Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Бирченко А.Н., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С.И.
- при участии в заседании от истца - Ефремова Л.А. по доверенности N 5/07-06 от 27.07.2006 года;
- от ООО "Транспром" - Потапова М.Н. по доверенности от 26.05.2008 года;
- от ЗАО "СФ "Строитель" - Ефремов А.В. по доверенности от 15.03.2007 года;.
- ЗАО "Олеонафта" - Гераськина О.В. по доверенности от 26.05.2008 года;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Владмир", г. Саратов;
- на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года по делу N А-57-14906/2007-39 (судья О.В. Никульникова);
- по иску Общества с ограниченной ответственностью "Владмир", г. Саратов;
- к Закрытому акционерному обществу "Строительная фирма "Строитель", г. Саратов;
- Обществу с ограниченной ответственностью "Транспром", Закрытому
- акционерному обществу "Олеонафта", г. Саратов;
- третьи лица: Администрация г. Саратова, г. Саратов; Управление регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов; Комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов; Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, г. Саратов; Государственное унитарное предприятие "Отдел торговли N 2 при государственном учреждении исполнения наказания Минюста РФ", г. Саратов;
- о признании недействительными в силу ничтожности договоров замены стороны в
обязательстве от 28.11.2005 года и от 18.05.2006 года и применении последствий
недействительности ничтожных сделок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Владмир" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Строительная фирма "Строитель" (ЗАО СФ "Строитель"), ООО "Транспром", ЗАО "Олеонафта" о признании недействительными в силу ничтожности договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял те последствия, которые он считает подлежащими применению в рамках реституции по недействительной сделке. В результате им заявлено о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в том числе:
1) обязать ЗАО "ОЛЕОНАФТА" возвратить ЗАО "Строительная фирма "Строитель" земельный участок площадью 2291 кв. м, имеющий кадастровый (или условный) номер 64:48:01 03 04:0003, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н.;
2) прекратить действие договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2005 г., заключенного между ООО "Транспром" и ЗАО "ОЛЕОНАФТА" (дополнение от 02.10.2007 г. N 57 к исковому заявлению),
3) прекратить право аренды ЗАО "ОЛЕОНАФТА" на земельный участок площадью 2291 кв. м, имеющий кадастровый (или условный) номер 64:48:01 03 04:0003, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н. (дополнение от 02.10.2007 г. N 57 к исковому заявлению);
4) признать недействительной государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. между ЗАО "Строительная фирма "Строитель" и ООО "Транспром" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 64-64-01/299/2005-414 от 10 февраля 2006 года и договора аренды земельного участка от 11.02.2002 г. N 244 в пользу ООО "Транспром" (дополнение от 05.12.200 7 г. N 84 к исковому заявлению);
5) признать недействительной государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2006 г. между ООО "Транспром." и ЗАО "ОЛЕОНАФТА" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером N 64-64-01/167/2006-327 от 14.06.2006 года, договора аренды земельного участка от 11.02.2002 г. N 244 в пользу ЗАО "ОЛЕОНАФТА" и права аренды земельного участка с кадастровым, номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 2291 кв. м по адресу город Саратов, улица им.Радищева А.Н. в пользу ЗАО "ОЛЕОНАФТА" (дополнение от 05.12.2007 г. N 84 к исковому заявлению);
6) признать за ЗАО "Строительная фирма "Строитель" право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 2291 кв. м по адресу город Саратов, улица им.Радищева А.Н. в соответствии с договором аренды земельного участка от 11.02.2002 г. N 244, зарегистрированным 02.04.2002 г. N 64-01/48-391/2002-119 (дополнение от 05.12.2007 г. N 84 к исковому заявлению).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением первой инстанции, СХПК "Лесной" обратилось в Двенадцатый апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
ООО "Транспром" с апелляционной жалобой не согласно, просит оставить решение Арбитражного суда Саратовской области без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного рассмотрения извещено надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Внешагроторг" на основании постановления администрации города Саратова от 03.07.1998 г. N 350-27, владел на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,1673 га по ул. Радищева, д. 8.
ОАО "Интеграл" на основании постановления администрации города Саратова от 13.07.1993 г. N 3030-84, владел на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 1,76 га по ул. Чернышевского.
06 сентября 2000 г., между ООО "Внешагроторг", ОАО "Интеграл" и ЗАО СФ "Строитель" (Застройщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения.
Согласно условиям договора участники пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве здания многофункционального назначения на территории ООО "Внешагроторг" и ОАО "Интеграл" в соответствии с планом земельного участка с выделенными границами.
