Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мальцевой Т.В.,
судей Фотиной О.Б., Ширяевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Снидевич Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2013 по делу N А34-5218/2012 (судья Шестакова Л.П.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Промстрой-инвенстиции" - Козлова А.В. (паспорт, доверенность N 1 от 01.01.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Промстрой-инвестиции" (далее - истец, ООО "Промстрой-инвестиции") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газинвест" (далее - ответчик, податель апелляционной жалобы, ООО "Газинвест") о взыскании 1 000 000 руб. задолженности по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 743 руб. 10 коп.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.01.2013 принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Промстрой-инвестиции" о взыскании штрафа по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01 в размере 1 450 000 руб. (т. 1, л.д. 89).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2013 исковые требования ООО "Промстрой-инвестиции" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО "Газинвест" отказано (т. 2, л.д. 19-23).
ООО "Газинвест" с данным судебным актом не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы податель ссылается на необоснованное удовлетворение иска ООО "Промстрой-инвестиции", поскольку покупатель произвел оплату переданного по спорному договору недвижимого имущества в полном объеме. В пункте 6 договора допущена опечатка в части определения общей стоимости имущества.
Суд первой инстанции не учел, что продавцом покупателю передана техническая документация не в полном объеме, что подтверждается замечаниями по проектной, разрешительной и исполнительной документации от 22.08.2012, актом проверки комплектности документации от 28.08.2012.
Кроме того, вывод суда о необходимости указания в спорном договоре конкретного перечня подлежащей передаче проектно-сметной и исполнительной документации является неверным, поскольку состав данной документации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения", Строительными нормами и правилами (СНиП) 12-01-2004, СНиП 3.01.03-84.
Судом первой инстанции не исследован вопрос о соблюдении продавцом сроков передачи проектно-сметной и исполнительной документации, что является основанием для взыскания штрафа согласно пункту 19 спорного договора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы; представитель ответчика в судебное заседание не явился.
С учетом мнения представителя истца в соответствие со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.08.2012 между ООО "Промстрой-инвестиции" (продавец) и ООО "Газинвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N КЗ-04-01 (т. 1, л.д. 9-15).
По условиям данного договора ООО "Промстрой-инвестиции" продал, а ООО "Газинвест" купил принадлежащий продавцу на праве собственности объект незавершенный строительством - 10 этажный жилой дом N 2 (стр.), общая площадь застройки 823 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон, д. 2. Степень готовности объекта незавершенного строительством - 20%, что подтверждается кадастровым паспортом Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 31.07.2012 (пункт 1 договора).
Согласно пункту 2 договора с согласия Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области продавец передает принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме по договору N 4038-з аренды земельного участка от 15.08.2007, соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2007 N 4038-з от 23.07.2010, договору купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.02.2011, а покупатель принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме, обязуется произвести оплату приобретенного права.
Объектом аренды по договору аренды является земельный участок площадью 3 793 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 45:25:020403:0015, для строительства жилого дома (участок Б), расположенный по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон.
Пунктом 3 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 установлено, что при продаже продавцом объекта незавершенного строительства совместно с ним покупатель приобретает имущество (ТМЦ), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020403:0015, согласно приложению N 1 к настоящему договору.
В соответствии с пунктом 6 договора общая стоимость по договору составляет 30 000 000 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость (НДС) 18%, из которых: цена объекта, указанного в пункте 1 настоящего договора, составляет 29 550 000 руб., в том числе НДС 18%; цена за передаваемое право аренды, указанная в пункте 2, составляет 300 000 руб., в том числе НДС 18%; цена продаваемого имущества, указанного в пункте 3 договора, составляет 150 000 руб., в том числе НДС 18%. Общая стоимость договора является фиксированной и изменению не подлежит.
Согласно пункту 7 все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом расчетный счет. Расчеты по договору производятся следующим образом: сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение одного банковского дня с момента сдачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области; сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение двух банковских дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сумма в размере 11 600 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в день подачи продавцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области заявления о снятии залога.
В соответствии с пунктом 19 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 продавец обязуется передать необходимую проектно-сметную и исполнительную документацию в течение двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора. За неисполнение данного пункта продавец выплачивает покупателю штраф в размере 5 процентов от общей стоимости настоящего договора.
