Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Евлоевой Ю.Х.
при участии в заседании:
от Прокуратуры Саратовской области - Матросов Д.В., удостоверение N 063001, Занько А.Е., удостоверение N 064001,
от ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ"- представители Рахимбердинов Р.Г. по доверенности от 26.01.2009 г., выданной сроком до 31.12.2009 г., Козлов К.В. по доверенности от 21.11.2008 г., выданной сроком до 21.11.2009 г.,
от администрации города Саратова- не явились, извещены,
от Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова Еременко Дмитрий Владимирович, удостоверение N 1239 по доверенности N 01-16/05-376 от 13.01.2009 г.,
от ЖСК "Жемчужна" - не явились, извещены,
от Комитета по управлению имуществом Саратовской области - не явились, извещены,
от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Жемчужна" ПО "САЗ", г. Саратов,
на решение арбитражного суда Саратовской области от "28" ноября 2008 года
по делу N А57-4806/08-118, (судья Елистратов К.А.),
по иску Прокуратуры Саратовской области, г. Саратов,
- к ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ", г. Саратов;
- администрации города Саратова, г. Саратов;
- ЖСК "Жемчужна", г. Саратов,
Комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,
Третьи лица:
Главное управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов,
о признании недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 г. об изменении договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г. в части, не затрагивающей интересы собственников квартир в построенном жилом доме первой очереди на пересечении улиц Пугачевской и Мичурина г. Саратова, применении последствий недействительности ничтожной сделки
установил:
В арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области с заявлением к администрации г. Саратова; Жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов о признании недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 года об изменении договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между администрацией г. Саратова и Жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки: признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды Жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов на неопределенный срок на земельный участок площадью 18554 кв. м с кадастровым номером 64:48:06 02 24:02, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечении улиц Мичурина, Пугачевской, Советской.
Протоколом общего собрания членов ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" от 01.09.2005 г., ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" было реорганизовано путем выделения нового юридического лица ЖСК "Жемчужина", который был внесен в единый государственный реестр юридических лиц (л.д. 78-86).
В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: ЖСК "Жемчужина", Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова (л.д. 51, 119 т. 1).
В соответствии со ст. 46 АПК РФ Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова был привлечен в качестве соответчика по иску. (л.д. 64 т. 1)
Прокуратурой Саратовской области в соответствии со ст. 49 АПК РФ исковые требования были уточнены и просительная часть иска сформулирована следующим образом: "Признать недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 года к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между Жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов и Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова".
Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.11.08 г исковые требования были удовлетворены. Суд своим решением признал недействительным соглашение N 1 от 07.11.2005 года к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между Жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов и Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова.
Не согласившись с принятым судебным актом Жилищно-строительный кооператив "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит полностью отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.11.08 г и вынести новое решение по делу, которым в исковом требовании прокуратуры Саратовской области о признании недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года отказать.
Представители Прокуратуры Саратовской области в судебное заседание явились, пояснили, что считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
Представители ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" явились в судебное заседание поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Администрация города Саратова в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации (вх. от 02.02.2009 г.).
Представитель Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова явился в судебное заседание, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ЖСК "Жемчужна" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 94853 9 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Комитет по управлению имуществом Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 94855 3 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Главное управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 94856 0 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.02.2009 г. до 15 часов 15 минут.
Исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела Постановлением мэра г. Саратова от 23.08.2000 года N 520-211 жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Мичурина, Пугачевской, Советской во Фрунзенском районе. На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года (далее - Договор), в котором арендодателем выступает Администрация г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Саратовской области, а арендатором - ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" (л.д. 14 т. 1).
Договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года зарегистрирован как сделка в УФРС по Саратовской области 02.04.2002 г. (кадастровый N 64:48:06 02 24:0002) (л.д. 10-13 т. 1).
