Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 апреля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 24 апреля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,
рассмотрев 18 апреля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31471/2012 (судья Пономарева О.Н.)
по иску Общество с ограниченной ответственностью "РусьПродукт", гор. Нефтегорск Самарская область (ОГРН 1066377022238)
к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, гор. Нефтегорск Самарская область (ОГРН 1026303857436)
об изменении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - представитель Хазанова Т.А. по доверенности от 08.04.2013;
- от ответчика - представитель Петрушин А.В. по доверенности от 23.01.2013.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Русь Продукт" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, в котором просит: изменить договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный между ООО "РусьПродукт" (место нахождения: 446600, Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, пр. Победы, д. 14, кв. 8, ИНН 6377008928) и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (место нахождения: 446600, Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Ленина, 2, ИНН 6377002570), (правопреемником которого является ответчик).
При этом истец предлагает изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:
"1.1. На основании протокола N 4 об итогах аукциона от 18 июня 2007 года Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора,
- имеющий кадастровый номер: 63:27:07 04 015:0438,
- площадью 585 кв. м,
- отнесенный к землям населенных пунктов,
- имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1,
- под монтаж и установку торгового павильона,
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть.".
В обоснование своего требования истец указал, что в соответствии с условиями подписанного на основании аукциона договора срок аренды согласован сторонами на пять лет (с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года), однако несмотря на подписание договора 29 февраля 2008 года его государственная регистрация была осуществлена лишь 26 октября 2009 года, а поэтому в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным только с этой даты (даты осуществления государственной регистрации договора). Истец утверждает, что до государственной регистрации договора он не использовал земельный участок ввиду неопределенности своего правового положения.
Заявлением от 10 декабря 2012 года истец привел дополнительное обоснование требований: течение пятилетнего срока аренды, определенного договором, подлежащим государственной регистрации, право на заключение которого выиграно на торгах, не может начаться ранее момента, с которого договор следует считать заключенным; соглашение сторон о применении заключенного ими договора к отношениям, возникшим до заключения договора, не может повлиять на срок аренды, обозначенный в аукционной документации; факт подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не является бесспорным доказательством, подтверждающим исполнение арендодателем своего обязательства по фактической передаче во владение арендатору земельного участка.
В отзыве на исковое заявление Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области с требованиями истца не согласилась, указала, что поскольку договор прошел процедуру государственной регистрации, он считается заключенным, срок аренды определен договором в виде пяти лет и исчисляется как время владения объектом арендатором. Стороны согласовали в договоре его срок с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для не внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года иск удовлетворен. Договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный между ООО "Русь Продукт" и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района изменен, пункт 1.1 изложен в следующей редакции:
"1.1. На основании протокола N 4 об итогах аукциона от 18 июня 2007 года Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0438;
- - площадью 585 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
Заявитель - Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе указал, что условие и срок владения истцом земельного участка были согласованы сторонами в договоре и изменению не подлежат. Срок действия договора аренды не может определяться указанием на какое-либо событие, если его наступление не зависит от действий и воли какой-либо из сторон или иным образом не обладает свойством неизбежности. Кроме того ответчик полагает, что возложение на ответчика обязанности компенсировать истцу расходы по уплате государственной пошлины по иску противоречит статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
В материалы дела 17 апреля 2013 года от истца поступило ходатайство о приостановлении производства по делу N А55-31471/2012 до принятия Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решения по кассационной жалобе истца на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-31475/2012.
В обоснование заявленного ходатайства истец ссылается на ч. 9 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 настоящего Кодекса.
Суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявленного ходатайства отказывает по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Указанные нормы направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам со сходным предметом доказывания.
Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.
Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством.
Для приостановления производства по делу по указанному основанию необходимо установить, что решение по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, которое приостанавливается.
Также должна быть установлена объективная невозможность разрешения дела до рассмотрения другого спора иным судом, обусловленная тем, что разрешение дела без приостановления производства по нему может привести к незаконности решения, неправильным выводам или противоречащим судебным актам.