Покупатель и продавец передали договор от 10.08.2012 N КЗ-04-01 на государственную регистрацию, в связи с чем, 28.08.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области на договоре (т. 1, л.д. 15).
Во исполнение условий договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 истец передал ответчику, а ответчик принял по акту приема-передачи от 10.08.2012: объект незавершенного строительством - 10 этажный жилой дом N 2 (стр.), общая площадь застройки 823 кв. м, степень готовности объекта - 20%, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон, д. 2; права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.08.2007 N 4038-з, соглашению от 23.07.2010 о внесении изменений в договор аренды, договору купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.02.2011; имущество (ТМЦ), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020403:0015, согласно приложению N 1 к настоящему договору (т. 1, л.д. 14).
ООО "Газинвест" произвело оплату по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01 в сумме 29 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 10.08.2012 N 36, от 30.08.2012 N 46, от 30.08.2012 N 49 (т. 1, л.д. 16-18).
Мотивируя тем, что ответчиком оплата по договору произведена не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.
Указывая на нарушение продавцом срока представления проектно-сметной и исполнительной документации, ООО "Газинвест" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с продавца штрафа в размере 1 450 000 руб., начисленного в соответствии с пунктом 19 договора N КЗ-04-01 от 10.08.2012.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами гражданско-правовых отношений, обусловленных заключенным договором купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.08.2012 N КЗ-04-01, установленного факта передачи истцом ответчику недвижимого имущества, являющегося предметом указанного договора, а также отсутствия доказательств исполнения ответчиком обязанности по оплате переданного недвижимого имущества в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для привлечения продавца к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа.
Данные выводы суда являются законными и обоснованными.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к продаже недвижимости применяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт передачи истцом ответчику недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N КЗ-04-01 от 10.08.2012 (незавершенный строительством объект и земельный участок, имущество (ТМЦ), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020403:0015), подтверждается актом приема-передачи от 10.08.2012 и не оспаривается ответчиком (т. 1, л.д. 14).
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Пунктом 6 договора N КЗ-04-01 от 10.08.2012 сторонами согласовано условие об общей стоимости недвижимого имущества, которая составляет 30 000 000 руб., в т.ч. НДС 18%, из которых: цена объекта, указанного в пункте 1 настоящего договора, составляет 29 550 000 руб., в том числе НДС 18%; цена за передаваемое право аренды, указанного в пункте 2, составляет 300 000 руб., в том числе НДС 18%; цена продаваемого имущества, указанного в пункте 3 договора, составляет 150 000 руб., в том числе НДС 18%. Общая стоимость договора является фиксированной и изменению не подлежит (т. 1, л.д. 10).
Как следует из материалов дела, ООО "Газинвест" свои обязательства по оплате переданного имущества исполнило лишь частично, оплатив истцу 29 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 10.08.2012 N 36, от 30.08.2012 N 46, от 30.08.2012 N 49 (т. 1, л.д. 16-18). Оставшаяся сумма в размере 1 000 000 руб. ответчиком не уплачена.
Поскольку доказательств исполнения обязанности по оплате переданного имущества в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требования ООО "Промстрой-инвестиции" о взыскании с ответчика долга.
Установив факт неисполнения покупателем принятого обязательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 743 руб. 10 коп. в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод арбитражного суда об отсутствии оснований для привлечения ООО "Промстрой-инвестиции" к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа в размере 1 450 000 руб. соответствует требованиям закона и представленным в дело доказательствам.
Правовые последствия отказа от передачи документов, относящихся к проданной вещи, установлены статьей 464 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.
По смыслу указанной нормы на продавце лежит обязанность по передаче имеющейся у него документации, относящейся к продаваемому товару.
В соответствии с пунктом 19 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 продавец обязуется передать необходимую проектно-сметную и исполнительную документацию в течение двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора. За неисполнение данного пункта продавец выплачивает покупателю штраф в размере 5 процентов от общей стоимости настоящего договора.
Факт исполнения обязанности ООО "Промстрой-инвестиции" по передаче проектно-сметной и исполнительной документации ООО "Газинвест" подтверждается распиской от 05.07.2012 (т. 2, л.д. 94), письмом от 20.07.2012 (т. 2, л.д. 96), реестром производственной документации (т. 2, л.д. 97), договором на проверку проектно-сметной и исполнительной документации от 10.08.2012 (т. 2, л.д. 139), актом приема-передачи документов по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01, подписанным ООО "Промстрой-инвестиции" 14.08.2012 (т. 2, л.д. 140-150).
