Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Клочковой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Евлоевой Ю.Х.
при участии в заседании:
от Администрации Волгограда, г. Волгоград, - не явились, извещены,
от ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград, - не явились, извещены,
от комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Нега-плюс", г. Волгоград,
на решение арбитражного суда Волгоградской области от "02" октября 2008 года
по делу N А12-9359/07-с25, (судья Моторина Е.В.),
по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград,
к ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград,
третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград,
о взыскании 2 423 234 руб. 22 коп., расторжении договора и освобождении земельного участка,
установил:
Администрация Волгограда обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с ООО "Нега-плюс" задолженности по арендной плате в сумме 390479 руб. 34 коп. за период с 01.01.03 г. по 02.05.07 г., пени в размере 2 032 754 руб. 88 коп., а всего 2 423 234 руб. 22 коп., расторжении договора и обязании ответчика освободить земельный участок площадью 3 749,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, юго-западнее п. Забазный, уч. N 01-33-4.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 18.07.07 г. исковые требования администрации Волгограда удовлетворены частично. С ООО "НЕГА-ПЛЮС" взыскано задолженность по арендной плате в сумме 390 479 руб. 34 коп., пени 80 664 руб. 88 коп. Договор аренды от 18.04.03 г. N 1361 расторгнут, общество обязано освободить земельный участок.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции от 14.03.08 г. решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 10.07.08 г. решение и постановление отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, исключив при этом из периода взыскания задолженности сумму заявленную с пропуском исковой давности и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 18.06.04 г. по 31.12.07 г. в сумме 344 277 руб. 66 коп., неустойку в размере 1 421 815 руб. 45 коп. за период с 26.06.04 по 31.12.07 г., всего 1 766 093 руб. 11 коп. На требованиях о расторжении договора и освобождении земельного участка настаивал.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 2 октября 2008 года с ООО "НЕГА-ПЛЮС" в пользу Администрации Волгограда взыскано 374 277 руб. 66 коп., из которых 344 277 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, пени в сумме 30 000 руб. Договор аренды земельного участка N 1361 от 18.04.1997 г. расторгнут. ООО "НЕГА-ПЛЮС" обязано освободить земельный участок площадью 3749,3 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Тракторозаводской район юго-западнее п. Забазный, учетный N 01-33-4.
В остальной части исковых требований отказано. С ООО "Нега-Плюс" в доход федерального бюджета взыскана государственную пошлину в размере 8 985 руб. 55 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Администрация Волгограда, г. Волгоград в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 97154 6 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград, в судебное заседание не явилось. Извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 97156 0, 97155 3 приобщено к материалам дела).Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя в очередном отпуске.
В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса.
Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом отсутствия доказательств уважительности причин неявки представителя ООО "Нега-Плюс", а также в соответствии со статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы.
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 97158 4 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 08.12.2008 г. до 10 часов 50 минут.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела, между администрацией Волгограда и кооперативом "Вулкан" заключен договор аренды N 1361 земельного участка от 18.04.1997 г., площадью 3749,0 кв. м, расположенного в Тракторозаводском районе г. Волгограда юго-запад п. Забазный, учетный номер 01-33-4, для эксплуатации автостоянки.
Договор заключен сторонами на 3 года с 27.03.1997 г. по 27.03.2000 г., прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, считается заключенным в силу ст. 433 ГК РФ.
Договором от 21.12.1999 года была осуществлена реорганизация путем присоединения кооператива "Вулкан" к ООО "Нега-плюс" (л.д. 106 т. 2).
03 июля 2000 г. к данному договору между сторонами подписано соглашение об изменении наименования арендатора на ООО "НЕГА-ПЛЮС", а также продлении договора до 05.06.03 г., увеличении размера арендной платы.
Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 25-го числа последнего месяца квартала.
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также в случае применения индексации в порядке, устанавливаемом законодательством. Арендодатель письменно извещает Арендатора об изменении базовой ставки земельного налога, на основании которого арендатор самостоятельно делает расчет измененной суммы арендной платы.
В порядке требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, как подлежат и все изменения к нему.
Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении условий зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в виде зарегистрированных изменений.
Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы являются неотъемлемой частью договора аренды. В связи с тем что они изменяют содержание и условия договора аренды, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Однако в материалы дела не представлены доказательства регистрации дополнительного соглашения, тогда как оно было заключено уже после вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, дополнительное соглашение в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
Материалами дела установлено, что все изменения размера арендной платы направлялись истцом ответчику по адресу: г. Волгоград-121, наб. им. Волжской Флотилии, 23-74.
