Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тулой" на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013 (судья Новикова О.О.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Ярцев Д.Г., Мухина И.Н., Сухотина В.М.) по делу N А02-1623/2012 по иску прокурора Республики Алтай к администрации муниципального образования Чемальский район (649240, Республика Алтай, Чемальский район, с. Чемал, ул. Пчелкина, 89, ИНН 0410004150, ОГРН 1030400668320) и крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Амелия" в лице главы Щекина Виктора Михайловича (649240, Республика Алтай, Чемальский район, с. Турбаза Катунь, ИНН 041000018703, ОГРНИП 304040831400012) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12.
Третьи лица: Министерство лесного хозяйства Республики Алтай (649000, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 12, ИНН 0411130302, ОГРН 1070411000660), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай" (649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 83/2, ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (649000, г. Горно-Алтайск, ул. Строителей, 8, ИНН 0411119757, ОГРН 1040400770486), общество с ограниченной ответственностью "Тулой" (649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Чорос-Гуркина Г.И., 39/8, офис 309, ИНН 0411061514, ОГРН 1020400729304).
В заседании приняли участие представители:
- от прокурора Республики Алтай - Кабанова А.А. на основании поручения прокурора Республики Алтай от 13.09.2013 и служебного удостоверения;
- от крестьянского (фермерского) хозяйства "Амелия" - Губа П.А. на основании доверенности от 26.11.2012;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тулой" - Губа П.А. на основании доверенности от 19.11.2012.
Суд
установил:
прокурор Республики Алтай (далее - прокурор, истец) обратился в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай (далее - ТУ Росимущества в РА) в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования Чемальский район (далее - администрация), крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Амелия" (далее - К(Ф)Х "Амелия") и обществу с ограниченной ответственностью "Тулой" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12 с кадастровым номером 05:05:010303:149, заключенного между администрацией и К(Ф)Х "Амелия"; о признании недействительной регистрации указанного договора и права собственности К(Ф)Х "Амелия" на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010103:149; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 22.08.2012 N 8 с кадастровым номером 04:05:010303:149, заключенного между Щекиным В.М. и обществом; о признании недействительной регистрации указанного договора и права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010103:149; об обязании К(Ф)Х "Амелия" и общества передать земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149 Российской Федерации по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для сельского хозяйства.
Определением суда от 07.02.2013 требования Прокурора были разъединены.
В рамках дела N А02-1623/2012 рассмотрено требование о признании недействительным договора купли-продажи от 05.07.2012 N 47/12 земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149, заключенного между администрацией муниципального образования Чемальский район и К(Ф)Х "Амелия".
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013, требования истца удовлетворены.
В кассационной жалобе общество указывает на недоказанность нарушенного права Российской Федерации как собственника земельного участка категории земель лесного фонда; считает, что прокурор является ненадлежащим истцом по делу, поскольку стороной по спорному договору является администрация. Полагает, что земельный участок определен надлежащим государственным органом в рамках законодательства, действовавшего в тот период; выводы судов об отсутствии доказательств фактического пользования земельным участком и о заключении спорного договора в нарушение запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не соответствуют материалам дела и нормам права. Просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В отзыве на кассационную жалобу Министерство лесного хозяйства Республики Алтай просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители заявителя и К(Ф)Х "Амелия", третьего лица (ООО "Тулой") соответствующие доводы и возражения.
Учитывая надлежащее извещение второго ответчика (администрации) и иных третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция находит, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 27.07.2001 между администрацией (арендодатель) и К(Ф)Х "Амелия" в лице главы Щекина В.М. подписан договор N 28 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 17, 2 га, согласно прилагаемой экспликации земель, для ведения крестьянского хозяйства на срок - 49 лет.
Согласно экспликации общая площадь земельного участка составляет 17, 2 га, из них лесокустарников - 16 га и других земель 1, 2 га. К договору в качестве приложения составлен план земель, предоставляемых в аренду.
