Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Карьероуправление "Венцы-Заря" (ИНН 2329000985, ОГРН 1022303583202) - Сизинцевой Е.В. (и.о. директора), Ерышова Д.В. (доверенность от 20.11.2013) и Шкилевой Е.В. (доверенность от 09.09.2013), в отсутствие представителя органа, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013 (Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 (Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Сулименко О.А.) по делу N А32-10702/2012, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Карьероуправление "Венцы-Заря" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 321 350 кв. м с кадастровым номером 23:06:1701000:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, с/п Венцы-Заря (далее - земельный участок), изложенного в письме от 26.01.2012 N 52-977/12-32.23, об обязании департамента к подготовке и направлению обществу проекта договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы ограниченностью земельного участка в обороте в связи с его частичным нахождением в первом и втором поясах зоны санитарной охраны водных объектов, каковыми суды признали водонапорную башню и артезианскую скважину, несоответствием представленного обществом пакета документов действующему на момент подачи заявления перечню, а также отсутствием обоснования необходимости всей площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе заявитель указывает на нахождение на земельном участке ряда объектов недвижимости, представляющих собой единый имущественных комплекс, отсутствие со стороны департамента претензий относительно полноты представленного пакета документов, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и предоставление его обществу в собственность актом органа местного самоуправления, перечисление обществом на расчетный счет департамента выкупной стоимости, наличие препятствия в государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок в виде государственной регистрации права собственности Краснодарского края на него, необходимость переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок как причину обращения в департамент, обоснование размера земельного участка решением краевого исполнительного органа, которым правопредшественнику общества разрешалось строительство производственной базы на отработанном карьере. По мнению общества, артезианская скважина и находящаяся над ней водонапорная башня, используемые исключительно в целях питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и технологического обеспечения водой объектов промышленности, не являются источниками центрального водоснабжения населения и не относятся к гидротехническим сооружениям.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации Гулькевичского района Краснодарского края от 11.11.1992 N 771 правопредшественнику общества выданы свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под производственной базой и карьером площадью 328 га и лицензия N КРД 03495 ВЭ на право пользования недрами (добыча пресных подземных вод для питьевого и технологического водоснабжения). На основании лицензии правопредшественником общества и управлением по недропользованию по Краснодарскому краю заключено лицензионное соглашение об условиях пользования недрами с целью добычи подземных вод для питьевого и технологического обеспечения водой предприятия.
Кадастровый учет земельного участка осуществлен 13.01.2004, в кадастровой выписке от 16.12.2010 в качестве разрешенного использования значится эксплуатация производственной базы.
На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности 42 объекта недвижимости, представляющие собой единый имущественный комплекс, что следует из имеющихся в материалах дела выписок от 11.08.2012 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестра (далее - реестр).
Право собственности Краснодарского края на земельный участок зарегистрировано в реестре 18.01.2005 (выписка из реестра от 11.08.2012).
На заявление общества от 28.11.2011 N 1174 о предоставлении земельного участка в собственность за плату департамент в письме от 26.01.2012 N 52-977/12-32.23 отразил решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, указав на отсутствие обоснования испрашиваемой площади земельного участка и правоподтверждающего документа на расположенную на земельном участке трансформаторную подстанцию, а также на ограниченность земельного участка в обороте ввиду нахождения на нем водонапорной башни и артезианской скважины.
Предположения о противоречии указанного решения департамента нормам земельного законодательства и нарушении им прав и законных интересов общества послужили основанием обращения последнего в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.
Руководствуясь частью 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Кодекса основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 36 Земельного кодекса обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков, которое осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами.
В целях обеспечения единообразных подходов к разрешению возникающих в судебной практике вопросов Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, прилагаемого к договору купли-продажи земельного участка.
В рассматриваемом случае разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация производственной базы, входящие в состав последней и находящиеся в собственности общества объекты недвижимости представляют собой единый имущественный комплекс.
В материалах дела отсутствуют соответствующие критериям относимости и допустимости доказательства, с необходимой степенью достоверности свидетельствующие о превышении площади земельного участка каких-либо утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для производственной деятельности, а также о допущенных при формировании земельного участка нарушениях требований правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, определения местоположения границ земельного участка и его площади без учета фактического землепользования.
Департаментом не представлены доказательства невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей.
В деле отсутствуют доказательства того, что наличие на земельном участке трансформаторной подстанции, правоподтверждающие документы на которую у общества отсутствуют, повлияло на размер необходимой для эксплуатации производственной базы площади земельного участка. В этой связи, отсутствие вышеназванных правоподтверждающих документов не могло являться препятствием в приватизации земельного участка.
