Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э.,
рассмотрев апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова (410012, г. Саратов, Театральная пл., 7; ОГРН 1026402195511; ИНН 6450003860),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2013 года
по делу N А57-11512/2013 (судья Елистратова К.А.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Автоклуб-94" (410039, г. Саратов, ул. Барнаульская, 7; ОГРН 1026402485460; ИНН 6451214782),
к комитету по управлению имуществом города Саратова (410012, г. Саратов, Театральная пл., 7; ОГРН 1026402195511; ИНН 6450003860),
третье лицо: Администрация Муниципального образования "Город Саратов",
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от комитета по управлению имуществом города Саратова - Соловьева Ю.С., действующая на основании доверенности от 16.10.2013,
от закрытого акционерного общества "Автоклуб-94" - Мельник Н.В., действующая на основании доверенности от 20.05.2013,
установил:
Закрытое акционерное общество "Автоклуб-94" (далее - ЗАО "АВК-94", Общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N А-13-162Ю-2 от 16.04.2013 земельного площадью 1709 кв. м кадастровый номер 64:48:02 03 33:18, по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли от 500 до 1000 кв. м общей площади.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2013 г. требования ЗАО "АВК-94" удовлетворены в полном объеме.
Комитет, не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители третьего лица: Администрации Муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления указанного лица, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие Администрации Муниципального образования "Город Саратов".
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ЗАО "АВК-94" является собственником нежилого здания - торговый павильон площадью 902,5 кв. м. Литер А по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, 7-11, расположенном на земельном участке площадью 1709 кв. м кадастровый номер 64:48:02 03 33:18, по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
ЗАО "АВК-94" 22.03.2012 года обратилось в Администрацию муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) с заявлением о приобретении права аренды сроком на 25 лет на земельный участок площадью 1709 кв. м кадастровый номер 64:48:02 03 33:18, по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, на котором расположены объекты недвижимости, в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрация Постановлением N 1226 от 01 июня 2012 года отказала ЗАО "Автоклуб-94" в предоставлении в аренду сроком на 25 лет земельного участка в Заводском районе, занимаемого торговым павильоном".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2012 года по делу N А57-13652/2012, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 г. и Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 04.06.2013 г., вышеуказанное Постановление Администрации МО "Город Саратов" признано недействительным, на Администрацию МО "Город Саратов" возложена обязанность предоставить ЗАО "АВК-94" право аренды испрашиваемого земельного участка сроком на 25 лет, и заключить соответствующий договор аренды.
В исполнение решения суда Администрация вынесла Постановление N 683 от 05.04.2013 "О предоставлении ЗАО "Автоклуб-94" в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого торговым павильоном".
На основании данного постановления Комитетом по управлению имуществом города Саратова был подготовлен и направлен в адрес истца проект договора аренды испрашиваемого земельного участка N А-13-162Ю-2 от 16.04.2013 г.
ЗАО "АВК-94" направило в Комитет Протокол разногласий от 21.04.2013 г. и Протокол разногласий N 2 от 07.06.2013 г., по результатам рассмотрения которых, Комитетом представлены протоколы согласования разногласий к договору, которыми предложенная ЗАО "АВК-94" редакция абз.1 п. 4.1.2, последнего абзаца п. 4.1.2. и п. 6.2 была согласована Комитетом и принята в редакции ЗАО "АВК-94", а в согласовании предложенной ЗАО "АВК-94" редакции п. 4.1.1., п. п. 4.4. п. 4.1.2., абзаца 2 раздела 7 договора Комитетом было отказано.
Не согласившись с предложенным вариантом договора ЗАО "АВК-94" обратилось в Арбитражный суд с заявлением об урегулировании разногласий, в котором просило принять спорные пункты договора в следующей редакции:
- в п. 4.1.1. исключить предложение второе: "Требовать досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты, в случае двухкратного нарушения Арендатором установленных сроков внесения арендной платы" и принять пункт 4.1.1. в следующей редакции: "Требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 3 Договора".
- исключить из договора п. п. 4 п. 4.1.2. "совершения Арендатором двух или более административных правонарушений в процессе использования Участка" - В разделе 7 исключить абзац второй: "Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Арендодателя или Арендатора от исполнения Договора полностью по истечение трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем Договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется" и принять раздел 7 в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4 настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами".