Земельный участок прошел кадастровый учет в июне 2008 года с присвоением кадастрового номера 04:05:010303:149 и отнесением к землям сельскохозяйственного назначения, что подтверждается кадастровыми паспортами от 24.06.2008 и от 28.10.2009.
Согласно выписке из ЕГРП от 22.06.2012, 19.12.2008 в пользу Щекина В.М. было зарегистрировано ограничение (обременение) права аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149.
Постановлением администрации от 05.07.2012 N 430-з в собственность К(Ф)Х "Амелия" было решено предоставить за плату земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149 в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и пунктом 2 статьи 1.1 Закона Республики Алтай "Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай".
Согласно договору от 05.07.2012 N 47/12 купли-продажи земельного участка администрация (продавец) обязалась передать в собственность К(Ф)Х "Амелия" земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149.
На основании данного договора 03.08.2012 за Щекиным В.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02-АВ N 237845 от 03.08.2012. Между Щекиным В.М. и обществом 22.08.2012 заключен договор N 8 купли-продажи спорного земельного участка.
Согласно выписке от 19.10.2012 право собственности на спорный участок было зарегистрировано за обществом 11.09.2012.
Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12 является недействительной сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций пришли к выводу о ничтожности оспариваемой сделки (договора купли-продажи) в связи с отсутствием права на выкуп указанного участка, предусмотренного пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и обусловленного наличием арендных отношений. Последние, по мнению судов, не возникли, поскольку соответствующий договор аренды является незаключенным по причине отсутствия определенности в его предмете и невнесения в него возникших кадастровых сведений.
Признано также правомерным предъявление иска прокурором в рамках статьи 52 АПК РФ.
Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении спора суды не полно исследовали обстоятельства дела и нарушили положения статьи 71 АПК РФ, допустили процессуальные нарушения, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Судами установлено, что датой заключения договора аренды от 27.07.2001 N 28 является дата его регистрации, то есть 19.12.2008. В связи с этим было обоснованно указано, что данный договор в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшим на 19.12.2008. Однако наряду с этим было отражено, что объект аренды сторонами договора аренды не определен, поскольку кадастрового номера земельного участка, иных характеристик, позволяющих идентифицировать земельный участок в соответствии с требованиями закона, договор не содержит, что противоречит положениям статей 432, 607 ГК РФ.
Вместе с тем в судебных актах нет мотивов, по которым данные кадастра 2008 года и соответствующие сведения в нем об аренде не признаны надлежащими доказательствами определенности в предмете договора, несмотря на формальное отсутствие внесения в соответствующий документ (договор) определенных кадастровых сведений. Фактически сложившиеся и длящиеся правоотношения исследованы и учтены не были, в том числе и в части реального исполнения сторонами договорных обязательств. При этом следует отметить, что нетождественность участков, обозначенных в договоре аренды и кадастре, не установлена судом и не отражена истцом в своих доводах.
В связи с обозначенным необходимо было исходить из положений статей 5, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым сведения о земельном участке как об объекте недвижимости, в том числе не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, описание местоположения его границ, сведения о лесах, водных объектах, иных природных объектах, расположенных в его границах, категория земель, к которой он отнесен, его разрешенное использование, содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, соответствующие доказательства и обстоятельства дела должны оцениваться с применением части 2 статьи 1 указанного Закона, которой установлено, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом.
В связи с обозначенными нормами права, кассационная инстанция полагает, что при рассмотрении спора в целом и, в частности, вопроса о заключенности договора аренды и определенности его предмета применима правовая позиция Постановления Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 16576/11. Согласно этой позиции надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости. В связи с этим такие сведения следовало принять во внимание и оценить в совокупности с иными доказательствами.
Исходя из предмета и оснований требований судебными инстанциями также должно было выясняться наличие: определенных результатов сопоставления местоположений конкретных участков (спорного и обозначенного как принадлежащего Российской Федерации); сведений, способных подтвердить или опровергнуть вхождение в состав земель лесного фонда указанного спорного участка в 2008 году.
При этом могли быть исследованы материалы землеустройства и лесоустройства, касающиеся двух обозначенных земельных участков (в том числе спорного), а также рассмотрен вопрос о назначении экспертизы при невозможности такого сопоставления.
