Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мухайлов Р.Х.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Бузмаковой О.В.,
судей Опалевой Т.П., Петуховой Е.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 27.02.2012 г. гражданское дело по кассационной жалобе истца Ш.С. на решение Куединского районного суда Пермского края от 24.10.2011 г., которым постановлено:
"Ш.С. в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...> общей площадью 4751 397,71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения от 12.11.2009 г., заключенного между Ш.С. и Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом <...>; о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект - Единое землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 4 751 397,71 кв. м, кадастровый номер <...> по адресу: <...> за Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом <...>; о признании за Ш.С. права собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 4 751 397,71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; о признании недействительным договора об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенного между ОАО <...> и СКПК <...> в силу его ничтожности; об исключении записи в ЕГРП N <...> от 28.12.2009 г. об ипотеке (залоге) земельного участка в пользу ОАО <...>, - отказать.
Меру обеспечения - арест от 06.09.2010 г. на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: <...>, общей площадью 4 751 397, 71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, - снять". Заслушав доклад судьи Опалевой Т.П., пояснения представителя истца Т., представителя ответчика СКПК <...> Л., представителя ответчика ОАО <...> М., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Ш.С. обратился в суд с иском к Сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу <...> (далее СКПК <...>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер <...> общей площадью 4 751397,71 кв. м; о признании недействительной государственной регистрации права собственности СКПК <...> на данный земельный участок с одновременным признанием за истцом права собственности на спорный объект недвижимости; о признании недействительным в силу ничтожности договора об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенного ОАО <...> и СКПК <...>; о снятии обременения, наложенного на земельный участок на основании вышеуказанного договора об ипотеке.
Исковые требования истец мотивировал следующим: 12.11.2009 г. он заключил с СКПК <...> договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 2.3 которого ответчик должен был произвести оплату по данному договору в сумме 1 900 000 рублей с отсрочкой в 60 дней. Однако, своих обязательств СКПК <...> не выполнил. Существенное нарушение покупателем условий договора об оплате земельного участка является основанием для расторжения договора и возврата земельного участка продавцу. 23.12.2009 г. между ОАО <...> и СКПК <...> был заключен договор об ипотеке земельного участка, по условиям которого в качестве обеспечения надлежащего исполнения СКПК <...> обязательств по договору об открытии кредитной линии от 23.12.2009 г. был заложен приобретенный земельный участок. В ЕГРП внесена запись об ипотеке в пользу ОАО <...>. Поскольку ответчик не выполнил существенное условие договора купли-продажи от 12.11.2009 г. об оплате земельного участка, то он не мог являться полноправным собственником спорного земельного участка, не мог распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе передавать в залог, поэтому договор об ипотеке земельного участка должен быть признан недействительным в силу его ничтожности по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ.
В судебное заседание истец Ш.С. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен.
Представители истца Т., Ш. на иске настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика СКПК <...> Л. и представитель ответчика ОАО <...> М. иск не признали.
Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю представило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе истец Ш.С., указывая на то, что судом первой инстанции существенно нарушены нормы материального права: дано неправильное толкование п. 2 ст. 450 ГК РФ и не применены нормы п. 3 ст. 488 и п. 2 ст. 489 ГК РФ, подлежащие применению к спорным правоотношениям. Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара является существенным нарушением условий договора, которое дает право продавцу по его выбору потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.
В возражениях на кассационную жалобу ответчик СКПК <...> просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
- 1). при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2). в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 3, п. 4 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Судом первой инстанции установлено, что 12.11.2009 г. между Ш.С. СБ. и СКПК <...> заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик приобрел у истца за 1 900 000 руб. земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 4 751 397,71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <...>. В соответствии с п. 2.3 договора покупатель должен произвести оплату по данному договору с отсрочкой в 60 дней, т.е. в срок до 10.01.2010 г. 18.11.2009 г. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности СКПК <...> на данный объект недвижимости.
Ответчик СКПК <...> не представил в суд доказательств исполнения им своих обязательств по оплате земельного участка. В соответствии со ст. 71 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства копию расходного кассового ордера на сумму 1 900 000 рублей, так как подлинник данного документа суду не предъявлен.
Договор купли-продажи земельного участка от 12.11.2009 г. является договором купли-продажи товара в кредит, так как передача недвижимого имущества предшествовала по срокам его оплате. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 488 ГК РФ.
Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в кредит, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Ш.С. заявил требование о расторжении договора и о возврате земельного участка, что является его правом, поэтому суд необоснованно отказал ему в удовлетворении иска в этой части. Договор купли-продажи земельного участка от 12.11.2009 г. подлежит расторжению, в связи с чем право собственности на земельный участок вновь должно быть признано за истцом. В связи с переходом права собственности к прежнему правообладателю запись в ЕГРП о регистрации права собственности на земельный участок за СКПК <...> подлежит погашению в порядке, предусмотренном разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в остальной части.