В качестве довода к отмене обжалуемого решения ООО "Газинвест" указывает на то, что суд первой инстанции не учел, что продавцом покупателю передана техническая документация не в полном объеме, что подтверждается замечаниями по проектной, разрешительной и исполнительной документации от 22.08.2012, актом проверки комплектности документации от 28.08.2012 (т. 2, л.д. 1-2). Кроме того, вывод суда о необходимости указания в спорном договоре конкретного перечня подлежащей передаче проектно-сметной и исполнительной документации является неверным, поскольку состав данной документации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", Приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения", СНиП 12-01-2004, СНиП 3.01.03-84.
Судом апелляционной инстанции данный довод подлежит отклонению, поскольку указанные нормативно-правовые акты содержат лишь общие требования к проектно-сметной и исполнительной документации, однако конкретный перечень технической документации, необходимый к передаче в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительством, указанными нормативными актами не установлен. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость согласования сторонами конкретного перечня технической документации, что связано с спецификой отношений, возникших между сторонами.
Кроме того, с претензией об оплате штрафа в связи с несвоевременной передачей технической документации покупатель обратился к ООО "Промстрой-инвестиции" лишь 18.12.2012 (т. 1, л.д. 70), что также ставит под сомнение обстоятельство неисполнения продавцом обязанности по передаче всей необходимой документации.
Поскольку факт исполнения обязанности ООО "Промстрой-инвестиции" по передаче проектно-сметной и исполнительной документации ООО "Газинвест" подтверждается материалами дела, учитывая, что в спорном договоре сторонами не согласован определенный перечень подлежащей передаче продавцу технической документации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении продавцом сроков передачи проектно-сметной и исполнительной документации, являющегося основанием для взыскания штрафа согласно пункту 19 спорного договора, противоречит представленным доказательствам.
Как следует из материалов дела, ответчиком 05.07.2012 получена техническая документация для ознакомления, что подтверждается распиской (т. 1, л.д. 94). Письмо истца, полученное ответчиком 20.07.2012, также свидетельствует о передаче покупателю технической документации в установленный срок (т. 1, л.д. 96).
Кроме того, 10.08.2012 покупателем заключен договор с ООО "Проектно-строительный центр" на проверку проектно-сметной и исполнительной документации, полученной от ООО "Промстрой-инвестиции" (т. 1, л.д. 139).
Указанные доказательства свидетельствует о соблюдении продавцом установленного пунктом 19 спорного договора срока для передачи покупателю технической документации, в связи с чем довод жалобы подлежит отклонению.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что покупатель произвел оплату переданного по спорному договору недвижимого имущества в полном объеме, в пункте 6 договора допущена опечатка в части определения общей стоимости имущества, признается несостоятельной в силу следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 6 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 общая стоимость по договору составляет 30 000 000 руб., в т.ч. НДС 18%, из которых: цена объекта, указанного в пункте 1 настоящего договора, составляет 29 550 000 руб., в том числе НДС 18%; цена за передаваемое право аренды, указанного в пункте 2, составляет 300 000 руб., в том числе НДС 18%; цена продаваемого имущества, указанного в пункте 3 договора, составляет 150 000 руб., в том числе НДС 18%. Общая стоимость договора является фиксированной и изменению не подлежит.
Согласно пункту 7 все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом расчетный счет. Расчеты по договору производятся следующим образом: сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение одного банковского дня с момента сдачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области; сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение двух банковских дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сумма в размере 11 600 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в день подачи продавцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области заявления о снятии залога.
Проанализировав указанные пункты договора, принимая во внимание обстоятельство одобрения ООО "Промстрой-инвестиции" крупной сделки (заключение спорного договора) на сумму 30 000 000 руб. (решение N 3 от 19.07.2012; т. 1, л.д. 109), арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о согласовании сторонами общей стоимости договора на сумму 30 000 000 руб., установленной в пункте 6 договора.
