Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "28" марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Изаковой М.А.,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест" (г. Саратов, ОГРН 1066450116556, ИНН 6450920513)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2012
по делу N А57-15983/2012 (судья Е.Л. Большедворская)
по иску администрации Саратовского муниципального района Саратовской области (г. Саратов, ОГРН 1026401178484, ИНН 6432003218)
к обществу с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест" (г. Саратов, ОГРН 1066450116556, ИНН 6450920513)
третье лицо: закрытое акционерное общество Банк "Агророс" (г. Саратов)
о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды,
установил:
администрация Саратовского муниципального района Саратовской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест" (далее - ООО "Волгостройинвест", ответчик) арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.09.2010 N 255 за период с 13.09.2010 года по 10.01.2012 года в размере 556 956 руб. и расторжении договора аренды от 13.09.2010 N 255.
Определением суда от 01.11.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено закрытое акционерное общество "Банк "Агророс".
До принятия судом решения по настоящему делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и изложил их в следующей редакции:
- - взыскать с ООО "Волгостройинвест" задолженность по арендной плате в сумме 556965 руб. за период с 01.01.2012 года по 01.07.2012 года (за 1, 2 кварталы 2012 года);
- - расторгнуть договор аренды N 255 от 13.09.2010 года земельного участка площадью 4.0 га с кадастровым номером 64:48:020431:5, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1.0 км восточнее с. Александровка;
- - исключить регистрационную запись от 19.04.2011 года N 64-64-43/033/2011-187 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - исключить регистрационную запись от 02.04.2012 года N 64-64-43/022/2012-493 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2012 по делу N А57-15983/2012 суд взыскал с ООО "Волгостройинвест" в пользу администрации Саратовского муниципального района Саратовской области задолженность по договору аренды земельного участка от 13.09.2010 N 255 за период с 11.01.2012 по 01.07.2012 в размере 556 956 руб. Расторгнул договор аренды земельного участка от 13.09.2010 N 255 между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ООО "Волгостройинвест". В остальной части исковых требований отказано.
Кроме того, с ООО "Волгостройинвест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18139 руб. 12 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Волгостройинвест" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители администрации Саратовского муниципального района Саратовской области возражают против доводов апелляционной жалобы, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест", закрытое акционерное общество Банк "Агророс" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 13.09.2010 года между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ООО "Волгостройинвест" (арендатор) на основании постановления главы администрации Саратовского муниципального района от 10.09.2010 года N 2569 был заключен договор аренды земельного участка N 255, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов, площадью 4,0 га, с кадастровым номером 64:48:020431:5, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1,0 восточнее с. Александровка, для использования в целях: для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в границах, указанных в кадастровой карте (паспорте) участка (пункт 1.1. договора аренды).
В силу пункта 2.1. договор заключен на срок 49 лет, фактическое пользование земельным участком наступило с 10.09.2010 года.
Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 64-64-43/033/2011-187 о государственной регистрации права аренды в пользу ООО "Волгостройинвест" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020431:5 из земель населенных пунктов, для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 40000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1,0 км восточнее с. Александровка; срок, на который установлено ограничение (обременение) права: с 19.04.2011 года по 13.09.2059 года; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка от 13.09.2010 года N 255, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2012 года N 43/082/2012-114.
На основании пункта 2.2. договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Условия заключенного договора применяются к отношениям сторон со дня наступления фактического пользования земельным участком (пункт 2.3. договора аренды).
Годовой размер арендной платы за участок указан в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора, и в котором определен расчет арендной платы (пункты 3.1., 3.3. договора). Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: в случаях, предусмотренных нормами действующего законодательства. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, вручаемое арендатору в администрации Саратовского муниципального района, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, при этом заключение дополнительного соглашения к договору не требуется (пункт 3.5. договора аренды).
На основании пункта 3.2. договора, арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально, не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января, путем перечисления на расчетный счет, указанный в пункте 3.2. договора.
Пунктом 3.4. установлено, что исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в пункте 3.2. договора, и предоставление арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты.
В подпункте 5.2.3. пункта 5.2. договора аренды установлена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Истец считает, что ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 11.01.2012 года по 01.07.2012 года в сумме 556 956 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному и обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, что на протяжении срока действия вышеуказанного договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по договору аренды обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 11.01.2012 года по 01.07.2012 года в сумме 556 956 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности в размере 556 956 руб.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.
При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании подпункта 4.1.3. пункта 4.1. договора аренды, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы (абзац 7).
В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтвержден факт невнесения ответчиком арендных платежей более двух раз подряд в спорный период.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика уведомление (исх. N 294/01-17 от 13.07.2012 года) о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы по договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы, которое получено ООО "Волгостройинвест" 17.07.2012 года, что подтверждается отметкой представителя ответчика на уведомлении.