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Судом первой инстанции установлено, что 23.12.2009 г. ОАО <...> открыл СКПК <...> кредитную линию на сумму 10 000 000 руб., одновременно между ОАО <...> и СКПК <...> заключен договор об ипотеке (залоге) спорного земельного участка. 28.12.2009 г. регистрирующим органом внесена в ЕГРП запись об ипотеке.
Поскольку Ш.С. передал земельный участок СКПК <...> при заключении договора купли-продажи от 12.11.2009 г., 18.11.2009 г. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности СКПК <...> на данный объект недвижимости, в п. 2.5 договора купли-продажи земельного участка Ш.С. и СКПК <...> оговорили, что имущество не находится в залоге у продавца до полной его оплаты, то ответчик вправе был заключить договор об ипотеке (залоге) земельного участка с ОАО <...>, поэтому основания для признания данного договора недействительным в силу ничтожности отсутствуют.
Переход права собственности на земельный участок от СКПК <...> к Ш.С. в связи с расторжением договора купли-продажи от 12.11.2009 г. не является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки в пользу ОАО <...>, так как в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу, в связи с чем запись в ЕГРП об ипотеке в отношении спорного земельного участка в пользу ОАО <...> не подлежит погашению.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение в части заявленных требований.
Руководствуясь ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куединского районного суда Пермского края от 24.10.2011 г. отменить в части отказа Ш.С. в удовлетворении иска к Сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу <...> о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о признании права собственности на земельный участок, о прекращении государственной регистрации права собственности на земельный участок за СКПК <...>.
Принять по делу новое решение в этой части:
Расторгнуть заключенный 12.11.2009 г. Ш.С. и Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом <...> договор купли-продажи земельного участка (единого землепользования) для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 4 751 397,71 кв. м.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива <...> на вышеуказанный земельный участок.
Признать право собственности на земельный участок (единое землепользование) для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер <...> общей площадью 4 751 397,71 кв. м, за Ш.С.
В остальной части решение Куединского районного суда Пермского края от 24.10.2011 г. оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1387-2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2012 г. по делу N 33-1387-2012
Судья Мухайлов Р.Х.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Бузмаковой О.В.,
судей Опалевой Т.П., Петуховой Е.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 27.02.2012 г. гражданское дело по кассационной жалобе истца Ш.С. на решение Куединского районного суда Пермского края от 24.10.2011 г., которым постановлено:
"Ш.С. в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...> общей площадью 4751 397,71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения от 12.11.2009 г., заключенного между Ш.С. и Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом <...>; о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект - Единое землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 4 751 397,71 кв. м, кадастровый номер <...> по адресу: <...> за Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом <...>; о признании за Ш.С. права собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 4 751 397,71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; о признании недействительным договора об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенного между ОАО <...> и СКПК <...> в силу его ничтожности; об исключении записи в ЕГРП N <...> от 28.12.2009 г. об ипотеке (залоге) земельного участка в пользу ОАО <...>, - отказать.
Меру обеспечения - арест от 06.09.2010 г. на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: <...>, общей площадью 4 751 397, 71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, - снять". Заслушав доклад судьи Опалевой Т.П., пояснения представителя истца Т., представителя ответчика СКПК <...> Л., представителя ответчика ОАО <...> М., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Ш.С. обратился в суд с иском к Сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу <...> (далее СКПК <...>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер <...> общей площадью 4 751397,71 кв. м; о признании недействительной государственной регистрации права собственности СКПК <...> на данный земельный участок с одновременным признанием за истцом права собственности на спорный объект недвижимости; о признании недействительным в силу ничтожности договора об ипотеке (залоге) земельного участка, заключенного ОАО <...> и СКПК <...>; о снятии обременения, наложенного на земельный участок на основании вышеуказанного договора об ипотеке.
Исковые требования истец мотивировал следующим: 12.11.2009 г. он заключил с СКПК <...> договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 2.3 которого ответчик должен был произвести оплату по данному договору в сумме 1 900 000 рублей с отсрочкой в 60 дней. Однако, своих обязательств СКПК <...> не выполнил. Существенное нарушение покупателем условий договора об оплате земельного участка является основанием для расторжения договора и возврата земельного участка продавцу. 23.12.2009 г. между ОАО <...> и СКПК <...> был заключен договор об ипотеке земельного участка, по условиям которого в качестве обеспечения надлежащего исполнения СКПК <...> обязательств по договору об открытии кредитной линии от 23.12.2009 г. был заложен приобретенный земельный участок. В ЕГРП внесена запись об ипотеке в пользу ОАО <...>. Поскольку ответчик не выполнил существенное условие договора купли-продажи от 12.11.2009 г. об оплате земельного участка, то он не мог являться полноправным собственником спорного земельного участка, не мог распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе передавать в залог, поэтому договор об ипотеке земельного участка должен быть признан недействительным в силу его ничтожности по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ.