В дальнейшем соглашением N 1 от 07.11.2005 года (далее - Соглашение) стороны изменили условия договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, установив неопределенный срок аренды участка. Арендатор обратился с заявлением о регистрации Соглашения в регистрирующем органе, 13.04.2006 г. УФРС по Саратовской области отказало в регистрации Соглашения (л.д. 9 т. 1).
Истец считает Соглашение N 1 от 07.11.2005 года, не соответствующим нормам закона, и просит признать его недействительным.
Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что продлив срок аренды земельного участка соглашением N 1 от 07.11.2005 года Администрация г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова вновь распорядилась этим земельным участком по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, распоряжение спорным земельным участком Администрацией г. Саратова было произведено один раз на основании Постановления Мэра г. Саратова от 23 августа 2000 года N 520-211, согласно которому спорный земельный участок был предоставлен в пользование жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" сроком на 3 года для проектирования многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе г. Саратова. На основании вышеприведенного постановления был заключен договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года.
По истечении срока аренды указанного в договоре N 2877 от 24.08.2000 года договор не прекратил свое действие, так как не был соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, арендные отношения были пролонгированы в силу ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, таким образом, возможно считать, что договор аренды земельного участка с ЖСК "Жемчужина" заключен на неопределенный срок.
Это обстоятельство было установлено двумя судебными решениями Фрунзенского районного суда г. Саратова от 12.04.2005 года по делу N 2-526/05 (л.д. 1-3 т. 2) и от 23.12.2005 года по делу N 2-3792/05 (л.д. 38-43 т. 1) вступившими в законную силу.
В соответствии с п. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Однако суд первой инстанции не всесторонне исследовал указанные судебные акты, вступившие в законную силу, не дал надлежащую оценку вопросам и обстоятельствам установленными ими, которые имеют существенное значение при разрешении настоящего спора.
Кроме того, из отзыва Федеральной регистрационной службы по Саратовской области следует, что 27.02.2006 г. в регистрирующий орган обратился Козлов К.В., представитель ЖСК "Жемчужина" ПО САЗ, с заявлением о государственной регистрации сделки -соглашения N 1 от 07.11.2005 г. к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г. (л.д. 52-54 т. 1).
13.04.2006 г. в государственной регистрации указанного соглашения было отказано на основании нижеизложенного.
Согласно пункту 1 представленного в качестве правоустанавливающего документа соглашения N 1 от 07.11.2005 г. к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г.:"Стороны на основании заявления арендатора от 07.10.2005 г. и в соответствии со ст. 621 ГК РФ решили возобновить действие договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г. на тех же условиях и на неопределенный срок".
Судебная коллегия считает обоснованным довод, изложенный в апелляционной жалобе относительно того, что ссылка суда первой инстанции на ст. 4 Закона Саратовской области "О земле" от 21.05.2004 года (в редакции Закона Саратовской области от 29.03.2005 N 23-ЗСО действующей в спорный период) и на постановление Правительства Саратовской области от 5 октября 2004 г. N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" (в редакции постановления Правительства Саратовской области от 01.09.2005 N 304-П действующая на момент заключения соглашения) является неправомерной, так как анализ редакции данных норм изложенных судом в решении является неполным.
К материалам дела были приобщены полные редакции вышеприведенных норм земельного законодательства Саратовской области, из которых следует, что спорным земельным участком в момент подписания соглашения N 1 от 07.11.2005 к договору аренды земельного участка распоряжалась Администрация г. Саратова, а не Комитет по управлению имуществом Саратовской области, так как спорный земельный участок был занят жилым фондом, а также на нем находилось имущество жилищно-строительного кооператива в виде незаконченного объекта строительства - многоэтажного дома.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Это так же прямо следует из статьи 4 Закона Саратовской области от 21.05.2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в редакции действующей на момент заключения оспариваемого соглашения) согласно которой до разграничения государственной собственности на землю, если федеральным законодательством не предусмотрено иное, специально уполномоченный Правительством области орган исполнительной власти Саратовской области осуществляет распоряжение, в том числе предварительное согласование мест размещения объектов, следующими находящимися в государственной собственности земельными участками:
1) свободными от прав третьих лиц, кроме:
а) предоставляемых для целей садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, коллективного и индивидуального гаражного строительства, строительства погребов и хозблоков;
б) предоставляемых для размещения объектов розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания, если площадь земельного участка не превышает 100 кв. метров;
2) из состава земель сельскохозяйственного назначения, размер которых превышает два гектара;
3) на которые приобретают права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, а также граждане- и юридические лица совместно, за исключением земельных участков, занятых жилищным фондом, имуществом потребительских кооперативов граждан, садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан.
