Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яремчук Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Садовой И.М., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А.1, П.А.2, А., П.Т. к открытому акционерному обществу "ИНТАУН" (далее по тексту - ООО "ИНТАУН"), закрытому акционерному обществу "Агропромышленные технологии" (далее по тексту - ЗАО "Агропромышленные технологии"), закрытому акционерному обществу коммерческому банку "Глобэкс" в лице филиала "Поволжский" (далее по тексту - ЗАО КБ "Глобэкс"), обществу с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест" (далее по тексту - ООО "Акцент-Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Техническая эксплуатация. Ремонт. Обслуживание" (далее по тексту - ООО "ТЭРО") о разделе земельного участка по апелляционной жалобе П.А.1, П.А.2, А., П.Т. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.03.2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истцов - Ж., представителя ООО "ТЭРО" - Т.В., объяснения представителя ООО "ИНТАУН" и ЗАО "Агропромышленные технологии" - Щ., представителя ООО "Акцент-Инвест" - С., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
истцы обратились в суд к вышеуказанным ответчикам с исковыми требованиями, в которых просили произвести раздел земельного участка, кадастровый (или условный) номер N, назначение: земли населенных пунктов, административные здания и нежилые помещения, общей площадью 15705 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> на два земельных участка в соответствии с межевым планом от 15.06.2012 г., а именно: на земельный участок общей площадью 2391 кв. м по адресу: <адрес>, занимаемый нежилыми помещениями, принадлежащими истцам и земельный участок общей площадью 13314 кв. м по адресу: <адрес>, занимаемый нежилыми помещениями, принадлежащими ОАО "ИНТАУН", ЗАО "Агропромышленные технологии", ЗАО КБ "Глобэкс", ООО "Акцент - Инвест", ООО "ТЭРО".
Свои требования мотивировали тем, что истцы и ООО "Акцент - Инвест", ЗАО "Агропромышленные технологии", ООО "ИНТАУН", ЗАО КБ "Глобэкс", ООО "ТЭРО" являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, назначение: земли населенных пунктов, административные здания и нежилые помещения, имеющего общую площадь 15705 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Истцы направили ответчикам предложение о согласовании раздела земельного участка на 2 участка: площадью 13314 кв. м и 2391 кв. м, по условиям которого образуется земельный участок под зданием N по <адрес> в <адрес>, въезд во двор со стороны <адрес> в <адрес> не закрывается. Основанием для раздела послужило то, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположено нежилое административное здание, которому присвоен адрес: <адрес>, принадлежащее истцам на праве собственности. Совместное использование помещений в здании влечет необходимость обособления части (раздела) общего земельного участка, расположенного непосредственно под зданием, для обеспечения возможности отдельного подъезда (подхода) к зданию. Образование нового земельного участка в результате раздела общего земельного участка (общая территория двора) является необходимым условием для дальнейшего выкупа земельного участка истцами как собственниками здания в порядке ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем по заказу истцов кадастровым инженером составлен межевой план, согласно которому возможно образование двух участков указанной выше площадью.
Согласие о согласовании раздела земельного участка выразили только ЗАО КБ "Глобэкс" и ООО "ТЭРО".
Рассмотрев спор, Кировский районный суд г. Саратова постановил указанное выше решение.
В доводах апелляционной жалобы истцы ставят вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывая на то, что в основу решения суда было положено заключение эксперта ООО "НИЛСЭ" от <дата> N, а также пояснения эксперта ФИО1, данные в ходе судебного заседания. Однако судом не устранены противоречия, неясности, имевшие место при проведении экспертного исследования. Так в заключение эксперта указано, что от <адрес> до <адрес>, между частными гаражами и кирпичным забором, имеется проезд для автомобилей шириной 3 м. Со стороны проезда на территорию участка выполнено устройство двух металлических ворот. На момент проведения экспертизы, ворота, расположенные вдоль проезда были закрыты на подвесной замок. Согласно положениям СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поседений", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 13.07.1990 г. вдоль фасадов зданий, не имеющих входов, допускается предусматривать полосы шириной 6 м, пригодные для проезда пожарных машин с учетом их допустимой нагрузки на покрытие или грунт".
Непосредственно в судебном заседании к материалам дела приобщены фотографии с указанием въезда на спорный земельный участок между <адрес> и <адрес>, ширина которого составляет 5,94 м, однако довод истцов об искажении экспертом параметров данного варианта проезда не был оценен судом в решении.