ООО "Внешагроторг" и ОАО "Интеграл" обязались для строительства здания многофункционального назначения отвести застройщику часть принадлежащих им на праве бессрочного пользования земельных участков для проектирования и строительства здания в границах плана.
ЗАО СФ "Строитель" (Застройщик) в свою очередь обязался принять на себя функции Заказчика и Генерального подрядчика. В счет предоставлении земельного участка Застройщик без дополнительных платежей обязался выделить:
- - ООО "Внешагроторг" первый нежилой этаж здания многофункционального назначения в соответствии с эскизным проектом;
- - ОАО "Интеграл" четвертый этаж здания многофункционального назначения в соответствии с эскизным проектом.
Указанные площади выделяются в двадцатидневный срок после сдачи здания в эксплуатацию.
Стороны договора обязались совместно участвовать в выполнении технических условий, направленных на максимальное сокращение внеплощадочных коммуникаций к зданию, в организации жилищно-строительного кооператива.
Срок начала строительства - день получения разрешения Госархстройнадзора на строительство здания. Окончено строительство должно быть в течение 24 месяцев после начала строительства.
Дополнительным соглашением от 12 сентября 2000 г. к договору от 06 сентября 2000 г. была определена доля ОАО "Интеграл" в виде конкретных квартир.
17 декабря 2001 года постановлением правительства города Саратова N 1040-99 на основании договора о долевом участии в строительстве от 06.09.2000 г. у ООО "Внешагроторг" изъят земельный участок площадью 1187,29 кв. м по ул. Радищева, д. 8, у ОАО "Интеграл" изъят земельный участок площадью 1104,09 кв. м по ул. Радищева. Пунктом 3 указанного постановления ЗАО СФ "Строитель" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,2291 га для проектирования и строительства жилого дома и здания многофункционального назначения на пересечении улицы Радищева А.Н. в Волжском районе.
На основании постановления N 1040-99 от 17.12.2001 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель" (арендатор) 11.02.2002 года был заключен договор аренды земельного участка N 244, в соответствии с которым арендатор принял в пользование на условиях аренды на три года земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 03 04 03 площадью 2291 кв. м, расположенный по адресу ул. им. Радищева А.Н. под проектирование и строительство жилого дома и здания многофункционального назначения.
02 апреля 2002 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка - договор аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г.
18 сентября 2004 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение ЗАО СФ "Строитель" N 31 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома по адресу г. Саратов ул. Радищева сроком действия до 18.07.2005 года на этап работ по проведению испытаний по устройству буронабивных свай.
29 сентября 2004 года между ООО "Внешагроторг" (Цедент) и ООО "Владмир" (Преемник) подписано соглашение об уступке, в соответствии с которым Цедент передал, Преемник принял на себя права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения от 06.09.2000 г.
15 октября 2004 года подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве от 06.09.2000 г. между ООО "Внешагроторг", ОАО "Интеграл", ЗАО СФ "Строитель" и ООО "Владмир". По условиям дополнительного соглашения с согласия ОАО "Интеграл" и ЗАО СФ "Строитель" ООО "Внешагроторг" переуступил свои права и обязанности по договору ООО "Владмир" в полном объеме. Произведена замена стороны в договоре ООО "Внешагроторг" на ООО "Владмир".
15 июля 2005 года издано Постановление администрации г. Саратова N 191А-110, в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 года о предоставлении ЗАО СФ "Строитель" земельного участка кадастровый номер 64:48:01 03 04:0003 площадью 0,2291 га, находящийся по улице Радищева в Волжском районе для строительства жилого дома и здания многофункционального назначения, продлен на 10 лет.
В связи с продлением на 10 лет действия договора аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. было подписано соглашение N 1 от 10.08.2005 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель" (арендатор) о внесении изменений в договор N 244.
10 октября 2005 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка - соглашение N 1 от 10.08.2005 г. об изменении договора аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. и продлении срока его действия на 10 лет.
28 ноября 2005 года между ЗАО СФ "Строитель" (передающая сторона) и ООО "Транспром" (принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ЗАО СФ "Строитель" передало, а 000 "Транспром" приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 года, заключенного между администрацией г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель". Принимающей стороне передается право аренды земельного участка и она становится арендатором на оставшийся срок до 17.12.2014 года.
Стороны оценили стоимость уступки прав по договору в размере 1000 рублей. Оплата произведена N 35 от 02.05.2006 г.
