Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Акимовой М.А., Борисовой Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушмухамбетовой Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны (г. Волжский Волгоградская область)
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2013 по делу N А12-26831/2012 (судья Маслова И.И.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны (г. Волжский Волгоградская область)
к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402008706 ИНН 3435110011 г. Волжский Волгоградская область),
Управлению архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402020113 ИНН 3435110090 г. Волжский Волгоградская область)
о признании ненормативных правовых актов недействительными
заинтересованное лицо:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464 ИНН 3435111294 г. Волжский Волгоградская область)
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны - Плужникова Н.Н.,
от администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Каткова Ю.А. по доверенности от 19.12.2012 N 220 Д,
от Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Каткова Ю.А. по доверенности от 19.12.2012 N 123190,
от Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Каткова Ю.А. по доверенности от 19.12.2012,
установил:
Индивидуальный предприниматель Плужникова Наталья Николаевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными решения администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Администрация) об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 N 10355АЗ, общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж, изложенного в письме от 27.09.2012 N 07-04/10383, решения Администрации в лице Управления архитектуры и градостроительства об отказе в предоставлении разрешения на строительство, изложенного в письме от 17.09.2012 N 12/2184.
В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просила обязать Администрацию принять решение о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка, общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж, выдать разрешение на строительство объекта "Административное здание" по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2013 предпринимателю отказано в удовлетворении заявленных требований.
Предприниматель не согласилась с вынесенным решением и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт по тем основаниям, что отказ в выдаче разрешения на строительство по мотиву осуществления строительства за пределами срока действия договора аренды противоречит статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предприниматель подала заявление о выдаче разрешения на строительство 05.09.2012, когда договор аренды действовал (срок окончания действия договора 12.09.2012, который в соответствии с пунктом 6.1 договора продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок, так как никто не заявил о его расторжении, а предприниматель продолжала пользоваться земельным участком), из-за того, что предпринимателю незаконно не выдали разрешение на строительство, у нее отсутствовала возможность начать строительство на арендуемом земельном участке, предприниматель не завершила строительство на предоставленном ей земельном участке в срок, обозначенный в договоре, по независящим от нее обстоятельствам, предприниматель подготовила все необходимые документы для получения разрешения на строительство.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 12.10.2011 "О предоставлении в аренду Н.Н. Плужниковой земельного участка, расположенного по адресу: ул. Мира, 74 ж, г. Волжский, Волгоградская область" предпринимателю был предоставлен в аренду на 11 месяцев земельный участок.
21.10.2011 между Комитетом земельных ресурсов Администрации (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10355АЗ площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж, вид использования: земли под административно-управленческими и общественными объектами (для строительства административно-бытового здания).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ предусмотрен срок его действия с 12.10.2011 по 12.09.2012.
До истечения срока действия договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением от 27.08.2012 о продлении указанного договора аренды земельного участка.
05.09.2012 предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Административное здание" по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Письмом от 17.09.2012 N 12/2184 Администрация в лице Управления архитектуры и градостроительства отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство, указав, что предпринимателю необходимо продлить срок договора аренды земельного участка в Комитете земельных ресурсов Администрации.
Письмом от 27.09.2012 N 07-04/10383 Администрация отказала предпринимателю в продлении договора, ссылаясь на то, что предпринимателем строительство объекта не ведется, то есть земельный участок не используется по назначению, арендатор не может считаться надлежащим образом исполнявшим свои обязанности. Также Администрация сообщила, что направляет для рассмотрения и подписания соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 N 10355АЗ с предложением подписать соглашение в срок до 01.11.2012, соглашение от 27.09.2012 приложено к настоящему письму.
Предприниматель не согласилась с указанными отказами Администрации в продлении договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ и в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем обратилась в суд с указанным заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что отказы Администрации в продлении договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ и в выдаче разрешения на строительство являются законными и обоснованными.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.
В соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Таким образом, отказ в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что строительство осуществлялось за пределами действия договора аренды противоречит статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении ФАС Центрального округа от 05.03.2012 по делу N А23-3092/2011, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2011 по делу N А70-818/2011, Постановлении ФАС Уральского округа от 15.06.2012 N Ф09-3689/12.