Распоряжение иными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, в том числе при переоформлении гражданами ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 5 октября 2004 г. N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" (действующее на момент заключения соглашения) Комитет по управлению имуществом Саратовской области осуществлял распоряжение, в том числе предварительное согласование мест размещения объектов, находящимися в государственной собственности земельными участками только тех, которые были свободными от прав третьих лиц.
Пункт 2.4 постановления мэра г. Саратова от 23 августа 2000 года N 520-211 "О предоставлении ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" в срочное пользование сроком на три года земельного участка для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов во Фрунзенском районе" предусматривает до начала строительно-монтажных работ ответчик должен произвести изъятие недвижимости в жилищной сфере и снести жилые дома.
Из анализа конструкции применения вышеуказанных норм Земельного Кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Саратовской области следует, что земельный участок, расположенный на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе г. Саратова с кадастровым номером 644806022402, площадью 18554 кв. м не был свободен от прав третьих лиц, и правом по его распоряжению на момент заключения спорного соглашения обладал исключительно орган местного самоуправления.
Однако данное обстоятельство судом первой инстанции не было всесторонне исследовано, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права при вынесении обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
Сторонами в договоре аренды земельного участка от 24.08.2000 г. N 2877 являются администрация г. Саратова, в лице комитета по земельным ресурсам и ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ". Таким образом, заключив соглашение N 1 от 07.11.2005 г., стороны внесли изменение в договор аренды, а не заключили новый договор, при этом остальные условия данного договора остались неизменными.
Приобщенная к материалам дела копия доверенности от 22.06.2005 г. N 01-02-41/46 выданная мэром города Саратова председателю комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова Храмушину В.В. подтверждает полномочия последнего на заключение соглашений и дополнений к договорам аренды на земельные участки, расположенные в городе Саратове (л.д. 4 - т. 2).
В соответствии с постановлением мэра г. Саратова от 23.06.2005 г. N 325 "Об утверждении Положения, структуры и штатного расписания комитета по земельным ресурсам администрации города Саратова" комитет по земельным ресурсам является структурным подразделением администрации города, обладает правами юридического лица. В задачи комитета входит управление и распоряжение земельными участка, находящимися в ведении органов местного самоуправления, организация работы по подготовке документов о предоставлении права на земельные участка.
В силу указанных норм земельного законодательства Саратовской области полномочия по заключению соглашения N 1 от 07.11.2005 г. были возложены на комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова.
На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в решении обстоятельств дела, установленных арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, которые подлежали применению, что в силу требований ч. 1, 2 ст. 270 Арбитражного процессуального Кодекса РФ является основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда Волгоградской области и удовлетворения апелляционной жалобы Жилищно-строительного кооператива "Жемчужна" ПО "САЗ", г. Саратов.
В совокупности исследования норм земельного и гражданского законодательства, предоставленных доказательств, содержащихся в материалах дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования прокуратуры г. Саратова удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 28 ноября 2008 года по делу N А57-4806/08-118 отменить.
В удовлетворении исковых требований Прокуратуры Саратовской области, г. Саратов, отказать.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
А.Ю.НИКИТИН
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2009 ПО ДЕЛУ N А57-4806/08-118
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2009 г. по делу N А57-4806/08-118
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Евлоевой Ю.Х.
