Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 6 марта 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стрелец" (ИНН 2635045713, ОГРН 1022601977177) - Нестерова В.В. (директор), от ответчика - Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя - Якименко Г.И. (доверенность от 14.01.2013), в отсутствие представителей ответчиков: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Министерства финансов Ставропольского края, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и общества с ограниченной ответственностью "Стрелец" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 (судьи Баканов А.П., Годило Н.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-3120/2011, установил следующее.
ООО "Стрелец" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) с требованиями о признании недействительным в части приложенного к договору аренды земельного участка от 07.06.2008 N 6631 расчета арендной платы в сумме 433 206 рублей 80 копеек за период с 24.02.2006 по 06.06.2008; взыскании с муниципального образования город Ставрополь в лице Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя (далее - комитет финансов) неосновательного обогащения в размере 80% от излишне уплаченной арендной платы в сумме 346 565 рублей 40 копеек и процентов на сумму неосновательного обогащения - 100 195 рублей 02 копеек; взыскании с публично-правового образования Ставропольский край в лице Министерства финансов Ставропольского края (далее - министерство) неосновательного обогащения в размере 20% от излишне уплаченной арендной платы в сумме 86 641 рубля 66 копеек и процентов на сумму неосновательного обогащения - 25 048 рублей 75 копеек (требования уточнены).
Определением от 27.02.2012 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к участию в деле в качестве ответчиков привлечены также муниципальное образование город Ставрополь в лице комитета финансов и публично-правовое образование Ставропольский край в лице министерства (т. 1, л.д. 148, 150).
Решением от 16.07.2012 (с учетом исправительного определения от 16.06.2012), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.11.2012, исковые требования удовлетворены в части. Признано недействительным приложение к договору аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 07.06.2008 N 6631, заключенного комитетом и обществом, в части взимания платы в двукратном размере за период с 24.02.2006 по 31.12.2007. С муниципального образования город Ставрополь в лице комитета финансов за счет казны муниципального образования в пользу общества взыскано 152 321 рубль 68 копеек неосновательного обогащения; 34 627 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.06.2008 по 10.04.2011. С публично-правового образования Ставропольский край в лице министерства за счет казны субъекта Российской Федерации в пользу общества взыскано 38 080 рублей 42 копейки неосновательного обогащения; 8656 рублей 90 копеек процентов за пользования чужими денежными средствами за период с 07.06.2008 по 10.04.2011. С комитета в пользу общества взыскано 3423 рубля 40 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что рассматриваемый земельный участок несмотря на истечение срока действия договора аренды от 01.04.2004 N 3764 и отсутствия решения администрации в предоставлении участка на новый срок, находился в фактическом пользовании общества с момента расположения на нем фундамента нежилого строения. Оспариваемое истцом приложение к договору в виде расчета с начислением арендной платы за период с 24.02.2006 по 06.06.2008 согласуется с положениями статьи 425 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс). Арендная плата, внесение которой стороны согласовали в период, предшествовавший заключению договора, по своей правовой природе является платой за фактическое пользование участком. Указание в расчете, прилагаемом к договору, на взимание в двукратном размере арендных платежей, являющихся в период с 24.02.2006 по 31.12.2007, по сути, платой за фактическое пользование земельным участком, недействительно на основании статьи 168 Гражданского кодекса.
Общество в кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований. Принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. Податель жалобы считает, что по истечении срока действия договора аренды от 01.04.2004 N 3764 общество не могло использовать объект аренды ввиду отсутствия нового договора и разрешения на строительство. Доказательства, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка в период с 24.02.2006 по 06.06.2008, в материалы дела не представлены. По состоянию на 14.07.2005 возведен цокольный этаж (фундамент) из железобетонных блоков, незавершенный строительством объект остался на уровне выполненных в 2005 году работ. Условие о начислении арендной платы за земельный участок до заключения договора аренды от 07.06.2008 N 6631 в нем не предусмотрено.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить состоявшиеся судебные акты в части удовлетворения заявленных требований, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, указав на то, что расчет арендной платы в спорный период произведен на основании постановлений главы города Ставрополя от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками в 2006 году" (далее - постановление от 21.12.2005 N 5118) и 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками в 2007 году" (далее - постановление от 09.02.2007 N 374), постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление от 16.04.2008 N 64-п). Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2011 по делу N А63-4399/2011 установлены обстоятельства, касающиеся наличия задолженности общества по арендной плате в искомый период. Взыскание с комитета государственной пошлины неправомерно, поскольку он освобожден от ее уплаты в силу закона.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель комитета финансов поддерживает позицию, изложенную в кассационной жалобе комитета.