Иных оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство Администрацией не приведено (письмо администрации от 17.09.2012 N 12/2184, в котором указано на необходимость продления договора аренды).
Предприниматель подала заявление о выдаче разрешения на строительство 05.09.2012, то есть когда договор аренды еще действовал (срок окончания действия договора 12.09.2012), затем договор в соответствии с пунктом 6.1 Договора продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок, так как никто не заявил о его расторжении, а предприниматель продолжала пользоваться земельным участком.
Обязанность выдать разрешение на строительство при соблюдении для этого условий Градостроительного кодекса Российской Федерации является публичной обязанностью Администрации, обусловленной наличием у нее властных полномочий.
До этого момента, то есть до 27.09.2012, никто не заявлял о намерении прекратить договорные правоотношения. После того как Управление архитектуры отказалось выдать разрешение на строительство, Администрация прислала письмо с намерением прекратить договорные отношения в связи с тем, что предприниматель не использовала земельный участок по назначению, то есть Управление архитектуры и Администрация нарушили право предпринимателя заниматься предпринимательской деятельностью, препятствовали использованию земельного участка предпринимателем по назначению.
Отказ в выдаче разрешения на строительство стал причиной отказа в продлении договора аренды, так как без разрешения на строительство невозможно начать строительство здания, использовать земельный участок по назначению.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом вышеизложенного отказ Администрации в лице Управления архитектуры и градостроительства не соответствовал статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что в дальнейшем повлекло нарушение прав предпринимателя в предпринимательской и экономической сфере, то есть невозможность использовать земельный участок по назначению и к прекращению арендных отношений.
В связи с тем, что предпринимателю незаконно не выдали разрешение на строительство, у нее отсутствовала возможность начать строительство на арендуемом ей земельном участке.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Суд первой инстанции указал, что такие обстоятельства как наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства материалами дела не подтверждаются.
Однако, переписка предпринимателя с Администрацией, договоры, заключенные с проектной организацией, со строительной организацией и другие документы, указывают на то, что предприниматель занималась подготовкой к строительству на выделенном ей земельном участке, вела переписку с Администрацией и готовила документы, необходимые для получения разрешения на строительство. Строительство здания включает в себя не только возведение самого объекта, но и получение градостроительного плана, согласование с эксплуатирующими организациями точек подключения, разработка проекта здания, сдача его на экспертизу, согласование проекта, что требует значительного времени.
Согласно части 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Администрация злоупотребила своими правами и незаконно затягивала время, не продляя предпринимателю действие договора аренды.
На основании части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, чтобы получить разрешение на строительство Застройщик подает заявление с приложением следующих документов:
- 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
- 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта "жевания территории;
- 3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
- а) пояснительная записка;
- б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- г) схемы, отображающие архитектурные решения;
- д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
- ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
- 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
- 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
- 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
- 7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Разрешение на отклонение было получено только 14.08.2012 (Постановление Администрации N 5541), а справка по проекту 29.08.2012 (Справка N 12/2020, выданная Управлением архитектуры).
Только после того как все документы были собраны, предприниматель обратилась в Администрацию за выдачей разрешения на строительство.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которому в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах принятый судебный акт подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2013 года по делу N А12-26831/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным решение об отказе N 07-04/10383 от 27.09.2012 года администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в продлении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 года N 10355АЗ общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем принятия решения о продлении Плужниковой Наталье Николаевне на новый срок аренды земельного участка общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Признать незаконным решение об отказе администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в предоставлении разрешения на строительство от 17.09.2012 года N 12/2184.
Обязать администрацию восстановить нарушенное право индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны на получение разрешения на строительство путем рассмотрения представленных документов и вынесения по итогам их рассмотрения соответствующего решения.