при участии в заседании:
от Прокуратуры Саратовской области - Матросов Д.В., удостоверение N 063001, Занько А.Е., удостоверение N 064001,
от ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ"- представители Рахимбердинов Р.Г. по доверенности от 26.01.2009 г., выданной сроком до 31.12.2009 г., Козлов К.В. по доверенности от 21.11.2008 г., выданной сроком до 21.11.2009 г.,
от администрации города Саратова- не явились, извещены,
от Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова Еременко Дмитрий Владимирович, удостоверение N 1239 по доверенности N 01-16/05-376 от 13.01.2009 г.,
от ЖСК "Жемчужна" - не явились, извещены,
от Комитета по управлению имуществом Саратовской области - не явились, извещены,
от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Жемчужна" ПО "САЗ", г. Саратов,
на решение арбитражного суда Саратовской области от "28" ноября 2008 года
по делу N А57-4806/08-118, (судья Елистратов К.А.),
по иску Прокуратуры Саратовской области, г. Саратов,
- к ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ", г. Саратов;
- администрации города Саратова, г. Саратов;
- ЖСК "Жемчужна", г. Саратов,
Комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,
Третьи лица:
Главное управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов,
о признании недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 г. об изменении договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г. в части, не затрагивающей интересы собственников квартир в построенном жилом доме первой очереди на пересечении улиц Пугачевской и Мичурина г. Саратова, применении последствий недействительности ничтожной сделки
установил:
В арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области с заявлением к администрации г. Саратова; Жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов о признании недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 года об изменении договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между администрацией г. Саратова и Жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки: признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды Жилищно-строительного кооператива "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов на неопределенный срок на земельный участок площадью 18554 кв. м с кадастровым номером 64:48:06 02 24:02, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечении улиц Мичурина, Пугачевской, Советской.
Протоколом общего собрания членов ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" от 01.09.2005 г., ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" было реорганизовано путем выделения нового юридического лица ЖСК "Жемчужина", который был внесен в единый государственный реестр юридических лиц (л.д. 78-86).
В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: ЖСК "Жемчужина", Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова (л.д. 51, 119 т. 1).
В соответствии со ст. 46 АПК РФ Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова был привлечен в качестве соответчика по иску. (л.д. 64 т. 1)
Прокуратурой Саратовской области в соответствии со ст. 49 АПК РФ исковые требования были уточнены и просительная часть иска сформулирована следующим образом: "Признать недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 года к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между Жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов и Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова".
Решением арбитражного суда Саратовской области от 28.11.08 г исковые требования были удовлетворены. Суд своим решением признал недействительным соглашение N 1 от 07.11.2005 года к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, заключенное между Жилищно-строительным кооперативом "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов и Комитетом по земельным ресурсам администрации г. Саратова.
Не согласившись с принятым судебным актом Жилищно-строительный кооператив "Жемчужина" ПО "САЗ" г. Саратов обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит полностью отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.11.08 г и вынести новое решение по делу, которым в исковом требовании прокуратуры Саратовской области о признании недействительным соглашения N 1 от 07.11.2005 к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года отказать.
Представители Прокуратуры Саратовской области в судебное заседание явились, пояснили, что считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.
Представители ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" явились в судебное заседание поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Администрация города Саратова в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации (вх. от 02.02.2009 г.).
Представитель Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова явился в судебное заседание, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ЖСК "Жемчужна" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 94853 9 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Комитет по управлению имуществом Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 94855 3 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Главное управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 94856 0 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.02.2009 г. до 15 часов 15 минут.
Исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела Постановлением мэра г. Саратова от 23.08.2000 года N 520-211 жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 1,8554 га для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Мичурина, Пугачевской, Советской во Фрунзенском районе. На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года (далее - Договор), в котором арендодателем выступает Администрация г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Саратовской области, а арендатором - ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" (л.д. 14 т. 1).
Договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года зарегистрирован как сделка в УФРС по Саратовской области 02.04.2002 г. (кадастровый N 64:48:06 02 24:0002) (л.д. 10-13 т. 1).