Иные участвующие в деле лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены в порядке статей 121 и 123 Кодекса.
В судебном заседании от 20.02.2012 объявлялся перерыв до 27.02.2012 до 14 часов 15 минут, информация о котором размещена на официальном сайте в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационных жалобах, выслушав процессуальных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 01.04.2004 N 3764, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду участок площадью 855 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Сиреневый переулок, 1-А, в квартале 448, для завершения строительства магазина. Срок аренды установлен на 364 дня - с 26.02.2004 по 23.02.2005 (т. 1, л.д. 16-19).
Дополнительным соглашением от 21.02.2005 срок аренды продлен на 364 дня - с 25.02.2005 по 23.02.2006 (т. 1, л.д. 22).
25 августа 2006 года общество обратилось в администрацию города Ставрополя с заявлением о продлении срока аренды земельного участка от 01.04.2004 N 3764 (т. 1, л.д. 23).
Комитет градостроительства администрации города Ставрополя 09.11.2006 подготовил заключение N 2298, которым согласовал возможность предоставления земельного участка по фактическому пользованию для завершения строительства магазина (т. 1, л.д. 25).
Впоследствии арендные правоотношения не оформлены, договор аренды земельного участка на новый срок не заключен.
4 февраля 2008 года общество обратилось к главе города Ставрополя с заявлением о продлении договора аренды от 01.04.2004 N 3764 земельного участка площадью 855 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Сиреневый переулок, 1-А, в квартале 448, для завершения строительства магазина-кафе, а также о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (т. 1, л.д. 26).
Постановлением главы города Ставрополя от 05.06.2008 N 1441 участок предоставлен обществу на новый срок - 364 дня для продолжения строительства магазина по переулку Сиреневому, 1-А, в квартале 448 (т. 1, л.д. 15).
7 июня 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6631 аренды земельного участка площадью 855 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Сиреневый переулок, 1-А, в квартале 448 в границах земель г. Ставрополя для завершения строительства магазина, по условиям которого в аренду обществу сроком на 364 дня - с 05.06.2008 по 03.06.2009 предоставлен рассматриваемый участок (т. 1, л.д. 10-14).
Согласно пункту 3.1 договора расчет и размер арендной платы определены в приложении, которое является его неотъемлемой частью. В соответствии с указанным приложением арендная плата рассчитана за период с 24.02.2006 по 31.12.2008, причем с 24.02.2006 по 31.12.2007 - в двукратном размере (т. 1, л.д. 12).
Платежными поручениями от 31.03.2008 N 43 и 05.06.2008 N 88 общество уплатило, соответственно, 285 500 рублей 20 копеек и 221 138 рублей 11 копеек арендных платежей и пени (т. 1, л.д. 66, 67).
Полагая, что начисление арендной платы до заключения договора аренды от 07.06.2008 N 6631 противоречит закону, а уплаченные за период с 24.02.2006 по 06.06.2008 денежные средства являются неосновательным обогащением, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором.
На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
В пункте 6.3 договора аренды от 01.04.2004 N 3764 стороны согласовали условие, на основании которого при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. Срок договора в редакции дополнительного соглашения установлен до 23.02.2006 (т. 1, л.д. 22).
Согласно представленному техническому паспорту ГУП Ставропольского края "Краевая техническая инвентаризация", по состоянию на 14.07.2005 на земельном участке, предоставленном обществу, выполнены строительные работы - залит фундамент нежилого строения площадью 323,8 кв. м (л. д. 51-55).
