Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мартемьянова В.И.,
судей Булкиной А.Н., Чепурченко О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Саттаровой Н.О.,
при участии:
- от Окулова Олега Владимировича: Плюснина Е.В., паспорт, (доверенность от 07.05.2013 г.);
- от конкурсного управляющего должника, Потребительского общества "Ссудо-Сберегательный союз" Полыгалова Владимира Александровича: Радченко О.Э., паспорт, (доверенность от 10.01.2013 г.);
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка Окулова Олега Владимировича
на определение Арбитражного суда Пермского края
от 13 июня 2013 года
о признании недействительным договора купли-продажи от 10.11.2010 N 9/2010, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 и применении последствий недействительности сделки,
вынесенное судьей В.Ю.Калугиным в рамках дела N А50-8952/2011
о признании несостоятельным (банкротом) Потребительского общества "Ссудо-Сберегательный союз" (ОГРН 1065902039477, ИНН 5902603800),
третье лицо: Козырева Ольга Владимировна,
установил:
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.01.2012 Потребительское общество "Ссудо-Сберегательный союз" (далее - должник, ПО "Ссудо-Сберегательный союз") признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Полыгалов В.А.
Конкурсный управляющий Полыгалов В.А. обратился 07.03.2012 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 9/2010 от 10.11.2010 г., соглашения N 31/03-2011 от 31.03.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенным между ПО "Ссудо-Сберегательный союз" и Окуловым Олегом Владимировичем, и применить последствия ее недействительности, в виде возвращения недвижимого имущества в конкурсную массу.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2013 года заявление конкурсного управляющего удовлетворено.
Признан недействительными договор N 9/2010 купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2010 г., заключенный между ПО "Ссудо-сберегательный союз" и Окуловым Олегом Владимировичем, соглашение N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 г., заключенное между ПО "Ссудо-сберегательный союз" и Окуловым Олегом Владимировичем.
Суд применил последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в состояние, предшествующее сделкам.
Возвращено в конкурсную массу ПО "Ссудо-сберегательный союз" следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание домика сторожа площадью 37,8 кв. м (лит. А) с крыльцом (лит. а), одноэтажное дощатое здание административного корпуса площадью 190,7 кв. м (лит. Б) с крыльцом (лит. б), одноэтажное дощатое здание спального корпуса площадью 107,9 кв. м (лит. В) с крыльцом (лит. в), одноэтажное бревенчатое здание дома отдыха площадью 31,2 кв. м (лит. Д) с холодным пристроем (лит. д), крыльцом (лит. д1), расположенные по адресу г. Пермь, Индустриальный район, ул. Энергетиков, 50а.
Восстановлено право ПО "Ссудо-сберегательный союз", в отношении земельного участка площадью 7032 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2, возникшее из договора аренды земельного участка от 26 января 2001 г., соглашения о передаче права аренды от 22 августа 2005 г. N 302, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 г.
Восстановлено право требования Окулова Олега Владимировича к ПО "Ссудо-сберегательный союз" в сумме 758 100 руб.
Окулов Олег Владимирович обжаловал определение в апелляционном порядке, просит его отменить и принять по спору новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что действующее законодательство предусматривает невозможность отделения земельного участка от находящихся на нем объектов недвижимости только в том случае, если они в совокупности принадлежат одному лицу на праве собственности. В настоящем деле земельный участок принадлежал ПО "Ссудо-сберегательный союз" на праве аренды, таким образом, вывод суда о невозможности отделения земельного участка и расположенных на нем объектов, не соответствует действующему законодательству.
Полагает, что договор купли-продажи зданий строений от 10.11.2010 г. и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2011 г., не являются взаимосвязанными сделками и должны рассматриваться отдельно.
Не согласен с выводом суда, что любое из представленных в деле мнений специалистов и экспертов о стоимости права аренды спорного земельного участка, очевидно свидетельствует о неравноценности встречного исполнения обязательств по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Указывает, что имеются существенные противоречия в выводах нескольких экспертов по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, исходя из которых, возникают сомнения в обоснованности данных заключений. Следовательно, судом не была установлена действительная рыночная стоимость права аренды земельного участка, а значит и не была доказана неравноценность встречного исполнения обязательств.