Сторонами договора получено согласие собственника земельного участка в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, о чем имеется отметка на договоре.
10 февраля 2006 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка -договор замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-64-01/299/2005-414.
18 мая 2006 года между ООО "Транспром" (передающая сторона) и ЗАО "Олеонафта" (принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ООО "Транспром" передало, а ЗАО "Олеонафта" приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 года, заключенного между администрацией г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель". Принимающей стороне передается право аренды земельного участка и она становится арендатором на оставшийся срок до 17.12.2014 года.
Стороны оценили стоимость уступки прав по договору в размере 1000 рублей. Оплата произведена платежным поручением N 21 от 18.05.2006 г.
Сторонами договора получено согласие собственника земельного участка в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, о чем имеется отметка на договоре.
14 июня 2006 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка -договор замены стороны в обязательстве от 18.05.2006 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-64-01/167/2006-327.
По мнению истца, договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. между ЗАО СФ "Строитель" и ООО "Транспром" и от 18.05.2006 г. между ООО "Транспром" и ЗАО "Олеонафта" недействительны в силу их ничтожности. Полагает, что договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г. следует квалифицировать как договоры замены стороны в обязательстве (цессии) и указывает на их несоответствие требованиям главы 24 ГК РФ по признаку безвозмездности перехода всех прав и обязанностей по нему от ЗАО СФ "Строитель" к ООО "Транспром", а в последующем к ЗАО "Олеонафта".
Считает также, что договор замены от 28.11.05 г. является притворной сделкой, прикрывающей дарение, поскольку стоимость уступки права аренды, установленная в договоре в размере 1000 рублей, носит символический, явно заниженный характер. Возмездность сделки отсутствует, так как стороне по договору ЗАО СФ "Строитель" не возмещаются затраты, связанные с освоением земельного участка, размер которых составил более 4,5 млн. руб. и расходы, связанные с регистрацией договора аренды, его изменением и уступкой прав аренды, которые по подсчету истца составляют 19340 рубля.
Кроме того, стоимость уступаемого права значительно занижена (на 99 с лишним %) по сравнению с рыночной стоимостью права аренды, которая на момент заключения договора от 28.11.2005 г. составляла 15830000 рублей согласно отчету ООО "Бюро оценки собственности" N 2310.07 М.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ООО "Владмир" не является в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом, поскольку не доказал, что оспариваемыми сделками затронуты его права и законные интересы, поскольку, как следует из пояснений истца, целью предъявленных требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки является восстановление нарушенных прав арендатора земельного участка ЗАО СФ "Строитель", а не его прав.
Вывод истца о том, что возврат застройщику права аренды на земельный участок с неизбежностью приведет к выполнению обязанности ЗАО СФ "Строитель" перед ООО "Владмир" по передаче ему в собственность доли в виде первого нежилого этажа здания многофункционального назначения по адресу ул. Радищева суд первой инстанции правильно расценил как предположительный.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В рамках двухсторонней реституции не предусмотрено признание права, прекращение права, признание недействительной государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что для удовлетворения исковых требований отсутствуют не только процессуальные, но и материально-правовые основания.
Следуя принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, 28 ноября 2005 года ЗАО СФ "Строитель" (передающая сторона) и ООО "Транспром" (принимающая сторона), а в последующем 18 мая 2006 года ООО "Транспром" (передающая сторона) и ЗАО "Олеонафта" (принимающая сторона) заключили договоры замены стороны в обязательстве, в соответствии с которыми Принимающей стороне было передано право аренды земельного участка и она становилась арендатором по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. на срок до 17.12.2014 года.
Суд первой инстанции, оценив данные договоры, правомерно пришел к выводу о том, что стороны заключили соглашение о замене стороны в договоре, а не о замене стороны в обязательстве в порядке, предусмотренном главой 24 ГК РФ. Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. в полном объеме перешли от ЗАО СФ "Строитель" к ООО "Транспром", а затем к ЗАО "Олеонафта" при том, что права и обязанности арендодателя без каких-либо изменений остались на Комитете по земельным ресурсам администрации г. Саратова.
При таких обстоятельствах, являясь сделками, не поименованными в Гражданском кодексе РФ, договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г. должны соответствовать общим положениям об обязательстве и общим положениям о договоре и не подлежат проверке на соответствие нормам главы 24 (перемена лиц в обязательстве) и нормам главы 32 (дарение) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 572 названного Кодекса по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При этом при наличии встречного обязательства договор не признается дарением. Из данной нормы закона следует, что наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения.