Однако ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции истцом не были предоставлены надлежащие доказательства вручения ответчику указанных изменений.
Так же в суд не были представлены в двустороннем порядке подписанные изменения к договору аренды.
В связи с тем, что изменения в договор аренды в установленном порядке внесены не были, последний продолжал действовать в прежней редакции.
Поскольку истец не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах в силу ст. ст. 433, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком осталась в рамках договора аренды 27.03.1997 г.
Судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании арендной платы и соответственно неустойки за просрочку платежа в силу следующего.
Суд первой инстанции неверно дал оценку правовым отношениям, возникшим у сторон после 2000 года как на это указал в Постановлении ФАС ПО от 10.07.08 суд кассационной инстанции.
Поскольку изменения, внесенные в договор не прошли государственную регистрацию, то условия об изменении порядка и размера арендной платы в этой части удовлетворению не подлежат.
Несвоевременное внесение арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании долга по арендной плате, о досрочном расторжении договора аренды, о выселении из занимаемого нежилого помещения.
Однако ответчиком вносилась арендная плата, установленная дополнительным соглашением от 03.07.2000 г. к договору аренды, которое в установленном порядке так же не зарегистрировано.
При таких условиях правовые основания для расторжения договора аренды и об освобождении земельного участка также отсутствуют.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец, заявляя требование о расторжении договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, сослался на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на несоблюдение ответчиком пункта 3 названной статьи: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносил арендную плату.
Информационным письмом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 29, 30) со ссылкой на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направлял ответчику досудебное требование от 03.05.2007 г. N 5756,, однако основанием для расторжения договора указана задолженность по арендной плате.
Указанная задолженность была установлена на основании внесенных изменений в договор аренды, которые не прошли государственную регистрацию и следовательно не могут быть признаны соответствующими действующему законодательству, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора и удовлетворения требования об освобождении занимаемого участка, так как в ходе судебного разбирательства установлено, что задолженность образовалась в результате спора о размере ежемесячных арендных платежей, данным обстоятельствам судом первой инстанции так же не была дана надлежащая оценка.
При указанных выше обстоятельствах и изученных имеющихся в материалах дела доказательствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил иск, так как истцом был избран ненадлежащий способ защиты своих прав в рамках предъявленных исковых требований.
Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статье способов, либо несколько из них. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.
Поскольку судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации), в судебном порядке может быть признано соответствующее нарушенное или оспоренное право. Избранный истцом способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения, в рассматриваемом споре истец в обоснование предмета и основания исковых требований просит расторгнуть договор аренды ввиду несоблюдения условий о своевременном внесении арендной платы, однако в подтверждение своих доводов не представил необходимых доказательств.
В данном случае ввиду отсутствия соглашения о продлении договорных обязательств, зарегистрированных в установленном порядке, между сторонами в спорный период, заявитель имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое использование земельного участка в виде неосновательного обогащения и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в решении обстоятельств дела, установленных арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, которые подлежали применению, что в силу требований ч. 1, 2 ст. 270 Арбитражного процессуального Кодекса РФ является основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда Волгоградской области.
Поскольку решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований оказано, с Администрации в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска в суде первой инстанции в размере 8 985 руб. 55 коп.
Кроме того, в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в силу чего с Администрации г. Волгограда подлежат взысканию в пользу ООО "Нега-Плюс" денежные средства в возмещение расходов за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 2 октября 2008 года по делу N А12-9359/07-с25 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации г. Волгограда о взыскании с ООО "Нега-Плюс" задолженности по арендной плате за период с 18.06.04 г. по 31.12.07 г. в сумме 344 277 руб. 66 коп., неустойки в размере 30 000 руб. за период с 26.06.04 по 31.12.07 г., расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка отказать.
Взыскать с Администрации г. Волгограда в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 8 985 руб. 55 коп.
Взыскать с Администрации г. Волгограда в пользу ООО "Нега-Плюс" денежные средства в возмещение судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1000 рублей.
Исполнительные листы выдать в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Н.А.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2008 ПО ДЕЛУ N А12-9359/07-С25
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2008 г. по делу N А12-9359/07-С25
Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Клочковой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Евлоевой Ю.Х.