Лицами, участвующими в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель Окулова О.В. заявил ходатайство о назначении повторной комиссионной экспертизы в связи с тем, что присутствует наличие существенных противоречий в выводах нескольких экспертов по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, исходя из которых, возникают сомнения в обоснованности данных заключений, действительная стоимость права аренды спорного земельного участка не определена, необходимо провести повторную комиссионную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка. Просит поручить производство экспертизы эксперту Минину В.Г. и специалисту компании ООО "МВМ-Оценка" эксперту Шардиной М.П. Также заявил о приобщении к материалам дела заключение специалиста на заключение эксперта N 13/084-ЭН от 28.05.2013 г.
Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения ходатайства.
Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в порядке ст. 159, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные ходатайства о назначении повторной экспертизы и о приобщении к делу дополнительного доказательства, признал их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно ч. 3 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства, в том числе о проведении экспертизы, но при условии, что в назначении такой экспертизы им было отказано судом первой инстанции.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Поскольку в суде первой инстанции Окулов О.В. не заявлял ходатайства о проведении повторной экспертизы, а также не представил суду апелляционной инстанции доказательств невозможности заявления данного ходатайства в суде первой инстанции, основания для удовлетворения соответствующего ходатайства суд апелляционной инстанции не усматривает.
Само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы.
Будучи несогласными с результатом судебной экспертизы, Окулов О.В. имея достаточное количество времени, тем не менее ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде первой инстанции не заявлял, доказательств свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности заключения экспертизы или наличия противоречия в выводах эксперта суду первой инстанции не представил.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Кроме того, доказательств, имеющихся в материалах дела, достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы.
Представитель Окулова О.В. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил определение суда отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность определения суда.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Пермского края от 10.05.2011 принято к производству заявление Потребительского общества "Кредитное потребительское общество "Оберег" о признании банкротом ПО "Ссудо-Сберегательный союз".
Решением арбитражного суда от 16.01.2012 ПО "Ссудо-сберегательный союз" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Полыгалов В.А.
10.11.2010 между должником и ответчиком был заключен договор N 9/2010 купли-продажи недвижимого имущества. Предметом сделки выступило следующее недвижимое имущество, принадлежащее должнику: одноэтажное кирпичное здание домика сторожа площадью 37,8 кв. м (лит. А) с крыльцом (лит. а), одноэтажное дощатое здание административного корпуса площадью 190,7 кв. м (лит. Б) с крыльцом (лит. б), одноэтажное дощатое здание спального корпуса площадью 107,9 кв. м (лит. В) с крыльцом (лит. в), одноэтажное бревенчатое здание дома отдыха площадью 31,2 кв. м (лит. Д) с холодным пристроем (лит. д), крыльцом (лит. д1), расположенные по адресу г. Пермь, Индустриальный район, ул. Энергетиков, 50а (далее также спорная недвижимость). Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 27.12.2010 г.
В соответствии с п. 4.1. договора, стоимость спорной недвижимости оценена сторонами в 758 000 руб.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 4.06.2012 г. в рамках настоящего обособленного спора в целях определения рыночной стоимости имущества, отчужденного по договору N 9/2010 от 10.11.2010 г. была назначена экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Оценка-Пермь" Минина В.Г. от 27.06.2012 г. от 27.06.2012 г. рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на момент совершения оспариваемой сделки составила 747 005 руб.
31.03.2011 между должником и ответчиком заключено соглашение N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Предметом соглашения выступил земельный участок площадью 7032 кв. м расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2 (далее также спорный земельный участок). Согласно п. 6 данного соглашения, стороны оценили стоимость переданных прав в 100 рублей. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Пермскому краю 20.04.2011 г.
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество, право аренды Окулова О.В. на спорный земельный участок зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от 26.01.2001 г. N 073-2001/101 между Администрацией г. Перми и ОАО "Морион" для использования под лыжную базу с 19.12.2000 г. по 19.12.2015 г., соглашения о передаче права аренды от 22.08.2005 г. N 302, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 г., соглашения N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 г.
Определениями Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2012 г. и от 26.03.2013 г. были назначены экспертиза и повторная экспертиза в целях установления рыночной стоимости права аренды на земельный участок площадью 7032 кв. м расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2, по состоянию на 10.11.2010 г., 31.03.2011 г., на дату проведения оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая консалтинговая компания" Митюшкиной Е.Н. от 03.06.2013 г., рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка составила на момент совершения сделки 3 200 000 руб., на момент производства экспертизы стоимость составляет 3 970 000 руб.