Кроме того, в заключение эксперта отсутствуют исследования кадастровой выписки о земельном участке от 03.04.2012 г. N, несмотря на то, что только по результатам изучения и анализа данного документа мог быть подтвержден либо опровергнут вывод о невозможности принятия проектных решений для осуществления нормативных параметров проезда (с Нового переулка). Исходя из заключения эксперта, проезд со стороны Нового переулка не может быть использован, потому что ворота закрыты на подвесной замок. Однако наличие двух выездов с земельного участка (со стороны <адрес>) не позволяет квалифицировать образуемый участком двор как замкнутый.
В соответствии с требованиями законодательства к зданиям и сооружениям по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей: с одной стороны - при ширине здания или сооружения до 18 м и с двух сторон - при ширине более 18 м, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов".
Двор, образуемый земельным участком, не является замкнутым, поэтому по данному основанию не требуется в обязательном порядке обеспечивать проезд пожарной техники как снаружи, так и изнутри каждого здания (со двора). Как видно из выписки, земельный участок N имеет доступ на территорию общего пользования, а именно: на <адрес>. Сама возможность данного доступа является необходимым требованием в осуществлении кадастрового учета вновь образуемых земельных участков при разделе исходного общего участка.
Замкнутость двора, исходя из заключения эксперта ФИО1, возникла из-за того, что выезд из двора на <адрес> не соответствует требованиям закона. Однако ограничивают габариты проезда (выезда) на <адрес> здания и сооружения, сведения о которых отсутствуют в выписке на земельный участок с кадастровым номером N, а именно: автостоянка, огороженная забором, и здание трансформаторной подстанции. Между тем, не проверена законность данных строений, которые, ограничивают нормативные габариты проезда и создают существенные ограничения в использовании земельного участка.
Эксперт, в своем заключении, указал на допустимость одностороннего проезда пожарной техники при высоте здания менее 6 этажей, однако в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО1 пояснила, что количество этажей в данном случае не учитывается, так как параметры здания на <адрес> превышают нормативы. Судом первой инстанции были затребованы подлинники дел правоустанавливающих документов на все помещения, расположенные в здании по адресу: <адрес> принадлежащие истцам. Согласно сведениям, указанным в технических паспортах на каждое нежилое помещение в указанном здании, выданным органами БТИ, высота стен на каждом этаже в здании составляет 3 м, что не является нарушением каких-либо нормативов.
Основания, по которым данные объективные сведения не приняты во внимание, в решении суда отсутствует.
При таких обстоятельствах, пояснения эксперта о том, что ею были получены и исследованы все материалы дела, являются необоснованными, поскольку выводы о том, что названные критерии (ширина и высота каждого здания) не подлежат учету при определении возможности проезда и, соответственно, допустимости раздела участка, сделаны без анализа технической документации на строения.
Кроме того, экспертом дано неверное толкование понятия "местный проезд", с точки зрения обеспечения пожарной безопасности, с учетом конкретного размещения объектов на земельном участке.
Как видно из кадастровой выписки на земельный участок, местный проезд не превышает максимального расстояния 25 м до линии регулируемой застройки и данный проезд нельзя считать тупиковым. Эксперт подтвердил отсутствие нарушений к проезду пожарной техники на данный момент (при имеющемся расположении зданий и подъездов к ним и на земельный участок, т.е. до его раздела).
При наличии ссылок на недействующие нормы права эксперт в то же время допустил взаимоисключающие утверждения, влияющие на возможность раздела участка. Суд первой инстанции не дал оценки тому, что ссылки в экспертом заключении на ст. 67 ФЗ от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" являются недопустимыми, так как данная статья утратила силу с 12.06.2012 г. Кроме того, поясняя возможность проезда пожарной техники внутрь двора и ее разворота (обустройство разворотной площадки), эксперт ФИО1 указала, что пожарная машина может развернуться, а что касается вопроса об обеспечении проезда крупногабаритной техники, ни в экспертном заключении, ни в материалах дела не имеется каких-либо расчетов габаритов (марок, моделей) какого-либо грузового транспорта; соответственно, какое-либо сравнительное исследование, а равно экспериментальный проезд какого-либо транспорта непосредственно во время осмотра 07.03.2013 г. спорного участка экспертом не проводилось.
В таком случае и вывод о невозможности проезда крупногабаритного транспорта не может носить категоричный характер, как об этом указано экспертом ФИО1 Однако, оценка такому заключению эксперта не нашла отражения в решении суда. При этом эксперт не смог подтвердить, что кто-либо из истцов или ответчиков занимается грузоперевозкой, тогда как представитель истца обращал внимание суда на отсутствие такого вида деятельности. Также является необоснованным вывод эксперта о том, что по конструктивным характеристикам строение на <адрес> - производственное, а поэтому раздел земельного участка невозможен и то, что раздел участка невозможен ни при каких проектных решениях. Не сделав проектного решения, и не обосновав невозможность его выработки, эксперт ввел суд в заблуждение относительно достоверности сделанных им выводов.
