Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания до и после перерыва Головихиным А.В.,
при участии в заседании:
до перерыва от истца - представитель Гайнутдинов И.П., доверенность б/н от 16.09.2010,
после перерыва - не явился,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 - 16 мая 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дякун Ольги Ивановны (ОГРНИП 309165130900016, ИНН 165113568154), г. Нижнекамск на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 мая 2012 г. по делу N А65-6111/2012 (судья Кашапов А.Р.),
по иску индивидуального предпринимателя Дякун Ольги Ивановны (ОГРНИП 309165130900016, ИНН 165113568154), г. Нижнекамск, к Муниципальному образованию Нижнекамский муниципальный район РТ в лице Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск, при участии третьего лица - Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, г. Нижнекамск, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 N 02-11-79 от 23.06.2011 года по цене 209 265 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дякун Ольга Ивановна, г. Нижнекамск, (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 N 02-11-79 от 23.06.2011 года по цене 209 265 руб.
Определением суда от 05.03.2012 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, г. Нижнекамск.
При рассмотрении дела истец уточнил наименование ответчика - Муниципальное образование Нижнекамский муниципальный район РТ в лице Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании 14.05.2013 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 09 час. 05 мин. 16.05.2013. Сведения о времени и месте продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании до перерыва представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда РТ от 14.12.2010 по делу А65-22220/2010 признан незаконным отказ Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района РТ в предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Дякун Ольге Ивановне земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 площадью 2140 кв. м, расположенный по адресу г. Нижнекамск, ул. Строителей, 39, выраженный в принятии постановления о предоставлении этого же земельного участка на праве аренды.
На исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района была возложена обязанность в двухнедельный срок со дня получения решения по указанному делу принять решение о предоставлении Индивидуальному предпринимателю Дякун Ольге Ивановне земельный участок с кадастровым номером 16:53:040205:14 площадью 2 140 кв. м в собственность, а также подготовить в месячный срок проект договора купли-продажи указанного объекта и направить его заявителю с предложением о заключении договора.
В рамках исполнения вышеуказанного решения суда руководителем Исполкома Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан было вынесено Постановление N 499 от 24.05.2011 "О продаже земельного участка", а также в адрес истца направлен проект договора N 02-11-79 купли-продажи земельного участка, по которому выкупная цена земельного участка составила 821 411 руб. 07 коп. (п. 2.1 договора) (л.д. 14 - 19).
Не согласившись с указанной ценой, истцом была проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно отчету ООО "Центр Независимой Оценки "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N 16:53:040205:14 составила 1 993 000 руб. (л.д. 26).
23 декабря 2011 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 02-11-79, в котором изменил выкупную цену земельного участка на 209 265 руб. (л.д. 21 - 22).
Сторонами выкупная цена земельного участка не согласована.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 N 02-11-79 от 23.06.2011 года по цене 209 265 руб.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции не учел следующего.
Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также установлено, что в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность и иную экономическую деятельность.
Правильное и своевременное рассмотрение дела арбитражным судом обеспечивает не только защиту прав и законных интересов участников спорных правоотношений, но дополнительно способствует укреплению законности, формированию уважительного отношения к закону, содействует становлению правильных и упорядоченных отношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из положений статьи 2 АПК РФ следует, что задача суда правильно и своевременно разрешить спор.
Таким образом, с учетом положений статей 1, 2 и 4 АПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление права, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права.
В силу положений статей 8, 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие лицам, участвующим в деле, в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.
Фактически истцом заявлен иск об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора купли-продажи земельного участка N 02-11-79 от 23.06.2011 относительно выкупной цены имущества.
В пункте 2.1. договора направленного ответчиком в адрес истца сумма, выкупаемого земельного участка составляет 821 411,07 руб.
Договор со стороны Дякун О.И. подписан с протоколом разногласий, в протоколе разногласий ответчику предложено принять пункт 2.1. в редакции истца: "Сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 207 900 руб.".
Судебной коллегией установлено, что стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора.
Таким образом, обращаясь в суд за восстановлением нарушенного права, истец фактически просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, и определить рыночную стоимость выкупаемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.
Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.
Истцом выполнены предусмотренные п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ требования, предъявляемые к порядку заключения договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности.
Принимая во внимание, что истцом направлено ответчику извещение об акцепте оферты ответчика о заключении договора купли-продажи земельного участка на иных условиях, между сторонами имеются разногласия по существенному условию договора - выкупной цене земельного участка. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование отраженных в спорном пункте 2.1 договора данных о рыночной стоимости подлежащих купле-продаже недвижимого имущества истцом в материалы дела представлен отчет об установлении рыночной стоимости N 45, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр Независимой Оценки "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 1 993 000 рублей.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьей 9 Федерального закона N 135-ФЗ определено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела оценочной экспертизы получено экспертное заключение N 1043 от 15.03.2013, выполненное экспертом ООО "Аудит Советник" Романовым О.П.