В судебное заседание истец Ш.С. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен.
Представители истца Т., Ш. на иске настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика СКПК <...> Л. и представитель ответчика ОАО <...> М. иск не признали.
Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю представило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе истец Ш.С., указывая на то, что судом первой инстанции существенно нарушены нормы материального права: дано неправильное толкование п. 2 ст. 450 ГК РФ и не применены нормы п. 3 ст. 488 и п. 2 ст. 489 ГК РФ, подлежащие применению к спорным правоотношениям. Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара является существенным нарушением условий договора, которое дает право продавцу по его выбору потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.
В возражениях на кассационную жалобу ответчик СКПК <...> просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
- 1). при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2). в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 3, п. 4 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Судом первой инстанции установлено, что 12.11.2009 г. между Ш.С. СБ. и СКПК <...> заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик приобрел у истца за 1 900 000 руб. земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 4 751 397,71 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <...>. В соответствии с п. 2.3 договора покупатель должен произвести оплату по данному договору с отсрочкой в 60 дней, т.е. в срок до 10.01.2010 г. 18.11.2009 г. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности СКПК <...> на данный объект недвижимости.
Ответчик СКПК <...> не представил в суд доказательств исполнения им своих обязательств по оплате земельного участка. В соответствии со ст. 71 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства копию расходного кассового ордера на сумму 1 900 000 рублей, так как подлинник данного документа суду не предъявлен.
Договор купли-продажи земельного участка от 12.11.2009 г. является договором купли-продажи товара в кредит, так как передача недвижимого имущества предшествовала по срокам его оплате. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 488 ГК РФ.
Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в кредит, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Ш.С. заявил требование о расторжении договора и о возврате земельного участка, что является его правом, поэтому суд необоснованно отказал ему в удовлетворении иска в этой части. Договор купли-продажи земельного участка от 12.11.2009 г. подлежит расторжению, в связи с чем право собственности на земельный участок вновь должно быть признано за истцом. В связи с переходом права собственности к прежнему правообладателю запись в ЕГРП о регистрации права собственности на земельный участок за СКПК <...> подлежит погашению в порядке, предусмотренном разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в остальной части.
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Судом первой инстанции установлено, что 23.12.2009 г. ОАО <...> открыл СКПК <...> кредитную линию на сумму 10 000 000 руб., одновременно между ОАО <...> и СКПК <...> заключен договор об ипотеке (залоге) спорного земельного участка. 28.12.2009 г. регистрирующим органом внесена в ЕГРП запись об ипотеке.
Поскольку Ш.С. передал земельный участок СКПК <...> при заключении договора купли-продажи от 12.11.2009 г., 18.11.2009 г. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности СКПК <...> на данный объект недвижимости, в п. 2.5 договора купли-продажи земельного участка Ш.С. и СКПК <...> оговорили, что имущество не находится в залоге у продавца до полной его оплаты, то ответчик вправе был заключить договор об ипотеке (залоге) земельного участка с ОАО <...>, поэтому основания для признания данного договора недействительным в силу ничтожности отсутствуют.
Переход права собственности на земельный участок от СКПК <...> к Ш.С. в связи с расторжением договора купли-продажи от 12.11.2009 г. не является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки в пользу ОАО <...>, так как в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу, в связи с чем запись в ЕГРП об ипотеке в отношении спорного земельного участка в пользу ОАО <...> не подлежит погашению.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение в части заявленных требований.
Руководствуясь ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куединского районного суда Пермского края от 24.10.2011 г. отменить в части отказа Ш.С. в удовлетворении иска к Сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу <...> о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о признании права собственности на земельный участок, о прекращении государственной регистрации права собственности на земельный участок за СКПК <...>.
Принять по делу новое решение в этой части:
Расторгнуть заключенный 12.11.2009 г. Ш.С. и Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом <...> договор купли-продажи земельного участка (единого землепользования) для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 4 751 397,71 кв. м.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива <...> на вышеуказанный земельный участок.
Признать право собственности на земельный участок (единое землепользование) для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер <...> общей площадью 4 751 397,71 кв. м, за Ш.С.
В остальной части решение Куединского районного суда Пермского края от 24.10.2011 г. оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)