Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Потребительского жилищного строительного эксплуатационного кооператива "Гарантия"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2013 года
по делу N А60-9268/2012,
принятое судьей Григорьевой С.Ю.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к Потребительскому жилищному строительному эксплуатационному кооперативу "Гарантия"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
установил:
Администрация г. Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Потребительскому жилищному строительному эксплуатационному кооперативу (далее - кооператив) о взыскании 2 905 169 руб. 38 коп. задолженности по договору аренды N 639 от 21.03.2007, в том числе 1 974 709 руб. 63 коп. арендной платы и 930 459 руб. 75 коп. пени за просрочку платежа.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2012 исковые требования удовлетворены частично, с кооператива в пользу администрации взыскано 2 274 709 руб. 63 коп. из которых: 1 974 709 руб. 63 коп. - долг, 300 000 руб. - пени.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 указанное решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отмены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2013 исковые требования удовлетворены частично с кооператива в пользу администрации взыскано 1 571 088 руб. 42 коп., в том числе 1 446 272 руб. 78 коп. долга и 124 815 (сто двадцать четыре тысячи восемьсот пятнадцать) руб. 64 коп. пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда в части удовлетворения требований, кооператив направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В жалобе указывает на применение судом Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который не подлежал применению к спорным правоотношениям. Как полагает заявитель, судом не принято во внимание, что в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ссылаясь на ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, поэтому начисление администрацией арендной платы начиная с 28.07.2009 (датой полной выплаты первого паевого взноса), неправомерно. По мнению ответчика, суд ошибочно применил ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которой размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства без проведения торгов на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта или согласования с органом местного самоуправления, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка и в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Ответчик считает, что данный пункт не может быть применен в расстраиваемом случае, так как условием применения вышеуказанной нормы является нарушение арендатором нормативных сроков строительства, а ответчиком установленный уполномоченным органом срок строительства объекта нарушен не был. Кроме того считает, что судом необоснованно не применены положения ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как введение объектов недвижимости на земельном участке в эксплуатацию в сроки, указанные в Разрешениях на строительство, но по истечении двух лет с момента заключения договора аренды произошло не по вине кооператива. Также указывает, что судом неправильно исчислен размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в размере 57 736 руб. 70 коп., исходя из размера удовлетворенных требований государственная пошлина должна составлять 28 710 руб. 88 коп.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не направила, участие своего представителя не обеспечила.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Екатеринбурга от 22.02.2007 N 639 между администрацией и кооперативом заключен договор аренды от 21.03.2007, по которому администрация (арендодатель) предоставила кооперативу (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 09 026:0004 площадью 4460 кв. м, имеющий местоположение по улицам Карельской - Белоярской в г. Екатеринбурге, для строительства и эксплуатации жилого дома с магазином, кафе, медико - консультативным центром и подземным гаражом (п. 2.1).
В соответствии с п. 6.1 срок действия договора установлен с 22.02.2007 по 21.02.2010.
20.10.2010 сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 21.03.2007 N 6-805.
Земельный участок передан ответчику, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 21.03.2007.
В соответствии с п. 2.2.4 договора (ред. дополнительного соглашения) арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
В соответствии с п. 2.2.1 указанного договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.
По условиям п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.
Согласно расчету истца задолженность ответчика составляет 2 905 169 руб. 38 коп. из них 1 974 709 руб. 63 коп. - задолженность по арендной плате и 930 459 руб. 75 коп. - пени за период с 10.11.2009 по 10.02.2012.
Администрацией в адрес кооператива направлено требование об оплате задолженности в срок до 23.01.2012 (письмо от 19.12.2011 N 821), неисполнении которого послужило основанием для обращения с иском в суд.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью. Также до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок для строительства предоставлен ПЖСЭК "Гарантия" по договору N 6-805 от 21.03.2007 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В предмет доказывания по спорам о взыскании арендной платы за пользование земельным участком входит установление судом периода пользования этим участком.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса (п. 2 названной статьи).