Полагая, что договор купли-продажи от 10.11.2010 и соглашение о передаче прав аренды от 31.03.2011 заключен при неравноценном встречном исполнении и в отношении имущества, принадлежащего должнику на праве собственности, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что имеются основания для признания сделок недействительными, поскольку оспариваемые сделки совершены в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве, неравноценность встречного исполнения по сделкам судом установлена.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Согласно ст. 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
На основании п. 3 ст. 129 названного Закона конкурсный управляющий вправе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных должником.
Согласно ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в самом Законе о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом была заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.
Заявление о признании должника банкротом принято судом 10.05.2011, оспариваемые сделки совершены в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве.
Относительно второго условия, необходимого для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, арбитражный суд, обоснованно указал на неравноценность встречного исполнения.
Для определения стоимости реализованного недвижимого имущества определением суда первой инстанции от 04.06.2012 г. назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Минину В.Г., члену Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Для определения стоимости права аренды земельного участка была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Минину В.Г. От эксперта Минина В.Г. поступило уведомление о невозможности проведения экспертизы.
Определением суда от 26.03.2013 в связи с удовлетворением ходатайства конкурсного управляющего по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено Митюшкиной Е.Н.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость права аренды на земельный участок площадью 7032 кв. м расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2 по состоянию на 10.11.2010 г., а также по состоянию на дату проведения оценки".
Данные заключения признаны судом соответствующими требованиям действующего законодательства, в том числе федеральным стандартам оценки, и являющимися надлежащими и достоверными доказательствами по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор N 9/2010 купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2010 г. и соглашение N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 г. являются недействительными сделками на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, и правомерно удовлетворил требование конкурсного управляющего.
Довод жалобы, что договор купли-продажи зданий строений от 10.11.2010 г. и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2011 г., не являются взаимосвязанными сделками и должны рассматриваться отдельно, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Как правильно указал суд первой инстанции, из положений договора аренды земельного участка N 073-2001 от 26.01.2001 г., из текста заключений экспертов, из факта совпадения адресов спорных объектов недвижимости и спорного земельного участка, следует, что спорная недвижимость находится на спорном земельном участке. Факт неразрывной связи спорного земельного участка и спорной недвижимости подтверждается положениями п. 2.2 договора купли-продажи, согласно которому ответчику переходит право пользования спорным земельным участком на тех же условиях, что существовали для продавца.
Ответчик, приобретя спорную недвижимость, одновременно приобрел и право пользования спорным земельным участком, необходимым для нормального использования объектов недвижимости. Доказательств разделения спорного земельного участка на участки меньшего размера, достаточных для использования спорной недвижимости, доводов о необходимости такого разделения, суду не представлено.
То обстоятельство, что объекты, перешедшие ответчику в результате заключения вышеуказанных договоров связаны между собой, земельный участок, на котором расположен имущественный комплекс, имеет единый вид разрешенного использования под лыжную базу, заявителем апелляционной жалобы не опровергается.
Исходя из невозможности, в силу положений ст. 36 ЗК РФ, отделения земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка по реализации спорной недвижимости и прав на спорный земельный участок совершена в условиях неравноценного встречного исполнения.
Руководствуясь ст. 166, 167 ГК РФ, ст. 61.6 Закона о банкротстве, суд также правомерно применил последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу имущества и восстановления права ПО "Ссудо-сберегательный союз", в отношении земельного участка.
Таким образом, выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом судебном акте, являются законными, основанными на правильном применении норм действующего законодательства, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств.