Разрешая спор, суды пришли к правомерному выводу о том, что, несмотря на истечение срока действия договора аренды от 01.04.2004 N 3764, отсутствие решения арендодателя в пролонгации арендных отношений, участок находился в фактическом пользовании общества с момента расположения на нем фундамента нежилого строения. Доказательства, опровергающие данный факт, не представлены.
Доводы общества о том, что оно фактически не пользовалось спорным земельным участком ввиду отсутствия правовых оснований, не имеет решающего значения по делу, поскольку доказательства обращения к арендодателю с отказом от использования, возвратом объекта аренды, отсутствуют. Доказательств того, что общество принимало меры по демонтажу фундамента нежилого строения и освобождению земельного участка, не имеется. Не осуществление деятельности (строительных работ) на земельном участке само по себе не освобождает от оплаты фактического пользования земельным участком, о чем верно указали суды в обжалуемых судебных актах.
Как установлено по делу, стороны заключили новый договор аренды спорного земельного участка от 07.06.2008 N 6631 на 364 дня - с 05.06.2008 по 03.06.2009. Приложением к этому договору стороны определили арендную плату, которая в период с 24.02.2006 по 31.12.2007 взимается в двукратном размере.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Судебные инстанции, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что с учетом приложения, являющегося неотъемлемой частью договора аренды от 07.06.2008 N 6631, стороны распространили его условия к отношениям, возникшим до его заключения (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса). На стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка общество обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.
В соответствии с пунктом 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора.
Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждено, что земельный участок фактически использовался обществом вплоть до заключения договора от 07.06.2008 N 6631 на основании заключенного ранее договора аренды от 01.04.2004 N 3764 в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2005. Данный факт подтвержден материалами дела, и обществом не опровергнут.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно материалам дела расчет арендной платы осуществлен на основании постановлений от 21.12.2005 N 5118, от 09.02.2007 N 374, а также постановления от 16.04.2008 N 64-П. В период с 24.02.2006 по 31.12.2007 предусмотрен двукратный размер оплаты.
В пункте 9 постановления от 09.02.2007 N 374 закреплено, что в целях повышения эффективности использования земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки при заключении (продлении) договоров аренды на новый срок арендная плата взимается в двукратном размере.
Судебные инстанции, оценив данный пункт постановления от 09.02.2007 N 374, сделали обоснованный вывод о том, что он регламентирует отношения, возникшие из действующего договора аренды. Пункт 9 постановления не предусматривает применение аналогичного подхода (взимание арендной платы в двукратном размере) при исчислении платы за фактическое пользование земельным участком.
Таким образом, указание в расчете на взимание арендных платежей в двукратном размере в период с 24.02.2006 по 31.12.2007, неправомерно, данное условие суды обоснованно признали недействительным (статья 168 Гражданского кодекса).
В части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 1 статьи 1103 Гражданского кодекса).
Установив, что за период с 24.02.2006 по 31.12.2007 размер платы за фактическое пользование земельным участком, с учетом условий предыдущего договора аренды, составил 380 805 рублей 80 копеек, суды правомерно уменьшили ее в два раза, взыскав 190 402 рубля 10 копеек неосновательного обогащения. На указанную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 43 284 рублей 70 копеек. Расчеты, произведенные судом, документально не оспорены.
Доводы общества том, что до заключения договора от 07.06.2008 N 6631 оно не пользовалось земельным участком (не вело строительные работы), был предметом исследования судов обеих инстанций и опровергается материалами дела.
Ссылка комитета на судебный акт по делу N А63-4399/2011 отклоняется коллегией ввиду того, что оспаривание условий договора не являлось предметом исковых требований по указанному делу, в рамках которого взыскана задолженность по договору от 07.06.2008 N 6631. Из текста решения от 26.08.2011 по делу N А63-4399/2011 не усматривается, что судом исследованы условиям договора на предмет действительности.
Доводу комитета о неправомерности возложения на него возмещения расходов по уплате государственной пошлины дана надлежащая правовая оценка судом апелляционной инстанции с учетом позиции пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139).
