Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Гонтарь Н.Ю.
Вахитовой Г.Д.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан - К.Р. и Г. на решение Салаватского городского суда РБ от 25 апреля 2013 года, которым постановлено:
исковые требования К.С. к Фонду по строительству жилья "СтройПром" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.
Признать за К.С. право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью... кв. м, расположенный в объекте незавершенного строительства находящемся по адресу: адрес, инвентарный номер объекта..., кадастровый номер земельного участка N...
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Вахитовой Г.Д.,
установила:
К.С. обратилась с иском к Фонду по строительству жилья "СтройПром" (далее - ФСЖ "СтройПром") о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу адрес, кадастровый номер земельного участка N....
Исковые требования мотивированы тем, что между ней и ответчиком дата был заключен инвестиционный договор за N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его ей в собственность. Инвестиционные платежи ею произведены частично в сумме... рублей. Дальнейшее инвестирование ею приостановлено, поскольку застройщик прекратил строительные работы ввиду отсутствия разрешения на строительство.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представителями Администрации городского округа г. Салават РБ - К.Р. и Г. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В качестве оснований к отмене решения указывается на то, что дата между Комитетом по управлению собственностью по РБ по г. Салават РБ и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка по адресу адрес, общей площадью... кв. м для строительства жилого комплекса, сроком действия договора на три года, с дата по дата. В соответствии с нормами действующего законодательства возобновление указанного договора на неопределенный срок невозможно. Кроме того, срок действия разрешения на строительство индивидуальных жилых домов по указанному адресу истек дата, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" не обращался; до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Учитывая приведенные положения ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации городского округа г. Салават РБ - К.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФСЖ "СтройПром", ООО СПКП "Жилпромстрой" - Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение суда является законным в том, случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что строительство спорного объекта незавершенного строительства произведено на отведенном для этих целей земельном участке и в период действия договора аренды, а в последующем договора субаренды земельного участка, тем самым подтверждена законность возведения объекта незавершенного строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Согласно ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, то есть имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При этом лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство с указанием в том числе реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 12-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды, как это предусмотрено ст. 610 ГК РФ, заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судом по имеющимся материалам дела установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от дата N..., в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с дата по дата
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от дата
Договор аренды земельного участка от дата N... был зарегистрирован в Салаватском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата за N...
дата между ООО СПКП "Жилпромстрой" и Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка N..., с установленным сроком субаренды с дата по дата (л.д....). Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от дата N... подписано дата арендодателем Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават, арендатором ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от дата, земельный участок N... разделен на земельные участки в количестве 99 участков и им присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан и земельный участок с кадастровым номером N... и условным номером N..., на котором по утверждению истца возведен объект незавершенного строительства (л.д....).
дата Фонду по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" было выдано разрешение на строительство 94 индивидуальных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером N..., срок действия разрешения был определен до дата, которое впоследствии продлялось до дата (л.д....).
дата между К.С. и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность. Между тем, как было приведено выше срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до дата. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.
В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ООО СПКП "Жилпромстрой" было отказано в признании незаконным отказа Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору N... от дата для строительства жилого комплекса и об обязывании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за N... от 26 июля 2012 года из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата исключены выводы суда о том, что договор N... от дата возобновлен на неопределенный срок.
Следовательно, у истца и ответчика отсутствует право пользования земельным участком кадастровым номером - дата по адресу: адрес.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 130 ГПК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
Норма, содержащаяся в п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд первой инстанции, удовлетворяя требование, указывает на то, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Так, эта норма указывает на основание приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения. Правила данной статьи применяются в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 ГК РФ.
В постановлении от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) сформулирован следующий подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58, 59 постановление N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.
В материалах дела имеется копия технического паспорта на спорный объект незавершенного строительства, инвентарным номером N... по указанному выше адресу, согласно которым степень готовности объекта составляет 10% и строительство завершено на уровне фундамента. Ни истцом, ни ответчиком в установленном порядке право на спорный объект не регистрировалось, надлежащих доказательств возникновения у них права на такой объект независимо от регистрации не представлялось, поэтому оснований для удовлетворения требования о признании права не имелось.
Как следует из материалов дела, обстоятельством послужившим основанием для обращения истца с иском о признании права на объект незавершенного строительства, явилось отсутствие документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком и доказательств, подтверждающих создание оспариваемого объекта незавершенного строительства с соблюдением приведенных выше положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Соответственно, судом первой инстанции не оценивалось допустимость с точки зрения действующего законодательства государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенный строительством в случае отсутствия у заявителя прав на земельный участок и разрешения на строительство.
Факт постановки оспариваемого земельного участка на кадастровый учет, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, отнесение земельного участка к землям населенного пункта не являются юридически значимыми.
При таком положении, судебная коллегия, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к заключению об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за К.С. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: адрес
При изложенных выше обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований К.С. к ФСЖ "СтройПром" следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан
определила:
Отменить решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2013 года.
Вынести новое решение.
Отказать К.С. в удовлетворении исковых требований к Фонду по строительству жилья "СтройПром" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: адрес, кадастровый номер земельного участка N...
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВОЙ
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.Д.ВАХИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.07.2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Гонтарь Н.Ю.