В свою очередь суд не дал критической оценки вышеуказанным спорным моментам и противоречиям экспертного заключения, придав ему, значение единственного относимого и допустимого доказательства, неправомерно отказал в назначении повторной экспертизы, не устранив при этом сомнения в обоснованности и достоверности экспертного исследования в решении.
18.06.2013 г. в судебном заседании судебная коллегия, проверяя доводы жалобы, после допроса эксперта ФИО1, удовлетворила ходатайство истцов о назначении повторной землеустроительной экспертизы, при этом исходила из того, что если возможность раздела земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Экспертом ФИО1 не было представлено надлежащих сведений о том, что она обладает сертификатом кадастрового инженера.
В ходе настоящего судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель истцов Ж. доводы жалобы поддержал.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представили заявления.
Представитель ООО "ТЭРО" - Т.В. просила удовлетворить доводы жалобы, указав о том, что предлагаемый истцом вариант раздела земельного участка не нарушает права ответчиков.
Представитель ООО "ИНТАУН" и ЗАО "Агропромышленные технологии" Щ., представитель ООО "Акцент-Инвест" - С. в ходе судебного заседания согласились с возможностью раздела земельного участка по варианту N 2, согласно выводам повторной землеустроительной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Гео-Проект" Е-ны В.В., при этом пояснили, что основными причинами для возражения о возможности раздела земельного участка являются сохранение возможности для проезда специальной техники, в том числе и пожарных автомобилей, а также возможность въезда крупногабаритного транспорта, использование которого необходимо для деятельности ООО "ИНТАУН" и ЗАО "Агропромышленные технологии" и ООО "Акцент-Инвест". Кроме того, пояснили, что в настоящее время данные юридические лица не желают воспользоваться правом приобретения земельного участка в собственность.
Представитель ответчика ЗАО КБ "Глобэкс" в лице филиала "Поволжский", представители третьих лиц комитета по управлению имуществом г. Саратова, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Саратовской области", комитета по землепользованию и градостроительству муниципального образования "Город Саратов", администрации МО "Город Саратов", ОАО "Банк Зенит" в судебное заседание не явились, извещены, не просили слушание по делу отложить.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 и ч. 2 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
По смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221 "О государственном кадастре недвижимости"). Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
На основании ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Нормами ч. 3 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, правовой режим образуемого земельного участка должен совпадать с правовым режимом исходного земельного участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральными законами.
Согласно ч. 4. ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в ч. 6 этой же статьи.
Следовательно, по общему правилу ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.
В ч. 6 ст. 11.2 ЗК РФ закреплено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Положение приведенной нормы указывает на то, что на основании решения суда могут быть образованы земельные участки независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, когда в законе установлены случаи образования земельных участков в "обязательном порядке".
В силу ч. 8 ст. 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, стороны являются арендаторами земельного участка из земель поседений с кадастровым номером 64:48:030444:0007, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 15705 кв. м с разрешенным использованием административные здания и нежилые помещения по договору аренды от <дата>, заключенного с администрацией г. Саратова, на срок до 16.03.2029 г.
Как следует из материалов дела, истцами в адрес ответчиков были направлены уведомления с просьбой о согласовании раздела земельного участка (л.д. 56-59), однако согласия всех арендаторов земельного участка получено не было.
В соответствии с п. 10 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательств, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования установленные ЗК РФ, другими Федеральными законами (ст. 11.9 п. 6 ЗК РФ).
Пунктом 6 ранее действующего Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства РФ N 396 от 07.06.2002 г. было установлено, что образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Пунктом 7 этого же Положения было установлено, что технические условия и требования проведения землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, а также межевании объектов землеустройства устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России.
Пунктом 3 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17.02.2003 г. (по заключению Минюста РФ данный документ в государственной регистрации не нуждается. Письмо Минюста РФ от 23.01.2004 г. N 07/768-ЮД), действующими в настоящее время, установлено, что при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков определяются местоположение границ земельных участков; варианты использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры; площади земельных участков и ограниченных в использовании частей земельных участков; иные характеристики земель, необходимые для принятия решений владельцами земельных участков по их распоряжению. При этом в соответствии с п. 4 этих же Рекомендаций, работы по образованию новых земельных участков включают два этапа: составление проекта территориального землеустройства, его согласование и утверждение, и составление карты (плана) земельного участка по результатам установления границ земельного участка на местности и (или) съемки на местности частей земельного участка, занятых объектами недвижимости. В соответствии с пунктом 7.5 Рекомендаций, при проектировании учитывается, в том числе следующее: в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута. Раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории.
