Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2007 года,
полный текст постановления изготовлен 09 июля 2007 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Афанасьевой Л.В.
судей Винокуровой Н.В., Жукова Е.В.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим Афанасьевой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: ул. Вокзальная, 2 г. Ессентуки, дело по апелляционной жалобе третьего лица - Администрация города Ставрополь
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.07 г. по делу А63-18614/07-С1
по иску предпринимателя Некрасова Валерия Николаевича
к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополь, Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю,
третьи лица - Администрация г. Ставрополь,
Управление архитектуры администрации г. Ставрополь,
Комитет градостроительства администрации г. Ставрополь,
ФГУ "Земельная кадастровая палата" по СК
о признании за предпринимателем Некрасовым В.Н. права арендатора,
обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.08.2006 года N 5309,
при участии:
от истца: Некрасов В.Н.
от Администрации г. Ставрополь: Степаненко С.Н.
установил:
Предприниматель Некрасов В.Н. г. Ставрополь (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ответчикам Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ставрополя, Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю о признании на основании постановления Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537, договора аренды земельного участка от 15.08.06 N 5309 за предпринимателем ним права арендатора земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 54, в квартале 434 согласно условиям вышеуказанного договора; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю г. Ставрополь произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.08.06 N 5309.
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что фактические арендные отношения в части спорного земельного участка возникли в 2002 году до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительству объекта недвижимости предшествует его проектирование, все согласованные условия, выполнены.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 в удовлетворении исковых требований предпринимателю отказано, в связи с отсутствием документов, подтверждающих информирование населения о предстоящем строительстве, наличием не обжалованного отказа Управления Федеральной регистрационной службы по СК в регистрации спорного договора аренды.
Не согласившись с принятым решением, Администрация г. Ставрополь, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования предпринимателя в полном объеме.
Считает принятое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. В обоснование доводов жалобы указала, что вывод суда первой инстанции о том, что постановление Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537 принято с нарушением действующего законодательства и не может служить основанием для возникновения у истца права арендатора земельного участка, не соответствует обстоятельствам дела. Указанный ненормативный правовой акт органа местного самоуправления ни кем не оспорен, не признан судом недействительным, в настоящее время являются действующими.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии документов, подтверждающих информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении спорного земельного участка для строительства не соответствует обстоятельствам дела, поскольку в судебное заседание истцом был представлен документ, свидетельствующий о том, что информирование населения о предстоящем предоставлении предпринимателю проводилось.
Кроме того, при принятии решения, судом первой инстанции неправильно истолковано законодательство, а также не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании представитель Администрации г. Ставрополь Степаненко С.Н. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования предпринимателя в полном объеме.
В судебном заседании предприниматель Некрасов В.Н. доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации г. Ставрополь, поддержал, просил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчики Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополь, Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, третьи лица Управление архитектуры администрации г. Ставрополь, Комитет градостроительства администрации г. Ставрополь, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по СК, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного заседания. Представителей для участия в судебном разбирательстве не направили, отзыв на жалобу не представили. Управление архитектуры администрации г. Ставрополь, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по СК представили ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.
Указанные обстоятельства, в соответствии со статьей 156 АПК РФ, не являются препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Суд вынес определение о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей вышеназванных лиц.
Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование доводов указала, что предпринимателем Некрасовым В.Н. в УФРС по СК не были предоставлены документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выразившееся в не соблюдении условий об информировании населения.
Считает, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что справка об информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства было произведено, без указания о том где, когда и в какой форме осуществлялось информирование населения, не является надлежащим доказательством информирования.
Суд правильно указал, что требование истца о признании за ним права арендатора на земельный участок на основании Постановления главы г. Ставрополь от 10.03.06 г. N 537 отклоняется, поскольку в соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом и качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии с главой 34 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, в соответствии со статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, пришел к выводу что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Ставрополя N 4867 от 15.07.02 "О предоставлении предпринимателю Некрасову Валерию Николаевичу земельного участка для проектирования торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434" у Ставропольского научно-внедренческого центра "Экин" был изъят земельный участок площадью 2100 кв. м территории временной автостоянки по улице Доваторцев в квартале 434 и передан в фонд перераспределения городских земель.
