "Новелла" зарегистрировано право аренды, на основании договора аренды земельных участков N 3115 от 22.06.2000 г. на земельный участок площадью 992,6 кв. м.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Изменения к договору от 16.12.2003 г. также прошли государственную регистрацию, о чем в материалах дела имеется свидетельство и отметка на дополнительном соглашении от 16.03.2004 г. (л.д. 58-59, 51).
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключении договора аренды земельных участков от 22.06.2000 г. N 3115 в полном объеме.
Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.
Из материалов дела также следует, что ответчиком производилось отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ответчику и расположенного на арендуемом земельном участке.
На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2003 г. ООО "Новелла" передало в собственность гражданке Купиной О.А. двухэтажное кирпичное здание бывшего административно-бытового корпуса общей площадью 750 кв. м.
15 марта 2004 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 63-66).
Впоследствии 02.04.2004 г. ДМИ администрации Волгограда вынесено распоряжение N 130/рз о переоформлении земельного участка (учетный N 5-85-13) и внесении изменения в договор аренды земельных участков от 22.06.2000 N 3 1 15.
Согласно данному распоряжению с гражданкой Купиной О.А. поручено заключить договор аренды земельного участка (учетный N 5-85-13) площадью 992,6 кв. м, из земель, поселений, для эксплуатации производственного здания по ул. Автотранспортной. 11А в Ворошиловском районе. В договор аренды на основании данного распоряжения внесены изменения от 19.04.2004 г., согласно которому в пользовании ответчика остался один земельный участок площадью 587 кв. м (л.д. 67-69).
21 апреля 2004 года между администраций Волгограда и гражданкой Купиной О.А. заключен договор аренды земельного участка 265233, учетным номером 5-85-13. На основании данного договора арендатором производится плата за земельный участок, что подтверждается платежными поручениями, имеющимися в материалах дела (л.д. 110-116 т. 1).
Суд первой инстанции также обоснованно не принял довод истца о том, что поскольку изменения от 19.04.2004 г. к договору аренды N 3115 от 22.06.2000 г., а также аренды земельного участка от 21.01.2004 г. N 5233 не прошли регистрацию в установленном порядке, оплачивать арендную плату обязан прежний арендатор (ООО "Новелла") в полном объеме, в силу ст. 423 ГК РФ в силу следующего.
Статьей 552 ГК РФ и 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда N 11 от 24.03.2005 г. покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно ст. 65 ЗК РФ пользование земли в Российской Федерации является платным.
Из материалов дела следует, что воля сторон (администрации ООО "Новелла"), при издании ДМИ администрации Волгограда распоряжения от 02.04.2004 г. и изменении к договору от 19.04.2004 г. была направлена на исключение из предмета договора земельного участка, площадью 992,6 кв. м, а следовательно на изменение условий договора.
Кроме того, плата за землю производится новым собственником гр. Купиной О.А. (к материалам дела приобщены квитанции), что не нарушает права Администрации Волгограда, прежний собственник - Общество с ограниченной ответственностью "Новелла" не имеет возможности пользоваться спорным земельным участком.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания задолженности за земельный участок площадью 992,6 кв. м, в сумме 239 159 рублей 76 копеек, из которых 149 278 рублей 73 копеек задолженности по арендным платежам за период с 25.08.2005 г. по 25.09.2008 г. и пени в размере 89 881 рублей 03 копейки.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2007 г. ООО "Новелла" передало в собственность Смирнову В.П. объекты недвижимости расположенные на земельном участке, площадью 587 кв. м (учетный N 5-85-14). Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 25.01.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 90).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком, площадью 587 кв. м с 25.08.2005 г. по 25.09.2008 г. в сумме 181 106 руб. 36 коп., из которых основная задолженность 118 848 рублей 49 копеек и пени в размере 62 257 рублей 87 копеек, подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Пунктом 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.
Суд первой инстанции обоснованно не принял доводы ответчика о том, что он не имел возможности пользоваться земельным участком, поскольку право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельным участке зарегистрировано ООО "Новелла" только 05 января 2007 года.
Регистрация права собственности на объекты недвижимости осуществлена на основании решения арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2006 г. N А12-2337-05-с56.
Данным решением установлено, что ООО "Новелла" (ранее ТОО "Темп") открыто владеет и пользуется объектом недвижимости, несет бремя его содержания с 1997 года.
В силу ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом, права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего федерального закона.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик обязан оплачивать арендную плату за пользование только земельным участком, площадью 587 кв. м за период с 25.08.2005 г. по 25.01.2008 г.
Судебная коллегия находит правильным расчет размера арендной платы, произведенный судом первой инстанции в силу следующего.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условиям договора аренды земельного участка.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерация законодательных актов. Арендодатель письменно извещает Арендатора об изменении годовой арендной платы путем оформления изменения в договоре.
Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств направления арендодателем уведомлений арендатору с указанием нового размера арендной платы за период 2005,2006,2007,2008 г. в материалах дела не имеется, и они не были предоставлены в судебные инстанции в нарушение ст. 65 АПК РФ.
При расчете размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно руководствовался зарегистрированным изменением от 19.04.2004 г. к договору аренды N 3115 от 22.06.2000 г., согласно которого размер годовой арендной платы за земельный участок, площадью 587 кв. м, составляет 28 451 руб. 89 коп.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал арендную плату в размере 68 618 руб. 52 коп. за период с 25.09.2005 по 25.01.2008 г. за пользование земельным участком размером 587 кв. м.
Согласно п. 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы платежей за пользование земельным участком, площадью 587 кв. м. За период с 26.09.2005 по 20.11.2008 г. размер неустойки по расчету составил 42 174 руб. 40 коп.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено ст. 329, 330 ГК РФ.
Кроме того, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции был правомерно снижен размер неустойки до 7 000 рублей в силу следующего.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер подлежащей уплате неустойки в случае ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При изложенных обстоятельствах уменьшение размера неустойки производится арбитражным судом независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. Данная позиция установлена в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ"
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 г. N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.
Исходя из сложившейся судебной практики с учетом позиции Конституционного Суда РФ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционная жалоба Администрация Волгограда удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 24 ноября 2008 года по делу N А12-14007/08-с25 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Волгограда без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)