Как следует из договора замены стороны в обязательстве ООО "Транспром" и ЗАО "Олеонафта" по условиям договора приняли на себя не только права, но и обязанности по договору аренды, в том числе обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, выполнять условия Договора по уплате арендной платы, использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления. К встречному предоставлению также относится и обязательство уплаты предусмотренной договором суммы ЗАО СФ "Строитель".
Поскольку данный договор не является сделкой дарения, суд первой инстанции обоснованно не применил результаты оценки уступленного по договору права аренды земельного участка, содержащиеся в Отчете оценщика N 2310.07 М от 23 октября 2007 года о рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 28 ноября 2005 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляла 15 830 000 рублей.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы аренды земельных участков, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, следовательно, и арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, в том числе право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Судом не установлено нарушение норм действовавшего земельного законодательства при передаче права аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью предоставленного собственником в аренду на срок, более чем пять лет, от арендатора ЗАО СФ "Строитель", а впоследствии ООО "Транспром" третьим лицам.
Исследуя довод истца и ответчика ЗАО СФ "Строитель" о том, что оспариваемые договоры заключены с нарушением пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, запрещающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, суд первой инстанции правомерно признал их несостоятельными со ссылкой на п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
У ЗАО СФ "Строитель" отсутствует как право собственности на земельный участок, право аренды на который передается по оспариваемым договорам, так и право собственности на объект незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу могут являться полученные в предусмотренном федеральными законами сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле. При этом соответствии с пунктом 3 статьи 64 АПК РФ не допускается использование доказательств полученных с нарушением федерального закона.
Судом первой инстанции дана оценка представленным истцом доказательствам, подтверждающим, по его мнению, что в момент заключения договора на земельном участке находилось принадлежащее ЗАО СФ "Строитель" сооружение - жилой дом, не завершенный строительством, который не был отчужден в пользу ООО "Транспром" вместе земельным участком, - выписке N 42501/2007 от 9 ноября 2007 года о регистрации объекта "жилой дом, незавершенный строительством" в един государственном реестре объектов капитального строительства за инв. N 63:401:003:000072750, наименование - "основное строение сваи ж/б", техническому паспорту на объект "жилой дом, незавершенный строительством степенью готовности 1%" от 9 ноября 2007 г.
Сведения, содержащиеся в представленных выписке и техническом паспорте, отличны от сведений, содержащихся в выписке N 54697 от 28.12.2005 года и выписке N 12322 от 31.05.2006 г., представленных МУП "Городское бюро технической инвентаризации" в материалы регистрационного дела в связи оформлением договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г.
Согласно данным выпискам по состоянию на 27.12.2005 г. и на 30.05.2006 г. на земельном участке площадью 0,2291 га, находящемся по улице Радищева, строений нет.
Как следует из представленной выписки, в качестве правоустанавливающего документа было предоставлено Постановление Администрации г. Саратова N 191А -ПО от 15 июля 2005 года, в соответствии с которым ЗАО СФ "Строитель" был продлен срок действия договора аренды N 244 от 11 февраля 2002 года сроком на 10 лет. Вместе с тем, как следует из материалов дела, 28 ноября 2005 года в договор аренды, заключенный между ЗАО "Строитель" и Администрацией города Саратова были внесены изменения, в соответствии с которыми ЗАО "Строитель" передал все права и обязательства в отношении аренды земельного участка по договору аренды N 244 от 11 февраля 2002 года ООО "Транспром". Таким образом, с момента заключения Договора замены стороны в обязательстве ЗАО "Строитель" не имеет правоустанавливающих документов, подтверждающих его права на земельный участок.
Для получения выписки из Реестра в регистрирующий орган был представлен в качестве правоустанавливающего документ, который на дату получения выписки (9 ноября 2007 года), уже не соответствовал правовому статусу ЗАО СФ "Строитель", в связи с чем суд считает представленную выписку ненадлежащей, полученной с нарушением федерального законодательства.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта суд всесторонне и полно исследовал доказательства по делу, дал им надлежащую правовую оценку. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, основаны на установленных судом фактических обстоятельствах и представленных доказательствах. При этом суд правильно применил соответствующие нормы материального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года по делу N А 57-14906/07-39 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2008 ПО ДЕЛУ N А-57-14906/2007-39
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2008 г. по делу N А-57-14906/2007-39
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Бирченко А.Н., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С.И.