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Общества, обосновано исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пункт 4.1.1. (договора в редакции арендодателя) предусматривал право последнего в случае нарушения сроков внесения арендной платы требовать досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты. При этом невнесение арендной платы за два срока, по мнению Комитета, является существенным нарушением условий договора.
Однако, в силу пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на существенное, а не на двукратное нарушение сроков внесения арендной платы арендатором. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, двукратное невнесение арендной платы будет являться существенным нарушением сроков внесения арендной платы только в том случае, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть двукратное нарушение сроков внесения арендной платы не может считаться существенным нарушением условий договора, сам факт нарушения какого-либо условия договора не может являться существенным без указания на то суда. Поэтому положения пункта 4.1.1. договора аренды в редакции заявителя жалобы не соответствуют положениям пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы указывает на соответствие закону предложенной арендодателем редакции пункта 4.1.2. договора аренды, в которой предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка, а также при нарушении арендатором других условий договора.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Таким образом, редакция пункта 4.1.2., предложенная арендатором, правильно признана судами не соответствующей требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда о несоответствии действующему законодательству раздела 7 проекта договора аренды (в редакции Комитета), предусматривающего право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в договоре без заключения дополнительного соглашения.
Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено, что договор заключается на срок 25 лет с 16.04.2013 г. по 16.04.2038 г.
На основании ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой допускается досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, с учетом разъяснений данных в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусматривает основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд первой инстанции правомерно сослался на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более, чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 Гражданского кодекса не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Поскольку судом установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 25 лет, следовательно, такой договор, при отсутствии соглашения сторон, может быть расторгнут только в судебном порядке.
В целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости изложить раздел 7 договора аренды земельного участка N А-13-162Ю-2 от 16.04.2013 г. в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4 настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами". Далее по тексту исключить.
Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца, заявленные к Комитету по управлению имуществом подлежат удовлетворению.
Оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2013 года по делу N А57-11512/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2013 ПО ДЕЛУ N А57-11512/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2013 г. по делу N А57-11512/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э.,
рассмотрев апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова (410012, г. Саратов, Театральная пл., 7; ОГРН 1026402195511; ИНН 6450003860),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2013 года
по делу N А57-11512/2013 (судья Елистратова К.А.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Автоклуб-94" (410039, г. Саратов, ул. Барнаульская, 7; ОГРН 1026402485460; ИНН 6451214782),
к комитету по управлению имуществом города Саратова (410012, г. Саратов, Театральная пл., 7; ОГРН 1026402195511; ИНН 6450003860),
третье лицо: Администрация Муниципального образования "Город Саратов",
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от комитета по управлению имуществом города Саратова - Соловьева Ю.С., действующая на основании доверенности от 16.10.2013,
от закрытого акционерного общества "Автоклуб-94" - Мельник Н.В., действующая на основании доверенности от 20.05.2013,
установил:
Закрытое акционерное общество "Автоклуб-94" (далее - ЗАО "АВК-94", Общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N А-13-162Ю-2 от 16.04.2013 земельного площадью 1709 кв. м кадастровый номер 64:48:02 03 33:18, по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли от 500 до 1000 кв. м общей площади.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2013 г. требования ЗАО "АВК-94" удовлетворены в полном объеме.
Комитет, не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители третьего лица: Администрации Муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления указанного лица, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие Администрации Муниципального образования "Город Саратов".
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ЗАО "АВК-94" является собственником нежилого здания - торговый павильон площадью 902,5 кв. м. Литер А по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, 7-11, расположенном на земельном участке площадью 1709 кв. м кадастровый номер 64:48:02 03 33:18, по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
ЗАО "АВК-94" 22.03.2012 года обратилось в Администрацию муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) с заявлением о приобретении права аренды сроком на 25 лет на земельный участок площадью 1709 кв. м кадастровый номер 64:48:02 03 33:18, по адресу: г. Саратов, ул. Барнаульская, на котором расположены объекты недвижимости, в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрация Постановлением N 1226 от 01 июня 2012 года отказала ЗАО "Автоклуб-94" в предоставлении в аренду сроком на 25 лет земельного участка в Заводском районе, занимаемого торговым павильоном".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2012 года по делу N А57-13652/2012, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 г. и Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 04.06.2013 г., вышеуказанное Постановление Администрации МО "Город Саратов" признано недействительным, на Администрацию МО "Город Саратов" возложена обязанность предоставить ЗАО "АВК-94" право аренды испрашиваемого земельного участка сроком на 25 лет, и заключить соответствующий договор аренды.