Законом от 10.07.2012 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" ст. 67 от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", посвященная проходам, проездам и подъездам к зданиям, сооружениям и строениям, признана утратившей силу. Однако, соответствующие требования содержатся в СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий", СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений", требования которых соответственно, и были воспроизведены в вышеуказанной статье.
Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
По смыслу закона делимость земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлена спецификой указанных объектов недвижимости, а также характером связанных с ними отношений. Данная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 г. N 82-О. В официально опубликованном Определении от 05.03.2004 г. N 82-О Конституционный Суд РФ указал следующее.
Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ закрепляют организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Сама возможность приобретения этими лицами прав на данные земельные участки закреплена в п. п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 3 в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом и федеральными законами.
Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абз. втором п. 2 ст. 6 ЗК РФ, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями п. 1 ст. 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений, в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями ст. 128 "Виды объектов гражданских прав" и ст. 133 "Неделимые вещи" ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Положения ГК РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
Исходя из того, что право на получение земельного участка в собственность является императивным, в случае, если другие совладельцы не имеют намерения оформить земельный участок в собственность, то их право трансформируется в обязанность представить заявление об отсутствии возражений на оформление части земельного участка в собственность совладельца в согласованных границах, а при отсутствии согласия таких совладельцев у лица, изъявившего желание оформить земельный участок в собственность, возникает право в судебном порядке снять указанные возражения.
Согласно ч. 4 ст. 41 ГрК РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Как установлено судом первой инстанции, указанные выше землепользователи - арендаторы, не являются участниками общей долевой собственности на строения, расположенные на земельном участке.
В соответствии с экспертным заключением ООО "Гео-Проект" от 29.07.2013 г. N техническая возможность раздела спорного земельного участка имеется. В заключении экспертом представлено два варианта раздела земельного участка.
Судебная коллегия приходит к выводу о возможности раздела земельного участка по варианту N 2 экспертного заключения, поскольку, указанным вариантом раздела земельного участка не будут нарушаться требования, установленные ст. 11.9 ЗК РФ и п. 4 ст. 41 ГрК РФ, а именно: требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, отсутствие пересечения границ муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, невозможность разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, не изменяется разрешенное использование земельного участка, отсутствуют вклинивания, вкрапливания, изломанность границ, чересполосица, невозможность размещения объектов недвижимости и другие препятствующие рациональному использованию и охране земель недостатки. Вывод судебной коллегии исходит из того, что вариант N 2 учитывает целевое назначение расположенных на нем зданий и обеспечивает соблюдение требования СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий", СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" в части проезда пожарных машин. А также данный вариант предусматривает устройство территории общего пользования, которая позволяет беспрепятственно проезжать крупногабаритному автотранспорту, в том числе и специальной технике. Каждый собственник строения имеет техническую возможность обслуживания своего строения - вокруг каждого здания предусмотрена ремонтная зона шириной 2 м от наружных стен строений. Площадь земельного участка общего пользования в соответствии с вариантом оставит 2585 кв. м.
Согласно ч. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. N 42 утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в соответствии с п. 60 которого, в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.
На основании изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, суд не применил закон, подлежащий применению, что считается существенным нарушением норм материального права и в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований о разделе земельного участка по варианту N 2 экспертного заключения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.03.2013 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Разделить земельный участок, кадастровый номер 64:48:030444:0007, назначение: земли населенных пунктов, административные здания и нежилые помещения, общей площадью 15705 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
Выделить П.А.1, П.А.2, А., П.Т. земельный участок общей площадью 1767,0 кв. м, на котором расположено нежилое помещение с почтовым адресом: <адрес>, определить границы вновь образуемого земельного участка в точках координат, указанных в варианте 2 экспертного заключения, а именно: в точках координат: т. 1 Х = N.
Выделить открытому акционерному обществу "ИНТАУН", закрытому акционерному обществу "Агропромышленные технологии", закрытому акционерному обществу коммерческому банку "Глобэкс" в лице филиала "Поволжский", обществу с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Техническая эксплуатация. Ремонт. Обслуживание" земельный участок общей площадью 11353 кв. м, на котором расположены нежилые помещения с почтовым адресом: <адрес>, определить границы вновь образуемого земельного участка в точках координат, указанных в варианте 2 экспертного заключения, а именно: т. 12 Х N.