Положенные в основу кассационных жалоб доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А63-3120/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.03.2013 ПО ДЕЛУ N А63-3120/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2013 г. по делу N А63-3120/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 6 марта 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стрелец" (ИНН 2635045713, ОГРН 1022601977177) - Нестерова В.В. (директор), от ответчика - Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя - Якименко Г.И. (доверенность от 14.01.2013), в отсутствие представителей ответчиков: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Министерства финансов Ставропольского края, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и общества с ограниченной ответственностью "Стрелец" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 (судьи Баканов А.П., Годило Н.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-3120/2011, установил следующее.
ООО "Стрелец" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) с требованиями о признании недействительным в части приложенного к договору аренды земельного участка от 07.06.2008 N 6631 расчета арендной платы в сумме 433 206 рублей 80 копеек за период с 24.02.2006 по 06.06.2008; взыскании с муниципального образования город Ставрополь в лице Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя (далее - комитет финансов) неосновательного обогащения в размере 80% от излишне уплаченной арендной платы в сумме 346 565 рублей 40 копеек и процентов на сумму неосновательного обогащения - 100 195 рублей 02 копеек; взыскании с публично-правового образования Ставропольский край в лице Министерства финансов Ставропольского края (далее - министерство) неосновательного обогащения в размере 20% от излишне уплаченной арендной платы в сумме 86 641 рубля 66 копеек и процентов на сумму неосновательного обогащения - 25 048 рублей 75 копеек (требования уточнены).
Определением от 27.02.2012 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к участию в деле в качестве ответчиков привлечены также муниципальное образование город Ставрополь в лице комитета финансов и публично-правовое образование Ставропольский край в лице министерства (т. 1, л.д. 148, 150).
Решением от 16.07.2012 (с учетом исправительного определения от 16.06.2012), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.11.2012, исковые требования удовлетворены в части. Признано недействительным приложение к договору аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 07.06.2008 N 6631, заключенного комитетом и обществом, в части взимания платы в двукратном размере за период с 24.02.2006 по 31.12.2007. С муниципального образования город Ставрополь в лице комитета финансов за счет казны муниципального образования в пользу общества взыскано 152 321 рубль 68 копеек неосновательного обогащения; 34 627 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.06.2008 по 10.04.2011. С публично-правового образования Ставропольский край в лице министерства за счет казны субъекта Российской Федерации в пользу общества взыскано 38 080 рублей 42 копейки неосновательного обогащения; 8656 рублей 90 копеек процентов за пользования чужими денежными средствами за период с 07.06.2008 по 10.04.2011. С комитета в пользу общества взыскано 3423 рубля 40 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что рассматриваемый земельный участок несмотря на истечение срока действия договора аренды от 01.04.2004 N 3764 и отсутствия решения администрации в предоставлении участка на новый срок, находился в фактическом пользовании общества с момента расположения на нем фундамента нежилого строения. Оспариваемое истцом приложение к договору в виде расчета с начислением арендной платы за период с 24.02.2006 по 06.06.2008 согласуется с положениями статьи 425 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс). Арендная плата, внесение которой стороны согласовали в период, предшествовавший заключению договора, по своей правовой природе является платой за фактическое пользование участком. Указание в расчете, прилагаемом к договору, на взимание в двукратном размере арендных платежей, являющихся в период с 24.02.2006 по 31.12.2007, по сути, платой за фактическое пользование земельным участком, недействительно на основании статьи 168 Гражданского кодекса.
Общество в кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований. Принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. Податель жалобы считает, что по истечении срока действия договора аренды от 01.04.2004 N 3764 общество не могло использовать объект аренды ввиду отсутствия нового договора и разрешения на строительство. Доказательства, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка в период с 24.02.2006 по 06.06.2008, в материалы дела не представлены. По состоянию на 14.07.2005 возведен цокольный этаж (фундамент) из железобетонных блоков, незавершенный строительством объект остался на уровне выполненных в 2005 году работ. Условие о начислении арендной платы за земельный участок до заключения договора аренды от 07.06.2008 N 6631 в нем не предусмотрено.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить состоявшиеся судебные акты в части удовлетворения заявленных требований, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, указав на то, что расчет арендной платы в спорный период произведен на основании постановлений главы города Ставрополя от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками в 2006 году" (далее - постановление от 21.12.2005 N 5118) и 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками в 2007 году" (далее - постановление от 09.02.2007 N 374), постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление от 16.04.2008 N 64-п). Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2011 по делу N А63-4399/2011 установлены обстоятельства, касающиеся наличия задолженности общества по арендной плате в искомый период. Взыскание с комитета государственной пошлины неправомерно, поскольку он освобожден от ее уплаты в силу закона.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель комитета финансов поддерживает позицию, изложенную в кассационной жалобе комитета.