Иных доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2013 по делу N А34-5218/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2013 N 18АП-5388/2013 ПО ДЕЛУ N А34-5218/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. N 18АП-5388/2013
Дело N А34-5218/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мальцевой Т.В.,
судей Фотиной О.Б., Ширяевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Снидевич Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2013 по делу N А34-5218/2012 (судья Шестакова Л.П.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Промстрой-инвенстиции" - Козлова А.В. (паспорт, доверенность N 1 от 01.01.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Промстрой-инвестиции" (далее - истец, ООО "Промстрой-инвестиции") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Газинвест" (далее - ответчик, податель апелляционной жалобы, ООО "Газинвест") о взыскании 1 000 000 руб. задолженности по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 743 руб. 10 коп.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.01.2013 принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Промстрой-инвестиции" о взыскании штрафа по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01 в размере 1 450 000 руб. (т. 1, л.д. 89).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2013 исковые требования ООО "Промстрой-инвестиции" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО "Газинвест" отказано (т. 2, л.д. 19-23).
ООО "Газинвест" с данным судебным актом не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы податель ссылается на необоснованное удовлетворение иска ООО "Промстрой-инвестиции", поскольку покупатель произвел оплату переданного по спорному договору недвижимого имущества в полном объеме. В пункте 6 договора допущена опечатка в части определения общей стоимости имущества.
Суд первой инстанции не учел, что продавцом покупателю передана техническая документация не в полном объеме, что подтверждается замечаниями по проектной, разрешительной и исполнительной документации от 22.08.2012, актом проверки комплектности документации от 28.08.2012.
Кроме того, вывод суда о необходимости указания в спорном договоре конкретного перечня подлежащей передаче проектно-сметной и исполнительной документации является неверным, поскольку состав данной документации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения", Строительными нормами и правилами (СНиП) 12-01-2004, СНиП 3.01.03-84.
Судом первой инстанции не исследован вопрос о соблюдении продавцом сроков передачи проектно-сметной и исполнительной документации, что является основанием для взыскания штрафа согласно пункту 19 спорного договора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы; представитель ответчика в судебное заседание не явился.
С учетом мнения представителя истца в соответствие со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.08.2012 между ООО "Промстрой-инвестиции" (продавец) и ООО "Газинвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N КЗ-04-01 (т. 1, л.д. 9-15).
По условиям данного договора ООО "Промстрой-инвестиции" продал, а ООО "Газинвест" купил принадлежащий продавцу на праве собственности объект незавершенный строительством - 10 этажный жилой дом N 2 (стр.), общая площадь застройки 823 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон, д. 2. Степень готовности объекта незавершенного строительством - 20%, что подтверждается кадастровым паспортом Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 31.07.2012 (пункт 1 договора).
Согласно пункту 2 договора с согласия Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области продавец передает принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме по договору N 4038-з аренды земельного участка от 15.08.2007, соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2007 N 4038-з от 23.07.2010, договору купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.02.2011, а покупатель принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме, обязуется произвести оплату приобретенного права.
Объектом аренды по договору аренды является земельный участок площадью 3 793 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 45:25:020403:0015, для строительства жилого дома (участок Б), расположенный по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон.
Пунктом 3 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 установлено, что при продаже продавцом объекта незавершенного строительства совместно с ним покупатель приобретает имущество (ТМЦ), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020403:0015, согласно приложению N 1 к настоящему договору.
В соответствии с пунктом 6 договора общая стоимость по договору составляет 30 000 000 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость (НДС) 18%, из которых: цена объекта, указанного в пункте 1 настоящего договора, составляет 29 550 000 руб., в том числе НДС 18%; цена за передаваемое право аренды, указанная в пункте 2, составляет 300 000 руб., в том числе НДС 18%; цена продаваемого имущества, указанного в пункте 3 договора, составляет 150 000 руб., в том числе НДС 18%. Общая стоимость договора является фиксированной и изменению не подлежит.
Согласно пункту 7 все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом расчетный счет. Расчеты по договору производятся следующим образом: сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение одного банковского дня с момента сдачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области; сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение двух банковских дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сумма в размере 11 600 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в день подачи продавцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области заявления о снятии залога.
В соответствии с пунктом 19 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 продавец обязуется передать необходимую проектно-сметную и исполнительную документацию в течение двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора. За неисполнение данного пункта продавец выплачивает покупателю штраф в размере 5 процентов от общей стоимости настоящего договора.
Покупатель и продавец передали договор от 10.08.2012 N КЗ-04-01 на государственную регистрацию, в связи с чем, 28.08.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области на договоре (т. 1, л.д. 15).