- при участии в заседании от истца - Ефремова Л.А. по доверенности N 5/07-06 от 27.07.2006 года;
- от ООО "Транспром" - Потапова М.Н. по доверенности от 26.05.2008 года;
- от ЗАО "СФ "Строитель" - Ефремов А.В. по доверенности от 15.03.2007 года;.
- ЗАО "Олеонафта" - Гераськина О.В. по доверенности от 26.05.2008 года;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Владмир", г. Саратов;
- на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года по делу N А-57-14906/2007-39 (судья О.В. Никульникова);
- по иску Общества с ограниченной ответственностью "Владмир", г. Саратов;
- к Закрытому акционерному обществу "Строительная фирма "Строитель", г. Саратов;
- Обществу с ограниченной ответственностью "Транспром", Закрытому
- акционерному обществу "Олеонафта", г. Саратов;
- третьи лица: Администрация г. Саратова, г. Саратов; Управление регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов; Комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов; Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, г. Саратов; Государственное унитарное предприятие "Отдел торговли N 2 при государственном учреждении исполнения наказания Минюста РФ", г. Саратов;
- о признании недействительными в силу ничтожности договоров замены стороны в
обязательстве от 28.11.2005 года и от 18.05.2006 года и применении последствий
недействительности ничтожных сделок,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Владмир" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Строительная фирма "Строитель" (ЗАО СФ "Строитель"), ООО "Транспром", ЗАО "Олеонафта" о признании недействительными в силу ничтожности договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял те последствия, которые он считает подлежащими применению в рамках реституции по недействительной сделке. В результате им заявлено о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в том числе:
1) обязать ЗАО "ОЛЕОНАФТА" возвратить ЗАО "Строительная фирма "Строитель" земельный участок площадью 2291 кв. м, имеющий кадастровый (или условный) номер 64:48:01 03 04:0003, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н.;
2) прекратить действие договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2005 г., заключенного между ООО "Транспром" и ЗАО "ОЛЕОНАФТА" (дополнение от 02.10.2007 г. N 57 к исковому заявлению),
3) прекратить право аренды ЗАО "ОЛЕОНАФТА" на земельный участок площадью 2291 кв. м, имеющий кадастровый (или условный) номер 64:48:01 03 04:0003, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Радищева А.Н. (дополнение от 02.10.2007 г. N 57 к исковому заявлению);
4) признать недействительной государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. между ЗАО "Строительная фирма "Строитель" и ООО "Транспром" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 64-64-01/299/2005-414 от 10 февраля 2006 года и договора аренды земельного участка от 11.02.2002 г. N 244 в пользу ООО "Транспром" (дополнение от 05.12.200 7 г. N 84 к исковому заявлению);
5) признать недействительной государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2006 г. между ООО "Транспром." и ЗАО "ОЛЕОНАФТА" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером N 64-64-01/167/2006-327 от 14.06.2006 года, договора аренды земельного участка от 11.02.2002 г. N 244 в пользу ЗАО "ОЛЕОНАФТА" и права аренды земельного участка с кадастровым, номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 2291 кв. м по адресу город Саратов, улица им.Радищева А.Н. в пользу ЗАО "ОЛЕОНАФТА" (дополнение от 05.12.2007 г. N 84 к исковому заявлению);
6) признать за ЗАО "Строительная фирма "Строитель" право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:01 03 04:0003 площадью 2291 кв. м по адресу город Саратов, улица им.Радищева А.Н. в соответствии с договором аренды земельного участка от 11.02.2002 г. N 244, зарегистрированным 02.04.2002 г. N 64-01/48-391/2002-119 (дополнение от 05.12.2007 г. N 84 к исковому заявлению).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением первой инстанции, СХПК "Лесной" обратилось в Двенадцатый апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
ООО "Транспром" с апелляционной жалобой не согласно, просит оставить решение Арбитражного суда Саратовской области без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.
Третьи лица в судебное заседание в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного рассмотрения извещено надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Внешагроторг" на основании постановления администрации города Саратова от 03.07.1998 г. N 350-27, владел на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,1673 га по ул. Радищева, д. 8.
ОАО "Интеграл" на основании постановления администрации города Саратова от 13.07.1993 г. N 3030-84, владел на праве бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 1,76 га по ул. Чернышевского.
06 сентября 2000 г., между ООО "Внешагроторг", ОАО "Интеграл" и ЗАО СФ "Строитель" (Застройщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения.
Согласно условиям договора участники пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве здания многофункционального назначения на территории ООО "Внешагроторг" и ОАО "Интеграл" в соответствии с планом земельного участка с выделенными границами.