Регистрация обществом права собственности на здания, сооружения как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение комплекса производственной базы и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка, а не только его части, соответствующей площади застройки зданий, сооружений. Аналогичная правовая позиция поддерживается Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).
Приватизации земельного участка не препятствует превышение его площади над площадью застройки объектами недвижимости, возведенными в установленном законом порядке.
Указав на то, что общество не обосновало применительно к пункту 2 статьи 35, пункту 3 статьи 33 и пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса необходимость предоставления ему в собственность для использования объектов недвижимости испрашиваемого земельного участка, суды допустили нарушение процессуальной нормы, содержащей правило о распределении бремени доказывания по делам, рассматриваемым в порядке главы 24 Кодекса (часть 5 статьи 200 Кодекса).
В деле также отсутствуют доказательства того, что общество, пытаясь получить земельный участок, в том числе, расположенный под самовольно возведенными объектами недвижимости, недобросовестно преследует цели создания одного из условий легальности возведенных строений (принадлежность участка на вещном праве), приобретения в собственность земли в обход установленных земельным законодательством публичных процедур.
Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно исходит из необходимости установления определенности в правоотношениях сторон по поводу возникшего спора по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).
Одним из мотивов отказа в удовлетворении требований общества послужило то, что оспоренный отказ не препятствует повторному обращению общества с заявлением о выкупе земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с требованиями законодательства.
При этом суды не учли, что такой подход, повлекший отказ в удовлетворении заявления общества, в том числе со ссылкой на наличие у последнего права на повторное обращение в департамент, не способствует разрешению возникшего между сторонами спора, устранению нарушений исключительных прав собственника объектов недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 10288/12, от 03.04.2012 N 12955/11).
Процедура приобретения в собственность земельного участка под объектом недвижимости состоит из обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и документов, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, принятия названным органом решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовку проекта договора купли-продажи и направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка названная процедура дополняется утверждением органом местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица либо уполномоченного органа и выдачей заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечением заявителем выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета этого земельного участка в соответствии с Законом о кадастре недвижимости.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Даже при доказанности чрезмерности площади испрашиваемого обществом земельного участка у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований в полном объеме. В этом случае подлежали установлению площадь и конфигурация земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, а на департамент в целях обеспечения реализации обществом исключительного права на приватизацию земельного участка следовало возложить обязанности по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и ее предоставлению заявителю для осуществления кадастрового учета земельного участка.
На необходимость установления в подобных случаях фактов нахождения или отсутствия в границах переданного в частную собственность земельного участка водных объектов, а также разграничения спорного участка с землями водного фонда указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5366/12.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) установлена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2015 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
При этом законодатель не вменяет правообладателю в обязанности доказывание необходимости испрашиваемой площади земли для осуществления того или иного вида деятельности.
Подпунктами 3, 10, 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены земельные участки, в пределах которых расположены находящиеся в государственной или муниципальной собственности водные объекты, расположенные под объектами гидротехнических сооружений, а также земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
В Определении Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1197-О указано, что такие ограничения обусловлены необходимостью обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц. Названная норма учитывает особое значение земельных участков, в границах которых установлены зоны санитарной охраны водных объектов, непосредственно связанные с защитой здоровья населения, охраной окружающей среды.
Вместе с тем, суды не учли, что водный объект определен законодателем как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима, а использование водных объектов (водопользование) - использование различными способами водных объектов для удовлетворения потребностей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических лиц, юридических лиц (пункты 4 и 14 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации; далее - Водный кодекс).
Статьей 5 Водного кодекса артезианская скважина и водонапорная башня не отнесены ни к поверхностным водным объектам, ни к подземным водным объектам.
Статьей 6 Водного кодекса предусмотрено, что поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Как видно из материалов дела артезианская скважина и водонапорная башня используются заявителем в целях питьевого и технологического водоснабжения предприятия без права отпуска воды третьим лицам.
В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (далее - Закон N 117-ФЗ) указано, что данный Закон распространяется на гидротехнические сооружения, которые указаны в статье 3 этого Закона и повреждения которых могут привести к возникновению чрезвычайной ситуации.
Согласно статье 3 названного Закона гидротехнические сооружения - это плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций (за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения), предусмотренных Федеральным законом "О водоснабжении и водоотведении"; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов.
Артезианские скважины и водонапорные башни не могут быть признаны гидротехническими сооружениями, поскольку они предназначены только для водоснабжения предприятия и угроза возникновения чрезвычайных ситуаций при аварии на них отсутствует.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии ограничений в обороте земельного участка не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что, в силу статьи 287 Кодекса, является основанием отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.