Во исполнение условий договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 истец передал ответчику, а ответчик принял по акту приема-передачи от 10.08.2012: объект незавершенного строительством - 10 этажный жилой дом N 2 (стр.), общая площадь застройки 823 кв. м, степень готовности объекта - 20%, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон, д. 2; права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.08.2007 N 4038-з, соглашению от 23.07.2010 о внесении изменений в договор аренды, договору купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.02.2011; имущество (ТМЦ), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020403:0015, согласно приложению N 1 к настоящему договору (т. 1, л.д. 14).
ООО "Газинвест" произвело оплату по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01 в сумме 29 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 10.08.2012 N 36, от 30.08.2012 N 46, от 30.08.2012 N 49 (т. 1, л.д. 16-18).
Мотивируя тем, что ответчиком оплата по договору произведена не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.
Указывая на нарушение продавцом срока представления проектно-сметной и исполнительной документации, ООО "Газинвест" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с продавца штрафа в размере 1 450 000 руб., начисленного в соответствии с пунктом 19 договора N КЗ-04-01 от 10.08.2012.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами гражданско-правовых отношений, обусловленных заключенным договором купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.08.2012 N КЗ-04-01, установленного факта передачи истцом ответчику недвижимого имущества, являющегося предметом указанного договора, а также отсутствия доказательств исполнения ответчиком обязанности по оплате переданного недвижимого имущества в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для привлечения продавца к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа.
Данные выводы суда являются законными и обоснованными.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к продаже недвижимости применяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт передачи истцом ответчику недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительством и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N КЗ-04-01 от 10.08.2012 (незавершенный строительством объект и земельный участок, имущество (ТМЦ), находящееся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020403:0015), подтверждается актом приема-передачи от 10.08.2012 и не оспаривается ответчиком (т. 1, л.д. 14).
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Пунктом 6 договора N КЗ-04-01 от 10.08.2012 сторонами согласовано условие об общей стоимости недвижимого имущества, которая составляет 30 000 000 руб., в т.ч. НДС 18%, из которых: цена объекта, указанного в пункте 1 настоящего договора, составляет 29 550 000 руб., в том числе НДС 18%; цена за передаваемое право аренды, указанного в пункте 2, составляет 300 000 руб., в том числе НДС 18%; цена продаваемого имущества, указанного в пункте 3 договора, составляет 150 000 руб., в том числе НДС 18%. Общая стоимость договора является фиксированной и изменению не подлежит (т. 1, л.д. 10).
Как следует из материалов дела, ООО "Газинвест" свои обязательства по оплате переданного имущества исполнило лишь частично, оплатив истцу 29 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 10.08.2012 N 36, от 30.08.2012 N 46, от 30.08.2012 N 49 (т. 1, л.д. 16-18). Оставшаяся сумма в размере 1 000 000 руб. ответчиком не уплачена.
Поскольку доказательств исполнения обязанности по оплате переданного имущества в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требования ООО "Промстрой-инвестиции" о взыскании с ответчика долга.
Установив факт неисполнения покупателем принятого обязательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 743 руб. 10 коп. в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод арбитражного суда об отсутствии оснований для привлечения ООО "Промстрой-инвестиции" к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа в размере 1 450 000 руб. соответствует требованиям закона и представленным в дело доказательствам.
Правовые последствия отказа от передачи документов, относящихся к проданной вещи, установлены статьей 464 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.
По смыслу указанной нормы на продавце лежит обязанность по передаче имеющейся у него документации, относящейся к продаваемому товару.
В соответствии с пунктом 19 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 продавец обязуется передать необходимую проектно-сметную и исполнительную документацию в течение двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора. За неисполнение данного пункта продавец выплачивает покупателю штраф в размере 5 процентов от общей стоимости настоящего договора.
Факт исполнения обязанности ООО "Промстрой-инвестиции" по передаче проектно-сметной и исполнительной документации ООО "Газинвест" подтверждается распиской от 05.07.2012 (т. 2, л.д. 94), письмом от 20.07.2012 (т. 2, л.д. 96), реестром производственной документации (т. 2, л.д. 97), договором на проверку проектно-сметной и исполнительной документации от 10.08.2012 (т. 2, л.д. 139), актом приема-передачи документов по договору от 10.08.2012 N КЗ-04-01, подписанным ООО "Промстрой-инвестиции" 14.08.2012 (т. 2, л.д. 140-150).
