Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2013
Полный текст постановления изготовлен 12.08.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, Л.Е. Лобановой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О.Никитиным,
при участии в судебном заседании:
от истца: Д.А. Боброва по дов. от 07.08.2012,
от ответчиков: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Тейси" (07АП-5526/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.05.2013 по делу N А03-11850/2012 (судья О.В. Фролов) по иску ООО "Тейси" (ИНН 2223011024, ОГРН 1022201382334) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376), ООО "Блеск Плюс" (ИНН 2225100270, ОГРН 1092225000780) о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,
установил:
ООО "Тейси" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее Главное управление), ООО "Блеск Плюс" о признании недействительным договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена N 2968-з от 24.10.2011 и применение последствий недействительности ничтожной сделки, путем обязания ООО "Блеск Плюс" возвратить Главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв. м, предоставленный для строительства склада, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова 175 а.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.05.2013 (резолютивная часть объявлена 07.05.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Тейси" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь, в том числе на то, что подписанное без участия истца 31.10.2005 соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005 не изменило и не прекратило права и обязанности истца в отношении переданной ему части земельного участка. Собственники недвижимости, расположенной на земельном участке общей площадью 27, 4932 га, предоставленном им в аренду по договору N 11518 от 29.03.2005, при отчуждении одним из собственников части своей доли истцу по договору от 20.06.2005 согласовали часть земельного участка, права на которую передаются ООО "Тейси". Суд первой инстанции по собственной инициативе фактически признал договор купли-продажи от 20.06.2005 недействительным в части определения земельного участка, право пользования которым перешло истцу, чем вышел за рамки рассмотрения спора. Представленными доказательствами подтверждается, что переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 земельный участок площадью 2 996 кв. м располагается в границах земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га, право пользования которым перешло к истцу в силу закона и договора купли-продажи от 20.06.2005.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
Главное управление в отзыве на апелляционную жалобу возражало против доводов жалобы, указав на то, что ООО "Тейси" не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101, общей площадью 2 996 кв. м, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 является частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной, на который у него возникло право аренды в связи с покупкой здания.
ООО "Блеск Плюс" отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 16.05.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что по договору аренды N 11518 от 29.03.2005 Администрация г. Барнаула передала в аренду ЗАО "Куприм", ООО "Аграрий" и ЗАО "Контакт" земельный участок общей площадью 274 932 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а, для эксплуатации производственной базы, сроком на 10 лет, из общей площади которого в аренду ЗАО "Контакт" было передано 262 617 кв. м (л.д. 48 - 54, т. 1).
20.06.2005 между ЗАО "Контакт" (продавец) и ООО "Тейси" (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества с приложениями N N 1 - 4, в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2005, от 25.07.2005 (л.д. 21 - 47, т. 1), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилые помещения, общей площадью 59 844,6 кв. м и оборудование, в том числе нежилые помещения в здании главного корпуса Литер Б и здание котельной ВОТ Литер З, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а. Отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 274 932 кв. м, из которых продавцу предоставлено в аренду 262 617 кв. м на основании договора аренды N 11518 от 29.03.05. Покупателю одновременно с передачей объектов недвижимости из земельного участка общей площадью 274 932 кв. м передается земельный участок ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору (п. 2.5).
Право собственности на основании договора купли-продажи от 20.06.05 за ООО "Тейси" было зарегистрировано на следующие объекты недвижимости: помещение в здании главного корпуса Литер Б площадью 57 982,8 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а; здание котельной ВОТ Литер З площадью 1 861,8 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а; помещение Н 1 в здании главного корпуса Литер А площадью 57 1532 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б; нежилое помещение Н-36 в здании главного корпуса Литер А площадью 52 704,4 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 в; нежилое помещение Н-35 в здании главного корпуса Литер А площадью 4 448,6 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179б, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 19 - 20, 23, 26 - 27, т. 2).
Между ЗАО "Контакт" (субарендодатель) и ООО "Тейси" (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка от 24.08.2005, по условиям которого субарендодатель сдает, а субарендатор принимает из состава земельного участка, переданного субарендодателю в аренду по договору N 11518 от 29.03.2005 часть земельного участка площадью 35 000 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а, для эксплуатации производственной базы, сроком до 31.12.2005 (л.д. 55 - 58, т. 1).
Администрацией г. Барнаула, ООО "Аграрий", ЗАО "Контакт" и ЗАО "СЭУС (ранее ЗАО "Куприм") 31.10.2005 было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005 (л.д. 107, т. 1).