Таким образом, суды ошибочно посчитали имеющими значение для целей признания недействительным договора купли-продажи только те основания, которые связаны с незаключенностью предшествующего договора аренды 2001 года, с невнесением в него кадастровых характеристик 2008 года. В результате констатировано отсутствие аренды как законодательного условия реализации права на выкуп имущества и заключения оспариваемой сделки, но без исследования содержания сложившихся правоотношений. При этом ошибочно не применена правовая позиция, содержащаяся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
В связи с указанным, учитывая специфику спора и приведенные в обоснование нормы права, представленные доказательства, нельзя было ограничиться положениями Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", преждевременной констатацией незаключенности договора аренды, а в итоге и выводом об отсутствии оснований для приобретения К(Ф)Х "Амелия" спорного участка в собственность, влекущем недействительность договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12.
При обозначенных обстоятельствах жалоба общества подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты - отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть указанное выше. Исследовать все обстоятельства, связанные с доводами заявителя об отнесении части спорного участка к землям лесного фонда и об отсутствии у администрации права распоряжения им, с реальным исполнением сторонами обязательств по договору аренды, с наличием по нему сведений в кадастре, с надлежащим использованием земельного участка в соответствующих или иных границах.
Целесообразно также предложить сторонам и иным лицам, участвующим в деле, представить дополнения и соответствующие документы, обосновывающие доводы и возражения. При этом выяснить возможность и необходимость участия в деле гражданина Щекина В.М., ранее указанного судом в качестве третьего лица.
Кроме того, поскольку в иске ставится под сомнение законность постановления администрации N 335 от 21.07.2001, в связи с которым возникло соответствующее право аренды, необходимо оценить наличие или отсутствие решения суда, которым данный ненормативный акт был признан недействительным (незаконным).
По результатам рассмотрения дела суду первой инстанции надлежит также распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе связанные с подачей кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А02-1623/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.10.2013 ПО ДЕЛУ N А02-1623/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. по делу N А02-1623/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тулой" на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013 (судья Новикова О.О.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Ярцев Д.Г., Мухина И.Н., Сухотина В.М.) по делу N А02-1623/2012 по иску прокурора Республики Алтай к администрации муниципального образования Чемальский район (649240, Республика Алтай, Чемальский район, с. Чемал, ул. Пчелкина, 89, ИНН 0410004150, ОГРН 1030400668320) и крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Амелия" в лице главы Щекина Виктора Михайловича (649240, Республика Алтай, Чемальский район, с. Турбаза Катунь, ИНН 041000018703, ОГРНИП 304040831400012) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12.
Третьи лица: Министерство лесного хозяйства Республики Алтай (649000, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 12, ИНН 0411130302, ОГРН 1070411000660), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай" (649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 83/2, ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (649000, г. Горно-Алтайск, ул. Строителей, 8, ИНН 0411119757, ОГРН 1040400770486), общество с ограниченной ответственностью "Тулой" (649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Чорос-Гуркина Г.И., 39/8, офис 309, ИНН 0411061514, ОГРН 1020400729304).
В заседании приняли участие представители:
- от прокурора Республики Алтай - Кабанова А.А. на основании поручения прокурора Республики Алтай от 13.09.2013 и служебного удостоверения;
- от крестьянского (фермерского) хозяйства "Амелия" - Губа П.А. на основании доверенности от 26.11.2012;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тулой" - Губа П.А. на основании доверенности от 19.11.2012.
Суд
установил:
прокурор Республики Алтай (далее - прокурор, истец) обратился в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай (далее - ТУ Росимущества в РА) в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования Чемальский район (далее - администрация), крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Амелия" (далее - К(Ф)Х "Амелия") и обществу с ограниченной ответственностью "Тулой" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12 с кадастровым номером 05:05:010303:149, заключенного между администрацией и К(Ф)Х "Амелия"; о признании недействительной регистрации указанного договора и права собственности К(Ф)Х "Амелия" на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010103:149; о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 22.08.2012 N 8 с кадастровым номером 04:05:010303:149, заключенного между Щекиным В.М. и обществом; о признании недействительной регистрации указанного договора и права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010103:149; об обязании К(Ф)Х "Амелия" и общества передать земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149 Российской Федерации по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для сельского хозяйства.