Таким образом, в силу подпункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит приостановлению не любое дело, а только то, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения. Если в соответствии с законодательством для данного спора результаты рассмотрения спора не имеют значения, приостановление производства по делу недопустимо.
Норма пункта 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право, а не обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу.
Результат рассмотрения дела N А55-31475/2012 по иску ООО "Русь Продукт" к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды земельного участка не влияет на возможность рассмотрения данного дела. Заявленные требования истца по делам N А55-31471/2012 и N А55-314754/2012 основаны на разных договорах аренды земельного участка.
Заявитель ходатайства вопреки положениям статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал взаимосвязь между делом по иску ООО "Русь Продукт" к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды земельного участка N 45/2008 от 29 февраля 2008 года и обстоятельствами, рассматриваемыми по настоящему делу об изменении договора аренды земельного участка N 43/2008 от 29 февраля 2008 года.
Кроме того, истец не представил доказательства, свидетельствующие о принятии кассационной жалобы по делу N А55-31475/2012 к производству Федерального арбитражного суда Поволжского округа, а также безусловные доказательства невозможности рассмотрения настоящего спора до разрешения спора по делу N А55-31475/2012.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд не считает, что для приостановления производства по настоящему делу до принятия Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решения по кассационной жалобе истца на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-31475/2012 имеются правовые основания, в связи с чем, ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу не подлежит удовлетворению.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отменить судебный акт, принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям.
В соответствии с протоколом N 4 от 18 июня 2007 года об итогах аукциона 18 июня 2007 года предметом аукционных торгов являлся: лот N 4 - земельный участок, площадью 585 кв. м, кадастровый номер 63:27:07 04 015:0438, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1, под монтаж и установку торгового павильона. Срок аренды - 5 (пять) лет. Годовая арендная плата - 80 700 руб. Начальная цена права на заключение договора аренды - 80 700 руб.
В аукционе приняли участие ООО "Русь Продукт", гр. Смирнов А.Ю. Стартовая цена 80 700 руб. Шаг аукциона 4 035 руб.
Победителем аукциона признано ООО "Русь Продукт".
Продажная цена права на заключение договора аренды земельного участка площадью 585 кв. м с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0438 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1, под монтаж и установку торгового павильона, по результатам аукциона составила 213 855 руб. (без учета НДС). НДС в размере 18% исчисляется и оплачивается победителем самостоятельно.
С условиями и порядком подписания договора аренды земельного участка победитель аукциона ознакомлен до начала аукциона и согласен с ними.
Протокол N 4 от 18 июня 2007 года, наряду с иными лицами, подписан и победителем аукциона - полномочным представителем истца ООО "Русь Продукт".
В связи с ликвидацией Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района аукционная документация по аукциону от 18 июня 2007 года утрачена.
29 февраля 2008 года Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (арендодатель) и ООО "Русь Продукт" (арендатор) был подписан договор N 43/2008 аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого:
"1.1. На основании протокола N 4 об итогах аукциона от 18 июня 2007 года Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет, с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0438;
- - площадью 585 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
В соответствии с пунктом 1.2 договора Арендодателем в натуре предъявлены Арендатору, нанесенные на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и идентифицированы Арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ Участка.
В силу пункта 5.1 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) когда переданный Арендатору участок имеет препятствующее для его использования недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны ранее Арендатору и не были обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении Договор либо земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.
К договору стороны приложили кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0438, датированный 21 марта 2007 года с описанием границ земельного участка.
Земельный участок, обусловленный договором, передан арендодателем арендатору по акту от 29 февраля 2009 года без каких-либо замечаний. При этом в акте отмечено, что состояние переданного участка соответствует условиям договора, участок пригоден для использования по назначению, явных недостатков нет.