Копия указанного уведомления (исх. N 294/01-17 от 13.07.2012 года) приобщена истцом к материалам дела.
В силу положений части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, судом установлено, что спорный договор аренды не был расторгнут, ни по соглашению сторон, ни по решению суда, а земельный участок арендатором не возвращен арендодателю по акту приема-передачи.
Учитывая, что двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды, а также подписанный сторонами акт возврата земельного участка в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора.
Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении вышеуказанного договора.
Вместе с тем, необоснованными являются требования истца в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей N 64-64-43/033/2011-187 от 19.04.2011 года и N 64-64-43/022/2012-493от 02.04.2012 года, которые по сути являются требованиями о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды и ипотеки на земельный участок и прекращении соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Обращаясь в суд с данным требованием, истец не указал, какие его права и законные интересы были нарушены. Недоказанность нарушения прав и законных интересов, отсутствие такого нарушения являются достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, носит заявительный характер и осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
Из анализа приведенных норм следует вывод о том, что с заявлением о прекращении договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться правообладатель (арендодатель) либо арендатор.
В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Таким образом, суд считает, что в данном случае решение суда о расторжении договора аренды, являются документом, подтверждающим факт прекращения арендных отношений.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку основанием для прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок является решение суда о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования администрации Саратовского муниципального района в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей N 64-64-43/033/2011-187 от 19.04.2011 года и N 64-64-43/022/2012-493от 02.04.2012 года.
Судом отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, поскольку, согласно пунктам 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" считается надлежащим образом уведомленным о дате и времени судебного заседания с момента получения первого судебного акта.
В материалах дела имеется уведомление N 41000251881530 с отметкой ООО "Волгостройинвест" о получении первого судебного акта 30.08.2012 (т. 1 л.д. 65).
Кроме того, полная информация о деле размещена на сайте Высшего Арбитражного суда в картотеке БРАС (отчет о публикации от 23.08.2012).
В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции определение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Государственная пошлина в размере 2 000 руб. оплачена ООО "Волгостройинвест" согласно платежному поручению от 09.01.2013 N 1.
Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2012 по делу N А57-15983/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N А57-15983/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А57-15983/12
Резолютивная часть постановления объявлена "28" марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Изаковой М.А.,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест" (г. Саратов, ОГРН 1066450116556, ИНН 6450920513)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2012
по делу N А57-15983/2012 (судья Е.Л. Большедворская)
по иску администрации Саратовского муниципального района Саратовской области (г. Саратов, ОГРН 1026401178484, ИНН 6432003218)
к обществу с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест" (г. Саратов, ОГРН 1066450116556, ИНН 6450920513)
третье лицо: закрытое акционерное общество Банк "Агророс" (г. Саратов)
о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды,
установил:
администрация Саратовского муниципального района Саратовской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест" (далее - ООО "Волгостройинвест", ответчик) арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.09.2010 N 255 за период с 13.09.2010 года по 10.01.2012 года в размере 556 956 руб. и расторжении договора аренды от 13.09.2010 N 255.
Определением суда от 01.11.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено закрытое акционерное общество "Банк "Агророс".
До принятия судом решения по настоящему делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и изложил их в следующей редакции:
- - взыскать с ООО "Волгостройинвест" задолженность по арендной плате в сумме 556965 руб. за период с 01.01.2012 года по 01.07.2012 года (за 1, 2 кварталы 2012 года);
- - расторгнуть договор аренды N 255 от 13.09.2010 года земельного участка площадью 4.0 га с кадастровым номером 64:48:020431:5, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1.0 км восточнее с. Александровка;
- - исключить регистрационную запись от 19.04.2011 года N 64-64-43/033/2011-187 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- - исключить регистрационную запись от 02.04.2012 года N 64-64-43/022/2012-493 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2012 по делу N А57-15983/2012 суд взыскал с ООО "Волгостройинвест" в пользу администрации Саратовского муниципального района Саратовской области задолженность по договору аренды земельного участка от 13.09.2010 N 255 за период с 11.01.2012 по 01.07.2012 в размере 556 956 руб. Расторгнул договор аренды земельного участка от 13.09.2010 N 255 между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ООО "Волгостройинвест". В остальной части исковых требований отказано.