В исполнение решения суда Администрация вынесла Постановление N 683 от 05.04.2013 "О предоставлении ЗАО "Автоклуб-94" в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого торговым павильоном".
На основании данного постановления Комитетом по управлению имуществом города Саратова был подготовлен и направлен в адрес истца проект договора аренды испрашиваемого земельного участка N А-13-162Ю-2 от 16.04.2013 г.
ЗАО "АВК-94" направило в Комитет Протокол разногласий от 21.04.2013 г. и Протокол разногласий N 2 от 07.06.2013 г., по результатам рассмотрения которых, Комитетом представлены протоколы согласования разногласий к договору, которыми предложенная ЗАО "АВК-94" редакция абз.1 п. 4.1.2, последнего абзаца п. 4.1.2. и п. 6.2 была согласована Комитетом и принята в редакции ЗАО "АВК-94", а в согласовании предложенной ЗАО "АВК-94" редакции п. 4.1.1., п. п. 4.4. п. 4.1.2., абзаца 2 раздела 7 договора Комитетом было отказано.
Не согласившись с предложенным вариантом договора ЗАО "АВК-94" обратилось в Арбитражный суд с заявлением об урегулировании разногласий, в котором просило принять спорные пункты договора в следующей редакции:
- в п. 4.1.1. исключить предложение второе: "Требовать досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты, в случае двухкратного нарушения Арендатором установленных сроков внесения арендной платы" и принять пункт 4.1.1. в следующей редакции: "Требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 3 Договора".
- исключить из договора п. п. 4 п. 4.1.2. "совершения Арендатором двух или более административных правонарушений в процессе использования Участка" - В разделе 7 исключить абзац второй: "Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Арендодателя или Арендатора от исполнения Договора полностью по истечение трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем Договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется" и принять раздел 7 в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4 настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами".
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Общества, обосновано исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пункт 4.1.1. (договора в редакции арендодателя) предусматривал право последнего в случае нарушения сроков внесения арендной платы требовать досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты. При этом невнесение арендной платы за два срока, по мнению Комитета, является существенным нарушением условий договора.
Однако, в силу пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано на существенное, а не на двукратное нарушение сроков внесения арендной платы арендатором. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, двукратное невнесение арендной платы будет являться существенным нарушением сроков внесения арендной платы только в том случае, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть двукратное нарушение сроков внесения арендной платы не может считаться существенным нарушением условий договора, сам факт нарушения какого-либо условия договора не может являться существенным без указания на то суда. Поэтому положения пункта 4.1.1. договора аренды в редакции заявителя жалобы не соответствуют положениям пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы указывает на соответствие закону предложенной арендодателем редакции пункта 4.1.2. договора аренды, в которой предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка, а также при нарушении арендатором других условий договора.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Таким образом, редакция пункта 4.1.2., предложенная арендатором, правильно признана судами не соответствующей требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда о несоответствии действующему законодательству раздела 7 проекта договора аренды (в редакции Комитета), предусматривающего право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в договоре без заключения дополнительного соглашения.
Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено, что договор заключается на срок 25 лет с 16.04.2013 г. по 16.04.2038 г.
На основании ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой допускается досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, с учетом разъяснений данных в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусматривает основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд первой инстанции правомерно сослался на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более, чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 Гражданского кодекса не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Поскольку судом установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 25 лет, следовательно, такой договор, при отсутствии соглашения сторон, может быть расторгнут только в судебном порядке.
В целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости изложить раздел 7 договора аренды земельного участка N А-13-162Ю-2 от 16.04.2013 г. в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4 настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами". Далее по тексту исключить.
Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца, заявленные к Комитету по управлению имуществом подлежат удовлетворению.
Оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2013 года по делу N А57-11512/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)