Между Администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ООО "Тейси", ООО "Партнерство" (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N 12326 от 16.12.2005, в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2010 с приложением к нему (л.д. 108 - 127, т. 1), по которому арендаторам в аренду был предоставлен участок с кадастровым номером 22:63:030502:0029 общей площадью 104 675 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б. при этом из общей площади участка в аренду ООО "Тейси" передано 45 536 кв. м для эксплуатации административно-производственного здания, сроком на 11 месяцев.
На основании распоряжения N 2667 от 10.10.2011 между Главным управлением (арендодатель) и ООО "Блеск Плюс" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 2968-з от 24.10.2011, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, для строительства здания склада сроком на 3 года (л.д. 65 - 72, т. 1).
Полагая, что договор аренды земельного участка N 2968-з от 24.10.2011 является ничтожной сделкой, поскольку предоставленный по указанному договору земельный участок является частью земельного участка площадью 35 000 кв. м, право на использование которого в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ перешло к ООО "Тейси", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истец не подтвердил тот факт, что земельный участок, переданный в аренду ответчику по спорному договору, является частью участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Положениями ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 3668/05 от 23.08.2005).
ООО "Тейси" не является стороной договора аренды N 2968-з от 24.10.2011, поэтому должно доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Право на иск общество обосновывает нарушением его права пользования земельным участком 3,5 га, размер которого определен в п. 2.5 договора купли-продажи имущества 20.06.2005, заключенного между ЗАО "Контакт" и ООО "Тейси".
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как следует из материалов дела, с момента регистрации перехода права собственности на помещения в здании главного корпуса и здание котельной, истец в силу закона вступил в арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005.
По договору аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005 в аренду ЗАО "Контакт" было передано 262 617 кв. м. Документы о том, что 262 617 кв. м были каким-либо образом выделены в натуре или обозначены на плане земельного участка по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, право аренды земельного участка возникло у истца в силу закона, и объем этого права также определен законом - соответствующая часть земельного участка, занятая и необходимая для использования приобретенных объектов. В этой связи воля сторон по договору купли-продажи от 20.06.2005 не могла повлиять на объем права аренды, перешедшего к истцу. Условия п. 2.5 договора о передаче покупателю земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору, не могли породить соответствующих правоотношений.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции по собственной инициативе фактически признал договор купли-продажи от 20.06.2005 недействительным в части определения земельного участка, право пользования которым перешло истцу, чем вышел за рамки рассмотрения спора, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.
На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в п. п. 1, 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
С целью разрешения вопросов о наложении земельных участков друг на друга и размера земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации котельной истца, судом была назначена экспертиза по делу.
Согласно заключению эксперта N 0270300222 от 02.04.2013 (л.д. 71 - 79, т. 2):
- - земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, указанный в договоре аренды земельного участка N 2968-з от 24.10.2011, накладывается на земельный участок по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а, площадью 274 932 кв. м, указанный в договоре аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005;
- - размеры земельных участков под котельными регламентированы нормативными документами только для котельных, расположенных в жилой зоне. Размер земельного участка напрямую зависит от производительности котельной. В промышленной зоне размеры земельных участков под котельными определяются в соответствии со схемой теплоснабжения, генеральными планами предприятий. Согласно установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 котельная, обслуживающая предприятие, размещается на территории данного предприятия без учета санитарно-защитной зоны (т.е. санитарно-защитная зона может попадать на производственные и административные здания).
Довод подателя жалобы о том, что представленными доказательствами подтверждается, что переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 земельный участок площадью 2 996 кв. м располагается в границах земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га, право пользования которым перешло к истцу в силу закона и договора купли-продажи от 20.06.2005, апелляционным судом не принимается.
Тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв. м, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" располагается в границах участка ориентировочно площадью 3,5 га, обозначенного желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору купли-продажи от 20.06.2005, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривался.
Однако размер земельного участка, необходимый для размещения и эксплуатации здания котельной, приобретенной истцом по договору купли-продажи от 20.06.05, с учетом положений п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, представленными в материалы дела документами, не подтвержден.
По договору аренды земельного участка N 12326 от 16.12.2005, из общей площади участка 104 675 кв. м в аренду ООО "Тейси" передано 45 536 кв. м, участок был предоставлен для эксплуатации административно-производственного здания (помещения в главном корпусе), при этом здание котельной расположено за пределами данного участка.
На плане, приложенном к письму ООО "Геоцентр" N 38 от 09.10.2012 (л.д. 3 - 5, т. 2), о том, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, был образован из земельного участка площадью 3,5 га, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, обозначенного желтой линией в приложении N 4 к договору купли-продажи от 20.06.2005, земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв. м, обозначен красной линией и расположен в прямоугольном выступе, примыкающем к ул. Попова. Аналогично спорный участок отображен и на плане, содержащемся в экспертном заключении.
