Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца П. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения истца П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против удовлетворения апелляционной жалобы представителя ответчика ООО "Арсенал-Девелопмент" - Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "Арсенал-Девелопмент" о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование требований П. указала, что 20 мая 2010 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик обязался в срок до 1 июня 2012 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка, обозначенного на генеральном плане под условным номером N и являющегося частью земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <...> кв. м, который расположен в <адрес>, на землях населенных пунктов с разрешенным использованием - в целях жилищного строительства.
Истец уплатила по предварительному договору купли-продажи земельного участка <...> рублей.
Ответчик, проведя межевание принадлежащего ему участка с кадастровым номером N, основной договор купли-продажи с ней не заключил, на требование о заключении основного договора купли-продажи не ответил.
Полагая, что образованный в результате раздела земельный участок N площадью <...> кв. м, наиболее близок по площади к участку, в отношении которого заключен предварительный договор купли-продажи, П. просила признать за ней право собственности на поименованный участок.
Ответчик в лице своего представителя возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что в отношении должника введена процедура банкротства и открыто конкурсное производство, в связи с чем, П. вправе предъявлять требования в рамках дела о банкротстве. Помимо этого, считал, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, поскольку не был определен предмет договора.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2013 года П. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда первой инстанции отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Ссылается на то, что выводы суда противоречат материалам дела, а также судом не в полном объеме исследованы обстоятельства дела. По ее мнению, судом при вынесении оспариваемого решения суда допущено неправильное применение норм материального права и не принято во внимание Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 20 мая 2010 года между ООО "Арсенал-Девелопмент" и П. был заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, обозначенного на генеральном плане под условным номером N, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <...> кв. м, принадлежащего ответчику на праве собственности и расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст. 554 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил, что в предварительном договоре не нашли отражение такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества данные, как кадастровый номер земельного участка, являющегося предметом договора, а также данные, определяющие его расположение на принадлежащем ответчику земельном участке площадью <...> кв. м. С учетом данного обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предмет договора сторонами не был согласован в установленном порядке и, следовательно, предварительный договор является незаключенным.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, находит их законными и обоснованными. Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к оспариванию данных выводов суда и утверждающие, что предмет предварительного договора согласован, подлежат отклонению как несостоятельные.
Так, П. претендует на земельный участок площадью <...> кв. м, в то время как в предварительном договоре сторонами определена площадь земельного участка в размере <...> кв. м. Кроме того, не представляется возможным определить местоположение участка, указанного в предварительном договоре купли-продажи, и его соответствие месторасположению спорного земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка площадью <...> кв. м.
Иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок, в предварительном договоре также отсутствуют: не указаны местоположение границ участка, не определены координаты характерных точек таких границ.
В апелляционной жалобе указывается, что испрашиваемый участок близок по площади указанному в предварительном договоре, а по расположению - межевому плану. Однако, предмет предварительного договора не может быть определен примерно и предположительно. Объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам.
Таким образом, вывод суда о том, что стороны не согласовали существенные условия предварительного договора, является правильным, и при таком положении суд первой инстанции правильно отклонил ходатайство истца об истребовании межевого дела по земельному участку площадью <...> кв. м, приняв при этом во внимание, что указанные документы в данном случае не имеют правового значения. В этом свете, не могут быть признаны обоснованными доводы жалобы, указывающие на процессуальные нарушения в части отказа суда в истребовании межевого дела.
Равным образом является правильным и вывод суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Покупатель по предварительному договору купли-продажи не вправе требовать в судебном порядке признания права собственности на имущество, в отношении которого заключен предварительный договор купли-продажи, поскольку при заключении предварительного договора между сторонами возникают обязательственные правоотношения, связанные с заключением основного договора. Следовательно, применительно к спорным правоотношениям сторона по сделке вправе требовать от другой стороны заключения основного договора.
Что касается ссылки заявителя жалобы на неправильное применение судом норм материального права, а также на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении Президиума от 11 июля 2011 года N 54, согласно которой если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то она также не может быть принята, поскольку в соответствии с Федеральным конституционным законом от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", Пленум Высшего Арбитражного суда РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики, которые обязательны для применения арбитражными судами (ст. 13 Закона).
В свою очередь, Федеральным конституционным законом от 7 февраля 2011 года N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации" закреплена компетенция Верховного Суда РФ, в соответствии с которой именно Верховный Суд РФ изучает, обобщает судебную практику и в целях обеспечения ее единства дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации (пп. 1 п. 4 ст. 9 и пп. 1 п. 4 ст. 14 Закона).
Учитывая изложенное, оснований применять Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не имеется.
Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции истца, изложенной в иске и высказываемой в ходе судебного разбирательства, указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка, что отражено в решении суда, поэтому они отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные. Оснований к отмене решения суда не имеется.