Ссылка на то, что заключения экспертов содержат существенные противоречия в выводах нескольких экспертов по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, исходя из которых, возникают сомнения в обоснованности данных заключений, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доводов относительно некомпетентности эксперта, о допущенных в ходе производства экспертизы нарушениях, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы, о вызове эксперта в судебное заседание, стороны в суде первой инстанции не заявили. Между тем. заключение эксперта ООО "Независимая консалтинговая компания" Митюшкиной Е.Н. от 03.06.2013 г. о стоимости права аренды спорного земельного участка свидетельствует о неравноценности встречного исполнения по сделке
Иные доводы апеллянта отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку они направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
С учетом изложенного обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2013 года по делу N А50-8952/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
Судьи
А.Н.БУЛКИНА
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2013 N 17АП-6293/2011-ГК ПО ДЕЛУ N А50-8952/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. N 17АП-6293/2011-ГК
Дело N А50-8952/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мартемьянова В.И.,
судей Булкиной А.Н., Чепурченко О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Саттаровой Н.О.,
при участии:
- от Окулова Олега Владимировича: Плюснина Е.В., паспорт, (доверенность от 07.05.2013 г.);
- от конкурсного управляющего должника, Потребительского общества "Ссудо-Сберегательный союз" Полыгалова Владимира Александровича: Радченко О.Э., паспорт, (доверенность от 10.01.2013 г.);
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка Окулова Олега Владимировича
на определение Арбитражного суда Пермского края
от 13 июня 2013 года
о признании недействительным договора купли-продажи от 10.11.2010 N 9/2010, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 и применении последствий недействительности сделки,
вынесенное судьей В.Ю.Калугиным в рамках дела N А50-8952/2011
о признании несостоятельным (банкротом) Потребительского общества "Ссудо-Сберегательный союз" (ОГРН 1065902039477, ИНН 5902603800),
третье лицо: Козырева Ольга Владимировна,
установил:
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.01.2012 Потребительское общество "Ссудо-Сберегательный союз" (далее - должник, ПО "Ссудо-Сберегательный союз") признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Полыгалов В.А.
Конкурсный управляющий Полыгалов В.А. обратился 07.03.2012 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 9/2010 от 10.11.2010 г., соглашения N 31/03-2011 от 31.03.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенным между ПО "Ссудо-Сберегательный союз" и Окуловым Олегом Владимировичем, и применить последствия ее недействительности, в виде возвращения недвижимого имущества в конкурсную массу.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2013 года заявление конкурсного управляющего удовлетворено.
Признан недействительными договор N 9/2010 купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2010 г., заключенный между ПО "Ссудо-сберегательный союз" и Окуловым Олегом Владимировичем, соглашение N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 г., заключенное между ПО "Ссудо-сберегательный союз" и Окуловым Олегом Владимировичем.
Суд применил последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в состояние, предшествующее сделкам.
Возвращено в конкурсную массу ПО "Ссудо-сберегательный союз" следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание домика сторожа площадью 37,8 кв. м (лит. А) с крыльцом (лит. а), одноэтажное дощатое здание административного корпуса площадью 190,7 кв. м (лит. Б) с крыльцом (лит. б), одноэтажное дощатое здание спального корпуса площадью 107,9 кв. м (лит. В) с крыльцом (лит. в), одноэтажное бревенчатое здание дома отдыха площадью 31,2 кв. м (лит. Д) с холодным пристроем (лит. д), крыльцом (лит. д1), расположенные по адресу г. Пермь, Индустриальный район, ул. Энергетиков, 50а.
Восстановлено право ПО "Ссудо-сберегательный союз", в отношении земельного участка площадью 7032 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2, возникшее из договора аренды земельного участка от 26 января 2001 г., соглашения о передаче права аренды от 22 августа 2005 г. N 302, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 г.
Восстановлено право требования Окулова Олега Владимировича к ПО "Ссудо-сберегательный союз" в сумме 758 100 руб.
Окулов Олег Владимирович обжаловал определение в апелляционном порядке, просит его отменить и принять по спору новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что действующее законодательство предусматривает невозможность отделения земельного участка от находящихся на нем объектов недвижимости только в том случае, если они в совокупности принадлежат одному лицу на праве собственности. В настоящем деле земельный участок принадлежал ПО "Ссудо-сберегательный союз" на праве аренды, таким образом, вывод суда о невозможности отделения земельного участка и расположенных на нем объектов, не соответствует действующему законодательству.
Полагает, что договор купли-продажи зданий строений от 10.11.2010 г. и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2011 г., не являются взаимосвязанными сделками и должны рассматриваться отдельно.
Не согласен с выводом суда, что любое из представленных в деле мнений специалистов и экспертов о стоимости права аренды спорного земельного участка, очевидно свидетельствует о неравноценности встречного исполнения обязательств по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Указывает, что имеются существенные противоречия в выводах нескольких экспертов по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, исходя из которых, возникают сомнения в обоснованности данных заключений. Следовательно, судом не была установлена действительная рыночная стоимость права аренды земельного участка, а значит и не была доказана неравноценность встречного исполнения обязательств.