Доказательства того, что земельный участок площадью 2 996 кв. м, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 непосредственно захватывает земельный участок, необходимый истцу для эксплуатации здания котельной, в материалах дела отсутствуют.
Нельзя признать обоснованным и довод подателя апелляционной жалобы о том, что собственники недвижимости, расположенной на земельном участке общей площадью 27, 4932 га, предоставленном им в аренду по договору N 11518 от 29.03.2005, при отчуждении одним из собственников части своей доли истцу по договору от 20.06.2005 согласовали часть земельного участка, права на которую передаются ООО "Тейси".
В материалы дела действительно представлено соглашение от 16.05.2009, в котором собственники нежилых помещений находящихся в здании главного корпуса Литер А, расположенного на земельном участке общей площадью 10,4675 га, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179б, определили порядок пользования земельным участком и порядок оплаты арендной платы за указанный земельный участок (л.д. 131 - 134, т. 1).
Вместе с тем, из данного соглашения не представляется возможным установить факт наложения земельного участка, предоставленного по договору N 2968-з от 24.10.2011, на земельный участок, необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.
Собственники не выделили в натуре земельные участки, используемые ими под объектами своего недвижимого имущества. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания котельной, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельными участками, используемыми иными собственниками объектов недвижимости, в установленном порядке не определены.
Став собственником объекта недвижимости, истец не был лишен возможности осуществить действия, направленные на реализацию (оформления) возникшего у него в силу закона права на соответствующий земельный участок либо его часть, однако своим правом не воспользовался.
При изложенных обстоятельствах иск по настоящему делу не может привести к восстановлению права истца на земельный участок, поскольку право истца на пользование частью земельного участка, находящегося под зданием и в размере, необходимом для его использования, закрепленное ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, документально не подтверждено.
Принимая во внимание указанное выше, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка N 2968-з от 24.10.2011 и применение последствий недействительности ничтожной сделки. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.05.2013 по делу N А03-11850/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Л.Е.ЛОБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2013 ПО ДЕЛУ N А03-11850/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2013 г. по делу N А03-11850/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2013
Полный текст постановления изготовлен 12.08.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, Л.Е. Лобановой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О.Никитиным,
при участии в судебном заседании:
от истца: Д.А. Боброва по дов. от 07.08.2012,
от ответчиков: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Тейси" (07АП-5526/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.05.2013 по делу N А03-11850/2012 (судья О.В. Фролов) по иску ООО "Тейси" (ИНН 2223011024, ОГРН 1022201382334) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376), ООО "Блеск Плюс" (ИНН 2225100270, ОГРН 1092225000780) о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,
установил:
ООО "Тейси" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее Главное управление), ООО "Блеск Плюс" о признании недействительным договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена N 2968-з от 24.10.2011 и применение последствий недействительности ничтожной сделки, путем обязания ООО "Блеск Плюс" возвратить Главному управлению земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв. м, предоставленный для строительства склада, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова 175 а.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.05.2013 (резолютивная часть объявлена 07.05.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Тейси" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь, в том числе на то, что подписанное без участия истца 31.10.2005 соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005 не изменило и не прекратило права и обязанности истца в отношении переданной ему части земельного участка. Собственники недвижимости, расположенной на земельном участке общей площадью 27, 4932 га, предоставленном им в аренду по договору N 11518 от 29.03.2005, при отчуждении одним из собственников части своей доли истцу по договору от 20.06.2005 согласовали часть земельного участка, права на которую передаются ООО "Тейси". Суд первой инстанции по собственной инициативе фактически признал договор купли-продажи от 20.06.2005 недействительным в части определения земельного участка, право пользования которым перешло истцу, чем вышел за рамки рассмотрения спора. Представленными доказательствами подтверждается, что переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 земельный участок площадью 2 996 кв. м располагается в границах земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га, право пользования которым перешло к истцу в силу закона и договора купли-продажи от 20.06.2005.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.
Главное управление в отзыве на апелляционную жалобу возражало против доводов жалобы, указав на то, что ООО "Тейси" не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101, общей площадью 2 996 кв. м, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 является частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной, на который у него возникло право аренды в связи с покупкой здания.
ООО "Блеск Плюс" отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 16.05.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что по договору аренды N 11518 от 29.03.2005 Администрация г. Барнаула передала в аренду ЗАО "Куприм", ООО "Аграрий" и ЗАО "Контакт" земельный участок общей площадью 274 932 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а, для эксплуатации производственной базы, сроком на 10 лет, из общей площади которого в аренду ЗАО "Контакт" было передано 262 617 кв. м (л.д. 48 - 54, т. 1).