Новых доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2013 N 33-2436/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. N 33-2436/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца П. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения истца П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против удовлетворения апелляционной жалобы представителя ответчика ООО "Арсенал-Девелопмент" - Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "Арсенал-Девелопмент" о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование требований П. указала, что 20 мая 2010 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик обязался в срок до 1 июня 2012 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка, обозначенного на генеральном плане под условным номером N и являющегося частью земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <...> кв. м, который расположен в <адрес>, на землях населенных пунктов с разрешенным использованием - в целях жилищного строительства.
Истец уплатила по предварительному договору купли-продажи земельного участка <...> рублей.
Ответчик, проведя межевание принадлежащего ему участка с кадастровым номером N, основной договор купли-продажи с ней не заключил, на требование о заключении основного договора купли-продажи не ответил.
Полагая, что образованный в результате раздела земельный участок N площадью <...> кв. м, наиболее близок по площади к участку, в отношении которого заключен предварительный договор купли-продажи, П. просила признать за ней право собственности на поименованный участок.
Ответчик в лице своего представителя возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что в отношении должника введена процедура банкротства и открыто конкурсное производство, в связи с чем, П. вправе предъявлять требования в рамках дела о банкротстве. Помимо этого, считал, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, поскольку не был определен предмет договора.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2013 года П. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда первой инстанции отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Ссылается на то, что выводы суда противоречат материалам дела, а также судом не в полном объеме исследованы обстоятельства дела. По ее мнению, судом при вынесении оспариваемого решения суда допущено неправильное применение норм материального права и не принято во внимание Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 20 мая 2010 года между ООО "Арсенал-Девелопмент" и П. был заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, обозначенного на генеральном плане под условным номером N, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <...> кв. м, принадлежащего ответчику на праве собственности и расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст. 554 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил, что в предварительном договоре не нашли отражение такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества данные, как кадастровый номер земельного участка, являющегося предметом договора, а также данные, определяющие его расположение на принадлежащем ответчику земельном участке площадью <...> кв. м. С учетом данного обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предмет договора сторонами не был согласован в установленном порядке и, следовательно, предварительный договор является незаключенным.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, находит их законными и обоснованными. Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к оспариванию данных выводов суда и утверждающие, что предмет предварительного договора согласован, подлежат отклонению как несостоятельные.
Так, П. претендует на земельный участок площадью <...> кв. м, в то время как в предварительном договоре сторонами определена площадь земельного участка в размере <...> кв. м. Кроме того, не представляется возможным определить местоположение участка, указанного в предварительном договоре купли-продажи, и его соответствие месторасположению спорного земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка площадью <...> кв. м.
Иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок, в предварительном договоре также отсутствуют: не указаны местоположение границ участка, не определены координаты характерных точек таких границ.
В апелляционной жалобе указывается, что испрашиваемый участок близок по площади указанному в предварительном договоре, а по расположению - межевому плану. Однако, предмет предварительного договора не может быть определен примерно и предположительно. Объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам.
Таким образом, вывод суда о том, что стороны не согласовали существенные условия предварительного договора, является правильным, и при таком положении суд первой инстанции правильно отклонил ходатайство истца об истребовании межевого дела по земельному участку площадью <...> кв. м, приняв при этом во внимание, что указанные документы в данном случае не имеют правового значения. В этом свете, не могут быть признаны обоснованными доводы жалобы, указывающие на процессуальные нарушения в части отказа суда в истребовании межевого дела.
Равным образом является правильным и вывод суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Покупатель по предварительному договору купли-продажи не вправе требовать в судебном порядке признания права собственности на имущество, в отношении которого заключен предварительный договор купли-продажи, поскольку при заключении предварительного договора между сторонами возникают обязательственные правоотношения, связанные с заключением основного договора. Следовательно, применительно к спорным правоотношениям сторона по сделке вправе требовать от другой стороны заключения основного договора.
Что касается ссылки заявителя жалобы на неправильное применение судом норм материального права, а также на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении Президиума от 11 июля 2011 года N 54, согласно которой если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то она также не может быть принята, поскольку в соответствии с Федеральным конституционным законом от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", Пленум Высшего Арбитражного суда РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики, которые обязательны для применения арбитражными судами (ст. 13 Закона).
В свою очередь, Федеральным конституционным законом от 7 февраля 2011 года N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации" закреплена компетенция Верховного Суда РФ, в соответствии с которой именно Верховный Суд РФ изучает, обобщает судебную практику и в целях обеспечения ее единства дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации (пп. 1 п. 4 ст. 9 и пп. 1 п. 4 ст. 14 Закона).
Учитывая изложенное, оснований применять Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не имеется.
Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции истца, изложенной в иске и высказываемой в ходе судебного разбирательства, указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка, что отражено в решении суда, поэтому они отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные. Оснований к отмене решения суда не имеется.
Новых доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)