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Анализ положений названных норм права позволяет сделать вывод, что для возникновения права собственности члена кооператива необходимо не только внесение им пая, но и наличие объекта недвижимости, на который возникает право собственности с момента внесения такого пая, то есть наличие завершенного строительством многоквартирного жилого дом.
В отсутствие объекта недвижимости само по себе внесение пая не может свидетельствовать о возникновении права собственности, поскольку объект права отсутствует, а, следовательно, не может возникнуть право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, ввиду отсутствия такого дома на арендуемом участке.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленными в дело доказательствами, что выплата паевого взноса одним из членов кооператива осуществлена 28.07.2009 (договор N 85 от 25.11.2008, квитанции, справка от 25.11.2010).
Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, документом, удостоверяющим выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На момент выплаты первого паевого взноса ввод многоквартирного дома в эксплуатацию еще не был произведен и строительство продолжалось, следовательно продолжалось пользование земельным участком на праве в аренды в целях осуществления строительства.
В материалах дела имеются разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию от 29.10.2010 N RU66302000-608/10, поэтому с учетом выплаты паевого взноса, можно говорить о возникновении общей долевой собственности на земельный участок, и, следовательно, прекращении договора аренды не ранее 29.10.2010 (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком подлежит уплате арендная плата за период с июня 2009 по 29.10.2010 в размере 1 446 272 руб. 78 коп. с учетом произведенных ответчиком платежей, рассчитанная за 2009, 2010 годы по ставке 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку ответчиком допущены нарушения сроков внесения арендной платы, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика за период с 13.07.2010 по 28.10.2010 неустойку в размере 124 815 руб. 64 коп.
В части отказа в удовлетворении требований решение суда администрацией не оспаривается, ввиду чего его законность апелляционным судом не проверяется.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер подлежащей уплате неустойки должен быть снижен до ставки рефинансирования 8%, апелляционным судом отклоняется на основании следующего.
Как установлено статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом, как разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства свидетельствуют о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Проверив обоснованность расчета неустойки, приняв во внимание, что долг ответчиком не оплачен, учитывая процент неустойки, период просрочки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения размера неустойки, ввиду того, что неустойка в сумме 12 4815 руб. 64 коп. является соразмерной последствиям нарушенного обязательства. Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции верным и не находит оснований для переоценки установленных судом обстоятельств. Доказательств, позволивших апелляционному суду прийти к иному выводу, ответчиком не представлено, в связи с чем оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Довод кооператива о неправомерном применении при расчете арендной платы п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и определении ее размера исходя из 2,5% и 5% от кадастровой стоимости, является несостоятельным в силу следующего.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок для строительства предоставлен кооперативу по договору N 6-805 от 21.03.2007 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
В соответствии с федеральным законодательством ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для жилищного строительства, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом является ошибочным указание заявителя апелляционной жалобы на то, что повышение арендной платы в оспариваемых расчетах является мерой ответственности, которая не подлежит применению в связи с отсутствием нарушений кооперативом нормативных сроков строительства.
Применение установленного пунктом 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок не поставлено в зависимость от вины арендатора, а обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом, и направлено на стимулирование застройщиков к скорейшему вводу в эксплуатацию объектов строительства.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с указанием кооператива на то, что размер государственной пошлины определен судом неверно и в соответствии с подпунктом 6 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что при частичном удовлетворении требований судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, подлежащая взысканию с ответчика государственная пошлина составляет 20 293 руб. 97 коп.
Однако суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены (изменения) правильного по существу спора решения суда, не имеется, а допущенная судом арифметическая ошибка может быть устранена арбитражным судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (по заявлению стороны или по собственной инициативе).
