Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Стахановой В.Н. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуровой И.В., в отсутствие заявителя - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН6234010728), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, - Администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), общества с ограниченной ответственностью "Лина" (г. Владимир, ОГРН 1085043000899, ИНН 5043033673), Сафонкиной Надежды Сергеевны (г. Рязань), Чеботарева Анатолия Анатольевича (г. Рязань), Чеботаревой Елены Михайловны (г. Рязань), Савушкина Александра Васильевича (Рязанская область, Рязанский район, с. Подвязье), Ракова Павла Аркадьевича (г. Рязань), Ростова Михаила Юрьевича (г. Рязань), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2013 по делу N А54-6443/2011 (судья Котлова Л.И.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - заявитель, министерство) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - ответчик, управление), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Рязани, общество с ограниченной ответственностью "Лина" о признании незаконным отказа в регистрации и признании прекращенным договора аренды от 06.12.2005 N КС 55-05 Ю.
Определением суда от 23.01.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Сафонкина Надежда Сергеевна (г. Рязань), Чеботарев Анатолий Анатольевич (г. Рязань), Чеботарева Елена Михайловна (г. Рязань), Савушкин Александр Васильевич (Рязанская область, Рязанский район, с. Подвязье), Раков Павел Аркадьевич (г. Рязань), Ростов Михаил Юрьевич, г. Рязань (т. 1, л. д. 145-147).
Определением суда от 20.02.2012 производство по делу N А54-6443/2011 было приостановлено до рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2011 по делу N А55-17896/2010 (т. 2, л.д. 56-58).
Определением суда от 22.05.2012 производство по делу N А54-6443/2011 возобновлено с 09.07.2012 (т. 2, л.д. 82-84).
Определением суда от 08.08.2012 производство по делу N А54-6443/2011 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-5715/2012 (т. 2, л.д. 143-145).
Определением суда от 22.05.2012 производство по делу N А54-6443/2011 возобновлено с 09.07.2012.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2013 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе управление, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая судебный акт, заявитель жалобы ссылается на то, что министерством не выполнена обязанность по передаче всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Вместе с тем, документы, подтверждающие факт передачи объектов долевого строительства в регистрирующий орган не были переданы, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации права. Кроме того, заявитель ссылается на то, что судом при вынесении оспариваемого решения не указано, какие действия необходимо совершить управлению с записью в ЕГРП о регистрации ипотеки.
Стороны в суд апелляционной инстанции представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области) N 349-р от 06.12.2005 (т. 1, л.д. 111), 06.12.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области и ТСЖ "Пуш-кинское-2" 06.12.2005 был заключен договор N КС 55-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0036 на срок с 06.12.2005 по 06.12.2008 на период строительства (т. 1, л.д. 39-42).
Согласно пункту 1.1 договора N КС 55-05 Ю от 06.12.2005, земельный участок общей площадью 2597,9 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070025:0036 из земель поселений, расположенный по адресу: г. Рязань, Татарский пер. (Железнодорожный округ) предоставлен ТСЖ "Пушкинское-2" для строительства жилого дома.
Соглашением от 15.06.2007 в условия договора N КС 55-05 Ю от 06.12.2005 внесены изменения в части целевого использования земельного участка, в соответствии с которым земельный участок предоставлен в аренду для строительства жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения (т. 1, л.д. 120). Соглашение от 15.06.2007 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области 10.07.2007 (т. 1, л.д. 120).
Соглашением от 09.02.2007 ТСЖ "Пушкинское-2" передало ООО "Нартекс" все права и обязанности по договору аренды (т. 1, л.д. 118-119). Соглашение от 09.02.2007 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области 12.02.2007.
Соглашением от 13.11.2007 в условия договора N КС 55-05 Ю от А54-6443/2011 06.12.2005 внесены изменения в части площади и кадастрового номера земельного участка, кадастровый номер 62:29:0070025:0036 изменен на кадастровый номер 62:29:0070025:0040 и пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет согласно распоряжению Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области N 349-р от 06.12.2005, а арендатор принимает в аренду на срок с 06.12.2005 по 06.12.2008 земельный участок общей площадью 2598 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070025:0040 для строительства жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения в границах согласно кадастрового плана земельного участка" (т. 1, л.д. 117).
По данным Единого государственного реестра прав, право аренды ООО "Нартекс" находится в залоге у участников долевого строительства (т. 1, л.д. 107).
ООО "Нартекс" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме слияния. Правопреемником ООО "Нартекс" является ООО "Лина".