В качестве довода к отмене обжалуемого решения ООО "Газинвест" указывает на то, что суд первой инстанции не учел, что продавцом покупателю передана техническая документация не в полном объеме, что подтверждается замечаниями по проектной, разрешительной и исполнительной документации от 22.08.2012, актом проверки комплектности документации от 28.08.2012 (т. 2, л.д. 1-2). Кроме того, вывод суда о необходимости указания в спорном договоре конкретного перечня подлежащей передаче проектно-сметной и исполнительной документации является неверным, поскольку состав данной документации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", Приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения", СНиП 12-01-2004, СНиП 3.01.03-84.
Судом апелляционной инстанции данный довод подлежит отклонению, поскольку указанные нормативно-правовые акты содержат лишь общие требования к проектно-сметной и исполнительной документации, однако конкретный перечень технической документации, необходимый к передаче в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительством, указанными нормативными актами не установлен. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость согласования сторонами конкретного перечня технической документации, что связано с спецификой отношений, возникших между сторонами.
Кроме того, с претензией об оплате штрафа в связи с несвоевременной передачей технической документации покупатель обратился к ООО "Промстрой-инвестиции" лишь 18.12.2012 (т. 1, л.д. 70), что также ставит под сомнение обстоятельство неисполнения продавцом обязанности по передаче всей необходимой документации.
Поскольку факт исполнения обязанности ООО "Промстрой-инвестиции" по передаче проектно-сметной и исполнительной документации ООО "Газинвест" подтверждается материалами дела, учитывая, что в спорном договоре сторонами не согласован определенный перечень подлежащей передаче продавцу технической документации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении продавцом сроков передачи проектно-сметной и исполнительной документации, являющегося основанием для взыскания штрафа согласно пункту 19 спорного договора, противоречит представленным доказательствам.
Как следует из материалов дела, ответчиком 05.07.2012 получена техническая документация для ознакомления, что подтверждается распиской (т. 1, л.д. 94). Письмо истца, полученное ответчиком 20.07.2012, также свидетельствует о передаче покупателю технической документации в установленный срок (т. 1, л.д. 96).
Кроме того, 10.08.2012 покупателем заключен договор с ООО "Проектно-строительный центр" на проверку проектно-сметной и исполнительной документации, полученной от ООО "Промстрой-инвестиции" (т. 1, л.д. 139).
Указанные доказательства свидетельствует о соблюдении продавцом установленного пунктом 19 спорного договора срока для передачи покупателю технической документации, в связи с чем довод жалобы подлежит отклонению.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что покупатель произвел оплату переданного по спорному договору недвижимого имущества в полном объеме, в пункте 6 договора допущена опечатка в части определения общей стоимости имущества, признается несостоятельной в силу следующего.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 6 договора от 10.08.2012 N КЗ-04-01 общая стоимость по договору составляет 30 000 000 руб., в т.ч. НДС 18%, из которых: цена объекта, указанного в пункте 1 настоящего договора, составляет 29 550 000 руб., в том числе НДС 18%; цена за передаваемое право аренды, указанного в пункте 2, составляет 300 000 руб., в том числе НДС 18%; цена продаваемого имущества, указанного в пункте 3 договора, составляет 150 000 руб., в том числе НДС 18%. Общая стоимость договора является фиксированной и изменению не подлежит.
Согласно пункту 7 все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом расчетный счет. Расчеты по договору производятся следующим образом: сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение одного банковского дня с момента сдачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области; сумма в размере 8 700 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение двух банковских дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сумма в размере 11 600 000 руб. подлежит перечислению на расчетный счет продавца в день подачи продавцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области заявления о снятии залога.
Проанализировав указанные пункты договора, принимая во внимание обстоятельство одобрения ООО "Промстрой-инвестиции" крупной сделки (заключение спорного договора) на сумму 30 000 000 руб. (решение N 3 от 19.07.2012; т. 1, л.д. 109), арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о согласовании сторонами общей стоимости договора на сумму 30 000 000 руб., установленной в пункте 6 договора.
Иных доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2013 по делу N А34-5218/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газинвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.В.МАЛЬЦЕВА
Т.В.МАЛЬЦЕВА
Судьи
О.Б.ФОТИНА
Е.В.ШИРЯЕВА
О.Б.ФОТИНА
Е.В.ШИРЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)