Пунктом 4 постановления предпринимателю в аренду сроком на 2 года был предоставлен земельный участок площадью 1499 кв. м для проектирования торгово-технического комплекса по улице Доваторцев в квартале 434 с присвоением земельному участку почтового адреса улица Доваторцев, 54.
Пунктом 6 постановления предусмотрено, что право на строительство объекта будет предоставлено дополнительным постановлением главы администрации города Ставрополя после утверждения проектной документации.
Во исполнение вышеуказанного постановления 16.07.02 года, между Администрацией г. Ставрополя и Некрасовым В.Н., был заключен договор N 2228 аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя, в соответствии с условиями которого Администрация города Ставрополя передала, а Некрасов Валерий Николаевич принял в пользование на условиях аренды сроком на 2 года, до 15.07.04 г., земельный участок с кадастровым номером 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев 54, квартал 434 в г. Ставрополе, для проектирования торгово-технического комплекса в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение 1).
30.10.02 г. договор аренды земельного участка N 2228 от 16.07.02 г. был зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 01.06.04 г. срок действия договора аренды земельного участка в новой редакции был продлен на 2 года с 15.07.04 г. по 14.07.06 г.
10.11.04 г. дополнительное соглашение было зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края в установленном законом порядке.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.06.04 г. к договору аренды земельного участка N 2228 от 16.07.02 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и Некрасовым Валерием Николаевичем был заключен договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя в новой редакции, в соответствии с условиями которого Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя передал, а Некрасов Валерий Николаевич принял в пользование на условиях аренды сроком на 2 года с 15.07.04 г. по 14.07.06 г. земельный участок кадастровый номер 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев 54, квартал 434, для проектирования торгово-технического комплекса.
По соглашению сторон от 10.03.06 г. договор аренды земельного участка от 16.07.02 г. N 2228, заключенный между Администрацией города Ставрополя и предпринимателем Некрасовым В.Н., был расторгнут.
Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края N 537 от 10.03.06 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Некрасову Валерию Николаевичу места размещения торгово-технического комплекса по ул. Доваторцев, 54 в квартале 434 и предоставлении земельного участка для строительства" был утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434.
В пункте 2 указанного постановления указано, что Некрасову Валерию Николаевичу предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 1499 кв. м для строительства торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434 из земель поселений согласно материалам межевания.
Пунктом 4 указанного постановления предусмотрена обязанность Некрасова Валерия Николаевича получить разрешение на строительство объекта в установленном законодательством порядке.
В соответствии с пунктом 5 постановления признаны утратившими силу пункты 4 - 6 постановления главы администрации города Ставрополя от 15.07.02 г. N 4867 "О предоставлении предпринимателю Некрасову Валерию Николаевичу земельного участка для проектирования торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434" в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 16.07.02 г. N 2228 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.04 г. по соглашению сторон.
Во исполнение вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и Некрасовым Валерием Николаевичем 15.08.06 г. был заключен договор N 5309 аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя, в соответствии с условиями которого Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя предоставляет, а Некрасов Валерий Николаевич принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев, 54, квартал 434, для строительства торгово-технического комплекса в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.
При обращении 11.09.06 г. в Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.08.06 г. N 5309 в государственной регистрации предпринимателю было отказано, в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": документов, подтверждающих соблюдение органами местного самоуправления установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (предварительная и заблаговременная публикация в средствах массовой информации сообщения о предоставлении земельного участка в аренду либо иной документ, подтверждающий информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства). Кроме того, предприниматель не представил акт выбора земельного участка (л.д. 25-26).