20.06.2005 между ЗАО "Контакт" (продавец) и ООО "Тейси" (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества с приложениями N N 1 - 4, в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2005, от 25.07.2005 (л.д. 21 - 47, т. 1), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить нежилые помещения, общей площадью 59 844,6 кв. м и оборудование, в том числе нежилые помещения в здании главного корпуса Литер Б и здание котельной ВОТ Литер З, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а. Отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 274 932 кв. м, из которых продавцу предоставлено в аренду 262 617 кв. м на основании договора аренды N 11518 от 29.03.05. Покупателю одновременно с передачей объектов недвижимости из земельного участка общей площадью 274 932 кв. м передается земельный участок ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору (п. 2.5).
Право собственности на основании договора купли-продажи от 20.06.05 за ООО "Тейси" было зарегистрировано на следующие объекты недвижимости: помещение в здании главного корпуса Литер Б площадью 57 982,8 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а; здание котельной ВОТ Литер З площадью 1 861,8 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а; помещение Н 1 в здании главного корпуса Литер А площадью 57 1532 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б; нежилое помещение Н-36 в здании главного корпуса Литер А площадью 52 704,4 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 в; нежилое помещение Н-35 в здании главного корпуса Литер А площадью 4 448,6 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179б, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 19 - 20, 23, 26 - 27, т. 2).
Между ЗАО "Контакт" (субарендодатель) и ООО "Тейси" (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка от 24.08.2005, по условиям которого субарендодатель сдает, а субарендатор принимает из состава земельного участка, переданного субарендодателю в аренду по договору N 11518 от 29.03.2005 часть земельного участка площадью 35 000 кв. м, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а, для эксплуатации производственной базы, сроком до 31.12.2005 (л.д. 55 - 58, т. 1).
Администрацией г. Барнаула, ООО "Аграрий", ЗАО "Контакт" и ЗАО "СЭУС (ранее ЗАО "Куприм") 31.10.2005 было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005 (л.д. 107, т. 1).
Между Администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ООО "Тейси", ООО "Партнерство" (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N 12326 от 16.12.2005, в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2010 с приложением к нему (л.д. 108 - 127, т. 1), по которому арендаторам в аренду был предоставлен участок с кадастровым номером 22:63:030502:0029 общей площадью 104 675 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б. при этом из общей площади участка в аренду ООО "Тейси" передано 45 536 кв. м для эксплуатации административно-производственного здания, сроком на 11 месяцев.
На основании распоряжения N 2667 от 10.10.2011 между Главным управлением (арендодатель) и ООО "Блеск Плюс" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 2968-з от 24.10.2011, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, для строительства здания склада сроком на 3 года (л.д. 65 - 72, т. 1).
Полагая, что договор аренды земельного участка N 2968-з от 24.10.2011 является ничтожной сделкой, поскольку предоставленный по указанному договору земельный участок является частью земельного участка площадью 35 000 кв. м, право на использование которого в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ перешло к ООО "Тейси", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истец не подтвердил тот факт, что земельный участок, переданный в аренду ответчику по спорному договору, является частью участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Положениями ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 3668/05 от 23.08.2005).
ООО "Тейси" не является стороной договора аренды N 2968-з от 24.10.2011, поэтому должно доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Право на иск общество обосновывает нарушением его права пользования земельным участком 3,5 га, размер которого определен в п. 2.5 договора купли-продажи имущества 20.06.2005, заключенного между ЗАО "Контакт" и ООО "Тейси".
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как следует из материалов дела, с момента регистрации перехода права собственности на помещения в здании главного корпуса и здание котельной, истец в силу закона вступил в арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005.
По договору аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005 в аренду ЗАО "Контакт" было передано 262 617 кв. м. Документы о том, что 262 617 кв. м были каким-либо образом выделены в натуре или обозначены на плане земельного участка по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, право аренды земельного участка возникло у истца в силу закона, и объем этого права также определен законом - соответствующая часть земельного участка, занятая и необходимая для использования приобретенных объектов. В этой связи воля сторон по договору купли-продажи от 20.06.2005 не могла повлиять на объем права аренды, перешедшего к истцу. Условия п. 2.5 договора о передаче покупателю земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору, не могли породить соответствующих правоотношений.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции по собственной инициативе фактически признал договор купли-продажи от 20.06.2005 недействительным в части определения земельного участка, право пользования которым перешло истцу, чем вышел за рамки рассмотрения спора, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.