при участии в заседании:
от Администрации Волгограда, г. Волгоград, - не явились, извещены,
от ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград, - не явились, извещены,
от комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Нега-плюс", г. Волгоград,
на решение арбитражного суда Волгоградской области от "02" октября 2008 года
по делу N А12-9359/07-с25, (судья Моторина Е.В.),
по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград,
к ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград,
третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград,
о взыскании 2 423 234 руб. 22 коп., расторжении договора и освобождении земельного участка,
установил:
Администрация Волгограда обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском о взыскании с ООО "Нега-плюс" задолженности по арендной плате в сумме 390479 руб. 34 коп. за период с 01.01.03 г. по 02.05.07 г., пени в размере 2 032 754 руб. 88 коп., а всего 2 423 234 руб. 22 коп., расторжении договора и обязании ответчика освободить земельный участок площадью 3 749,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, юго-западнее п. Забазный, уч. N 01-33-4.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 18.07.07 г. исковые требования администрации Волгограда удовлетворены частично. С ООО "НЕГА-ПЛЮС" взыскано задолженность по арендной плате в сумме 390 479 руб. 34 коп., пени 80 664 руб. 88 коп. Договор аренды от 18.04.03 г. N 1361 расторгнут, общество обязано освободить земельный участок.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции от 14.03.08 г. решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 10.07.08 г. решение и постановление отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, исключив при этом из периода взыскания задолженности сумму заявленную с пропуском исковой давности и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 18.06.04 г. по 31.12.07 г. в сумме 344 277 руб. 66 коп., неустойку в размере 1 421 815 руб. 45 коп. за период с 26.06.04 по 31.12.07 г., всего 1 766 093 руб. 11 коп. На требованиях о расторжении договора и освобождении земельного участка настаивал.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 2 октября 2008 года с ООО "НЕГА-ПЛЮС" в пользу Администрации Волгограда взыскано 374 277 руб. 66 коп., из которых 344 277 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, пени в сумме 30 000 руб. Договор аренды земельного участка N 1361 от 18.04.1997 г. расторгнут. ООО "НЕГА-ПЛЮС" обязано освободить земельный участок площадью 3749,3 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Тракторозаводской район юго-западнее п. Забазный, учетный N 01-33-4.
В остальной части исковых требований отказано. С ООО "Нега-Плюс" в доход федерального бюджета взыскана государственную пошлину в размере 8 985 руб. 55 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Администрация Волгограда, г. Волгоград в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 97154 6 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
ООО "Нега-Плюс", г. Волгоград, в судебное заседание не явилось. Извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 97156 0, 97155 3 приобщено к материалам дела).Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя в очередном отпуске.
В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса.
Арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом отсутствия доказательств уважительности причин неявки представителя ООО "Нега-Плюс", а также в соответствии со статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы.
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 97158 4 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 08.12.2008 г. до 10 часов 50 минут.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела, между администрацией Волгограда и кооперативом "Вулкан" заключен договор аренды N 1361 земельного участка от 18.04.1997 г., площадью 3749,0 кв. м, расположенного в Тракторозаводском районе г. Волгограда юго-запад п. Забазный, учетный номер 01-33-4, для эксплуатации автостоянки.
Договор заключен сторонами на 3 года с 27.03.1997 г. по 27.03.2000 г., прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, считается заключенным в силу ст. 433 ГК РФ.
Договором от 21.12.1999 года была осуществлена реорганизация путем присоединения кооператива "Вулкан" к ООО "Нега-плюс" (л.д. 106 т. 2).
03 июля 2000 г. к данному договору между сторонами подписано соглашение об изменении наименования арендатора на ООО "НЕГА-ПЛЮС", а также продлении договора до 05.06.03 г., увеличении размера арендной платы.
Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 25-го числа последнего месяца квартала.
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также в случае применения индексации в порядке, устанавливаемом законодательством. Арендодатель письменно извещает Арендатора об изменении базовой ставки земельного налога, на основании которого арендатор самостоятельно делает расчет измененной суммы арендной платы.
В порядке требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, как подлежат и все изменения к нему.
Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении условий зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в виде зарегистрированных изменений.
Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы являются неотъемлемой частью договора аренды. В связи с тем что они изменяют содержание и условия договора аренды, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Однако в материалы дела не представлены доказательства регистрации дополнительного соглашения, тогда как оно было заключено уже после вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, дополнительное соглашение в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
Материалами дела установлено, что все изменения размера арендной платы направлялись истцом ответчику по адресу: г. Волгоград-121, наб. им. Волжской Флотилии, 23-74.
Однако ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции истцом не были предоставлены надлежащие доказательства вручения ответчику указанных изменений.
Так же в суд не были представлены в двустороннем порядке подписанные изменения к договору аренды.
В связи с тем, что изменения в договор аренды в установленном порядке внесены не были, последний продолжал действовать в прежней редакции.
Поскольку истец не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах в силу ст. ст. 433, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком осталась в рамках договора аренды 27.03.1997 г.
Судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании арендной платы и соответственно неустойки за просрочку платежа в силу следующего.
Суд первой инстанции неверно дал оценку правовым отношениям, возникшим у сторон после 2000 года как на это указал в Постановлении ФАС ПО от 10.07.08 суд кассационной инстанции.
Поскольку изменения, внесенные в договор не прошли государственную регистрацию, то условия об изменении порядка и размера арендной платы в этой части удовлетворению не подлежат.
Несвоевременное внесение арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании долга по арендной плате, о досрочном расторжении договора аренды, о выселении из занимаемого нежилого помещения.
Однако ответчиком вносилась арендная плата, установленная дополнительным соглашением от 03.07.2000 г. к договору аренды, которое в установленном порядке так же не зарегистрировано.
При таких условиях правовые основания для расторжения договора аренды и об освобождении земельного участка также отсутствуют.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец, заявляя требование о расторжении договора аренды от 1 декабря 2004 года N 70-п/04, сослался на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на несоблюдение ответчиком пункта 3 названной статьи: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносил арендную плату.
Информационным письмом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 29, 30) со ссылкой на нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направлял ответчику досудебное требование от 03.05.2007 г. N 5756,, однако основанием для расторжения договора указана задолженность по арендной плате.
Указанная задолженность была установлена на основании внесенных изменений в договор аренды, которые не прошли государственную регистрацию и следовательно не могут быть признаны соответствующими действующему законодательству, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора и удовлетворения требования об освобождении занимаемого участка, так как в ходе судебного разбирательства установлено, что задолженность образовалась в результате спора о размере ежемесячных арендных платежей, данным обстоятельствам судом первой инстанции так же не была дана надлежащая оценка.
При указанных выше обстоятельствах и изученных имеющихся в материалах дела доказательствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил иск, так как истцом был избран ненадлежащий способ защиты своих прав в рамках предъявленных исковых требований.
Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статье способов, либо несколько из них. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.
Поскольку судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации), в судебном порядке может быть признано соответствующее нарушенное или оспоренное право. Избранный истцом способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения, в рассматриваемом споре истец в обоснование предмета и основания исковых требований просит расторгнуть договор аренды ввиду несоблюдения условий о своевременном внесении арендной платы, однако в подтверждение своих доводов не представил необходимых доказательств.
В данном случае ввиду отсутствия соглашения о продлении договорных обязательств, зарегистрированных в установленном порядке, между сторонами в спорный период, заявитель имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое использование земельного участка в виде неосновательного обогащения и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в решении обстоятельств дела, установленных арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, которые подлежали применению, что в силу требований ч. 1, 2 ст. 270 Арбитражного процессуального Кодекса РФ является основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда Волгоградской области.
Поскольку решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований оказано, с Администрации в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска в суде первой инстанции в размере 8 985 руб. 55 коп.
Кроме того, в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в силу чего с Администрации г. Волгограда подлежат взысканию в пользу ООО "Нега-Плюс" денежные средства в возмещение расходов за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 2 октября 2008 года по делу N А12-9359/07-с25 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации г. Волгограда о взыскании с ООО "Нега-Плюс" задолженности по арендной плате за период с 18.06.04 г. по 31.12.07 г. в сумме 344 277 руб. 66 коп., неустойки в размере 30 000 руб. за период с 26.06.04 по 31.12.07 г., расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка отказать.
Взыскать с Администрации г. Волгограда в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 8 985 руб. 55 коп.
Взыскать с Администрации г. Волгограда в пользу ООО "Нега-Плюс" денежные средства в возмещение судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1000 рублей.
Исполнительные листы выдать в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.
Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Н.А.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)