Определением суда от 07.02.2013 требования Прокурора были разъединены.
В рамках дела N А02-1623/2012 рассмотрено требование о признании недействительным договора купли-продажи от 05.07.2012 N 47/12 земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149, заключенного между администрацией муниципального образования Чемальский район и К(Ф)Х "Амелия".
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013, требования истца удовлетворены.
В кассационной жалобе общество указывает на недоказанность нарушенного права Российской Федерации как собственника земельного участка категории земель лесного фонда; считает, что прокурор является ненадлежащим истцом по делу, поскольку стороной по спорному договору является администрация. Полагает, что земельный участок определен надлежащим государственным органом в рамках законодательства, действовавшего в тот период; выводы судов об отсутствии доказательств фактического пользования земельным участком и о заключении спорного договора в нарушение запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не соответствуют материалам дела и нормам права. Просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В отзыве на кассационную жалобу Министерство лесного хозяйства Республики Алтай просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители заявителя и К(Ф)Х "Амелия", третьего лица (ООО "Тулой") соответствующие доводы и возражения.
Учитывая надлежащее извещение второго ответчика (администрации) и иных третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция находит, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 27.07.2001 между администрацией (арендодатель) и К(Ф)Х "Амелия" в лице главы Щекина В.М. подписан договор N 28 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 17, 2 га, согласно прилагаемой экспликации земель, для ведения крестьянского хозяйства на срок - 49 лет.
Согласно экспликации общая площадь земельного участка составляет 17, 2 га, из них лесокустарников - 16 га и других земель 1, 2 га. К договору в качестве приложения составлен план земель, предоставляемых в аренду.
Земельный участок прошел кадастровый учет в июне 2008 года с присвоением кадастрового номера 04:05:010303:149 и отнесением к землям сельскохозяйственного назначения, что подтверждается кадастровыми паспортами от 24.06.2008 и от 28.10.2009.
Согласно выписке из ЕГРП от 22.06.2012, 19.12.2008 в пользу Щекина В.М. было зарегистрировано ограничение (обременение) права аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149.
Постановлением администрации от 05.07.2012 N 430-з в собственность К(Ф)Х "Амелия" было решено предоставить за плату земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149 в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и пунктом 2 статьи 1.1 Закона Республики Алтай "Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай".
Согласно договору от 05.07.2012 N 47/12 купли-продажи земельного участка администрация (продавец) обязалась передать в собственность К(Ф)Х "Амелия" земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149.
На основании данного договора 03.08.2012 за Щекиным В.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02-АВ N 237845 от 03.08.2012. Между Щекиным В.М. и обществом 22.08.2012 заключен договор N 8 купли-продажи спорного земельного участка.
Согласно выписке от 19.10.2012 право собственности на спорный участок было зарегистрировано за обществом 11.09.2012.
Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12 является недействительной сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций пришли к выводу о ничтожности оспариваемой сделки (договора купли-продажи) в связи с отсутствием права на выкуп указанного участка, предусмотренного пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и обусловленного наличием арендных отношений. Последние, по мнению судов, не возникли, поскольку соответствующий договор аренды является незаключенным по причине отсутствия определенности в его предмете и невнесения в него возникших кадастровых сведений.
Признано также правомерным предъявление иска прокурором в рамках статьи 52 АПК РФ.
Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении спора суды не полно исследовали обстоятельства дела и нарушили положения статьи 71 АПК РФ, допустили процессуальные нарушения, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Судами установлено, что датой заключения договора аренды от 27.07.2001 N 28 является дата его регистрации, то есть 19.12.2008. В связи с этим было обоснованно указано, что данный договор в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшим на 19.12.2008. Однако наряду с этим было отражено, что объект аренды сторонами договора аренды не определен, поскольку кадастрового номера земельного участка, иных характеристик, позволяющих идентифицировать земельный участок в соответствии с требованиями закона, договор не содержит, что противоречит положениям статей 432, 607 ГК РФ.