Вахитовой Г.Д.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан - К.Р. и Г. на решение Салаватского городского суда РБ от 25 апреля 2013 года, которым постановлено:
исковые требования К.С. к Фонду по строительству жилья "СтройПром" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.
Признать за К.С. право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью... кв. м, расположенный в объекте незавершенного строительства находящемся по адресу: адрес, инвентарный номер объекта..., кадастровый номер земельного участка N...
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Вахитовой Г.Д.,
установила:
К.С. обратилась с иском к Фонду по строительству жилья "СтройПром" (далее - ФСЖ "СтройПром") о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу адрес, кадастровый номер земельного участка N....
Исковые требования мотивированы тем, что между ней и ответчиком дата был заключен инвестиционный договор за N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его ей в собственность. Инвестиционные платежи ею произведены частично в сумме... рублей. Дальнейшее инвестирование ею приостановлено, поскольку застройщик прекратил строительные работы ввиду отсутствия разрешения на строительство.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представителями Администрации городского округа г. Салават РБ - К.Р. и Г. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В качестве оснований к отмене решения указывается на то, что дата между Комитетом по управлению собственностью по РБ по г. Салават РБ и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка по адресу адрес, общей площадью... кв. м для строительства жилого комплекса, сроком действия договора на три года, с дата по дата. В соответствии с нормами действующего законодательства возобновление указанного договора на неопределенный срок невозможно. Кроме того, срок действия разрешения на строительство индивидуальных жилых домов по указанному адресу истек дата, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" не обращался; до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Учитывая приведенные положения ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации городского округа г. Салават РБ - К.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФСЖ "СтройПром", ООО СПКП "Жилпромстрой" - Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение суда является законным в том, случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что строительство спорного объекта незавершенного строительства произведено на отведенном для этих целей земельном участке и в период действия договора аренды, а в последующем договора субаренды земельного участка, тем самым подтверждена законность возведения объекта незавершенного строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Согласно ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, то есть имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При этом лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство с указанием в том числе реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 12-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды, как это предусмотрено ст. 610 ГК РФ, заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судом по имеющимся материалам дела установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от дата N..., в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с дата по дата
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от дата
Договор аренды земельного участка от дата N... был зарегистрирован в Салаватском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата за N...
дата между ООО СПКП "Жилпромстрой" и Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка N..., с установленным сроком субаренды с дата по дата (л.д....). Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от дата N... подписано дата арендодателем Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават, арендатором ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от дата, земельный участок N... разделен на земельные участки в количестве 99 участков и им присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан и земельный участок с кадастровым номером N... и условным номером N..., на котором по утверждению истца возведен объект незавершенного строительства (л.д....).
дата Фонду по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" было выдано разрешение на строительство 94 индивидуальных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером N..., срок действия разрешения был определен до дата, которое впоследствии продлялось до дата (л.д....).
дата между К.С. и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор N... на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность. Между тем, как было приведено выше срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до дата. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.
В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ООО СПКП "Жилпромстрой" было отказано в признании незаконным отказа Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору N... от дата для строительства жилого комплекса и об обязывании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за N... от 26 июля 2012 года из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата исключены выводы суда о том, что договор N... от дата возобновлен на неопределенный срок.
Следовательно, у истца и ответчика отсутствует право пользования земельным участком кадастровым номером - дата по адресу: адрес.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 130 ГПК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
Норма, содержащаяся в п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд первой инстанции, удовлетворяя требование, указывает на то, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Так, эта норма указывает на основание приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения. Правила данной статьи применяются в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 ГК РФ.
В постановлении от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) сформулирован следующий подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58, 59 постановление N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.
В материалах дела имеется копия технического паспорта на спорный объект незавершенного строительства, инвентарным номером N... по указанному выше адресу, согласно которым степень готовности объекта составляет 10% и строительство завершено на уровне фундамента. Ни истцом, ни ответчиком в установленном порядке право на спорный объект не регистрировалось, надлежащих доказательств возникновения у них права на такой объект независимо от регистрации не представлялось, поэтому оснований для удовлетворения требования о признании права не имелось.
Как следует из материалов дела, обстоятельством послужившим основанием для обращения истца с иском о признании права на объект незавершенного строительства, явилось отсутствие документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком и доказательств, подтверждающих создание оспариваемого объекта незавершенного строительства с соблюдением приведенных выше положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Соответственно, судом первой инстанции не оценивалось допустимость с точки зрения действующего законодательства государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенный строительством в случае отсутствия у заявителя прав на земельный участок и разрешения на строительство.
Факт постановки оспариваемого земельного участка на кадастровый учет, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, отнесение земельного участка к землям населенного пункта не являются юридически значимыми.
При таком положении, судебная коллегия, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к заключению об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за К.С. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: адрес
При изложенных выше обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований К.С. к ФСЖ "СтройПром" следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан
определила:
Отменить решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2013 года.
Вынести новое решение.
Отказать К.С. в удовлетворении исковых требований к Фонду по строительству жилья "СтройПром" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: адрес, кадастровый номер земельного участка N...
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВОЙ
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.Д.ВАХИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)