Данный отказ истцом, в установленном порядке, не оспорен.
п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такового. В силу п. 3 указанной статьи земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду.
В силу пункта 3 статьи 31 Кодекса органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев 54, квартал 434, для строительства торгово-технического комплекса предоставлялся Некрасову В.Н. с предварительным согласованием места размещения объекта.
Орган местного самоуправления обязан был информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства Порядок проведения государственной регистрации определен статьей 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документа, проверка законности сделки.
Учреждение юстиции по регистрации прав проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (п. 1 статьи 17 Закона).
Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, то государственный регистрирующий орган, обнаруживший предусмотренные Законом обстоятельства, свидетельствующие о пороке сделки и представленных для регистрации документов, может отказать в такой регистрации.
В материалах дела отсутствуют доказательства представления истцом или Администрацией г. Ставрополя регистрирующему органу или суду документов, подтверждающих информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении спорного земельного участка для строительства.
Справка, представленная истцом в подтверждение информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства не является надлежащим доказательством информирования, поскольку в ней отсутствуют сведения о том, где, когда и в какой форме осуществлялось информирование населения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю г. Ставрополь правомерно отказало истцу в регистрации спорного договора аренды; основания для удовлетворения заявления о регистрации отсутствовали (пункт 1 статьи 20 Закона).
Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 29.10.2001 г., поэтому факт бездействия органов местного самоуправления, не принявших своевременно актов, устанавливающих процедуры предоставления земельных участков, в том числе порядок информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, не может служить основанием для вывода о законности указанного постановления.
Судом отклоняется довод Администрации г. Ставрополя о том, что на момент издания постановления N 537 от 10.03.06 в г. Ставрополе отсутствовало положение о порядке организации и проведения публичных слушаний от 28.06.06 г., поскольку обязанность информирования населения предусмотрена пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ..
Суд принимает довод ответчика о том, что договор аренды N 5309 от 15.08.2006 г. заключен на основании постановления главы администрации г. Ставрополя N 537 от 10.03.06, принятого с нарушением требований, установленных пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод истца, Администрации г. Ставрополя о том, что проектирование является составной частью строительства и предоставление земельного участка истцу для проектирования торгово-технического комплекса фактически означает предоставление земельного участка для строительства, в данном случае неправомерен, так как в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации акт выбора земельного участка является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. На день принятия постановления главы администрации г. Ставрополя N 4867 от 15.07.02 "О предоставлении предпринимателю Некрасову Валерию Николаевичу земельного участка для проектирования торгово-технического комплекса по ул. Доваторцев, 54 в квартале 434" акт выбора земельного участка отсутствовал. Доводы истца, Администрации г. Ставрополя о том, что предоставление спорного земельного участка под проектирование как стадию строительства, необоснованны.
Постановление Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537 принято с нарушением действовавшего законодательства и не может служить основанием для возникновения у истца права арендатора земельного участка.
Суд первой инстанции правильно отклонил довод истца о том, что требование о признании на основании Постановления Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537, договора аренды земельного участка от 15.08.06 N 5309 за ним права арендатора земельного участка по адресу ул. Доваторцев, 54 в квартале 434 согласно условиям вышеуказанного договора, так как в соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды, заключенного в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает и силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку договор аренды земельного участка от 15.08.06 г. N 5309 не зарегистрирован в установленном порядке, он считается незаключенным и, соответственно, не порождает у истца права арендатора.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии с главой 34 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, в соответствии со статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, пришел к выводу что судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решения соответствуют обстоятельствам и материалам дела, в связи с чем решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268, 26, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.07 г. по делу А63-18614/07-С1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Н.В.ВИНОКУРОВА
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2007 N 16АП-651/07 ПО ДЕЛУ N А63-18614/06-С1
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2007 г. N 16АП-651/07
Дело N А63-18614/06-С1
Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2007 года,
полный текст постановления изготовлен 09 июля 2007 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Афанасьевой Л.В.