ООО "Внешагроторг" и ОАО "Интеграл" обязались для строительства здания многофункционального назначения отвести застройщику часть принадлежащих им на праве бессрочного пользования земельных участков для проектирования и строительства здания в границах плана.
ЗАО СФ "Строитель" (Застройщик) в свою очередь обязался принять на себя функции Заказчика и Генерального подрядчика. В счет предоставлении земельного участка Застройщик без дополнительных платежей обязался выделить:
- - ООО "Внешагроторг" первый нежилой этаж здания многофункционального назначения в соответствии с эскизным проектом;
- - ОАО "Интеграл" четвертый этаж здания многофункционального назначения в соответствии с эскизным проектом.
Указанные площади выделяются в двадцатидневный срок после сдачи здания в эксплуатацию.
Стороны договора обязались совместно участвовать в выполнении технических условий, направленных на максимальное сокращение внеплощадочных коммуникаций к зданию, в организации жилищно-строительного кооператива.
Срок начала строительства - день получения разрешения Госархстройнадзора на строительство здания. Окончено строительство должно быть в течение 24 месяцев после начала строительства.
Дополнительным соглашением от 12 сентября 2000 г. к договору от 06 сентября 2000 г. была определена доля ОАО "Интеграл" в виде конкретных квартир.
17 декабря 2001 года постановлением правительства города Саратова N 1040-99 на основании договора о долевом участии в строительстве от 06.09.2000 г. у ООО "Внешагроторг" изъят земельный участок площадью 1187,29 кв. м по ул. Радищева, д. 8, у ОАО "Интеграл" изъят земельный участок площадью 1104,09 кв. м по ул. Радищева. Пунктом 3 указанного постановления ЗАО СФ "Строитель" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,2291 га для проектирования и строительства жилого дома и здания многофункционального назначения на пересечении улицы Радищева А.Н. в Волжском районе.
На основании постановления N 1040-99 от 17.12.2001 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель" (арендатор) 11.02.2002 года был заключен договор аренды земельного участка N 244, в соответствии с которым арендатор принял в пользование на условиях аренды на три года земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 03 04 03 площадью 2291 кв. м, расположенный по адресу ул. им. Радищева А.Н. под проектирование и строительство жилого дома и здания многофункционального назначения.
02 апреля 2002 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка - договор аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г.
18 сентября 2004 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение ЗАО СФ "Строитель" N 31 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома по адресу г. Саратов ул. Радищева сроком действия до 18.07.2005 года на этап работ по проведению испытаний по устройству буронабивных свай.
29 сентября 2004 года между ООО "Внешагроторг" (Цедент) и ООО "Владмир" (Преемник) подписано соглашение об уступке, в соответствии с которым Цедент передал, Преемник принял на себя права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве здания многофункционального назначения от 06.09.2000 г.
15 октября 2004 года подписано дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве от 06.09.2000 г. между ООО "Внешагроторг", ОАО "Интеграл", ЗАО СФ "Строитель" и ООО "Владмир". По условиям дополнительного соглашения с согласия ОАО "Интеграл" и ЗАО СФ "Строитель" ООО "Внешагроторг" переуступил свои права и обязанности по договору ООО "Владмир" в полном объеме. Произведена замена стороны в договоре ООО "Внешагроторг" на ООО "Владмир".
15 июля 2005 года издано Постановление администрации г. Саратова N 191А-110, в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 года о предоставлении ЗАО СФ "Строитель" земельного участка кадастровый номер 64:48:01 03 04:0003 площадью 0,2291 га, находящийся по улице Радищева в Волжском районе для строительства жилого дома и здания многофункционального назначения, продлен на 10 лет.
В связи с продлением на 10 лет действия договора аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. было подписано соглашение N 1 от 10.08.2005 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель" (арендатор) о внесении изменений в договор N 244.
10 октября 2005 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка - соглашение N 1 от 10.08.2005 г. об изменении договора аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. и продлении срока его действия на 10 лет.
28 ноября 2005 года между ЗАО СФ "Строитель" (передающая сторона) и ООО "Транспром" (принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ЗАО СФ "Строитель" передало, а 000 "Транспром" приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 года, заключенного между администрацией г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель". Принимающей стороне передается право аренды земельного участка и она становится арендатором на оставшийся срок до 17.12.2014 года.
Стороны оценили стоимость уступки прав по договору в размере 1000 рублей. Оплата произведена N 35 от 02.05.2006 г.