В дальнейшем соглашением N 1 от 07.11.2005 года (далее - Соглашение) стороны изменили условия договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года, установив неопределенный срок аренды участка. Арендатор обратился с заявлением о регистрации Соглашения в регистрирующем органе, 13.04.2006 г. УФРС по Саратовской области отказало в регистрации Соглашения (л.д. 9 т. 1).
Истец считает Соглашение N 1 от 07.11.2005 года, не соответствующим нормам закона, и просит признать его недействительным.
Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что продлив срок аренды земельного участка соглашением N 1 от 07.11.2005 года Администрация г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова вновь распорядилась этим земельным участком по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, распоряжение спорным земельным участком Администрацией г. Саратова было произведено один раз на основании Постановления Мэра г. Саратова от 23 августа 2000 года N 520-211, согласно которому спорный земельный участок был предоставлен в пользование жилищно-строительному кооперативу "Жемчужина" ПО "САЗ" сроком на 3 года для проектирования многоэтажных жилых домов на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе г. Саратова. На основании вышеприведенного постановления был заключен договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 года.
По истечении срока аренды указанного в договоре N 2877 от 24.08.2000 года договор не прекратил свое действие, так как не был соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, арендные отношения были пролонгированы в силу ст. 621 ГК РФ, согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, таким образом, возможно считать, что договор аренды земельного участка с ЖСК "Жемчужина" заключен на неопределенный срок.
Это обстоятельство было установлено двумя судебными решениями Фрунзенского районного суда г. Саратова от 12.04.2005 года по делу N 2-526/05 (л.д. 1-3 т. 2) и от 23.12.2005 года по делу N 2-3792/05 (л.д. 38-43 т. 1) вступившими в законную силу.
В соответствии с п. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Однако суд первой инстанции не всесторонне исследовал указанные судебные акты, вступившие в законную силу, не дал надлежащую оценку вопросам и обстоятельствам установленными ими, которые имеют существенное значение при разрешении настоящего спора.
Кроме того, из отзыва Федеральной регистрационной службы по Саратовской области следует, что 27.02.2006 г. в регистрирующий орган обратился Козлов К.В., представитель ЖСК "Жемчужина" ПО САЗ, с заявлением о государственной регистрации сделки -соглашения N 1 от 07.11.2005 г. к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г. (л.д. 52-54 т. 1).
13.04.2006 г. в государственной регистрации указанного соглашения было отказано на основании нижеизложенного.
Согласно пункту 1 представленного в качестве правоустанавливающего документа соглашения N 1 от 07.11.2005 г. к договору аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г.:"Стороны на основании заявления арендатора от 07.10.2005 г. и в соответствии со ст. 621 ГК РФ решили возобновить действие договора аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000 г. на тех же условиях и на неопределенный срок".
Судебная коллегия считает обоснованным довод, изложенный в апелляционной жалобе относительно того, что ссылка суда первой инстанции на ст. 4 Закона Саратовской области "О земле" от 21.05.2004 года (в редакции Закона Саратовской области от 29.03.2005 N 23-ЗСО действующей в спорный период) и на постановление Правительства Саратовской области от 5 октября 2004 г. N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" (в редакции постановления Правительства Саратовской области от 01.09.2005 N 304-П действующая на момент заключения соглашения) является неправомерной, так как анализ редакции данных норм изложенных судом в решении является неполным.