Сообщением от 31 декабря 2008 года Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области уведомило ООО "Русь Продукт" о том, что в государственной регистрации договора аренды от 29 февраля 2008 года обществу отказано, поскольку:
1) представленный на регистрацию договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный в гор. Нефтегорске Самарской области 29 февраля 2008 года не содержит подписи и печати одной из сторон договора - арендатора ООО "Русь Продукт";
2) выписка из ЕГРЮЛ ООО "Русь Продукт" на государственную регистрацию не предоставлена, что не позволяет определить полноту представленных на регистрацию учредительных документов;
3) представленные на государственную регистрацию документы содержат противоречивые сведения о юридическом адресе ООО "Русь Продукт";
4) договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный в гор. Нефтегорске Самарской области 29 февраля 2008 года составлен с нарушением требований Постановления Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808 и протокола N 4 об итогах аукциона 18 июня 2007 года, а именно нарушен 5-дневный срок подписания договора со дня подписания протокола об итогах аукциона.
Судебными актами по делу N А55-6038/2009 по заявлению ООО "Русь Продукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области действия Управления, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 43/2008 от 29 февраля 2008 года признаны незаконными.
Государственная регистрация заключенного договора осуществлена 26 октября 2009 года, что подтверждается отметкой на договоре.
Предложение о внесении изменений в условия заключенного договора от 29 февраля 2008 года внесены истцом в адрес ответчика 25 сентября 2012 года.
Письмом от 01 ноября 2012 года Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды N 43/2008 от 29 февраля 2008 года, ссылаясь на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Условиями заключенного договора стороны предусмотрели, что изменения, дополнения и поправки договору действительны только тогда, когда они сделаны в письменном виде и подписаны уполномоченными на это представителями договаривающихся сторон.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В обоснование своего требования истец указал, что ввиду длительного отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды арендатор был лишен фактической возможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку спорный договор является договором аренды земельного участка, на основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежит государственной регистрации, государственная регистрация договора осуществлена 26 октября 2009 года, указанный договор считается заключенным с указанной даты - с 26 октября 2009 года.
В то же время одним из существенных условий заключенного договора является условие о сроке аренды.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Заключенным договором стороны определили срок аренды - на срок 5 (пять) лет, с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года. При этом земельный участок был передан арендодателем арендатору 29 февраля 2008 года.
Таким образом, условие о сроке аренды в договоре стороны согласовали с достаточной степенью определенности, дополнительного толкования данное условие не требует.
Истец полагает, что отсутствие государственной регистрации создавало для него препятствие в использовании земельного участка в соответствии с условиями договора. Однако данное утверждение истца не может быть признано обоснованным и не может являться основанием для изменения договора.
В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В рамках рассматриваемого дела истец оспаривает заключенность договора по иным мотивам, однако при этом фактически получил во временное владение и пользование спорный земельный участок до начала действия срока аренды, что также (по аналогии) позволяет суду сделать вывод о необоснованности утверждений истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора.
В силу этого вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения является ошибочным.
Иных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец в дополнение к ранее заявленным требованиям указал, что спорным земельным участком он не мог воспользоваться еще и потому, что на земельном участке размещены инженерные сети. Однако в суде первой инстанции данным обстоятельством истец свои требования не мотивировал, в соответствии с нормами статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения оснований исковых требований в суде апелляционной инстанции недопустимо.
Кроме того, в соответствии с условиями договора (пункт 5.1) существенные недостатки земельного участка, препятствующие его использованию, являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, но не для изменения его условий в части продления срока аренды на срок, в течение которого не была осуществлена государственная регистрация договора.
В силу вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности судебного акта, принятого судом первой инстанции и необходимости его отмены, принятия нового акта об отказе в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31471/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "РусьПродукт" - отказать.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31471/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А55-31471/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 18 апреля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 24 апреля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,
рассмотрев 18 апреля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31471/2012 (судья Пономарева О.Н.)