Вместе с тем в судебных актах нет мотивов, по которым данные кадастра 2008 года и соответствующие сведения в нем об аренде не признаны надлежащими доказательствами определенности в предмете договора, несмотря на формальное отсутствие внесения в соответствующий документ (договор) определенных кадастровых сведений. Фактически сложившиеся и длящиеся правоотношения исследованы и учтены не были, в том числе и в части реального исполнения сторонами договорных обязательств. При этом следует отметить, что нетождественность участков, обозначенных в договоре аренды и кадастре, не установлена судом и не отражена истцом в своих доводах.
В связи с обозначенным необходимо было исходить из положений статей 5, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым сведения о земельном участке как об объекте недвижимости, в том числе не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, описание местоположения его границ, сведения о лесах, водных объектах, иных природных объектах, расположенных в его границах, категория земель, к которой он отнесен, его разрешенное использование, содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, соответствующие доказательства и обстоятельства дела должны оцениваться с применением части 2 статьи 1 указанного Закона, которой установлено, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом.
В связи с обозначенными нормами права, кассационная инстанция полагает, что при рассмотрении спора в целом и, в частности, вопроса о заключенности договора аренды и определенности его предмета применима правовая позиция Постановления Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 16576/11. Согласно этой позиции надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости. В связи с этим такие сведения следовало принять во внимание и оценить в совокупности с иными доказательствами.
Исходя из предмета и оснований требований судебными инстанциями также должно было выясняться наличие: определенных результатов сопоставления местоположений конкретных участков (спорного и обозначенного как принадлежащего Российской Федерации); сведений, способных подтвердить или опровергнуть вхождение в состав земель лесного фонда указанного спорного участка в 2008 году.
При этом могли быть исследованы материалы землеустройства и лесоустройства, касающиеся двух обозначенных земельных участков (в том числе спорного), а также рассмотрен вопрос о назначении экспертизы при невозможности такого сопоставления.
Таким образом, суды ошибочно посчитали имеющими значение для целей признания недействительным договора купли-продажи только те основания, которые связаны с незаключенностью предшествующего договора аренды 2001 года, с невнесением в него кадастровых характеристик 2008 года. В результате констатировано отсутствие аренды как законодательного условия реализации права на выкуп имущества и заключения оспариваемой сделки, но без исследования содержания сложившихся правоотношений. При этом ошибочно не применена правовая позиция, содержащаяся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
В связи с указанным, учитывая специфику спора и приведенные в обоснование нормы права, представленные доказательства, нельзя было ограничиться положениями Федерального закона 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", преждевременной констатацией незаключенности договора аренды, а в итоге и выводом об отсутствии оснований для приобретения К(Ф)Х "Амелия" спорного участка в собственность, влекущем недействительность договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 N 47/12.
При обозначенных обстоятельствах жалоба общества подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты - отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть указанное выше. Исследовать все обстоятельства, связанные с доводами заявителя об отнесении части спорного участка к землям лесного фонда и об отсутствии у администрации права распоряжения им, с реальным исполнением сторонами обязательств по договору аренды, с наличием по нему сведений в кадастре, с надлежащим использованием земельного участка в соответствующих или иных границах.
Целесообразно также предложить сторонам и иным лицам, участвующим в деле, представить дополнения и соответствующие документы, обосновывающие доводы и возражения. При этом выяснить возможность и необходимость участия в деле гражданина Щекина В.М., ранее указанного судом в качестве третьего лица.
Кроме того, поскольку в иске ставится под сомнение законность постановления администрации N 335 от 21.07.2001, в связи с которым возникло соответствующее право аренды, необходимо оценить наличие или отсутствие решения суда, которым данный ненормативный акт был признан недействительным (незаконным).
По результатам рассмотрения дела суду первой инстанции надлежит также распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе связанные с подачей кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А02-1623/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)