К материалам дела были приобщены полные редакции вышеприведенных норм земельного законодательства Саратовской области, из которых следует, что спорным земельным участком в момент подписания соглашения N 1 от 07.11.2005 к договору аренды земельного участка распоряжалась Администрация г. Саратова, а не Комитет по управлению имуществом Саратовской области, так как спорный земельный участок был занят жилым фондом, а также на нем находилось имущество жилищно-строительного кооператива в виде незаконченного объекта строительства - многоэтажного дома.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Это так же прямо следует из статьи 4 Закона Саратовской области от 21.05.2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в редакции действующей на момент заключения оспариваемого соглашения) согласно которой до разграничения государственной собственности на землю, если федеральным законодательством не предусмотрено иное, специально уполномоченный Правительством области орган исполнительной власти Саратовской области осуществляет распоряжение, в том числе предварительное согласование мест размещения объектов, следующими находящимися в государственной собственности земельными участками:
1) свободными от прав третьих лиц, кроме:
а) предоставляемых для целей садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, коллективного и индивидуального гаражного строительства, строительства погребов и хозблоков;
б) предоставляемых для размещения объектов розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания, если площадь земельного участка не превышает 100 кв. метров;
2) из состава земель сельскохозяйственного назначения, размер которых превышает два гектара;
3) на которые приобретают права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, а также граждане- и юридические лица совместно, за исключением земельных участков, занятых жилищным фондом, имуществом потребительских кооперативов граждан, садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан.
Распоряжение иными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, в том числе при переоформлении гражданами ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 5 октября 2004 г. N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" (действующее на момент заключения соглашения) Комитет по управлению имуществом Саратовской области осуществлял распоряжение, в том числе предварительное согласование мест размещения объектов, находящимися в государственной собственности земельными участками только тех, которые были свободными от прав третьих лиц.
Пункт 2.4 постановления мэра г. Саратова от 23 августа 2000 года N 520-211 "О предоставлении ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" в срочное пользование сроком на три года земельного участка для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов во Фрунзенском районе" предусматривает до начала строительно-монтажных работ ответчик должен произвести изъятие недвижимости в жилищной сфере и снести жилые дома.
Из анализа конструкции применения вышеуказанных норм Земельного Кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Саратовской области следует, что земельный участок, расположенный на пересечении улиц Советской, Пугачевской и Мичурина во Фрунзенском районе г. Саратова с кадастровым номером 644806022402, площадью 18554 кв. м не был свободен от прав третьих лиц, и правом по его распоряжению на момент заключения спорного соглашения обладал исключительно орган местного самоуправления.
Однако данное обстоятельство судом первой инстанции не было всесторонне исследовано, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права при вынесении обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
Сторонами в договоре аренды земельного участка от 24.08.2000 г. N 2877 являются администрация г. Саратова, в лице комитета по земельным ресурсам и ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ". Таким образом, заключив соглашение N 1 от 07.11.2005 г., стороны внесли изменение в договор аренды, а не заключили новый договор, при этом остальные условия данного договора остались неизменными.
Приобщенная к материалам дела копия доверенности от 22.06.2005 г. N 01-02-41/46 выданная мэром города Саратова председателю комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова Храмушину В.В. подтверждает полномочия последнего на заключение соглашений и дополнений к договорам аренды на земельные участки, расположенные в городе Саратове (л.д. 4 - т. 2).
В соответствии с постановлением мэра г. Саратова от 23.06.2005 г. N 325 "Об утверждении Положения, структуры и штатного расписания комитета по земельным ресурсам администрации города Саратова" комитет по земельным ресурсам является структурным подразделением администрации города, обладает правами юридического лица. В задачи комитета входит управление и распоряжение земельными участка, находящимися в ведении органов местного самоуправления, организация работы по подготовке документов о предоставлении права на земельные участка.
В силу указанных норм земельного законодательства Саратовской области полномочия по заключению соглашения N 1 от 07.11.2005 г. были возложены на комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова.
На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в решении обстоятельств дела, установленных арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, которые подлежали применению, что в силу требований ч. 1, 2 ст. 270 Арбитражного процессуального Кодекса РФ является основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда Волгоградской области и удовлетворения апелляционной жалобы Жилищно-строительного кооператива "Жемчужна" ПО "САЗ", г. Саратов.
В совокупности исследования норм земельного и гражданского законодательства, предоставленных доказательств, содержащихся в материалах дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования прокуратуры г. Саратова удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 28 ноября 2008 года по делу N А57-4806/08-118 отменить.
В удовлетворении исковых требований Прокуратуры Саратовской области, г. Саратов, отказать.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
А.Ю.НИКИТИН
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)