по иску Общество с ограниченной ответственностью "РусьПродукт", гор. Нефтегорск Самарская область (ОГРН 1066377022238)
к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, гор. Нефтегорск Самарская область (ОГРН 1026303857436)
об изменении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - представитель Хазанова Т.А. по доверенности от 08.04.2013;
- от ответчика - представитель Петрушин А.В. по доверенности от 23.01.2013.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Русь Продукт" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, в котором просит: изменить договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный между ООО "РусьПродукт" (место нахождения: 446600, Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, пр. Победы, д. 14, кв. 8, ИНН 6377008928) и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (место нахождения: 446600, Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Ленина, 2, ИНН 6377002570), (правопреемником которого является ответчик).
При этом истец предлагает изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:
"1.1. На основании протокола N 4 об итогах аукциона от 18 июня 2007 года Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора,
- имеющий кадастровый номер: 63:27:07 04 015:0438,
- площадью 585 кв. м,
- отнесенный к землям населенных пунктов,
- имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1,
- под монтаж и установку торгового павильона,
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть.".
В обоснование своего требования истец указал, что в соответствии с условиями подписанного на основании аукциона договора срок аренды согласован сторонами на пять лет (с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года), однако несмотря на подписание договора 29 февраля 2008 года его государственная регистрация была осуществлена лишь 26 октября 2009 года, а поэтому в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным только с этой даты (даты осуществления государственной регистрации договора). Истец утверждает, что до государственной регистрации договора он не использовал земельный участок ввиду неопределенности своего правового положения.
Заявлением от 10 декабря 2012 года истец привел дополнительное обоснование требований: течение пятилетнего срока аренды, определенного договором, подлежащим государственной регистрации, право на заключение которого выиграно на торгах, не может начаться ранее момента, с которого договор следует считать заключенным; соглашение сторон о применении заключенного ими договора к отношениям, возникшим до заключения договора, не может повлиять на срок аренды, обозначенный в аукционной документации; факт подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не является бесспорным доказательством, подтверждающим исполнение арендодателем своего обязательства по фактической передаче во владение арендатору земельного участка.
В отзыве на исковое заявление Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области с требованиями истца не согласилась, указала, что поскольку договор прошел процедуру государственной регистрации, он считается заключенным, срок аренды определен договором в виде пяти лет и исчисляется как время владения объектом арендатором. Стороны согласовали в договоре его срок с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для не внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года иск удовлетворен. Договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный между ООО "Русь Продукт" и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района изменен, пункт 1.1 изложен в следующей редакции:
"1.1. На основании протокола N 4 об итогах аукциона от 18 июня 2007 года Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0438;
- - площадью 585 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
Заявитель - Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе указал, что условие и срок владения истцом земельного участка были согласованы сторонами в договоре и изменению не подлежат. Срок действия договора аренды не может определяться указанием на какое-либо событие, если его наступление не зависит от действий и воли какой-либо из сторон или иным образом не обладает свойством неизбежности. Кроме того ответчик полагает, что возложение на ответчика обязанности компенсировать истцу расходы по уплате государственной пошлины по иску противоречит статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
В материалы дела 17 апреля 2013 года от истца поступило ходатайство о приостановлении производства по делу N А55-31471/2012 до принятия Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решения по кассационной жалобе истца на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-31475/2012.
В обоснование заявленного ходатайства истец ссылается на ч. 9 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 настоящего Кодекса.
Суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявленного ходатайства отказывает по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Указанные нормы направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам со сходным предметом доказывания.
Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.
Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством.
Для приостановления производства по делу по указанному основанию необходимо установить, что решение по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, которое приостанавливается.
Также должна быть установлена объективная невозможность разрешения дела до рассмотрения другого спора иным судом, обусловленная тем, что разрешение дела без приостановления производства по нему может привести к незаконности решения, неправильным выводам или противоречащим судебным актам.