На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в п. п. 1, 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
С целью разрешения вопросов о наложении земельных участков друг на друга и размера земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации котельной истца, судом была назначена экспертиза по делу.
Согласно заключению эксперта N 0270300222 от 02.04.2013 (л.д. 71 - 79, т. 2):
- - земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, указанный в договоре аренды земельного участка N 2968-з от 24.10.2011, накладывается на земельный участок по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179а, площадью 274 932 кв. м, указанный в договоре аренды земельного участка N 11518 от 29.03.2005;
- - размеры земельных участков под котельными регламентированы нормативными документами только для котельных, расположенных в жилой зоне. Размер земельного участка напрямую зависит от производительности котельной. В промышленной зоне размеры земельных участков под котельными определяются в соответствии со схемой теплоснабжения, генеральными планами предприятий. Согласно установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 котельная, обслуживающая предприятие, размещается на территории данного предприятия без учета санитарно-защитной зоны (т.е. санитарно-защитная зона может попадать на производственные и административные здания).
Довод подателя жалобы о том, что представленными доказательствами подтверждается, что переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 земельный участок площадью 2 996 кв. м располагается в границах земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га, право пользования которым перешло к истцу в силу закона и договора купли-продажи от 20.06.2005, апелляционным судом не принимается.
Тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв. м, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" располагается в границах участка ориентировочно площадью 3,5 га, обозначенного желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением N 4 к договору купли-продажи от 20.06.2005, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривался.
Однако размер земельного участка, необходимый для размещения и эксплуатации здания котельной, приобретенной истцом по договору купли-продажи от 20.06.05, с учетом положений п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, представленными в материалы дела документами, не подтвержден.
По договору аренды земельного участка N 12326 от 16.12.2005, из общей площади участка 104 675 кв. м в аренду ООО "Тейси" передано 45 536 кв. м, участок был предоставлен для эксплуатации административно-производственного здания (помещения в главном корпусе), при этом здание котельной расположено за пределами данного участка.
На плане, приложенном к письму ООО "Геоцентр" N 38 от 09.10.2012 (л.д. 3 - 5, т. 2), о том, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, был образован из земельного участка площадью 3,5 га, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, обозначенного желтой линией в приложении N 4 к договору купли-продажи от 20.06.2005, земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв. м, обозначен красной линией и расположен в прямоугольном выступе, примыкающем к ул. Попова. Аналогично спорный участок отображен и на плане, содержащемся в экспертном заключении.
Доказательства того, что земельный участок площадью 2 996 кв. м, переданный в аренду ООО "Блеск Плюс" по договору N 2968-з от 24.10.2011 непосредственно захватывает земельный участок, необходимый истцу для эксплуатации здания котельной, в материалах дела отсутствуют.
Нельзя признать обоснованным и довод подателя апелляционной жалобы о том, что собственники недвижимости, расположенной на земельном участке общей площадью 27, 4932 га, предоставленном им в аренду по договору N 11518 от 29.03.2005, при отчуждении одним из собственников части своей доли истцу по договору от 20.06.2005 согласовали часть земельного участка, права на которую передаются ООО "Тейси".
В материалы дела действительно представлено соглашение от 16.05.2009, в котором собственники нежилых помещений находящихся в здании главного корпуса Литер А, расположенного на земельном участке общей площадью 10,4675 га, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179б, определили порядок пользования земельным участком и порядок оплаты арендной платы за указанный земельный участок (л.д. 131 - 134, т. 1).
Вместе с тем, из данного соглашения не представляется возможным установить факт наложения земельного участка, предоставленного по договору N 2968-з от 24.10.2011, на земельный участок, необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.
Собственники не выделили в натуре земельные участки, используемые ими под объектами своего недвижимого имущества. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, земельный участок, на который претендует истец и который необходим для использования принадлежащего ему здания котельной, не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельными участками, используемыми иными собственниками объектов недвижимости, в установленном порядке не определены.
Став собственником объекта недвижимости, истец не был лишен возможности осуществить действия, направленные на реализацию (оформления) возникшего у него в силу закона права на соответствующий земельный участок либо его часть, однако своим правом не воспользовался.
При изложенных обстоятельствах иск по настоящему делу не может привести к восстановлению права истца на земельный участок, поскольку право истца на пользование частью земельного участка, находящегося под зданием и в размере, необходимом для его использования, закрепленное ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, документально не подтверждено.
Принимая во внимание указанное выше, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным договора аренды земельного участка N 2968-з от 24.10.2011 и применение последствий недействительности ничтожной сделки. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.05.2013 по делу N А03-11850/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
Л.Е.ЛОБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)