Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от открытого акционерного общества "Услуга" Зиновьевой А.Г. (доверенность от 09.01.2013 N 7), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Савеловой Д.О. (доверенность от 29.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Услуга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2012 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-56946/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Услуга", место нахождения: 198020, Санкт-Петербург, Нарвский пр., д. 18, ОГРН 1027810267539 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд), о понуждении КУГИ в лице Фонда и Фонда, действующего от имени КУГИ, заключить с Обществом договор купли-продажи в процессе приватизации доли в размере 394/528 в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 31, корп. 2, лит. Б, кадастровый номер 78:6:2202:23, по цене 687 321 руб. 18 коп.
Решением от 06.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано по тем мотивам, что ответчиками совершены действия по предоставлению в собственность Общества земельного участка; между сторонами возникли разногласия относительно условий заключения договора.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 данное решение оставлено без изменения по тем мотивам, что истец избрал ненадлежащий способ защиты, предложенная ответчиками цена определена в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, неполное исследование обстоятельств дела. По мнению подателя жалобы, Общество не могло обратиться за защитой нарушенных прав в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как фактически КУГИ исполнил обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи, но с нарушением срока и изменением цены договора; моментом заключения договора является получение Обществом письменного решения КУГИ об удовлетворении заявки, которое должно было бы быть направлено до 01.07.2012; правовой интерес Общества заключается в приобретении земельного участка по льготной цене, а не во взыскании в последующем убытков в связи с выкупом земельного участка по более высокой цене; истец избрал надлежащий способ защиты своих прав, поскольку имел право на выкуп земельного участка по цене, действовавшей на момент подачи заявки.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.05.2013 рассмотрение кассационной жалобы было отложено; сторонам предложено представить суду для обозрения документы об иных собственниках помещений в здании и о правах на земельный участок. После отложения рассмотрение кассационной жалобы возобновлено в новом судебном заседании тем же составом суда.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая, что цена земельного участка должна определяться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.
Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании плана приватизации от 08.12.92 правопредшественник Общества приобрел в собственность нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 4-Н площадью 455 кв. м, кадастровый номер 78:2202:1:1:2, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 31, корп. 2, лит. Б, что подтверждается свидетельством о регистрации серии ДГ N 0004057.
29.05.2012 Общество обратилось в КУГИ с заявкой на выкуп доли в праве собственности на земельный участок по указанному адресу.
КУГИ письмом от 24.07.2012 N 20949-25 сообщил Обществу об удовлетворении содержащейся в заявке просьбы и продаже заявителю доли в праве собственности на земельный участок в размере 394/528 по цене 3 524 724 руб.; предложил Обществу в 7-дневный срок явиться в Фонд для оформления договора купли-продажи. Цена выкупаемой земельной доли определена КУГИ в размере кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с передаточным распоряжением от 24.07.2012 N 7879 (з) КУГИ передал долю Санкт-Петербурга в размере 394/528 в праве общей долевой собственности на земельный участок Фонду и уполномочил его заключить от имени КУГИ договор купли-продажи по указанной выше цене.
Фонд представил Обществу проект договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок по цене 3 524 724 руб.
Общество подписало предложенный проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемой доли, полагая, что цена должна быть установлена в размере 19,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 687 321 руб. 18 коп., в соответствии с Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19), поскольку заявка на приобретение земельного участка была подана до 01.07.2012 (29.05.2012).
Протокол разногласий направлен в адрес КУГИ и Фонда с сопроводительным письмом от 14.08.2012 N 03-00/125.
Поскольку Фонд отклонил протокол разногласий, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении КУГИ и Фонда заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок по цене 687 321 руб. 18 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на отсутствие со стороны ответчиков уклонения от заключения договора и возникновение между сторонами разногласий по его условиям, по существу не рассматривая имеющийся между сторонами спор о цене. Между тем отказ в иске по таким мотивам не соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, поддержал вывод суда первой инстанции об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты, а также указал, что при определении выкупной цены земельного участка следует руководствоваться статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент принятия судом решения, а не утратившим силу с 01.07.2012 Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19.