судей Винокуровой Н.В., Жукова Е.В.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим Афанасьевой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: ул. Вокзальная, 2 г. Ессентуки, дело по апелляционной жалобе третьего лица - Администрация города Ставрополь
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.07 г. по делу А63-18614/07-С1
по иску предпринимателя Некрасова Валерия Николаевича
к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополь, Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю,
третьи лица - Администрация г. Ставрополь,
Управление архитектуры администрации г. Ставрополь,
Комитет градостроительства администрации г. Ставрополь,
ФГУ "Земельная кадастровая палата" по СК
о признании за предпринимателем Некрасовым В.Н. права арендатора,
обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.08.2006 года N 5309,
при участии:
от истца: Некрасов В.Н.
от Администрации г. Ставрополь: Степаненко С.Н.
установил:
Предприниматель Некрасов В.Н. г. Ставрополь (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ответчикам Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ставрополя, Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю о признании на основании постановления Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537, договора аренды земельного участка от 15.08.06 N 5309 за предпринимателем ним права арендатора земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 54, в квартале 434 согласно условиям вышеуказанного договора; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю г. Ставрополь произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.08.06 N 5309.
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что фактические арендные отношения в части спорного земельного участка возникли в 2002 году до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительству объекта недвижимости предшествует его проектирование, все согласованные условия, выполнены.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 в удовлетворении исковых требований предпринимателю отказано, в связи с отсутствием документов, подтверждающих информирование населения о предстоящем строительстве, наличием не обжалованного отказа Управления Федеральной регистрационной службы по СК в регистрации спорного договора аренды.
Не согласившись с принятым решением, Администрация г. Ставрополь, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования предпринимателя в полном объеме.
Считает принятое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. В обоснование доводов жалобы указала, что вывод суда первой инстанции о том, что постановление Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537 принято с нарушением действующего законодательства и не может служить основанием для возникновения у истца права арендатора земельного участка, не соответствует обстоятельствам дела. Указанный ненормативный правовой акт органа местного самоуправления ни кем не оспорен, не признан судом недействительным, в настоящее время являются действующими.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии документов, подтверждающих информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении спорного земельного участка для строительства не соответствует обстоятельствам дела, поскольку в судебное заседание истцом был представлен документ, свидетельствующий о том, что информирование населения о предстоящем предоставлении предпринимателю проводилось.
Кроме того, при принятии решения, судом первой инстанции неправильно истолковано законодательство, а также не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В судебном заседании представитель Администрации г. Ставрополь Степаненко С.Н. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования предпринимателя в полном объеме.
В судебном заседании предприниматель Некрасов В.Н. доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации г. Ставрополь, поддержал, просил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчики Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополь, Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, третьи лица Управление архитектуры администрации г. Ставрополь, Комитет градостроительства администрации г. Ставрополь, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по СК, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного заседания. Представителей для участия в судебном разбирательстве не направили, отзыв на жалобу не представили. Управление архитектуры администрации г. Ставрополь, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по СК представили ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.
Указанные обстоятельства, в соответствии со статьей 156 АПК РФ, не являются препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Суд вынес определение о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей вышеназванных лиц.
Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование доводов указала, что предпринимателем Некрасовым В.Н. в УФРС по СК не были предоставлены документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выразившееся в не соблюдении условий об информировании населения.
Считает, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что справка об информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства было произведено, без указания о том где, когда и в какой форме осуществлялось информирование населения, не является надлежащим доказательством информирования.
Суд правильно указал, что требование истца о признании за ним права арендатора на земельный участок на основании Постановления главы г. Ставрополь от 10.03.06 г. N 537 отклоняется, поскольку в соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом и качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии с главой 34 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, в соответствии со статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, пришел к выводу что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Ставрополя N 4867 от 15.07.02 "О предоставлении предпринимателю Некрасову Валерию Николаевичу земельного участка для проектирования торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434" у Ставропольского научно-внедренческого центра "Экин" был изъят земельный участок площадью 2100 кв. м территории временной автостоянки по улице Доваторцев в квартале 434 и передан в фонд перераспределения городских земель.