Таким образом, в силу подпункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит приостановлению не любое дело, а только то, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения. Если в соответствии с законодательством для данного спора результаты рассмотрения спора не имеют значения, приостановление производства по делу недопустимо.
Норма пункта 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право, а не обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу.
Результат рассмотрения дела N А55-31475/2012 по иску ООО "Русь Продукт" к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды земельного участка не влияет на возможность рассмотрения данного дела. Заявленные требования истца по делам N А55-31471/2012 и N А55-314754/2012 основаны на разных договорах аренды земельного участка.
Заявитель ходатайства вопреки положениям статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал взаимосвязь между делом по иску ООО "Русь Продукт" к Администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды земельного участка N 45/2008 от 29 февраля 2008 года и обстоятельствами, рассматриваемыми по настоящему делу об изменении договора аренды земельного участка N 43/2008 от 29 февраля 2008 года.
Кроме того, истец не представил доказательства, свидетельствующие о принятии кассационной жалобы по делу N А55-31475/2012 к производству Федерального арбитражного суда Поволжского округа, а также безусловные доказательства невозможности рассмотрения настоящего спора до разрешения спора по делу N А55-31475/2012.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд не считает, что для приостановления производства по настоящему делу до принятия Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решения по кассационной жалобе истца на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-31475/2012 имеются правовые основания, в связи с чем, ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу не подлежит удовлетворению.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отменить судебный акт, принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям.
В соответствии с протоколом N 4 от 18 июня 2007 года об итогах аукциона 18 июня 2007 года предметом аукционных торгов являлся: лот N 4 - земельный участок, площадью 585 кв. м, кадастровый номер 63:27:07 04 015:0438, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1, под монтаж и установку торгового павильона. Срок аренды - 5 (пять) лет. Годовая арендная плата - 80 700 руб. Начальная цена права на заключение договора аренды - 80 700 руб.
В аукционе приняли участие ООО "Русь Продукт", гр. Смирнов А.Ю. Стартовая цена 80 700 руб. Шаг аукциона 4 035 руб.
Победителем аукциона признано ООО "Русь Продукт".
Продажная цена права на заключение договора аренды земельного участка площадью 585 кв. м с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0438 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1, под монтаж и установку торгового павильона, по результатам аукциона составила 213 855 руб. (без учета НДС). НДС в размере 18% исчисляется и оплачивается победителем самостоятельно.
С условиями и порядком подписания договора аренды земельного участка победитель аукциона ознакомлен до начала аукциона и согласен с ними.
Протокол N 4 от 18 июня 2007 года, наряду с иными лицами, подписан и победителем аукциона - полномочным представителем истца ООО "Русь Продукт".
В связи с ликвидацией Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района аукционная документация по аукциону от 18 июня 2007 года утрачена.
29 февраля 2008 года Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (арендодатель) и ООО "Русь Продукт" (арендатор) был подписан договор N 43/2008 аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого:
"1.1. На основании протокола N 4 об итогах аукциона от 18 июня 2007 года Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:
- - на условиях аренды на срок 5 (пять) лет, с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года;
- - имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0438;
- - площадью 585 кв. м;
- - отнесенный к землям населенных пунктов;
- - имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, гор. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 1;
- - под монтаж и установку торгового павильона.
(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".
В соответствии с пунктом 1.2 договора Арендодателем в натуре предъявлены Арендатору, нанесенные на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и идентифицированы Арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ Участка.
В силу пункта 5.1 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) когда переданный Арендатору участок имеет препятствующее для его использования недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны ранее Арендатору и не были обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении Договор либо земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.
К договору стороны приложили кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0438, датированный 21 марта 2007 года с описанием границ земельного участка.
Земельный участок, обусловленный договором, передан арендодателем арендатору по акту от 29 февраля 2009 года без каких-либо замечаний. При этом в акте отмечено, что состояние переданного участка соответствует условиям договора, участок пригоден для использования по назначению, явных недостатков нет.