Земельный участок общей площадью 2585 кв. м оставить в общем пользовании.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3266
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N 33-3266
Судья: Яремчук Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Гладченко А.Н.,
судей Садовой И.М., Саяпиной Е.Г.,
при секретаре Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А.1, П.А.2, А., П.Т. к открытому акционерному обществу "ИНТАУН" (далее по тексту - ООО "ИНТАУН"), закрытому акционерному обществу "Агропромышленные технологии" (далее по тексту - ЗАО "Агропромышленные технологии"), закрытому акционерному обществу коммерческому банку "Глобэкс" в лице филиала "Поволжский" (далее по тексту - ЗАО КБ "Глобэкс"), обществу с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест" (далее по тексту - ООО "Акцент-Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Техническая эксплуатация. Ремонт. Обслуживание" (далее по тексту - ООО "ТЭРО") о разделе земельного участка по апелляционной жалобе П.А.1, П.А.2, А., П.Т. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.03.2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истцов - Ж., представителя ООО "ТЭРО" - Т.В., объяснения представителя ООО "ИНТАУН" и ЗАО "Агропромышленные технологии" - Щ., представителя ООО "Акцент-Инвест" - С., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
определила:
истцы обратились в суд к вышеуказанным ответчикам с исковыми требованиями, в которых просили произвести раздел земельного участка, кадастровый (или условный) номер N, назначение: земли населенных пунктов, административные здания и нежилые помещения, общей площадью 15705 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> на два земельных участка в соответствии с межевым планом от 15.06.2012 г., а именно: на земельный участок общей площадью 2391 кв. м по адресу: <адрес>, занимаемый нежилыми помещениями, принадлежащими истцам и земельный участок общей площадью 13314 кв. м по адресу: <адрес>, занимаемый нежилыми помещениями, принадлежащими ОАО "ИНТАУН", ЗАО "Агропромышленные технологии", ЗАО КБ "Глобэкс", ООО "Акцент - Инвест", ООО "ТЭРО".
Свои требования мотивировали тем, что истцы и ООО "Акцент - Инвест", ЗАО "Агропромышленные технологии", ООО "ИНТАУН", ЗАО КБ "Глобэкс", ООО "ТЭРО" являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, назначение: земли населенных пунктов, административные здания и нежилые помещения, имеющего общую площадь 15705 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Истцы направили ответчикам предложение о согласовании раздела земельного участка на 2 участка: площадью 13314 кв. м и 2391 кв. м, по условиям которого образуется земельный участок под зданием N по <адрес> в <адрес>, въезд во двор со стороны <адрес> в <адрес> не закрывается. Основанием для раздела послужило то, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположено нежилое административное здание, которому присвоен адрес: <адрес>, принадлежащее истцам на праве собственности. Совместное использование помещений в здании влечет необходимость обособления части (раздела) общего земельного участка, расположенного непосредственно под зданием, для обеспечения возможности отдельного подъезда (подхода) к зданию. Образование нового земельного участка в результате раздела общего земельного участка (общая территория двора) является необходимым условием для дальнейшего выкупа земельного участка истцами как собственниками здания в порядке ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем по заказу истцов кадастровым инженером составлен межевой план, согласно которому возможно образование двух участков указанной выше площадью.
Согласие о согласовании раздела земельного участка выразили только ЗАО КБ "Глобэкс" и ООО "ТЭРО".
Рассмотрев спор, Кировский районный суд г. Саратова постановил указанное выше решение.
В доводах апелляционной жалобы истцы ставят вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывая на то, что в основу решения суда было положено заключение эксперта ООО "НИЛСЭ" от <дата> N, а также пояснения эксперта ФИО1, данные в ходе судебного заседания. Однако судом не устранены противоречия, неясности, имевшие место при проведении экспертного исследования. Так в заключение эксперта указано, что от <адрес> до <адрес>, между частными гаражами и кирпичным забором, имеется проезд для автомобилей шириной 3 м. Со стороны проезда на территорию участка выполнено устройство двух металлических ворот. На момент проведения экспертизы, ворота, расположенные вдоль проезда были закрыты на подвесной замок. Согласно положениям СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поседений", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 13.07.1990 г. вдоль фасадов зданий, не имеющих входов, допускается предусматривать полосы шириной 6 м, пригодные для проезда пожарных машин с учетом их допустимой нагрузки на покрытие или грунт".
Непосредственно в судебном заседании к материалам дела приобщены фотографии с указанием въезда на спорный земельный участок между <адрес> и <адрес>, ширина которого составляет 5,94 м, однако довод истцов об искажении экспертом параметров данного варианта проезда не был оценен судом в решении.