Пунктом 4 постановления предпринимателю в аренду сроком на 2 года был предоставлен земельный участок площадью 1499 кв. м для проектирования торгово-технического комплекса по улице Доваторцев в квартале 434 с присвоением земельному участку почтового адреса улица Доваторцев, 54.
Пунктом 6 постановления предусмотрено, что право на строительство объекта будет предоставлено дополнительным постановлением главы администрации города Ставрополя после утверждения проектной документации.
Во исполнение вышеуказанного постановления 16.07.02 года, между Администрацией г. Ставрополя и Некрасовым В.Н., был заключен договор N 2228 аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя, в соответствии с условиями которого Администрация города Ставрополя передала, а Некрасов Валерий Николаевич принял в пользование на условиях аренды сроком на 2 года, до 15.07.04 г., земельный участок с кадастровым номером 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев 54, квартал 434 в г. Ставрополе, для проектирования торгово-технического комплекса в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение 1).
30.10.02 г. договор аренды земельного участка N 2228 от 16.07.02 г. был зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 01.06.04 г. срок действия договора аренды земельного участка в новой редакции был продлен на 2 года с 15.07.04 г. по 14.07.06 г.
10.11.04 г. дополнительное соглашение было зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края в установленном законом порядке.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.06.04 г. к договору аренды земельного участка N 2228 от 16.07.02 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и Некрасовым Валерием Николаевичем был заключен договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя в новой редакции, в соответствии с условиями которого Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя передал, а Некрасов Валерий Николаевич принял в пользование на условиях аренды сроком на 2 года с 15.07.04 г. по 14.07.06 г. земельный участок кадастровый номер 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев 54, квартал 434, для проектирования торгово-технического комплекса.
По соглашению сторон от 10.03.06 г. договор аренды земельного участка от 16.07.02 г. N 2228, заключенный между Администрацией города Ставрополя и предпринимателем Некрасовым В.Н., был расторгнут.
Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края N 537 от 10.03.06 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Некрасову Валерию Николаевичу места размещения торгово-технического комплекса по ул. Доваторцев, 54 в квартале 434 и предоставлении земельного участка для строительства" был утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434.
В пункте 2 указанного постановления указано, что Некрасову Валерию Николаевичу предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 1499 кв. м для строительства торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434 из земель поселений согласно материалам межевания.
Пунктом 4 указанного постановления предусмотрена обязанность Некрасова Валерия Николаевича получить разрешение на строительство объекта в установленном законодательством порядке.
В соответствии с пунктом 5 постановления признаны утратившими силу пункты 4 - 6 постановления главы администрации города Ставрополя от 15.07.02 г. N 4867 "О предоставлении предпринимателю Некрасову Валерию Николаевичу земельного участка для проектирования торгово-технического комплекса по улице Доваторцев, 54 в квартале 434" в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 16.07.02 г. N 2228 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.04 г. по соглашению сторон.
Во исполнение вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и Некрасовым Валерием Николаевичем 15.08.06 г. был заключен договор N 5309 аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя, в соответствии с условиями которого Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя предоставляет, а Некрасов Валерий Николаевич принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев, 54, квартал 434, для строительства торгово-технического комплекса в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.
При обращении 11.09.06 г. в Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 15.08.06 г. N 5309 в государственной регистрации предпринимателю было отказано, в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": документов, подтверждающих соблюдение органами местного самоуправления установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (предварительная и заблаговременная публикация в средствах массовой информации сообщения о предоставлении земельного участка в аренду либо иной документ, подтверждающий информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства). Кроме того, предприниматель не представил акт выбора земельного участка (л.д. 25-26).
Данный отказ истцом, в установленном порядке, не оспорен.