Кроме того, с ООО "Волгостройинвест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18139 руб. 12 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Волгостройинвест" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители администрации Саратовского муниципального района Саратовской области возражают против доводов апелляционной жалобы, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество с ограниченной ответственностью "Волгостройинвест", закрытое акционерное общество Банк "Агророс" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 13.09.2010 года между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ООО "Волгостройинвест" (арендатор) на основании постановления главы администрации Саратовского муниципального района от 10.09.2010 года N 2569 был заключен договор аренды земельного участка N 255, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов, площадью 4,0 га, с кадастровым номером 64:48:020431:5, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1,0 восточнее с. Александровка, для использования в целях: для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в границах, указанных в кадастровой карте (паспорте) участка (пункт 1.1. договора аренды).
В силу пункта 2.1. договор заключен на срок 49 лет, фактическое пользование земельным участком наступило с 10.09.2010 года.
Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 64-64-43/033/2011-187 о государственной регистрации права аренды в пользу ООО "Волгостройинвест" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020431:5 из земель населенных пунктов, для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 40000 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, Саратовский район, на расстоянии 1,0 км восточнее с. Александровка; срок, на который установлено ограничение (обременение) права: с 19.04.2011 года по 13.09.2059 года; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка от 13.09.2010 года N 255, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2012 года N 43/082/2012-114.
На основании пункта 2.2. договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Условия заключенного договора применяются к отношениям сторон со дня наступления фактического пользования земельным участком (пункт 2.3. договора аренды).
Годовой размер арендной платы за участок указан в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора, и в котором определен расчет арендной платы (пункты 3.1., 3.3. договора). Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: в случаях, предусмотренных нормами действующего законодательства. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, вручаемое арендатору в администрации Саратовского муниципального района, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, при этом заключение дополнительного соглашения к договору не требуется (пункт 3.5. договора аренды).
На основании пункта 3.2. договора, арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально, не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января, путем перечисления на расчетный счет, указанный в пункте 3.2. договора.
Пунктом 3.4. установлено, что исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в пункте 3.2. договора, и предоставление арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 5 календарных дней после осуществления оплаты.
В подпункте 5.2.3. пункта 5.2. договора аренды установлена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Истец считает, что ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 11.01.2012 года по 01.07.2012 года в сумме 556 956 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному и обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, что на протяжении срока действия вышеуказанного договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по договору аренды обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 11.01.2012 года по 01.07.2012 года в сумме 556 956 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности в размере 556 956 руб.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.
При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании подпункта 4.1.3. пункта 4.1. договора аренды, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы (абзац 7).
В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтвержден факт невнесения ответчиком арендных платежей более двух раз подряд в спорный период.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика уведомление (исх. N 294/01-17 от 13.07.2012 года) о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы по договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы, которое получено ООО "Волгостройинвест" 17.07.2012 года, что подтверждается отметкой представителя ответчика на уведомлении.
Копия указанного уведомления (исх. N 294/01-17 от 13.07.2012 года) приобщена истцом к материалам дела.
В силу положений части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, судом установлено, что спорный договор аренды не был расторгнут, ни по соглашению сторон, ни по решению суда, а земельный участок арендатором не возвращен арендодателю по акту приема-передачи.
Учитывая, что двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды, а также подписанный сторонами акт возврата земельного участка в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора.
Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении вышеуказанного договора.
Вместе с тем, необоснованными являются требования истца в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей N 64-64-43/033/2011-187 от 19.04.2011 года и N 64-64-43/022/2012-493от 02.04.2012 года, которые по сути являются требованиями о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды и ипотеки на земельный участок и прекращении соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Обращаясь в суд с данным требованием, истец не указал, какие его права и законные интересы были нарушены. Недоказанность нарушения прав и законных интересов, отсутствие такого нарушения являются достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, носит заявительный характер и осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
Из анализа приведенных норм следует вывод о том, что с заявлением о прекращении договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться правообладатель (арендодатель) либо арендатор.
В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Таким образом, суд считает, что в данном случае решение суда о расторжении договора аренды, являются документом, подтверждающим факт прекращения арендных отношений.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку основанием для прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок является решение суда о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования администрации Саратовского муниципального района в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей N 64-64-43/033/2011-187 от 19.04.2011 года и N 64-64-43/022/2012-493от 02.04.2012 года.
Судом отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, поскольку, согласно пунктам 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" считается надлежащим образом уведомленным о дате и времени судебного заседания с момента получения первого судебного акта.
В материалах дела имеется уведомление N 41000251881530 с отметкой ООО "Волгостройинвест" о получении первого судебного акта 30.08.2012 (т. 1 л.д. 65).
Кроме того, полная информация о деле размещена на сайте Высшего Арбитражного суда в картотеке БРАС (отчет о публикации от 23.08.2012).
В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции определение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Государственная пошлина в размере 2 000 руб. оплачена ООО "Волгостройинвест" согласно платежному поручению от 09.01.2013 N 1.
Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2012 по делу N А57-15983/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
О.И.АНТОНОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)