Между тем обе судебные инстанции не учли следующее.
Как видно из материалов дела, предметом договора купли-продажи, в процессе заключения которого у сторон возникли разногласия по цене, является доля в размере 394/528 в праве общей долевой собственности на земельный участок. Однако из положений пунктов 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не следует возможность приобретения одним из собственников помещений в здании (части здания) доли в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Аналогичный вывод следует и из пункта 4 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому с лицом, приобретшим при приватизации часть здания, заключается договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, а в общую долевую собственность земельный участок может быть передан всем собственникам объектов недвижимости, составляющих в совокупности здание, после приватизации всех его частей.
Суды не выяснили, в чьей собственности находятся иные помещения в здании, а также кому принадлежит земельный участок под зданием; соответствующие документы в материалах дела отсутствуют и судами не исследовались. В то же время от установления данных обстоятельств зависит правомерность заключения сторонами договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, поскольку основания для определения в судебном порядке содержания отдельных условий договора имеются только в случае, если заключение договора является обязательным для одной из сторон.
Если суд придет к выводу о возможности продажи Обществу в данном случае доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, то при разрешении вопроса о применимом законодательстве для определения выкупной цены необходимо учесть, была ли подана заявка Общества своевременно и в надлежащем порядке, с приложением необходимого пакета документов, по комплектности, форме и содержанию соответствующих требованиям действующего законодательства, поскольку возможность реализации Обществом права на приобретение земельного участка по льготной цене не должна зависеть от того, совершил ли уполномоченный орган необходимые действия с соблюдением установленного порядка или нет.
При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку судами не установлены все существенные для дела обстоятельства, влияющие на результат разрешения спора, а дело следует направить в арбитражный суд первой инстанции для повторного рассмотрения с учетом изложенного выше.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А56-56946/2012 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 10.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-56946/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. по делу N А56-56946/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от открытого акционерного общества "Услуга" Зиновьевой А.Г. (доверенность от 09.01.2013 N 7), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Савеловой Д.О. (доверенность от 29.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Услуга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2012 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-56946/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Услуга", место нахождения: 198020, Санкт-Петербург, Нарвский пр., д. 18, ОГРН 1027810267539 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд), о понуждении КУГИ в лице Фонда и Фонда, действующего от имени КУГИ, заключить с Обществом договор купли-продажи в процессе приватизации доли в размере 394/528 в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 31, корп. 2, лит. Б, кадастровый номер 78:6:2202:23, по цене 687 321 руб. 18 коп.
Решением от 06.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано по тем мотивам, что ответчиками совершены действия по предоставлению в собственность Общества земельного участка; между сторонами возникли разногласия относительно условий заключения договора.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 данное решение оставлено без изменения по тем мотивам, что истец избрал ненадлежащий способ защиты, предложенная ответчиками цена определена в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, неполное исследование обстоятельств дела. По мнению подателя жалобы, Общество не могло обратиться за защитой нарушенных прав в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как фактически КУГИ исполнил обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи, но с нарушением срока и изменением цены договора; моментом заключения договора является получение Обществом письменного решения КУГИ об удовлетворении заявки, которое должно было бы быть направлено до 01.07.2012; правовой интерес Общества заключается в приобретении земельного участка по льготной цене, а не во взыскании в последующем убытков в связи с выкупом земельного участка по более высокой цене; истец избрал надлежащий способ защиты своих прав, поскольку имел право на выкуп земельного участка по цене, действовавшей на момент подачи заявки.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.05.2013 рассмотрение кассационной жалобы было отложено; сторонам предложено представить суду для обозрения документы об иных собственниках помещений в здании и о правах на земельный участок. После отложения рассмотрение кассационной жалобы возобновлено в новом судебном заседании тем же составом суда.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая, что цена земельного участка должна определяться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.
Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании плана приватизации от 08.12.92 правопредшественник Общества приобрел в собственность нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 4-Н площадью 455 кв. м, кадастровый номер 78:2202:1:1:2, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 31, корп. 2, лит. Б, что подтверждается свидетельством о регистрации серии ДГ N 0004057.
29.05.2012 Общество обратилось в КУГИ с заявкой на выкуп доли в праве собственности на земельный участок по указанному адресу.
КУГИ письмом от 24.07.2012 N 20949-25 сообщил Обществу об удовлетворении содержащейся в заявке просьбы и продаже заявителю доли в праве собственности на земельный участок в размере 394/528 по цене 3 524 724 руб.; предложил Обществу в 7-дневный срок явиться в Фонд для оформления договора купли-продажи. Цена выкупаемой земельной доли определена КУГИ в размере кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с передаточным распоряжением от 24.07.2012 N 7879 (з) КУГИ передал долю Санкт-Петербурга в размере 394/528 в праве общей долевой собственности на земельный участок Фонду и уполномочил его заключить от имени КУГИ договор купли-продажи по указанной выше цене.
Фонд представил Обществу проект договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок по цене 3 524 724 руб.
Общество подписало предложенный проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемой доли, полагая, что цена должна быть установлена в размере 19,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 687 321 руб. 18 коп., в соответствии с Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19), поскольку заявка на приобретение земельного участка была подана до 01.07.2012 (29.05.2012).
Протокол разногласий направлен в адрес КУГИ и Фонда с сопроводительным письмом от 14.08.2012 N 03-00/125.
Поскольку Фонд отклонил протокол разногласий, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении КУГИ и Фонда заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок по цене 687 321 руб. 18 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на отсутствие со стороны ответчиков уклонения от заключения договора и возникновение между сторонами разногласий по его условиям, по существу не рассматривая имеющийся между сторонами спор о цене. Между тем отказ в иске по таким мотивам не соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, поддержал вывод суда первой инстанции об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты, а также указал, что при определении выкупной цены земельного участка следует руководствоваться статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент принятия судом решения, а не утратившим силу с 01.07.2012 Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19.
Между тем обе судебные инстанции не учли следующее.
Как видно из материалов дела, предметом договора купли-продажи, в процессе заключения которого у сторон возникли разногласия по цене, является доля в размере 394/528 в праве общей долевой собственности на земельный участок. Однако из положений пунктов 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не следует возможность приобретения одним из собственников помещений в здании (части здания) доли в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Аналогичный вывод следует и из пункта 4 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому с лицом, приобретшим при приватизации часть здания, заключается договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, а в общую долевую собственность земельный участок может быть передан всем собственникам объектов недвижимости, составляющих в совокупности здание, после приватизации всех его частей.
Суды не выяснили, в чьей собственности находятся иные помещения в здании, а также кому принадлежит земельный участок под зданием; соответствующие документы в материалах дела отсутствуют и судами не исследовались. В то же время от установления данных обстоятельств зависит правомерность заключения сторонами договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, поскольку основания для определения в судебном порядке содержания отдельных условий договора имеются только в случае, если заключение договора является обязательным для одной из сторон.
Если суд придет к выводу о возможности продажи Обществу в данном случае доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, то при разрешении вопроса о применимом законодательстве для определения выкупной цены необходимо учесть, была ли подана заявка Общества своевременно и в надлежащем порядке, с приложением необходимого пакета документов, по комплектности, форме и содержанию соответствующих требованиям действующего законодательства, поскольку возможность реализации Обществом права на приобретение земельного участка по льготной цене не должна зависеть от того, совершил ли уполномоченный орган необходимые действия с соблюдением установленного порядка или нет.
При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку судами не установлены все существенные для дела обстоятельства, влияющие на результат разрешения спора, а дело следует направить в арбитражный суд первой инстанции для повторного рассмотрения с учетом изложенного выше.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А56-56946/2012 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)