Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича (ОГРНИП 304665236200099, ИНН 665202473701; далее - предприниматель) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А60-1105/2013 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- предприниматель и его представитель - Климов Д.Н. (доверенность от 05.10.2013);
- представитель Администрации Сысертского городского округа (далее - администрация) - Желтова Е.В. (доверенность от 30.09.2013 N 5542).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.11.2004 N 217 в сумме 602 207 руб. 25 коп., расторжении договора, сносе самовольных строений.
Решением суда от 16.04.2013 (судья Смагин К.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (судьи Усцов Л.А., Виноградова Л.Ф., Скромова Ю.В.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 22.11.2004 N 217, заключенный между предпринимателем и администрацией. На предпринимателя возложена обязанность снести самовольно возведенные строения - два здания нежилого назначения, используемые как пункты общественного питания, на земельном участке с кадастровым номером 66:25:1501006:0038, площадью 9000,00 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, поселок Октябрьский, юго-западная часть поселка. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что истцом нарушена процедура, предусмотренная ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в материалах дела отсутствуют оказательства получения ответчиком требования об исполнении обязательства в разумный срок. Предприниматель указывает, что до вынесения решения задолженность по арендной плате погашена, нарушения по внесению арендной платы были допущены арендатором в силу тяжелого финансового положения, при этом ответчиком были приняты все меры для надлежащего исполнения обязательств. Предприниматель также не согласен с выводом апелляционного суда об отсутствии доказательств того, что ответчик предпринимал надлежащие меры для легализации спорного объекта. Заявитель жалобы указывает, что ответчик предпринимал все меры для получения разрешения на строительство, спорный объект соответствует всем градостроительным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, все постройки находятся в границах предоставленного земельного участка, отведенного для этих целей. Кроме того, предприниматель ссылается на то, что спорное кафе является единственным источником средств к существованию для него и его семьи, обеспечивает рабочие места более чем для 6 работников.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.11.2004 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 217, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка.
Согласно п. 1.4 договора земельный участок предоставлен под объект автотранспорта (строительство автосервиса и пункта питания).
Срок действия договора аренды установлен по 10.09.2053 (п. 1.5 договора).
В соответствии с п. 3.1 договора расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору, являющегося его неотъемлемой частью.
Пунктом 2 приложения N 1 к договору аренды установлено, что оплата по договору производится авансом до 10 числа текущего месяца.
В силу п. 3.5 договора отказ арендатора от внесения арендной платы, либо невнесение им арендной платы в течение двух месяцев является основанием для расторжения договора.
Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Министерство) и Сысертским городским округом (муниципальное образование) 20.12.2006 подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно п. 1 которого Министерство передает, а муниципальное образование принимает на себя права и обязанности арендодателя, в том числе по договору аренды земельного участка от 22.11.2004 N 217.
Дополнительным соглашением от 15.05.2008 к договору аренды земельного участка, подписанному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа, стороны внесли изменение в пункт 1.4 договора, изложив его в редакции: "участок предоставляется под объект общественного питания и бытового обслуживания".
Ссылаясь на систематическое неисполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, возведение на арендуемом земельном участке строений без получения соответствующих разрешений, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды от 22.11.2004 N 217 и сносе самовольных строений.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела долг по аренде погашен, строительство кафе велось на земельном участке, отведенном для этих целей, ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство.
Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на день обращения истца в арбитражный суд, у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 в сумме 602 207 руб. 25 коп. Согласно представленному в материалы дела заявлению физического лица на перевод денежных средств, ответчик 05.04.2013 в счет оплаты аренды по договору от 22.11.2004 N 217 перечислил 593 800 руб. 02 коп.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что согласно представленному в дело письму администрации от 11.05.2012 N 1790 предприниматель систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011, на основании которых с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 года по 31.12.2009 и за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились. Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не могут свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в письме от 11.05.2012 N 1790 администрация уведомила предпринимателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.06.2012, а также об обращении в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга.