Кроме того, в заключение эксперта отсутствуют исследования кадастровой выписки о земельном участке от 03.04.2012 г. N, несмотря на то, что только по результатам изучения и анализа данного документа мог быть подтвержден либо опровергнут вывод о невозможности принятия проектных решений для осуществления нормативных параметров проезда (с Нового переулка). Исходя из заключения эксперта, проезд со стороны Нового переулка не может быть использован, потому что ворота закрыты на подвесной замок. Однако наличие двух выездов с земельного участка (со стороны <адрес>) не позволяет квалифицировать образуемый участком двор как замкнутый.
В соответствии с требованиями законодательства к зданиям и сооружениям по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей: с одной стороны - при ширине здания или сооружения до 18 м и с двух сторон - при ширине более 18 м, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов".
Двор, образуемый земельным участком, не является замкнутым, поэтому по данному основанию не требуется в обязательном порядке обеспечивать проезд пожарной техники как снаружи, так и изнутри каждого здания (со двора). Как видно из выписки, земельный участок N имеет доступ на территорию общего пользования, а именно: на <адрес>. Сама возможность данного доступа является необходимым требованием в осуществлении кадастрового учета вновь образуемых земельных участков при разделе исходного общего участка.
Замкнутость двора, исходя из заключения эксперта ФИО1, возникла из-за того, что выезд из двора на <адрес> не соответствует требованиям закона. Однако ограничивают габариты проезда (выезда) на <адрес> здания и сооружения, сведения о которых отсутствуют в выписке на земельный участок с кадастровым номером N, а именно: автостоянка, огороженная забором, и здание трансформаторной подстанции. Между тем, не проверена законность данных строений, которые, ограничивают нормативные габариты проезда и создают существенные ограничения в использовании земельного участка.
Эксперт, в своем заключении, указал на допустимость одностороннего проезда пожарной техники при высоте здания менее 6 этажей, однако в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО1 пояснила, что количество этажей в данном случае не учитывается, так как параметры здания на <адрес> превышают нормативы. Судом первой инстанции были затребованы подлинники дел правоустанавливающих документов на все помещения, расположенные в здании по адресу: <адрес> принадлежащие истцам. Согласно сведениям, указанным в технических паспортах на каждое нежилое помещение в указанном здании, выданным органами БТИ, высота стен на каждом этаже в здании составляет 3 м, что не является нарушением каких-либо нормативов.
Основания, по которым данные объективные сведения не приняты во внимание, в решении суда отсутствует.
При таких обстоятельствах, пояснения эксперта о том, что ею были получены и исследованы все материалы дела, являются необоснованными, поскольку выводы о том, что названные критерии (ширина и высота каждого здания) не подлежат учету при определении возможности проезда и, соответственно, допустимости раздела участка, сделаны без анализа технической документации на строения.
Кроме того, экспертом дано неверное толкование понятия "местный проезд", с точки зрения обеспечения пожарной безопасности, с учетом конкретного размещения объектов на земельном участке.
Как видно из кадастровой выписки на земельный участок, местный проезд не превышает максимального расстояния 25 м до линии регулируемой застройки и данный проезд нельзя считать тупиковым. Эксперт подтвердил отсутствие нарушений к проезду пожарной техники на данный момент (при имеющемся расположении зданий и подъездов к ним и на земельный участок, т.е. до его раздела).
При наличии ссылок на недействующие нормы права эксперт в то же время допустил взаимоисключающие утверждения, влияющие на возможность раздела участка. Суд первой инстанции не дал оценки тому, что ссылки в экспертом заключении на ст. 67 ФЗ от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" являются недопустимыми, так как данная статья утратила силу с 12.06.2012 г. Кроме того, поясняя возможность проезда пожарной техники внутрь двора и ее разворота (обустройство разворотной площадки), эксперт ФИО1 указала, что пожарная машина может развернуться, а что касается вопроса об обеспечении проезда крупногабаритной техники, ни в экспертном заключении, ни в материалах дела не имеется каких-либо расчетов габаритов (марок, моделей) какого-либо грузового транспорта; соответственно, какое-либо сравнительное исследование, а равно экспериментальный проезд какого-либо транспорта непосредственно во время осмотра 07.03.2013 г. спорного участка экспертом не проводилось.
В таком случае и вывод о невозможности проезда крупногабаритного транспорта не может носить категоричный характер, как об этом указано экспертом ФИО1 Однако, оценка такому заключению эксперта не нашла отражения в решении суда. При этом эксперт не смог подтвердить, что кто-либо из истцов или ответчиков занимается грузоперевозкой, тогда как представитель истца обращал внимание суда на отсутствие такого вида деятельности. Также является необоснованным вывод эксперта о том, что по конструктивным характеристикам строение на <адрес> - производственное, а поэтому раздел земельного участка невозможен и то, что раздел участка невозможен ни при каких проектных решениях. Не сделав проектного решения, и не обосновав невозможность его выработки, эксперт ввел суд в заблуждение относительно достоверности сделанных им выводов.