Взыскать с администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, перечисленных по чеку-ордеру от 31.10.2012 в сумме 200 рублей и чеку-ордеру от 20.03.2013 в сумме 100 рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
М.А.АКИМОВА
Т.С.БОРИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2013 ПО ДЕЛУ N А12-26831/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2013 г. по делу N А12-26831/12
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Акимовой М.А., Борисовой Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушмухамбетовой Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны (г. Волжский Волгоградская область)
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2013 по делу N А12-26831/2012 (судья Маслова И.И.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны (г. Волжский Волгоградская область)
к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402008706 ИНН 3435110011 г. Волжский Волгоградская область),
Управлению архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402020113 ИНН 3435110090 г. Волжский Волгоградская область)
о признании ненормативных правовых актов недействительными
заинтересованное лицо:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464 ИНН 3435111294 г. Волжский Волгоградская область)
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны - Плужникова Н.Н.,
от администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Каткова Ю.А. по доверенности от 19.12.2012 N 220 Д,
от Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Каткова Ю.А. по доверенности от 19.12.2012 N 123190,
от Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Каткова Ю.А. по доверенности от 19.12.2012,
установил:
Индивидуальный предприниматель Плужникова Наталья Николаевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными решения администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Администрация) об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 N 10355АЗ, общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж, изложенного в письме от 27.09.2012 N 07-04/10383, решения Администрации в лице Управления архитектуры и градостроительства об отказе в предоставлении разрешения на строительство, изложенного в письме от 17.09.2012 N 12/2184.
В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просила обязать Администрацию принять решение о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка, общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж, выдать разрешение на строительство объекта "Административное здание" по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2013 предпринимателю отказано в удовлетворении заявленных требований.
Предприниматель не согласилась с вынесенным решением и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт по тем основаниям, что отказ в выдаче разрешения на строительство по мотиву осуществления строительства за пределами срока действия договора аренды противоречит статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предприниматель подала заявление о выдаче разрешения на строительство 05.09.2012, когда договор аренды действовал (срок окончания действия договора 12.09.2012, который в соответствии с пунктом 6.1 договора продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок, так как никто не заявил о его расторжении, а предприниматель продолжала пользоваться земельным участком), из-за того, что предпринимателю незаконно не выдали разрешение на строительство, у нее отсутствовала возможность начать строительство на арендуемом земельном участке, предприниматель не завершила строительство на предоставленном ей земельном участке в срок, обозначенный в договоре, по независящим от нее обстоятельствам, предприниматель подготовила все необходимые документы для получения разрешения на строительство.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 12.10.2011 "О предоставлении в аренду Н.Н. Плужниковой земельного участка, расположенного по адресу: ул. Мира, 74 ж, г. Волжский, Волгоградская область" предпринимателю был предоставлен в аренду на 11 месяцев земельный участок.
21.10.2011 между Комитетом земельных ресурсов Администрации (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10355АЗ площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж, вид использования: земли под административно-управленческими и общественными объектами (для строительства административно-бытового здания).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ предусмотрен срок его действия с 12.10.2011 по 12.09.2012.
До истечения срока действия договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением от 27.08.2012 о продлении указанного договора аренды земельного участка.
05.09.2012 предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Административное здание" по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Письмом от 17.09.2012 N 12/2184 Администрация в лице Управления архитектуры и градостроительства отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство, указав, что предпринимателю необходимо продлить срок договора аренды земельного участка в Комитете земельных ресурсов Администрации.
Письмом от 27.09.2012 N 07-04/10383 Администрация отказала предпринимателю в продлении договора, ссылаясь на то, что предпринимателем строительство объекта не ведется, то есть земельный участок не используется по назначению, арендатор не может считаться надлежащим образом исполнявшим свои обязанности. Также Администрация сообщила, что направляет для рассмотрения и подписания соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 N 10355АЗ с предложением подписать соглашение в срок до 01.11.2012, соглашение от 27.09.2012 приложено к настоящему письму.
Предприниматель не согласилась с указанными отказами Администрации в продлении договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ и в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем обратилась в суд с указанным заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что отказы Администрации в продлении договора аренды от 21.10.2011 N 10355АЗ и в выдаче разрешения на строительство являются законными и обоснованными.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.
В соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Таким образом, отказ в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что строительство осуществлялось за пределами действия договора аренды противоречит статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении ФАС Центрального округа от 05.03.2012 по делу N А23-3092/2011, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2011 по делу N А70-818/2011, Постановлении ФАС Уральского округа от 15.06.2012 N Ф09-3689/12.