Довод заявителя кассационной жалобы о неполучении письма от 11.05.2012 N 1790 не может быть принят во внимание, т.к. ранее в судах первой и апелляционной инстанции указанный факт не оспаривался. Соответственно, суды исходили из признания факта получения уведомления о расторжении договора (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Пунктом 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 1, 10 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что согласно комиссионному акту проверки от 17.06.2011 на земельном участке с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка, расположены два капитальных строения: кафе "Очаг" и навес. Разрешительные документы на строительство и ввод этих объектов в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют. Согласно техническому заключению о соответствии строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" от 31.08.2011, здание кафе было завершено строительством в конце 2003 года, проектная документация на строительство не разрабатывалась, здание возведено без оформления разрешительной документации, разрешение на ввод здания в эксплуатацию после окончания строительства получено не было.
Доводы ответчика о том, что им предпринимались меры для получения разрешения на строительства, судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены, поскольку заявление на имя главы Октябрьской сельской администрации от 06.05.2002 о разрешении открыть летнее кафе с визой об одобрении размещения летнего кафе не свидетельствует о соблюдении ответчиком порядка получения разрешения на строительство.
При этом апелляционным судом принято во внимание, что заявление на имя главы Сысертского городского округа о подготовке градостроительного плана земельного участка на строительство объекта общественного питания направлено ответчиком 23.06.2011, то есть через восемь лет после завершения строительства здания кафе. Техническое заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" оформлено 31.08.2011. Постановление главы Сысертского городского округа N 287 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", которым разрешенный вид использования предоставленного по договору аренды от 22.11.2004 N 217 земельного участка изменен на "под объект общественного питания и бытового обслуживания" вынесено 04.02.2008, через пять лет после фактического возведения объекта.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование истца об обязании ответчика снести самовольно возведенные строения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А60-1105/2013 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 16.10.2013 N Ф09-9915/13 ПО ДЕЛУ N А60-1105/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. N Ф09-9915/13
Дело N А60-1105/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича (ОГРНИП 304665236200099, ИНН 665202473701; далее - предприниматель) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А60-1105/2013 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- предприниматель и его представитель - Климов Д.Н. (доверенность от 05.10.2013);
- представитель Администрации Сысертского городского округа (далее - администрация) - Желтова Е.В. (доверенность от 30.09.2013 N 5542).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.11.2004 N 217 в сумме 602 207 руб. 25 коп., расторжении договора, сносе самовольных строений.
Решением суда от 16.04.2013 (судья Смагин К.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (судьи Усцов Л.А., Виноградова Л.Ф., Скромова Ю.В.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 22.11.2004 N 217, заключенный между предпринимателем и администрацией. На предпринимателя возложена обязанность снести самовольно возведенные строения - два здания нежилого назначения, используемые как пункты общественного питания, на земельном участке с кадастровым номером 66:25:1501006:0038, площадью 9000,00 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, поселок Октябрьский, юго-западная часть поселка. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что истцом нарушена процедура, предусмотренная ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в материалах дела отсутствуют оказательства получения ответчиком требования об исполнении обязательства в разумный срок. Предприниматель указывает, что до вынесения решения задолженность по арендной плате погашена, нарушения по внесению арендной платы были допущены арендатором в силу тяжелого финансового положения, при этом ответчиком были приняты все меры для надлежащего исполнения обязательств. Предприниматель также не согласен с выводом апелляционного суда об отсутствии доказательств того, что ответчик предпринимал надлежащие меры для легализации спорного объекта. Заявитель жалобы указывает, что ответчик предпринимал все меры для получения разрешения на строительство, спорный объект соответствует всем градостроительным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, все постройки находятся в границах предоставленного земельного участка, отведенного для этих целей. Кроме того, предприниматель ссылается на то, что спорное кафе является единственным источником средств к существованию для него и его семьи, обеспечивает рабочие места более чем для 6 работников.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.11.2004 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 217, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка.