Сообщением от 31 декабря 2008 года Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области уведомило ООО "Русь Продукт" о том, что в государственной регистрации договора аренды от 29 февраля 2008 года обществу отказано, поскольку:
1) представленный на регистрацию договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный в гор. Нефтегорске Самарской области 29 февраля 2008 года не содержит подписи и печати одной из сторон договора - арендатора ООО "Русь Продукт";
2) выписка из ЕГРЮЛ ООО "Русь Продукт" на государственную регистрацию не предоставлена, что не позволяет определить полноту представленных на регистрацию учредительных документов;
3) представленные на государственную регистрацию документы содержат противоречивые сведения о юридическом адресе ООО "Русь Продукт";
4) договор N 43/2008 аренды земельного участка, заключенный в гор. Нефтегорске Самарской области 29 февраля 2008 года составлен с нарушением требований Постановления Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808 и протокола N 4 об итогах аукциона 18 июня 2007 года, а именно нарушен 5-дневный срок подписания договора со дня подписания протокола об итогах аукциона.
Судебными актами по делу N А55-6038/2009 по заявлению ООО "Русь Продукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области действия Управления, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 43/2008 от 29 февраля 2008 года признаны незаконными.
Государственная регистрация заключенного договора осуществлена 26 октября 2009 года, что подтверждается отметкой на договоре.
Предложение о внесении изменений в условия заключенного договора от 29 февраля 2008 года внесены истцом в адрес ответчика 25 сентября 2012 года.
Письмом от 01 ноября 2012 года Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды N 43/2008 от 29 февраля 2008 года, ссылаясь на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Условиями заключенного договора стороны предусмотрели, что изменения, дополнения и поправки договору действительны только тогда, когда они сделаны в письменном виде и подписаны уполномоченными на это представителями договаривающихся сторон.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В обоснование своего требования истец указал, что ввиду длительного отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды арендатор был лишен фактической возможности пользования земельным участком в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку спорный договор является договором аренды земельного участка, на основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежит государственной регистрации, государственная регистрация договора осуществлена 26 октября 2009 года, указанный договор считается заключенным с указанной даты - с 26 октября 2009 года.
В то же время одним из существенных условий заключенного договора является условие о сроке аренды.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Заключенным договором стороны определили срок аренды - на срок 5 (пять) лет, с 01 марта 2008 года по 01 марта 2013 года. При этом земельный участок был передан арендодателем арендатору 29 февраля 2008 года.
Таким образом, условие о сроке аренды в договоре стороны согласовали с достаточной степенью определенности, дополнительного толкования данное условие не требует.
Истец полагает, что отсутствие государственной регистрации создавало для него препятствие в использовании земельного участка в соответствии с условиями договора. Однако данное утверждение истца не может быть признано обоснованным и не может являться основанием для изменения договора.
В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В рамках рассматриваемого дела истец оспаривает заключенность договора по иным мотивам, однако при этом фактически получил во временное владение и пользование спорный земельный участок до начала действия срока аренды, что также (по аналогии) позволяет суду сделать вывод о необоснованности утверждений истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора.
В силу этого вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения является ошибочным.
Иных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец в дополнение к ранее заявленным требованиям указал, что спорным земельным участком он не мог воспользоваться еще и потому, что на земельном участке размещены инженерные сети. Однако в суде первой инстанции данным обстоятельством истец свои требования не мотивировал, в соответствии с нормами статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения оснований исковых требований в суде апелляционной инстанции недопустимо.
Кроме того, в соответствии с условиями договора (пункт 5.1) существенные недостатки земельного участка, препятствующие его использованию, являются основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, но не для изменения его условий в части продления срока аренды на срок, в течение которого не была осуществлена государственная регистрация договора.
В силу вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности судебного акта, принятого судом первой инстанции и необходимости его отмены, принятия нового акта об отказе в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-31471/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "РусьПродукт" - отказать.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)