Согласно названному заключению рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 16:53:040205:14 площадью 2 140 кв. м по состоянию на 23.03.2010 составляет 1 980 000 руб., что по удельному показателю равно 925,23 руб. /кв. м.
Судом установлено, что эксперт Романов О.П. имеет диплом о профессиональной переподготовке от 04.04.2003 ПП N 522911 Институт экономики, управления и права по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о повышении квалификации от 10.10.2005, является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" номер в реестре 731, дата регистрации в реестре 04.03.2008, ответственность оценщика застрахована на период с 05.12.2012 по 04.12.2013 (страховой полис ОАО "АльфаСтрахование" от 28.11.2012 N 49035/776/00855/2).
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции признает экспертное заключение N 1043 от 15.03.2013, выполненное ООО "Аудит Советник" по определению суда о назначении оценочной экспертизы от 05.03.2013 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение N 1043 от 15.03.2013, предоставленное ООО "Аудит Советник", в рамках проведенной судебной экспертизы отражает реальную рыночную стоимость земельного участка, следовательно, указанная в нем величина может быть использована при определении суммы выкупа за земельный участок.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не доказал, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, ответчиком не подтверждено, что указанные недостатки повлияли или могли повлиять на итоговую сумму выкупа за земельный участок. Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено.
Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая, что рыночная стоимость спорного земельного участка согласно заключению эксперта составляет 1 980 000 руб., выкупная цена по договору купли-продажи составляет 207 900 руб. (1 980 000 x 0,015 x 7).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает возможным утвердить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 207 900 руб.".
Судебные расходы в сумме 20 000 руб., связанные с проведением судебной экспертизы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 мая 2012 г. по делу N А65-6111/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие в ходе заключения между Муниципальным казенным учреждением "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск, и Дякун Ольгой Ивановной договора N 02-11-79 от 23.06.2011 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 следующим образом:
Пункт 2.1. принять в редакции истца: "Сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 207 900 руб.".
Взыскать с муниципального образования "Нижнекамский муниципальный район Республики Татарстан" в лице Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск, за счет средств казны муниципального образования Нижнекамский муниципальный район РТ в пользу индивидуального предпринимателя Дякун Ольги Ивановны расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2013 ПО ДЕЛУ N А65-6111/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. по делу N А65-6111/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания до и после перерыва Головихиным А.В.,
при участии в заседании:
до перерыва от истца - представитель Гайнутдинов И.П., доверенность б/н от 16.09.2010,
после перерыва - не явился,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 - 16 мая 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дякун Ольги Ивановны (ОГРНИП 309165130900016, ИНН 165113568154), г. Нижнекамск на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 мая 2012 г. по делу N А65-6111/2012 (судья Кашапов А.Р.),
по иску индивидуального предпринимателя Дякун Ольги Ивановны (ОГРНИП 309165130900016, ИНН 165113568154), г. Нижнекамск, к Муниципальному образованию Нижнекамский муниципальный район РТ в лице Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск, при участии третьего лица - Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, г. Нижнекамск, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 N 02-11-79 от 23.06.2011 года по цене 209 265 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дякун Ольга Ивановна, г. Нижнекамск, (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 N 02-11-79 от 23.06.2011 года по цене 209 265 руб.
Определением суда от 05.03.2012 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, г. Нижнекамск.
При рассмотрении дела истец уточнил наименование ответчика - Муниципальное образование Нижнекамский муниципальный район РТ в лице Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании 14.05.2013 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 09 час. 05 мин. 16.05.2013. Сведения о времени и месте продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании до перерыва представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда РТ от 14.12.2010 по делу А65-22220/2010 признан незаконным отказ Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района РТ в предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Дякун Ольге Ивановне земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 площадью 2140 кв. м, расположенный по адресу г. Нижнекамск, ул. Строителей, 39, выраженный в принятии постановления о предоставлении этого же земельного участка на праве аренды.
На исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района была возложена обязанность в двухнедельный срок со дня получения решения по указанному делу принять решение о предоставлении Индивидуальному предпринимателю Дякун Ольге Ивановне земельный участок с кадастровым номером 16:53:040205:14 площадью 2 140 кв. м в собственность, а также подготовить в месячный срок проект договора купли-продажи указанного объекта и направить его заявителю с предложением о заключении договора.
В рамках исполнения вышеуказанного решения суда руководителем Исполкома Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан было вынесено Постановление N 499 от 24.05.2011 "О продаже земельного участка", а также в адрес истца направлен проект договора N 02-11-79 купли-продажи земельного участка, по которому выкупная цена земельного участка составила 821 411 руб. 07 коп. (п. 2.1 договора) (л.д. 14 - 19).
