Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.09.2013 ПО ДЕЛУ N А05-15004/2012

Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2013 г. по делу N А05-15004/2012


Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Кадулина А.В., при участии от ООО "Кристалл" Озеровой И.А. (по доверенности от 16.11.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2013 (судья Быстров И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 (судьи Виноградова Т.В., Докшина А.Ю., Тарасова О.А.) по делу N А05-15004/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл", место нахождения: 165650, Архангельская область, г. Коряжма, ул. Чапаева, д. 34, корп. 1, ОГРН 1092905000418 (далее - ООО "Кристалл", общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163061, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Садовая, д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - здание психоневрологического диспансера, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 22; о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:24:030204:6, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 22, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности осуществить государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Определением суда от 23.11.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечены государственное унитарное предприятие Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций" (далее - Фонд) и Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство).
Решением суда от 23.05.2013 требования удовлетворены в части признания незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и возложения на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать переход к обществу права собственности на земельный участок.
В части требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на здание психоневрологического диспансера и возложения на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать переход права собственности на этот объект производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционного суда от 12.07.2013 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела.
Податель жалобы полагает, что на момент приватизации спорного земельного участка, общество не являлось собственником здания, находящегося на нем, что явилось основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Управление Росреестра не согласно с выводами судов о том, что при проведении правовой экспертизы государственный регистратор был не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие предусмотренного законом условия возникновения у лица права на выкуп земельного участка. Управление Росреестра считает, что оно обязано проверять соблюдение требований законодательства при заключении гражданско-правовых договоров, в том числе устанавливать наличие или отсутствие предусмотренных законом условий их заключений. Податель жалобы полагает, что поскольку здание психоневрологического диспансера не существует в натуре, то оснований для его предоставления ООО "Кристалл" и заключения с ним договора купли-продажи не имеется.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Кристалл" просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель ООО "Кристалл" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Управление Росреестра, Фонд и Министерство о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Фонду на праве хозяйственного ведения принадлежало здание психоневрологического диспансера общей площадью 649,3 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 22, являющееся собственностью Архангельской области. Право собственности и право хозяйственного ведения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о чем в указанный реестр внесены регистрационные записи от 14.10.2011 N 29-29-08/038/2011-200 и от 25.01.2012 N 29-29-08/051/2011-402.
Упомянутое здание расположено на принадлежащем Архангельской области земельном участке общей площадью 2 102 кв. м с кадастровым номером 29:24:030204:6, находящемся по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 22. Право собственности Архангельской области на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 01.11.2007, о чем в реестр внесена запись о регистрации N 29-29-08/020/2007-484.
Распоряжением Министерства от 01.03.2012 N 273-р Фонду разрешена реализация здания психоневрологического диспансера посредством аукциона.
В соответствии с протоколом N 2 открытый аукцион на право заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Архангельской области и закрепленного на праве хозяйственного ведения за Фондом, в том числе, здания психоневрологического диспансера, проведен 16.04.2012. Победителем аукциона признано ООО "Кристалл".
По результатам аукциона Фонд и общество заключили договор от 27.04.2012 N 19-Л купли-продажи указанного здания психоневрологического диспансера. По акту приема-передачи от 27.04.2012 здание передано обществу.
Общество платежными поручениями от 04.04.2012 N 156 и от 27.04.2012 N 217 перечислило денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенного имущества.
Фонд обратился в Управление Росреестра с заявлением от 28.04.2012 о государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения на указанное здание, общество - с заявлением от 28.04.2012 о государственной регистрации права собственности на это здание.
Управление Росреестра, ссылаясь на пункт 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на здание психоневрологического диспансера, о чем обществу, Министерству и Фонду направлено уведомление от 20.07.2012 N 08/022/2012-127.
В уведомлении со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что отчуждение здания диспансера должно производиться вместе с земельным участком. Кроме того, по мнению Управления Росреестра, представленный на регистрацию договор купли-продажи имущества в нарушение требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержит сведений о расположении здания диспансера на земельном участке.
Между Министерством и обществом заключен договор от 27.06.2012 N 13 купли-продажи земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 29:24:030204:6, на котором расположено здание психоневрологического диспансера. По акту приема-передачи от 29.06.2012 указанный земельный участок передан обществу.