С учетом изложенного, решение суда от 28.02.2013 в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2013 года по делу N А60-9268/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2013 N 17АП-7145/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-9268/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2013 г. N 17АП-7145/2012-ГК
Дело N А60-9268/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Потребительского жилищного строительного эксплуатационного кооператива "Гарантия"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2013 года
по делу N А60-9268/2012,
принятое судьей Григорьевой С.Ю.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к Потребительскому жилищному строительному эксплуатационному кооперативу "Гарантия"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
установил:
Администрация г. Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Потребительскому жилищному строительному эксплуатационному кооперативу (далее - кооператив) о взыскании 2 905 169 руб. 38 коп. задолженности по договору аренды N 639 от 21.03.2007, в том числе 1 974 709 руб. 63 коп. арендной платы и 930 459 руб. 75 коп. пени за просрочку платежа.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2012 исковые требования удовлетворены частично, с кооператива в пользу администрации взыскано 2 274 709 руб. 63 коп. из которых: 1 974 709 руб. 63 коп. - долг, 300 000 руб. - пени.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 указанное решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отмены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.02.2013 исковые требования удовлетворены частично с кооператива в пользу администрации взыскано 1 571 088 руб. 42 коп., в том числе 1 446 272 руб. 78 коп. долга и 124 815 (сто двадцать четыре тысячи восемьсот пятнадцать) руб. 64 коп. пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда в части удовлетворения требований, кооператив направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В жалобе указывает на применение судом Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который не подлежал применению к спорным правоотношениям. Как полагает заявитель, судом не принято во внимание, что в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ссылаясь на ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, поэтому начисление администрацией арендной платы начиная с 28.07.2009 (датой полной выплаты первого паевого взноса), неправомерно. По мнению ответчика, суд ошибочно применил ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которой размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства без проведения торгов на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта или согласования с органом местного самоуправления, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка и в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Ответчик считает, что данный пункт не может быть применен в расстраиваемом случае, так как условием применения вышеуказанной нормы является нарушение арендатором нормативных сроков строительства, а ответчиком установленный уполномоченным органом срок строительства объекта нарушен не был. Кроме того считает, что судом необоснованно не применены положения ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как введение объектов недвижимости на земельном участке в эксплуатацию в сроки, указанные в Разрешениях на строительство, но по истечении двух лет с момента заключения договора аренды произошло не по вине кооператива. Также указывает, что судом неправильно исчислен размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в размере 57 736 руб. 70 коп., исходя из размера удовлетворенных требований государственная пошлина должна составлять 28 710 руб. 88 коп.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не направила, участие своего представителя не обеспечила.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Екатеринбурга от 22.02.2007 N 639 между администрацией и кооперативом заключен договор аренды от 21.03.2007, по которому администрация (арендодатель) предоставила кооперативу (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:06 09 026:0004 площадью 4460 кв. м, имеющий местоположение по улицам Карельской - Белоярской в г. Екатеринбурге, для строительства и эксплуатации жилого дома с магазином, кафе, медико - консультативным центром и подземным гаражом (п. 2.1).
В соответствии с п. 6.1 срок действия договора установлен с 22.02.2007 по 21.02.2010.
20.10.2010 сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 21.03.2007 N 6-805.
Земельный участок передан ответчику, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 21.03.2007.
В соответствии с п. 2.2.4 договора (ред. дополнительного соглашения) арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора, а также лицевого счета арендатора, указанного в расчете арендной платы, путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области по реквизитам, указанным в расчете арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
В соответствии с п. 2.2.1 указанного договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.
По условиям п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.
Согласно расчету истца задолженность ответчика составляет 2 905 169 руб. 38 коп. из них 1 974 709 руб. 63 коп. - задолженность по арендной плате и 930 459 руб. 75 коп. - пени за период с 10.11.2009 по 10.02.2012.
Администрацией в адрес кооператива направлено требование об оплате задолженности в срок до 23.01.2012 (письмо от 19.12.2011 N 821), неисполнении которого послужило основанием для обращения с иском в суд.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью. Также до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок для строительства предоставлен ПЖСЭК "Гарантия" по договору N 6-805 от 21.03.2007 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В предмет доказывания по спорам о взыскании арендной платы за пользование земельным участком входит установление судом периода пользования этим участком.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса (п. 2 названной статьи).