В связи с тем, что арендная плата по договору аренды арендатором не оплачивалось, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области письмом от 20.05.2011 N 3606/02-23 уведомило арендатора об отказе от договора аренды в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 48-50).
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области 08.07.2011 обратилось в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о прекращении аренды (т. 1, л.д. 133-136).
Уведомлением от 01.08.2011 Управление Росреестра по Рязанской области проинформировало Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области о том, что государственная регистрация прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0040 приостанавливается на срок до 01.09.2011, в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации (т. 1, л.д. 137).
Поскольку заявитель не представил документы, подтверждающие передачу объектов долевого строительства дольщикам и не представил соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда о расторжении договора аренды, сообщением от 02.09.2011 N 01/321/2011-091 Управление Росреестра по Рязанской области уведомило об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0040 по договору N КС 55-05 Ю от 06.12.2005 (т. 1, л.д. 10-11).
Не согласившись с указанным отказом, министерство обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 26 Закона N 122-ФЗ прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В соответствии с абзацами 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как установлено судом, основанием для отказа в государственной регистрации послужили выводы управления о непредставлении заявителем документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства дольщикам, а также соглашения о расторжении договора аренды либо решения суда о расторжении договора аренды.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Учитывая, что в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о государственной регистрации перехода прав на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении у собственников помещений права общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах расторжение договора аренды земельного участка от 06.12.2005 N КС 55-05 Ю как путем заключения соответствующего соглашения (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) не требуется.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Довод заявителя о том, что министерством не выполнены условия, необходимые для государственной регистрации, поскольку не все объекты были переданы участникам долевого строительства, был предметом исследования суда первой инстанции и получил свою правовую оценку, которую суд апелляционной инстанции поддерживает в полном объеме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10, из системного толкования пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Решением от 04.07.2013 Арбитражный суд Рязанской области обязал управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области путем осуществления государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0040, т.е. погашения регистрационной записи об ипотеке.
Учитывая изложенное, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении оспариваемого решения не указано, какие действия необходимо совершить управлению с записью в ЕГРП о регистрации ипотеки, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и отмены принятого законного и обоснованного решения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на заявителя, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2013 по делу N А54-6443/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
Е.В.МОРДАСОВ
В.Н.СТАХАНОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2013 ПО ДЕЛУ N А54-6443/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N А54-6443/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Стахановой В.Н. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуровой И.В., в отсутствие заявителя - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН6234010728), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, - Администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), общества с ограниченной ответственностью "Лина" (г. Владимир, ОГРН 1085043000899, ИНН 5043033673), Сафонкиной Надежды Сергеевны (г. Рязань), Чеботарева Анатолия Анатольевича (г. Рязань), Чеботаревой Елены Михайловны (г. Рязань), Савушкина Александра Васильевича (Рязанская область, Рязанский район, с. Подвязье), Ракова Павла Аркадьевича (г. Рязань), Ростова Михаила Юрьевича (г. Рязань), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2013 по делу N А54-6443/2011 (судья Котлова Л.И.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - заявитель, министерство) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - ответчик, управление), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Рязани, общество с ограниченной ответственностью "Лина" о признании незаконным отказа в регистрации и признании прекращенным договора аренды от 06.12.2005 N КС 55-05 Ю.
Определением суда от 23.01.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Сафонкина Надежда Сергеевна (г. Рязань), Чеботарев Анатолий Анатольевич (г. Рязань), Чеботарева Елена Михайловна (г. Рязань), Савушкин Александр Васильевич (Рязанская область, Рязанский район, с. Подвязье), Раков Павел Аркадьевич (г. Рязань), Ростов Михаил Юрьевич, г. Рязань (т. 1, л. д. 145-147).
Определением суда от 20.02.2012 производство по делу N А54-6443/2011 было приостановлено до рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2011 по делу N А55-17896/2010 (т. 2, л.д. 56-58).
Определением суда от 22.05.2012 производство по делу N А54-6443/2011 возобновлено с 09.07.2012 (т. 2, л.д. 82-84).
Определением суда от 08.08.2012 производство по делу N А54-6443/2011 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-5715/2012 (т. 2, л.д. 143-145).
Определением суда от 22.05.2012 производство по делу N А54-6443/2011 возобновлено с 09.07.2012.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2013 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе управление, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая судебный акт, заявитель жалобы ссылается на то, что министерством не выполнена обязанность по передаче всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Вместе с тем, документы, подтверждающие факт передачи объектов долевого строительства в регистрирующий орган не были переданы, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации права. Кроме того, заявитель ссылается на то, что судом при вынесении оспариваемого решения не указано, какие действия необходимо совершить управлению с записью в ЕГРП о регистрации ипотеки.