п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такового. В силу п. 3 указанной статьи земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду.
В силу пункта 3 статьи 31 Кодекса органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:12:012201:0030 площадью 1466 кв. м, расположенный по адресу ул. Доваторцев 54, квартал 434, для строительства торгово-технического комплекса предоставлялся Некрасову В.Н. с предварительным согласованием места размещения объекта.
Орган местного самоуправления обязан был информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства Порядок проведения государственной регистрации определен статьей 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документа, проверка законности сделки.
Учреждение юстиции по регистрации прав проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (п. 1 статьи 17 Закона).
Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, то государственный регистрирующий орган, обнаруживший предусмотренные Законом обстоятельства, свидетельствующие о пороке сделки и представленных для регистрации документов, может отказать в такой регистрации.
В материалах дела отсутствуют доказательства представления истцом или Администрацией г. Ставрополя регистрирующему органу или суду документов, подтверждающих информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении спорного земельного участка для строительства.
Справка, представленная истцом в подтверждение информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства не является надлежащим доказательством информирования, поскольку в ней отсутствуют сведения о том, где, когда и в какой форме осуществлялось информирование населения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю г. Ставрополь правомерно отказало истцу в регистрации спорного договора аренды; основания для удовлетворения заявления о регистрации отсутствовали (пункт 1 статьи 20 Закона).
Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 29.10.2001 г., поэтому факт бездействия органов местного самоуправления, не принявших своевременно актов, устанавливающих процедуры предоставления земельных участков, в том числе порядок информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, не может служить основанием для вывода о законности указанного постановления.
Судом отклоняется довод Администрации г. Ставрополя о том, что на момент издания постановления N 537 от 10.03.06 в г. Ставрополе отсутствовало положение о порядке организации и проведения публичных слушаний от 28.06.06 г., поскольку обязанность информирования населения предусмотрена пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ..
Суд принимает довод ответчика о том, что договор аренды N 5309 от 15.08.2006 г. заключен на основании постановления главы администрации г. Ставрополя N 537 от 10.03.06, принятого с нарушением требований, установленных пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод истца, Администрации г. Ставрополя о том, что проектирование является составной частью строительства и предоставление земельного участка истцу для проектирования торгово-технического комплекса фактически означает предоставление земельного участка для строительства, в данном случае неправомерен, так как в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации акт выбора земельного участка является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. На день принятия постановления главы администрации г. Ставрополя N 4867 от 15.07.02 "О предоставлении предпринимателю Некрасову Валерию Николаевичу земельного участка для проектирования торгово-технического комплекса по ул. Доваторцев, 54 в квартале 434" акт выбора земельного участка отсутствовал. Доводы истца, Администрации г. Ставрополя о том, что предоставление спорного земельного участка под проектирование как стадию строительства, необоснованны.
Постановление Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537 принято с нарушением действовавшего законодательства и не может служить основанием для возникновения у истца права арендатора земельного участка.
Суд первой инстанции правильно отклонил довод истца о том, что требование о признании на основании Постановления Главы города Ставрополя от 10.03.06 N 537, договора аренды земельного участка от 15.08.06 N 5309 за ним права арендатора земельного участка по адресу ул. Доваторцев, 54 в квартале 434 согласно условиям вышеуказанного договора, так как в соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды, заключенного в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает и силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку договор аренды земельного участка от 15.08.06 г. N 5309 не зарегистрирован в установленном порядке, он считается незаключенным и, соответственно, не порождает у истца права арендатора.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии с главой 34 АПК РФ законность и обоснованность принятого по делу решения, в соответствии со статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, пришел к выводу что судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решения соответствуют обстоятельствам и материалам дела, в связи с чем решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 мая 2007 года по делу N А63-18614/06-С1 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268, 26, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.07 г. по делу А63-18614/07-С1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Н.В.ВИНОКУРОВА
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)