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Анализ положений названных норм права позволяет сделать вывод, что для возникновения права собственности члена кооператива необходимо не только внесение им пая, но и наличие объекта недвижимости, на который возникает право собственности с момента внесения такого пая, то есть наличие завершенного строительством многоквартирного жилого дом.
В отсутствие объекта недвижимости само по себе внесение пая не может свидетельствовать о возникновении права собственности, поскольку объект права отсутствует, а, следовательно, не может возникнуть право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, ввиду отсутствия такого дома на арендуемом участке.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленными в дело доказательствами, что выплата паевого взноса одним из членов кооператива осуществлена 28.07.2009 (договор N 85 от 25.11.2008, квитанции, справка от 25.11.2010).
Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, документом, удостоверяющим выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На момент выплаты первого паевого взноса ввод многоквартирного дома в эксплуатацию еще не был произведен и строительство продолжалось, следовательно продолжалось пользование земельным участком на праве в аренды в целях осуществления строительства.
В материалах дела имеются разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию от 29.10.2010 N RU66302000-608/10, поэтому с учетом выплаты паевого взноса, можно говорить о возникновении общей долевой собственности на земельный участок, и, следовательно, прекращении договора аренды не ранее 29.10.2010 (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком подлежит уплате арендная плата за период с июня 2009 по 29.10.2010 в размере 1 446 272 руб. 78 коп. с учетом произведенных ответчиком платежей, рассчитанная за 2009, 2010 годы по ставке 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку ответчиком допущены нарушения сроков внесения арендной платы, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика за период с 13.07.2010 по 28.10.2010 неустойку в размере 124 815 руб. 64 коп.
В части отказа в удовлетворении требований решение суда администрацией не оспаривается, ввиду чего его законность апелляционным судом не проверяется.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер подлежащей уплате неустойки должен быть снижен до ставки рефинансирования 8%, апелляционным судом отклоняется на основании следующего.
Как установлено статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом, как разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства свидетельствуют о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Проверив обоснованность расчета неустойки, приняв во внимание, что долг ответчиком не оплачен, учитывая процент неустойки, период просрочки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения размера неустойки, ввиду того, что неустойка в сумме 12 4815 руб. 64 коп. является соразмерной последствиям нарушенного обязательства. Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции верным и не находит оснований для переоценки установленных судом обстоятельств. Доказательств, позволивших апелляционному суду прийти к иному выводу, ответчиком не представлено, в связи с чем оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Довод кооператива о неправомерном применении при расчете арендной платы п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и определении ее размера исходя из 2,5% и 5% от кадастровой стоимости, является несостоятельным в силу следующего.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок для строительства предоставлен кооперативу по договору N 6-805 от 21.03.2007 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
В соответствии с федеральным законодательством ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для жилищного строительства, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом является ошибочным указание заявителя апелляционной жалобы на то, что повышение арендной платы в оспариваемых расчетах является мерой ответственности, которая не подлежит применению в связи с отсутствием нарушений кооперативом нормативных сроков строительства.
Применение установленного пунктом 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок не поставлено в зависимость от вины арендатора, а обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом, и направлено на стимулирование застройщиков к скорейшему вводу в эксплуатацию объектов строительства.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с указанием кооператива на то, что размер государственной пошлины определен судом неверно и в соответствии с подпунктом 6 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что при частичном удовлетворении требований судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, подлежащая взысканию с ответчика государственная пошлина составляет 20 293 руб. 97 коп.
Однако суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены (изменения) правильного по существу спора решения суда, не имеется, а допущенная судом арифметическая ошибка может быть устранена арбитражным судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (по заявлению стороны или по собственной инициативе).
С учетом изложенного, решение суда от 28.02.2013 в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2013 года по делу N А60-9268/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)