Министерство и общество обратились в Управление Росреестра с заявлением от 02.07.2012 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок под зданием психоневрологического диспансера.
Управление Росреестра, ссылаясь на пункт 1 статьи 19 Закона о регистрации, приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, о чем обществу и Министерству направило уведомление от 20.07.2012 N 08/026/2012-409. В уведомлении указано, что на земельном участке находится здание психоневрологического диспансера, в отношении которого общество не является правообладателем. Управление Росреестра сослалось на пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Управлением Росреестра 20.07.2012 направлен запрос в Министерство о соблюдении порядка передачи в собственность обществу указанного земельного участка.
02.08.2012 Министерство в ответе на запрос сообщило, что договор купли-продажи земельного участка заключен во исполнение положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 273 ГК РФ и направлен на обеспечение отчуждения земельного участка одновременно с объектом недвижимости, находящимся на этом земельном участке.
Управление Росреестра, ссылаясь на абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, направило Фонду, обществу и Министерству сообщение от 20.08.2012 N 08/022/2012-127 об отказе в государственной регистрации права собственности общества на здание психоневрологического диспансера, указав, что собственником здания диспансера и земельного участка является Архангельская область, на основании пункта 4 статьи 35 ЗК РФ земельный участок и здание подлежали совместной продаже на аукционе.
Ссылаясь на абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, Управление Росреестра направило обществу и Министерству сообщение от 20.08.2012 N 08/026/2012-409 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, в котором указало, что общество не является собственником здания диспансера, расположенного на земельном участке, и вопреки установленному законодательством порядку на аукционе 16.04.2012 здание психоневрологического диспансера продано обществу без земельного участка.
Общество, считая, что упомянутые отказы Управления Росреестра не соответствуют закону и нарушают его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции прекратил производство по делу в части требований о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - здание психоневрологического диспансера, а также о возложении на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать переход права собственности на этот объект недвижимого имущества, установив наличие вступившего в законную силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решения Арбитражного суда Архангельской области от 11.01.2013 по делу N А05-12049/2012.
В части признания незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок и возложения на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать переход к обществу права собственности на земельный участок суд удовлетворил требования. Суд применил статью 20 Закона о регистрации, установил, что оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не соответствует закону и нарушает права заявителя.
Суд указал в решении, что согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, условия возникновения у лица права на приобретение земельного участка, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в Управление Росреестра в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий.
Суд посчитал, что поскольку продавцами земельного участка и здания диспансера выступают разные лица, указанные объекты недвижимого имущества не могли быть проданы на аукционе одновременно. Заключение Министерством и обществом договора купли-продажи земельного участка не противоречит законодательству, а, напротив, обеспечивает реализацию правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2013 по делу N А05-12049/2012, в котором указано, что основания считать сделку по отчуждению здания недействительной отсутствуют, поскольку в материалах дела представлен договор купли-продажи земельного участка от 27.06.2012 N 13, заключенный между Министерством и обществом, следовательно, при продаже здания диспансера соблюден принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды сделали правильные выводы о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не соответствует закону и нарушает права общества.
Согласно пункту 5 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что здание психоневрологического диспансера принадлежало на праве хозяйственного ведения Фонду, который по итогам торгов в виде аукциона заключил с обществом договор купли-продажи указанного здания.
Данное здание расположено на земельном участке, который принадлежит на праве собственности Архангельской области. Из материалов дела усматривается, что права на земельный участок, занятый зданием диспансера, у Фонда не оформлены.
Не являясь субъектом вещных прав на указанный земельный участок, Фонд не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Таким образом, Фонд не мог одновременно осуществить продажу здания и земельного участка. Продавцами земельного участка и здания психоневрологического диспансера должны выступать разные лица - Фонд и Архангельская область.
В материалах дела представлен договор купли-продажи указанного здания психоневрологического диспансера от 27.04.2012 N 19-Л, заключенный между Фондом и обществом. Следовательно, при продаже земельного участка соблюден принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, отсутствуют основания считать недействительной сделку по отчуждению земельного участка.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, о том, что Управление Росреестра не имело законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода к обществу права собственности на указанный участок и правомерно признали оспариваемый отказ в государственной регистрации незаконным.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013 по делу N А05-15004/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
А.В.КАДУЛИН















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)