Сторонами договора получено согласие собственника земельного участка в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, о чем имеется отметка на договоре.
10 февраля 2006 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка -договор замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-64-01/299/2005-414.
18 мая 2006 года между ООО "Транспром" (передающая сторона) и ЗАО "Олеонафта" (принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ООО "Транспром" передало, а ЗАО "Олеонафта" приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 года, заключенного между администрацией г. Саратова в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ЗАО СФ "Строитель". Принимающей стороне передается право аренды земельного участка и она становится арендатором на оставшийся срок до 17.12.2014 года.
Стороны оценили стоимость уступки прав по договору в размере 1000 рублей. Оплата произведена платежным поручением N 21 от 18.05.2006 г.
Сторонами договора получено согласие собственника земельного участка в лице Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, о чем имеется отметка на договоре.
14 июня 2006 года регистрирующим органом зарегистрирована сделка -договор замены стороны в обязательстве от 18.05.2006 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-64-01/167/2006-327.
По мнению истца, договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. между ЗАО СФ "Строитель" и ООО "Транспром" и от 18.05.2006 г. между ООО "Транспром" и ЗАО "Олеонафта" недействительны в силу их ничтожности. Полагает, что договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г. следует квалифицировать как договоры замены стороны в обязательстве (цессии) и указывает на их несоответствие требованиям главы 24 ГК РФ по признаку безвозмездности перехода всех прав и обязанностей по нему от ЗАО СФ "Строитель" к ООО "Транспром", а в последующем к ЗАО "Олеонафта".
Считает также, что договор замены от 28.11.05 г. является притворной сделкой, прикрывающей дарение, поскольку стоимость уступки права аренды, установленная в договоре в размере 1000 рублей, носит символический, явно заниженный характер. Возмездность сделки отсутствует, так как стороне по договору ЗАО СФ "Строитель" не возмещаются затраты, связанные с освоением земельного участка, размер которых составил более 4,5 млн. руб. и расходы, связанные с регистрацией договора аренды, его изменением и уступкой прав аренды, которые по подсчету истца составляют 19340 рубля.
Кроме того, стоимость уступаемого права значительно занижена (на 99 с лишним %) по сравнению с рыночной стоимостью права аренды, которая на момент заключения договора от 28.11.2005 г. составляла 15830000 рублей согласно отчету ООО "Бюро оценки собственности" N 2310.07 М.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ООО "Владмир" не является в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом, поскольку не доказал, что оспариваемыми сделками затронуты его права и законные интересы, поскольку, как следует из пояснений истца, целью предъявленных требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки является восстановление нарушенных прав арендатора земельного участка ЗАО СФ "Строитель", а не его прав.
Вывод истца о том, что возврат застройщику права аренды на земельный участок с неизбежностью приведет к выполнению обязанности ЗАО СФ "Строитель" перед ООО "Владмир" по передаче ему в собственность доли в виде первого нежилого этажа здания многофункционального назначения по адресу ул. Радищева суд первой инстанции правильно расценил как предположительный.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В рамках двухсторонней реституции не предусмотрено признание права, прекращение права, признание недействительной государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что для удовлетворения исковых требований отсутствуют не только процессуальные, но и материально-правовые основания.
Следуя принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, 28 ноября 2005 года ЗАО СФ "Строитель" (передающая сторона) и ООО "Транспром" (принимающая сторона), а в последующем 18 мая 2006 года ООО "Транспром" (передающая сторона) и ЗАО "Олеонафта" (принимающая сторона) заключили договоры замены стороны в обязательстве, в соответствии с которыми Принимающей стороне было передано право аренды земельного участка и она становилась арендатором по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. на срок до 17.12.2014 года.
Суд первой инстанции, оценив данные договоры, правомерно пришел к выводу о том, что стороны заключили соглашение о замене стороны в договоре, а не о замене стороны в обязательстве в порядке, предусмотренном главой 24 ГК РФ. Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 244 от 11.02.2002 г. в полном объеме перешли от ЗАО СФ "Строитель" к ООО "Транспром", а затем к ЗАО "Олеонафта" при том, что права и обязанности арендодателя без каких-либо изменений остались на Комитете по земельным ресурсам администрации г. Саратова.
При таких обстоятельствах, являясь сделками, не поименованными в Гражданском кодексе РФ, договоры замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г. должны соответствовать общим положениям об обязательстве и общим положениям о договоре и не подлежат проверке на соответствие нормам главы 24 (перемена лиц в обязательстве) и нормам главы 32 (дарение) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 572 названного Кодекса по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить его от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При этом при наличии встречного обязательства договор не признается дарением. Из данной нормы закона следует, что наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения.