Стороны в суд апелляционной инстанции представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области) N 349-р от 06.12.2005 (т. 1, л.д. 111), 06.12.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области и ТСЖ "Пуш-кинское-2" 06.12.2005 был заключен договор N КС 55-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0036 на срок с 06.12.2005 по 06.12.2008 на период строительства (т. 1, л.д. 39-42).
Согласно пункту 1.1 договора N КС 55-05 Ю от 06.12.2005, земельный участок общей площадью 2597,9 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070025:0036 из земель поселений, расположенный по адресу: г. Рязань, Татарский пер. (Железнодорожный округ) предоставлен ТСЖ "Пушкинское-2" для строительства жилого дома.
Соглашением от 15.06.2007 в условия договора N КС 55-05 Ю от 06.12.2005 внесены изменения в части целевого использования земельного участка, в соответствии с которым земельный участок предоставлен в аренду для строительства жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения (т. 1, л.д. 120). Соглашение от 15.06.2007 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области 10.07.2007 (т. 1, л.д. 120).
Соглашением от 09.02.2007 ТСЖ "Пушкинское-2" передало ООО "Нартекс" все права и обязанности по договору аренды (т. 1, л.д. 118-119). Соглашение от 09.02.2007 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Рязанской области 12.02.2007.
Соглашением от 13.11.2007 в условия договора N КС 55-05 Ю от А54-6443/2011 06.12.2005 внесены изменения в части площади и кадастрового номера земельного участка, кадастровый номер 62:29:0070025:0036 изменен на кадастровый номер 62:29:0070025:0040 и пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет согласно распоряжению Управления государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области N 349-р от 06.12.2005, а арендатор принимает в аренду на срок с 06.12.2005 по 06.12.2008 земельный участок общей площадью 2598 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070025:0040 для строительства жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения в границах согласно кадастрового плана земельного участка" (т. 1, л.д. 117).
По данным Единого государственного реестра прав, право аренды ООО "Нартекс" находится в залоге у участников долевого строительства (т. 1, л.д. 107).
ООО "Нартекс" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме слияния. Правопреемником ООО "Нартекс" является ООО "Лина".
В связи с тем, что арендная плата по договору аренды арендатором не оплачивалось, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области письмом от 20.05.2011 N 3606/02-23 уведомило арендатора об отказе от договора аренды в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 48-50).
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области 08.07.2011 обратилось в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о прекращении аренды (т. 1, л.д. 133-136).
Уведомлением от 01.08.2011 Управление Росреестра по Рязанской области проинформировало Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области о том, что государственная регистрация прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0040 приостанавливается на срок до 01.09.2011, в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации (т. 1, л.д. 137).
Поскольку заявитель не представил документы, подтверждающие передачу объектов долевого строительства дольщикам и не представил соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда о расторжении договора аренды, сообщением от 02.09.2011 N 01/321/2011-091 Управление Росреестра по Рязанской области уведомило об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0040 по договору N КС 55-05 Ю от 06.12.2005 (т. 1, л.д. 10-11).
Не согласившись с указанным отказом, министерство обратилось в суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 26 Закона N 122-ФЗ прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В соответствии с абзацами 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как установлено судом, основанием для отказа в государственной регистрации послужили выводы управления о непредставлении заявителем документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства дольщикам, а также соглашения о расторжении договора аренды либо решения суда о расторжении договора аренды.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Учитывая, что в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о государственной регистрации перехода прав на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении у собственников помещений права общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах расторжение договора аренды земельного участка от 06.12.2005 N КС 55-05 Ю как путем заключения соответствующего соглашения (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) не требуется.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Довод заявителя о том, что министерством не выполнены условия, необходимые для государственной регистрации, поскольку не все объекты были переданы участникам долевого строительства, был предметом исследования суда первой инстанции и получил свою правовую оценку, которую суд апелляционной инстанции поддерживает в полном объеме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10, из системного толкования пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Решением от 04.07.2013 Арбитражный суд Рязанской области обязал управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области путем осуществления государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070025:0040, т.е. погашения регистрационной записи об ипотеке.
Учитывая изложенное, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении оспариваемого решения не указано, какие действия необходимо совершить управлению с записью в ЕГРП о регистрации ипотеки, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и отмены принятого законного и обоснованного решения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на заявителя, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2013 по делу N А54-6443/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
Е.В.МОРДАСОВ
В.Н.СТАХАНОВА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)