В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Кодекса указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) ограничений в обороте земельного участка, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу N А32-10702/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-10702/2012
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. по делу N А32-10702/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Карьероуправление "Венцы-Заря" (ИНН 2329000985, ОГРН 1022303583202) - Сизинцевой Е.В. (и.о. директора), Ерышова Д.В. (доверенность от 20.11.2013) и Шкилевой Е.В. (доверенность от 09.09.2013), в отсутствие представителя органа, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013 (Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 (Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Сулименко О.А.) по делу N А32-10702/2012, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Карьероуправление "Венцы-Заря" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 321 350 кв. м с кадастровым номером 23:06:1701000:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, с/п Венцы-Заря (далее - земельный участок), изложенного в письме от 26.01.2012 N 52-977/12-32.23, об обязании департамента к подготовке и направлению обществу проекта договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы ограниченностью земельного участка в обороте в связи с его частичным нахождением в первом и втором поясах зоны санитарной охраны водных объектов, каковыми суды признали водонапорную башню и артезианскую скважину, несоответствием представленного обществом пакета документов действующему на момент подачи заявления перечню, а также отсутствием обоснования необходимости всей площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе заявитель указывает на нахождение на земельном участке ряда объектов недвижимости, представляющих собой единый имущественных комплекс, отсутствие со стороны департамента претензий относительно полноты представленного пакета документов, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и предоставление его обществу в собственность актом органа местного самоуправления, перечисление обществом на расчетный счет департамента выкупной стоимости, наличие препятствия в государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок в виде государственной регистрации права собственности Краснодарского края на него, необходимость переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок как причину обращения в департамент, обоснование размера земельного участка решением краевого исполнительного органа, которым правопредшественнику общества разрешалось строительство производственной базы на отработанном карьере. По мнению общества, артезианская скважина и находящаяся над ней водонапорная башня, используемые исключительно в целях питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и технологического обеспечения водой объектов промышленности, не являются источниками центрального водоснабжения населения и не относятся к гидротехническим сооружениям.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации Гулькевичского района Краснодарского края от 11.11.1992 N 771 правопредшественнику общества выданы свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под производственной базой и карьером площадью 328 га и лицензия N КРД 03495 ВЭ на право пользования недрами (добыча пресных подземных вод для питьевого и технологического водоснабжения). На основании лицензии правопредшественником общества и управлением по недропользованию по Краснодарскому краю заключено лицензионное соглашение об условиях пользования недрами с целью добычи подземных вод для питьевого и технологического обеспечения водой предприятия.
Кадастровый учет земельного участка осуществлен 13.01.2004, в кадастровой выписке от 16.12.2010 в качестве разрешенного использования значится эксплуатация производственной базы.
На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности 42 объекта недвижимости, представляющие собой единый имущественный комплекс, что следует из имеющихся в материалах дела выписок от 11.08.2012 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестра (далее - реестр).
Право собственности Краснодарского края на земельный участок зарегистрировано в реестре 18.01.2005 (выписка из реестра от 11.08.2012).
На заявление общества от 28.11.2011 N 1174 о предоставлении земельного участка в собственность за плату департамент в письме от 26.01.2012 N 52-977/12-32.23 отразил решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, указав на отсутствие обоснования испрашиваемой площади земельного участка и правоподтверждающего документа на расположенную на земельном участке трансформаторную подстанцию, а также на ограниченность земельного участка в обороте ввиду нахождения на нем водонапорной башни и артезианской скважины.
Предположения о противоречии указанного решения департамента нормам земельного законодательства и нарушении им прав и законных интересов общества послужили основанием обращения последнего в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.
Руководствуясь частью 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Кодекса основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 36 Земельного кодекса обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков, которое осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами.
В целях обеспечения единообразных подходов к разрешению возникающих в судебной практике вопросов Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, прилагаемого к договору купли-продажи земельного участка.
В рассматриваемом случае разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация производственной базы, входящие в состав последней и находящиеся в собственности общества объекты недвижимости представляют собой единый имущественный комплекс.
В материалах дела отсутствуют соответствующие критериям относимости и допустимости доказательства, с необходимой степенью достоверности свидетельствующие о превышении площади земельного участка каких-либо утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для производственной деятельности, а также о допущенных при формировании земельного участка нарушениях требований правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, определения местоположения границ земельного участка и его площади без учета фактического землепользования.
Департаментом не представлены доказательства невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей.
В деле отсутствуют доказательства того, что наличие на земельном участке трансформаторной подстанции, правоподтверждающие документы на которую у общества отсутствуют, повлияло на размер необходимой для эксплуатации производственной базы площади земельного участка. В этой связи, отсутствие вышеназванных правоподтверждающих документов не могло являться препятствием в приватизации земельного участка.