Как следует из договора замены стороны в обязательстве ООО "Транспром" и ЗАО "Олеонафта" по условиям договора приняли на себя не только права, но и обязанности по договору аренды, в том числе обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, выполнять условия Договора по уплате арендной платы, использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления. К встречному предоставлению также относится и обязательство уплаты предусмотренной договором суммы ЗАО СФ "Строитель".
Поскольку данный договор не является сделкой дарения, суд первой инстанции обоснованно не применил результаты оценки уступленного по договору права аренды земельного участка, содержащиеся в Отчете оценщика N 2310.07 М от 23 октября 2007 года о рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 28 ноября 2005 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляла 15 830 000 рублей.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы аренды земельных участков, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, следовательно, и арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, в том числе право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Судом не установлено нарушение норм действовавшего земельного законодательства при передаче права аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью предоставленного собственником в аренду на срок, более чем пять лет, от арендатора ЗАО СФ "Строитель", а впоследствии ООО "Транспром" третьим лицам.
Исследуя довод истца и ответчика ЗАО СФ "Строитель" о том, что оспариваемые договоры заключены с нарушением пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, запрещающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, суд первой инстанции правомерно признал их несостоятельными со ссылкой на п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
У ЗАО СФ "Строитель" отсутствует как право собственности на земельный участок, право аренды на который передается по оспариваемым договорам, так и право собственности на объект незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу могут являться полученные в предусмотренном федеральными законами сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле. При этом соответствии с пунктом 3 статьи 64 АПК РФ не допускается использование доказательств полученных с нарушением федерального закона.
Судом первой инстанции дана оценка представленным истцом доказательствам, подтверждающим, по его мнению, что в момент заключения договора на земельном участке находилось принадлежащее ЗАО СФ "Строитель" сооружение - жилой дом, не завершенный строительством, который не был отчужден в пользу ООО "Транспром" вместе земельным участком, - выписке N 42501/2007 от 9 ноября 2007 года о регистрации объекта "жилой дом, незавершенный строительством" в един государственном реестре объектов капитального строительства за инв. N 63:401:003:000072750, наименование - "основное строение сваи ж/б", техническому паспорту на объект "жилой дом, незавершенный строительством степенью готовности 1%" от 9 ноября 2007 г.
Сведения, содержащиеся в представленных выписке и техническом паспорте, отличны от сведений, содержащихся в выписке N 54697 от 28.12.2005 года и выписке N 12322 от 31.05.2006 г., представленных МУП "Городское бюро технической инвентаризации" в материалы регистрационного дела в связи оформлением договоров замены стороны в обязательстве от 28.11.2005 г. и от 18.05.2006 г.
Согласно данным выпискам по состоянию на 27.12.2005 г. и на 30.05.2006 г. на земельном участке площадью 0,2291 га, находящемся по улице Радищева, строений нет.
Как следует из представленной выписки, в качестве правоустанавливающего документа было предоставлено Постановление Администрации г. Саратова N 191А -ПО от 15 июля 2005 года, в соответствии с которым ЗАО СФ "Строитель" был продлен срок действия договора аренды N 244 от 11 февраля 2002 года сроком на 10 лет. Вместе с тем, как следует из материалов дела, 28 ноября 2005 года в договор аренды, заключенный между ЗАО "Строитель" и Администрацией города Саратова были внесены изменения, в соответствии с которыми ЗАО "Строитель" передал все права и обязательства в отношении аренды земельного участка по договору аренды N 244 от 11 февраля 2002 года ООО "Транспром". Таким образом, с момента заключения Договора замены стороны в обязательстве ЗАО "Строитель" не имеет правоустанавливающих документов, подтверждающих его права на земельный участок.
Для получения выписки из Реестра в регистрирующий орган был представлен в качестве правоустанавливающего документ, который на дату получения выписки (9 ноября 2007 года), уже не соответствовал правовому статусу ЗАО СФ "Строитель", в связи с чем суд считает представленную выписку ненадлежащей, полученной с нарушением федерального законодательства.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта суд всесторонне и полно исследовал доказательства по делу, дал им надлежащую правовую оценку. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, основаны на установленных судом фактических обстоятельствах и представленных доказательствах. При этом суд правильно применил соответствующие нормы материального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2008 года по делу N А 57-14906/07-39 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)