Согласно п. 1.4 договора земельный участок предоставлен под объект автотранспорта (строительство автосервиса и пункта питания).
Срок действия договора аренды установлен по 10.09.2053 (п. 1.5 договора).
В соответствии с п. 3.1 договора расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору, являющегося его неотъемлемой частью.
Пунктом 2 приложения N 1 к договору аренды установлено, что оплата по договору производится авансом до 10 числа текущего месяца.
В силу п. 3.5 договора отказ арендатора от внесения арендной платы, либо невнесение им арендной платы в течение двух месяцев является основанием для расторжения договора.
Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Министерство) и Сысертским городским округом (муниципальное образование) 20.12.2006 подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно п. 1 которого Министерство передает, а муниципальное образование принимает на себя права и обязанности арендодателя, в том числе по договору аренды земельного участка от 22.11.2004 N 217.
Дополнительным соглашением от 15.05.2008 к договору аренды земельного участка, подписанному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа, стороны внесли изменение в пункт 1.4 договора, изложив его в редакции: "участок предоставляется под объект общественного питания и бытового обслуживания".
Ссылаясь на систематическое неисполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, возведение на арендуемом земельном участке строений без получения соответствующих разрешений, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды от 22.11.2004 N 217 и сносе самовольных строений.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела долг по аренде погашен, строительство кафе велось на земельном участке, отведенном для этих целей, ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство.
Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на день обращения истца в арбитражный суд, у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 в сумме 602 207 руб. 25 коп. Согласно представленному в материалы дела заявлению физического лица на перевод денежных средств, ответчик 05.04.2013 в счет оплаты аренды по договору от 22.11.2004 N 217 перечислил 593 800 руб. 02 коп.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что согласно представленному в дело письму администрации от 11.05.2012 N 1790 предприниматель систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011, на основании которых с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 года по 31.12.2009 и за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились. Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не могут свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в письме от 11.05.2012 N 1790 администрация уведомила предпринимателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.06.2012, а также об обращении в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга.
Довод заявителя кассационной жалобы о неполучении письма от 11.05.2012 N 1790 не может быть принят во внимание, т.к. ранее в судах первой и апелляционной инстанции указанный факт не оспаривался. Соответственно, суды исходили из признания факта получения уведомления о расторжении договора (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Пунктом 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 1, 10 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что согласно комиссионному акту проверки от 17.06.2011 на земельном участке с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка, расположены два капитальных строения: кафе "Очаг" и навес. Разрешительные документы на строительство и ввод этих объектов в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют. Согласно техническому заключению о соответствии строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" от 31.08.2011, здание кафе было завершено строительством в конце 2003 года, проектная документация на строительство не разрабатывалась, здание возведено без оформления разрешительной документации, разрешение на ввод здания в эксплуатацию после окончания строительства получено не было.
Доводы ответчика о том, что им предпринимались меры для получения разрешения на строительства, судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены, поскольку заявление на имя главы Октябрьской сельской администрации от 06.05.2002 о разрешении открыть летнее кафе с визой об одобрении размещения летнего кафе не свидетельствует о соблюдении ответчиком порядка получения разрешения на строительство.
При этом апелляционным судом принято во внимание, что заявление на имя главы Сысертского городского округа о подготовке градостроительного плана земельного участка на строительство объекта общественного питания направлено ответчиком 23.06.2011, то есть через восемь лет после завершения строительства здания кафе. Техническое заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" оформлено 31.08.2011. Постановление главы Сысертского городского округа N 287 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", которым разрешенный вид использования предоставленного по договору аренды от 22.11.2004 N 217 земельного участка изменен на "под объект общественного питания и бытового обслуживания" вынесено 04.02.2008, через пять лет после фактического возведения объекта.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование истца об обязании ответчика снести самовольно возведенные строения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А60-1105/2013 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)