Регистрация обществом права собственности на здания, сооружения как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение комплекса производственной базы и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка, а не только его части, соответствующей площади застройки зданий, сооружений. Аналогичная правовая позиция поддерживается Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).
Приватизации земельного участка не препятствует превышение его площади над площадью застройки объектами недвижимости, возведенными в установленном законом порядке.
Указав на то, что общество не обосновало применительно к пункту 2 статьи 35, пункту 3 статьи 33 и пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса необходимость предоставления ему в собственность для использования объектов недвижимости испрашиваемого земельного участка, суды допустили нарушение процессуальной нормы, содержащей правило о распределении бремени доказывания по делам, рассматриваемым в порядке главы 24 Кодекса (часть 5 статьи 200 Кодекса).
В деле также отсутствуют доказательства того, что общество, пытаясь получить земельный участок, в том числе, расположенный под самовольно возведенными объектами недвижимости, недобросовестно преследует цели создания одного из условий легальности возведенных строений (принадлежность участка на вещном праве), приобретения в собственность земли в обход установленных земельным законодательством публичных процедур.
Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно исходит из необходимости установления определенности в правоотношениях сторон по поводу возникшего спора по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).
Одним из мотивов отказа в удовлетворении требований общества послужило то, что оспоренный отказ не препятствует повторному обращению общества с заявлением о выкупе земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с требованиями законодательства.
При этом суды не учли, что такой подход, повлекший отказ в удовлетворении заявления общества, в том числе со ссылкой на наличие у последнего права на повторное обращение в департамент, не способствует разрешению возникшего между сторонами спора, устранению нарушений исключительных прав собственника объектов недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 10288/12, от 03.04.2012 N 12955/11).
Процедура приобретения в собственность земельного участка под объектом недвижимости состоит из обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и документов, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, принятия названным органом решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовку проекта договора купли-продажи и направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка названная процедура дополняется утверждением органом местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица либо уполномоченного органа и выдачей заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечением заявителем выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета этого земельного участка в соответствии с Законом о кадастре недвижимости.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Даже при доказанности чрезмерности площади испрашиваемого обществом земельного участка у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований в полном объеме. В этом случае подлежали установлению площадь и конфигурация земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, а на департамент в целях обеспечения реализации обществом исключительного права на приватизацию земельного участка следовало возложить обязанности по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и ее предоставлению заявителю для осуществления кадастрового учета земельного участка.
На необходимость установления в подобных случаях фактов нахождения или отсутствия в границах переданного в частную собственность земельного участка водных объектов, а также разграничения спорного участка с землями водного фонда указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5366/12.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) установлена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2015 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
При этом законодатель не вменяет правообладателю в обязанности доказывание необходимости испрашиваемой площади земли для осуществления того или иного вида деятельности.
Подпунктами 3, 10, 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены земельные участки, в пределах которых расположены находящиеся в государственной или муниципальной собственности водные объекты, расположенные под объектами гидротехнических сооружений, а также земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
В Определении Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1197-О указано, что такие ограничения обусловлены необходимостью обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц. Названная норма учитывает особое значение земельных участков, в границах которых установлены зоны санитарной охраны водных объектов, непосредственно связанные с защитой здоровья населения, охраной окружающей среды.
Вместе с тем, суды не учли, что водный объект определен законодателем как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима, а использование водных объектов (водопользование) - использование различными способами водных объектов для удовлетворения потребностей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических лиц, юридических лиц (пункты 4 и 14 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации; далее - Водный кодекс).
Статьей 5 Водного кодекса артезианская скважина и водонапорная башня не отнесены ни к поверхностным водным объектам, ни к подземным водным объектам.
Статьей 6 Водного кодекса предусмотрено, что поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Как видно из материалов дела артезианская скважина и водонапорная башня используются заявителем в целях питьевого и технологического водоснабжения предприятия без права отпуска воды третьим лицам.
В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (далее - Закон N 117-ФЗ) указано, что данный Закон распространяется на гидротехнические сооружения, которые указаны в статье 3 этого Закона и повреждения которых могут привести к возникновению чрезвычайной ситуации.
Согласно статье 3 названного Закона гидротехнические сооружения - это плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций (за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения), предусмотренных Федеральным законом "О водоснабжении и водоотведении"; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов.
Артезианские скважины и водонапорные башни не могут быть признаны гидротехническими сооружениями, поскольку они предназначены только для водоснабжения предприятия и угроза возникновения чрезвычайных ситуаций при аварии на них отсутствует.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии ограничений в обороте земельного участка не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что, в силу статьи 287 Кодекса, является основанием отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.
В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Кодекса указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) ограничений в обороте земельного участка, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу N А32-10702/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)