Иных оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство Администрацией не приведено (письмо администрации от 17.09.2012 N 12/2184, в котором указано на необходимость продления договора аренды).
Предприниматель подала заявление о выдаче разрешения на строительство 05.09.2012, то есть когда договор аренды еще действовал (срок окончания действия договора 12.09.2012), затем договор в соответствии с пунктом 6.1 Договора продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок, так как никто не заявил о его расторжении, а предприниматель продолжала пользоваться земельным участком.
Обязанность выдать разрешение на строительство при соблюдении для этого условий Градостроительного кодекса Российской Федерации является публичной обязанностью Администрации, обусловленной наличием у нее властных полномочий.
До этого момента, то есть до 27.09.2012, никто не заявлял о намерении прекратить договорные правоотношения. После того как Управление архитектуры отказалось выдать разрешение на строительство, Администрация прислала письмо с намерением прекратить договорные отношения в связи с тем, что предприниматель не использовала земельный участок по назначению, то есть Управление архитектуры и Администрация нарушили право предпринимателя заниматься предпринимательской деятельностью, препятствовали использованию земельного участка предпринимателем по назначению.
Отказ в выдаче разрешения на строительство стал причиной отказа в продлении договора аренды, так как без разрешения на строительство невозможно начать строительство здания, использовать земельный участок по назначению.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом вышеизложенного отказ Администрации в лице Управления архитектуры и градостроительства не соответствовал статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что в дальнейшем повлекло нарушение прав предпринимателя в предпринимательской и экономической сфере, то есть невозможность использовать земельный участок по назначению и к прекращению арендных отношений.
В связи с тем, что предпринимателю незаконно не выдали разрешение на строительство, у нее отсутствовала возможность начать строительство на арендуемом ей земельном участке.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Суд первой инстанции указал, что такие обстоятельства как наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства материалами дела не подтверждаются.
Однако, переписка предпринимателя с Администрацией, договоры, заключенные с проектной организацией, со строительной организацией и другие документы, указывают на то, что предприниматель занималась подготовкой к строительству на выделенном ей земельном участке, вела переписку с Администрацией и готовила документы, необходимые для получения разрешения на строительство. Строительство здания включает в себя не только возведение самого объекта, но и получение градостроительного плана, согласование с эксплуатирующими организациями точек подключения, разработка проекта здания, сдача его на экспертизу, согласование проекта, что требует значительного времени.
Согласно части 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Администрация злоупотребила своими правами и незаконно затягивала время, не продляя предпринимателю действие договора аренды.
На основании части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, чтобы получить разрешение на строительство Застройщик подает заявление с приложением следующих документов:
- 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
- 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта "жевания территории;
- 3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
- а) пояснительная записка;
- б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- г) схемы, отображающие архитектурные решения;
- д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
- ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
- 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
- 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
- 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
- 7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Разрешение на отклонение было получено только 14.08.2012 (Постановление Администрации N 5541), а справка по проекту 29.08.2012 (Справка N 12/2020, выданная Управлением архитектуры).
Только после того как все документы были собраны, предприниматель обратилась в Администрацию за выдачей разрешения на строительство.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которому в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах принятый судебный акт подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2013 года по делу N А12-26831/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным решение об отказе N 07-04/10383 от 27.09.2012 года администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в продлении договора аренды земельного участка от 21.10.2011 года N 10355АЗ общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем принятия решения о продлении Плужниковой Наталье Николаевне на новый срок аренды земельного участка общей площадью 370 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030212:181, расположенного по адресу: Волгоградская область г. Волжский, ул. Мира, 74 ж.
Признать незаконным решение об отказе администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в предоставлении разрешения на строительство от 17.09.2012 года N 12/2184.
Обязать администрацию восстановить нарушенное право индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны на получение разрешения на строительство путем рассмотрения представленных документов и вынесения по итогам их рассмотрения соответствующего решения.
Взыскать с администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Плужниковой Натальи Николаевны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, перечисленных по чеку-ордеру от 31.10.2012 в сумме 200 рублей и чеку-ордеру от 20.03.2013 в сумме 100 рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
М.А.АКИМОВА
Т.С.БОРИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)