Иные участвующие в деле лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены в порядке статей 121 и 123 Кодекса.
В судебном заседании от 20.02.2012 объявлялся перерыв до 27.02.2012 до 14 часов 15 минут, информация о котором размещена на официальном сайте в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационных жалобах, выслушав процессуальных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 01.04.2004 N 3764, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду участок площадью 855 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Сиреневый переулок, 1-А, в квартале 448, для завершения строительства магазина. Срок аренды установлен на 364 дня - с 26.02.2004 по 23.02.2005 (т. 1, л.д. 16-19).
Дополнительным соглашением от 21.02.2005 срок аренды продлен на 364 дня - с 25.02.2005 по 23.02.2006 (т. 1, л.д. 22).
25 августа 2006 года общество обратилось в администрацию города Ставрополя с заявлением о продлении срока аренды земельного участка от 01.04.2004 N 3764 (т. 1, л.д. 23).
Комитет градостроительства администрации города Ставрополя 09.11.2006 подготовил заключение N 2298, которым согласовал возможность предоставления земельного участка по фактическому пользованию для завершения строительства магазина (т. 1, л.д. 25).
Впоследствии арендные правоотношения не оформлены, договор аренды земельного участка на новый срок не заключен.
4 февраля 2008 года общество обратилось к главе города Ставрополя с заявлением о продлении договора аренды от 01.04.2004 N 3764 земельного участка площадью 855 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Сиреневый переулок, 1-А, в квартале 448, для завершения строительства магазина-кафе, а также о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (т. 1, л.д. 26).
Постановлением главы города Ставрополя от 05.06.2008 N 1441 участок предоставлен обществу на новый срок - 364 дня для продолжения строительства магазина по переулку Сиреневому, 1-А, в квартале 448 (т. 1, л.д. 15).
7 июня 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6631 аренды земельного участка площадью 855 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, Сиреневый переулок, 1-А, в квартале 448 в границах земель г. Ставрополя для завершения строительства магазина, по условиям которого в аренду обществу сроком на 364 дня - с 05.06.2008 по 03.06.2009 предоставлен рассматриваемый участок (т. 1, л.д. 10-14).
Согласно пункту 3.1 договора расчет и размер арендной платы определены в приложении, которое является его неотъемлемой частью. В соответствии с указанным приложением арендная плата рассчитана за период с 24.02.2006 по 31.12.2008, причем с 24.02.2006 по 31.12.2007 - в двукратном размере (т. 1, л.д. 12).
Платежными поручениями от 31.03.2008 N 43 и 05.06.2008 N 88 общество уплатило, соответственно, 285 500 рублей 20 копеек и 221 138 рублей 11 копеек арендных платежей и пени (т. 1, л.д. 66, 67).
Полагая, что начисление арендной платы до заключения договора аренды от 07.06.2008 N 6631 противоречит закону, а уплаченные за период с 24.02.2006 по 06.06.2008 денежные средства являются неосновательным обогащением, общество обратилось в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором.
На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
В пункте 6.3 договора аренды от 01.04.2004 N 3764 стороны согласовали условие, на основании которого при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. Срок договора в редакции дополнительного соглашения установлен до 23.02.2006 (т. 1, л.д. 22).
Согласно представленному техническому паспорту ГУП Ставропольского края "Краевая техническая инвентаризация", по состоянию на 14.07.2005 на земельном участке, предоставленном обществу, выполнены строительные работы - залит фундамент нежилого строения площадью 323,8 кв. м (л. д. 51-55).