Не согласившись с указанной ценой, истцом была проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно отчету ООО "Центр Независимой Оценки "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N 16:53:040205:14 составила 1 993 000 руб. (л.д. 26).
23 декабря 2011 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 02-11-79, в котором изменил выкупную цену земельного участка на 209 265 руб. (л.д. 21 - 22).
Сторонами выкупная цена земельного участка не согласована.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 N 02-11-79 от 23.06.2011 года по цене 209 265 руб.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции не учел следующего.
Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также установлено, что в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность и иную экономическую деятельность.
Правильное и своевременное рассмотрение дела арбитражным судом обеспечивает не только защиту прав и законных интересов участников спорных правоотношений, но дополнительно способствует укреплению законности, формированию уважительного отношения к закону, содействует становлению правильных и упорядоченных отношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из положений статьи 2 АПК РФ следует, что задача суда правильно и своевременно разрешить спор.
Таким образом, с учетом положений статей 1, 2 и 4 АПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление права, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права.
В силу положений статей 8, 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие лицам, участвующим в деле, в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.
Фактически истцом заявлен иск об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора купли-продажи земельного участка N 02-11-79 от 23.06.2011 относительно выкупной цены имущества.
В пункте 2.1. договора направленного ответчиком в адрес истца сумма, выкупаемого земельного участка составляет 821 411,07 руб.
Договор со стороны Дякун О.И. подписан с протоколом разногласий, в протоколе разногласий ответчику предложено принять пункт 2.1. в редакции истца: "Сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 207 900 руб.".
Судебной коллегией установлено, что стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора.
Таким образом, обращаясь в суд за восстановлением нарушенного права, истец фактически просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, и определить рыночную стоимость выкупаемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.
Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.
Истцом выполнены предусмотренные п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ требования, предъявляемые к порядку заключения договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности.
Принимая во внимание, что истцом направлено ответчику извещение об акцепте оферты ответчика о заключении договора купли-продажи земельного участка на иных условиях, между сторонами имеются разногласия по существенному условию договора - выкупной цене земельного участка. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование отраженных в спорном пункте 2.1 договора данных о рыночной стоимости подлежащих купле-продаже недвижимого имущества истцом в материалы дела представлен отчет об установлении рыночной стоимости N 45, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр Независимой Оценки "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 1 993 000 рублей.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьей 9 Федерального закона N 135-ФЗ определено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела оценочной экспертизы получено экспертное заключение N 1043 от 15.03.2013, выполненное экспертом ООО "Аудит Советник" Романовым О.П.
Согласно названному заключению рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 16:53:040205:14 площадью 2 140 кв. м по состоянию на 23.03.2010 составляет 1 980 000 руб., что по удельному показателю равно 925,23 руб. /кв. м.
Судом установлено, что эксперт Романов О.П. имеет диплом о профессиональной переподготовке от 04.04.2003 ПП N 522911 Институт экономики, управления и права по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о повышении квалификации от 10.10.2005, является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" номер в реестре 731, дата регистрации в реестре 04.03.2008, ответственность оценщика застрахована на период с 05.12.2012 по 04.12.2013 (страховой полис ОАО "АльфаСтрахование" от 28.11.2012 N 49035/776/00855/2).
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции признает экспертное заключение N 1043 от 15.03.2013, выполненное ООО "Аудит Советник" по определению суда о назначении оценочной экспертизы от 05.03.2013 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение N 1043 от 15.03.2013, предоставленное ООО "Аудит Советник", в рамках проведенной судебной экспертизы отражает реальную рыночную стоимость земельного участка, следовательно, указанная в нем величина может быть использована при определении суммы выкупа за земельный участок.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не доказал, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, ответчиком не подтверждено, что указанные недостатки повлияли или могли повлиять на итоговую сумму выкупа за земельный участок. Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено.
Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая, что рыночная стоимость спорного земельного участка согласно заключению эксперта составляет 1 980 000 руб., выкупная цена по договору купли-продажи составляет 207 900 руб. (1 980 000 x 0,015 x 7).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает возможным утвердить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 207 900 руб.".
Судебные расходы в сумме 20 000 руб., связанные с проведением судебной экспертизы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 мая 2012 г. по делу N А65-6111/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие в ходе заключения между Муниципальным казенным учреждением "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск, и Дякун Ольгой Ивановной договора N 02-11-79 от 23.06.2011 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:040205:14 следующим образом:
Пункт 2.1. принять в редакции истца: "Сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 207 900 руб.".
Взыскать с муниципального образования "Нижнекамский муниципальный район Республики Татарстан" в лице Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г. Нижнекамск, за счет средств казны муниципального образования Нижнекамский муниципальный район РТ в пользу индивидуального предпринимателя Дякун Ольги Ивановны расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)