Лицами, участвующими в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель Окулова О.В. заявил ходатайство о назначении повторной комиссионной экспертизы в связи с тем, что присутствует наличие существенных противоречий в выводах нескольких экспертов по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, исходя из которых, возникают сомнения в обоснованности данных заключений, действительная стоимость права аренды спорного земельного участка не определена, необходимо провести повторную комиссионную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка. Просит поручить производство экспертизы эксперту Минину В.Г. и специалисту компании ООО "МВМ-Оценка" эксперту Шардиной М.П. Также заявил о приобщении к материалам дела заключение специалиста на заключение эксперта N 13/084-ЭН от 28.05.2013 г.
Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения ходатайства.
Арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в порядке ст. 159, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные ходатайства о назначении повторной экспертизы и о приобщении к делу дополнительного доказательства, признал их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно ч. 3 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства, в том числе о проведении экспертизы, но при условии, что в назначении такой экспертизы им было отказано судом первой инстанции.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Поскольку в суде первой инстанции Окулов О.В. не заявлял ходатайства о проведении повторной экспертизы, а также не представил суду апелляционной инстанции доказательств невозможности заявления данного ходатайства в суде первой инстанции, основания для удовлетворения соответствующего ходатайства суд апелляционной инстанции не усматривает.
Само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы.
Будучи несогласными с результатом судебной экспертизы, Окулов О.В. имея достаточное количество времени, тем не менее ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде первой инстанции не заявлял, доказательств свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности заключения экспертизы или наличия противоречия в выводах эксперта суду первой инстанции не представил.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Кроме того, доказательств, имеющихся в материалах дела, достаточно для рассмотрения апелляционной жалобы.
Представитель Окулова О.В. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил определение суда отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность определения суда.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Пермского края от 10.05.2011 принято к производству заявление Потребительского общества "Кредитное потребительское общество "Оберег" о признании банкротом ПО "Ссудо-Сберегательный союз".
Решением арбитражного суда от 16.01.2012 ПО "Ссудо-сберегательный союз" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Полыгалов В.А.
10.11.2010 между должником и ответчиком был заключен договор N 9/2010 купли-продажи недвижимого имущества. Предметом сделки выступило следующее недвижимое имущество, принадлежащее должнику: одноэтажное кирпичное здание домика сторожа площадью 37,8 кв. м (лит. А) с крыльцом (лит. а), одноэтажное дощатое здание административного корпуса площадью 190,7 кв. м (лит. Б) с крыльцом (лит. б), одноэтажное дощатое здание спального корпуса площадью 107,9 кв. м (лит. В) с крыльцом (лит. в), одноэтажное бревенчатое здание дома отдыха площадью 31,2 кв. м (лит. Д) с холодным пристроем (лит. д), крыльцом (лит. д1), расположенные по адресу г. Пермь, Индустриальный район, ул. Энергетиков, 50а (далее также спорная недвижимость). Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 27.12.2010 г.
В соответствии с п. 4.1. договора, стоимость спорной недвижимости оценена сторонами в 758 000 руб.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 4.06.2012 г. в рамках настоящего обособленного спора в целях определения рыночной стоимости имущества, отчужденного по договору N 9/2010 от 10.11.2010 г. была назначена экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Оценка-Пермь" Минина В.Г. от 27.06.2012 г. от 27.06.2012 г. рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на момент совершения оспариваемой сделки составила 747 005 руб.
31.03.2011 между должником и ответчиком заключено соглашение N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Предметом соглашения выступил земельный участок площадью 7032 кв. м расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2 (далее также спорный земельный участок). Согласно п. 6 данного соглашения, стороны оценили стоимость переданных прав в 100 рублей. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Пермскому краю 20.04.2011 г.
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество, право аренды Окулова О.В. на спорный земельный участок зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от 26.01.2001 г. N 073-2001/101 между Администрацией г. Перми и ОАО "Морион" для использования под лыжную базу с 19.12.2000 г. по 19.12.2015 г., соглашения о передаче права аренды от 22.08.2005 г. N 302, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 г., соглашения N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 г.
Определениями Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2012 г. и от 26.03.2013 г. были назначены экспертиза и повторная экспертиза в целях установления рыночной стоимости права аренды на земельный участок площадью 7032 кв. м расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2, по состоянию на 10.11.2010 г., 31.03.2011 г., на дату проведения оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая консалтинговая компания" Митюшкиной Е.Н. от 03.06.2013 г., рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка составила на момент совершения сделки 3 200 000 руб., на момент производства экспертизы стоимость составляет 3 970 000 руб.