В свою очередь суд не дал критической оценки вышеуказанным спорным моментам и противоречиям экспертного заключения, придав ему, значение единственного относимого и допустимого доказательства, неправомерно отказал в назначении повторной экспертизы, не устранив при этом сомнения в обоснованности и достоверности экспертного исследования в решении.
18.06.2013 г. в судебном заседании судебная коллегия, проверяя доводы жалобы, после допроса эксперта ФИО1, удовлетворила ходатайство истцов о назначении повторной землеустроительной экспертизы, при этом исходила из того, что если возможность раздела земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Экспертом ФИО1 не было представлено надлежащих сведений о том, что она обладает сертификатом кадастрового инженера.
В ходе настоящего судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель истцов Ж. доводы жалобы поддержал.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представили заявления.
Представитель ООО "ТЭРО" - Т.В. просила удовлетворить доводы жалобы, указав о том, что предлагаемый истцом вариант раздела земельного участка не нарушает права ответчиков.
Представитель ООО "ИНТАУН" и ЗАО "Агропромышленные технологии" Щ., представитель ООО "Акцент-Инвест" - С. в ходе судебного заседания согласились с возможностью раздела земельного участка по варианту N 2, согласно выводам повторной землеустроительной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Гео-Проект" Е-ны В.В., при этом пояснили, что основными причинами для возражения о возможности раздела земельного участка являются сохранение возможности для проезда специальной техники, в том числе и пожарных автомобилей, а также возможность въезда крупногабаритного транспорта, использование которого необходимо для деятельности ООО "ИНТАУН" и ЗАО "Агропромышленные технологии" и ООО "Акцент-Инвест". Кроме того, пояснили, что в настоящее время данные юридические лица не желают воспользоваться правом приобретения земельного участка в собственность.
Представитель ответчика ЗАО КБ "Глобэкс" в лице филиала "Поволжский", представители третьих лиц комитета по управлению имуществом г. Саратова, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Саратовской области", комитета по землепользованию и градостроительству муниципального образования "Город Саратов", администрации МО "Город Саратов", ОАО "Банк Зенит" в судебное заседание не явились, извещены, не просили слушание по делу отложить.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 и ч. 2 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
По смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221 "О государственном кадастре недвижимости"). Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
На основании ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Нормами ч. 3 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, правовой режим образуемого земельного участка должен совпадать с правовым режимом исходного земельного участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральными законами.
Согласно ч. 4. ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в ч. 6 этой же статьи.
Следовательно, по общему правилу ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.
В ч. 6 ст. 11.2 ЗК РФ закреплено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Положение приведенной нормы указывает на то, что на основании решения суда могут быть образованы земельные участки независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, когда в законе установлены случаи образования земельных участков в "обязательном порядке".
В силу ч. 8 ст. 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, стороны являются арендаторами земельного участка из земель поседений с кадастровым номером 64:48:030444:0007, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 15705 кв. м с разрешенным использованием административные здания и нежилые помещения по договору аренды от <дата>, заключенного с администрацией г. Саратова, на срок до 16.03.2029 г.
Как следует из материалов дела, истцами в адрес ответчиков были направлены уведомления с просьбой о согласовании раздела земельного участка (л.д. 56-59), однако согласия всех арендаторов земельного участка получено не было.
В соответствии с п. 10 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательств, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования установленные ЗК РФ, другими Федеральными законами (ст. 11.9 п. 6 ЗК РФ).
Пунктом 6 ранее действующего Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства РФ N 396 от 07.06.2002 г. было установлено, что образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Пунктом 7 этого же Положения было установлено, что технические условия и требования проведения землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, а также межевании объектов землеустройства устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России.
Пунктом 3 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17.02.2003 г. (по заключению Минюста РФ данный документ в государственной регистрации не нуждается. Письмо Минюста РФ от 23.01.2004 г. N 07/768-ЮД), действующими в настоящее время, установлено, что при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков определяются местоположение границ земельных участков; варианты использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры; площади земельных участков и ограниченных в использовании частей земельных участков; иные характеристики земель, необходимые для принятия решений владельцами земельных участков по их распоряжению. При этом в соответствии с п. 4 этих же Рекомендаций, работы по образованию новых земельных участков включают два этапа: составление проекта территориального землеустройства, его согласование и утверждение, и составление карты (плана) земельного участка по результатам установления границ земельного участка на местности и (или) съемки на местности частей земельного участка, занятых объектами недвижимости. В соответствии с пунктом 7.5 Рекомендаций, при проектировании учитывается, в том числе следующее: в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута. Раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории.