Разрешая спор, суды пришли к правомерному выводу о том, что, несмотря на истечение срока действия договора аренды от 01.04.2004 N 3764, отсутствие решения арендодателя в пролонгации арендных отношений, участок находился в фактическом пользовании общества с момента расположения на нем фундамента нежилого строения. Доказательства, опровергающие данный факт, не представлены.
Доводы общества о том, что оно фактически не пользовалось спорным земельным участком ввиду отсутствия правовых оснований, не имеет решающего значения по делу, поскольку доказательства обращения к арендодателю с отказом от использования, возвратом объекта аренды, отсутствуют. Доказательств того, что общество принимало меры по демонтажу фундамента нежилого строения и освобождению земельного участка, не имеется. Не осуществление деятельности (строительных работ) на земельном участке само по себе не освобождает от оплаты фактического пользования земельным участком, о чем верно указали суды в обжалуемых судебных актах.
Как установлено по делу, стороны заключили новый договор аренды спорного земельного участка от 07.06.2008 N 6631 на 364 дня - с 05.06.2008 по 03.06.2009. Приложением к этому договору стороны определили арендную плату, которая в период с 24.02.2006 по 31.12.2007 взимается в двукратном размере.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Судебные инстанции, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что с учетом приложения, являющегося неотъемлемой частью договора аренды от 07.06.2008 N 6631, стороны распространили его условия к отношениям, возникшим до его заключения (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса). На стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка общество обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.
В соответствии с пунктом 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора.
Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждено, что земельный участок фактически использовался обществом вплоть до заключения договора от 07.06.2008 N 6631 на основании заключенного ранее договора аренды от 01.04.2004 N 3764 в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2005. Данный факт подтвержден материалами дела, и обществом не опровергнут.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно материалам дела расчет арендной платы осуществлен на основании постановлений от 21.12.2005 N 5118, от 09.02.2007 N 374, а также постановления от 16.04.2008 N 64-П. В период с 24.02.2006 по 31.12.2007 предусмотрен двукратный размер оплаты.
В пункте 9 постановления от 09.02.2007 N 374 закреплено, что в целях повышения эффективности использования земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки при заключении (продлении) договоров аренды на новый срок арендная плата взимается в двукратном размере.
Судебные инстанции, оценив данный пункт постановления от 09.02.2007 N 374, сделали обоснованный вывод о том, что он регламентирует отношения, возникшие из действующего договора аренды. Пункт 9 постановления не предусматривает применение аналогичного подхода (взимание арендной платы в двукратном размере) при исчислении платы за фактическое пользование земельным участком.
Таким образом, указание в расчете на взимание арендных платежей в двукратном размере в период с 24.02.2006 по 31.12.2007, неправомерно, данное условие суды обоснованно признали недействительным (статья 168 Гражданского кодекса).
В части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 1 статьи 1103 Гражданского кодекса).
Установив, что за период с 24.02.2006 по 31.12.2007 размер платы за фактическое пользование земельным участком, с учетом условий предыдущего договора аренды, составил 380 805 рублей 80 копеек, суды правомерно уменьшили ее в два раза, взыскав 190 402 рубля 10 копеек неосновательного обогащения. На указанную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 43 284 рублей 70 копеек. Расчеты, произведенные судом, документально не оспорены.
Доводы общества том, что до заключения договора от 07.06.2008 N 6631 оно не пользовалось земельным участком (не вело строительные работы), был предметом исследования судов обеих инстанций и опровергается материалами дела.
Ссылка комитета на судебный акт по делу N А63-4399/2011 отклоняется коллегией ввиду того, что оспаривание условий договора не являлось предметом исковых требований по указанному делу, в рамках которого взыскана задолженность по договору от 07.06.2008 N 6631. Из текста решения от 26.08.2011 по делу N А63-4399/2011 не усматривается, что судом исследованы условиям договора на предмет действительности.
Доводу комитета о неправомерности возложения на него возмещения расходов по уплате государственной пошлины дана надлежащая правовая оценка судом апелляционной инстанции с учетом позиции пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139).
Положенные в основу кассационных жалоб доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А63-3120/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)