Полагая, что договор купли-продажи от 10.11.2010 и соглашение о передаче прав аренды от 31.03.2011 заключен при неравноценном встречном исполнении и в отношении имущества, принадлежащего должнику на праве собственности, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что имеются основания для признания сделок недействительными, поскольку оспариваемые сделки совершены в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве, неравноценность встречного исполнения по сделкам судом установлена.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Согласно ст. 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
На основании п. 3 ст. 129 названного Закона конкурсный управляющий вправе предъявлять иски о признании недействительными сделок, совершенных должником.
Согласно ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в самом Законе о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом была заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.
Заявление о признании должника банкротом принято судом 10.05.2011, оспариваемые сделки совершены в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве.
Относительно второго условия, необходимого для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, арбитражный суд, обоснованно указал на неравноценность встречного исполнения.
Для определения стоимости реализованного недвижимого имущества определением суда первой инстанции от 04.06.2012 г. назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Минину В.Г., члену Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Для определения стоимости права аренды земельного участка была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Минину В.Г. От эксперта Минина В.Г. поступило уведомление о невозможности проведения экспертизы.
Определением суда от 26.03.2013 в связи с удовлетворением ходатайства конкурсного управляющего по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено Митюшкиной Е.Н.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость права аренды на земельный участок площадью 7032 кв. м расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Энергетиков, 50, зарегистрированный под N 59-59-23/014/2006-359, кадастровый номер 59:01:4416040:2 по состоянию на 10.11.2010 г., а также по состоянию на дату проведения оценки".
Данные заключения признаны судом соответствующими требованиям действующего законодательства, в том числе федеральным стандартам оценки, и являющимися надлежащими и достоверными доказательствами по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор N 9/2010 купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2010 г. и соглашение N 31/03-2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.03.2011 г. являются недействительными сделками на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, и правомерно удовлетворил требование конкурсного управляющего.
Довод жалобы, что договор купли-продажи зданий строений от 10.11.2010 г. и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2011 г., не являются взаимосвязанными сделками и должны рассматриваться отдельно, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Как правильно указал суд первой инстанции, из положений договора аренды земельного участка N 073-2001 от 26.01.2001 г., из текста заключений экспертов, из факта совпадения адресов спорных объектов недвижимости и спорного земельного участка, следует, что спорная недвижимость находится на спорном земельном участке. Факт неразрывной связи спорного земельного участка и спорной недвижимости подтверждается положениями п. 2.2 договора купли-продажи, согласно которому ответчику переходит право пользования спорным земельным участком на тех же условиях, что существовали для продавца.
Ответчик, приобретя спорную недвижимость, одновременно приобрел и право пользования спорным земельным участком, необходимым для нормального использования объектов недвижимости. Доказательств разделения спорного земельного участка на участки меньшего размера, достаточных для использования спорной недвижимости, доводов о необходимости такого разделения, суду не представлено.
То обстоятельство, что объекты, перешедшие ответчику в результате заключения вышеуказанных договоров связаны между собой, земельный участок, на котором расположен имущественный комплекс, имеет единый вид разрешенного использования под лыжную базу, заявителем апелляционной жалобы не опровергается.
Исходя из невозможности, в силу положений ст. 36 ЗК РФ, отделения земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка по реализации спорной недвижимости и прав на спорный земельный участок совершена в условиях неравноценного встречного исполнения.
Руководствуясь ст. 166, 167 ГК РФ, ст. 61.6 Закона о банкротстве, суд также правомерно применил последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу имущества и восстановления права ПО "Ссудо-сберегательный союз", в отношении земельного участка.
Таким образом, выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом судебном акте, являются законными, основанными на правильном применении норм действующего законодательства, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств.
Ссылка на то, что заключения экспертов содержат существенные противоречия в выводах нескольких экспертов по вопросу определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, исходя из которых, возникают сомнения в обоснованности данных заключений, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доводов относительно некомпетентности эксперта, о допущенных в ходе производства экспертизы нарушениях, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы, о вызове эксперта в судебное заседание, стороны в суде первой инстанции не заявили. Между тем. заключение эксперта ООО "Независимая консалтинговая компания" Митюшкиной Е.Н. от 03.06.2013 г. о стоимости права аренды спорного земельного участка свидетельствует о неравноценности встречного исполнения по сделке
Иные доводы апеллянта отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку они направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.
С учетом изложенного обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2013 года по делу N А50-8952/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
Судьи
А.Н.БУЛКИНА
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)