Законом от 10.07.2012 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" ст. 67 от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", посвященная проходам, проездам и подъездам к зданиям, сооружениям и строениям, признана утратившей силу. Однако, соответствующие требования содержатся в СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий", СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений", требования которых соответственно, и были воспроизведены в вышеуказанной статье.
Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
По смыслу закона делимость земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлена спецификой указанных объектов недвижимости, а также характером связанных с ними отношений. Данная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 г. N 82-О. В официально опубликованном Определении от 05.03.2004 г. N 82-О Конституционный Суд РФ указал следующее.
Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ закрепляют организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Сама возможность приобретения этими лицами прав на данные земельные участки закреплена в п. п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 3 в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом и федеральными законами.
Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абз. втором п. 2 ст. 6 ЗК РФ, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями п. 1 ст. 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений, в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями ст. 128 "Виды объектов гражданских прав" и ст. 133 "Неделимые вещи" ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Положения ГК РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
Исходя из того, что право на получение земельного участка в собственность является императивным, в случае, если другие совладельцы не имеют намерения оформить земельный участок в собственность, то их право трансформируется в обязанность представить заявление об отсутствии возражений на оформление части земельного участка в собственность совладельца в согласованных границах, а при отсутствии согласия таких совладельцев у лица, изъявившего желание оформить земельный участок в собственность, возникает право в судебном порядке снять указанные возражения.
Согласно ч. 4 ст. 41 ГрК РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Как установлено судом первой инстанции, указанные выше землепользователи - арендаторы, не являются участниками общей долевой собственности на строения, расположенные на земельном участке.
В соответствии с экспертным заключением ООО "Гео-Проект" от 29.07.2013 г. N техническая возможность раздела спорного земельного участка имеется. В заключении экспертом представлено два варианта раздела земельного участка.
Судебная коллегия приходит к выводу о возможности раздела земельного участка по варианту N 2 экспертного заключения, поскольку, указанным вариантом раздела земельного участка не будут нарушаться требования, установленные ст. 11.9 ЗК РФ и п. 4 ст. 41 ГрК РФ, а именно: требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, отсутствие пересечения границ муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, невозможность разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, не изменяется разрешенное использование земельного участка, отсутствуют вклинивания, вкрапливания, изломанность границ, чересполосица, невозможность размещения объектов недвижимости и другие препятствующие рациональному использованию и охране земель недостатки. Вывод судебной коллегии исходит из того, что вариант N 2 учитывает целевое назначение расположенных на нем зданий и обеспечивает соблюдение требования СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий", СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" в части проезда пожарных машин. А также данный вариант предусматривает устройство территории общего пользования, которая позволяет беспрепятственно проезжать крупногабаритному автотранспорту, в том числе и специальной технике. Каждый собственник строения имеет техническую возможность обслуживания своего строения - вокруг каждого здания предусмотрена ремонтная зона шириной 2 м от наружных стен строений. Площадь земельного участка общего пользования в соответствии с вариантом оставит 2585 кв. м.
Согласно ч. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования, либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. N 42 утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в соответствии с п. 60 которого, в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.
На основании изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, суд не применил закон, подлежащий применению, что считается существенным нарушением норм материального права и в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований о разделе земельного участка по варианту N 2 экспертного заключения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.03.2013 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Разделить земельный участок, кадастровый номер 64:48:030444:0007, назначение: земли населенных пунктов, административные здания и нежилые помещения, общей площадью 15705 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
Выделить П.А.1, П.А.2, А., П.Т. земельный участок общей площадью 1767,0 кв. м, на котором расположено нежилое помещение с почтовым адресом: <адрес>, определить границы вновь образуемого земельного участка в точках координат, указанных в варианте 2 экспертного заключения, а именно: в точках координат: т. 1 Х = N.
Выделить открытому акционерному обществу "ИНТАУН", закрытому акционерному обществу "Агропромышленные технологии", закрытому акционерному обществу коммерческому банку "Глобэкс" в лице филиала "Поволжский", обществу с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Техническая эксплуатация. Ремонт. Обслуживание" земельный участок общей площадью 11353 кв. м, на котором расположены нежилые помещения с почтовым адресом: <адрес>, определить границы вновь образуемого земельного участка в точках координат, указанных в варианте 2 экспертного заключения, а именно: т. 12 Х N.
Земельный участок общей площадью 2585 кв. м оставить в общем пользовании.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)