Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ампир" (ответчика) на решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Рябцева Е.Ю.) и постановление от 11.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Захарчук Е.И., Марченко Н.В.) по делу N А45-21180/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Рынок Центральный" (630000, г. Новосибирск, ул. Мичурина, 12, ИНН 5406423824, ОГРН 1075406053975) к обществу с ограниченной ответственностью "Ампир" (630091, г. Новосибирск, ул. Романова, 39, 3, ИНН 5401303964, ОГРН 1085401003082), мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о признании договоров аренды земельного участка ничтожными сделками, применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Другие лица, участвующие в деле: закрытое акционерное общество "Сибмегаполис", общество с ограниченной ответственностью "Альянс", общество с ограниченной ответственностью "Сибирь аренда плюс".
- В заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Рынок Центральный" (истца) - Тихонов А.В. по доверенности от 26.09.2012, Кондрашов Ю.В. по доверенности от 10.04.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ампир" (ответчика) - Кузин В.И. по доверенности от 10.12.2012.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рынок Центральный" (далее - ООО "Рынок Центральный") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Ампир" (далее - ООО "Ампир"), мэрии города Новосибирска (далее - мэрия):
- - о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131Р от 03.09.2009 ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Ампир" возвратить мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:42, переданный в аренду по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131Р от 03.09.2009 и расположенный в пределах Центрального района города Новосибирска;
- - о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131/1 от 03.09.2009 ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Ампир" возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:43, переданный в аренду по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131/1 от 03.09.2009 и расположенный в пределах Центрального района города Новосибирска.
Исковые требования со ссылкой на статьи 168, 209, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 29, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы несоответствием вышеупомянутых договоров аренды гражданскому и земельному законодательству и нарушением ими прав истца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Сибмегаполис" (далее - ЗАО "Сибмегаполис"), общество с ограниченной ответственностью "Альянс", общество с ограниченной ответственностью "Сибирь аренда плюс" (далее - ООО "Сибирь аренда плюс").
Решением от 09.11.2012 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 11.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Ампир" просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, владельцы инженерно-технических сетей не обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое предоставлено собственникам наземных объектов недвижимого имущества. Для владельцев подземных инженерно-технических сетей предусмотрено только право ограниченного пользования (сервитут) соседним земельным участком. Поэтому имущественные интересы истца не могут быть восстановлены в результате применения последствий недействительности сделки, так как признание договоров аренды недействительными не дает права истцу на предоставление спорных земельных участков в аренду или собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.
Заявитель полагает, что действующим законодательством не предусмотрено оснований автоматического приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества в случае их фактического использования, а также в случае, если эти объекты являются принадлежностями главной вещи.
Переход права на здание центрального рынка к истцу не означает, что к нему также перешло право собственности на иные объекты, даже как-то связанные с этим зданием.
Полагает, что поскольку инженерные коммуникации находятся за пределами одного земельного участка, то на государственную регистрацию права собственности должны быть представлены правоустанавливающие документы в отношении всех земельных участков, занимаемых объектом.
Указывает, что доказательств передачи мэрией в уставный капитал ОАО "Рынок Центральный" ливневой канализации и водовода истцом не представлено.
Ссылается на то, что техническими условиями муниципального унитарного предприятия "Горводоканал" (далее - МУП "Горводоканал") предусмотрена обязанность ООО "Ампир" за свой счет осуществить прокладку ливневой канализации на новый маршрут, в связи с этим права истца в отношении ливневой канализации не могут быть нарушены. При этом водовод вообще не подпадает под зону строительства.
В отзывах на кассационную жалобу ООО "Рынок Центральный" просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов, а ЗАО "Сибмагаполис" и ООО "Сибирь аренда плюс" поддерживают кассационную жалобу.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 16.04.2013 до 08 часов 45 минут 18.04.2013.
Представитель ООО "Ампир" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители ООО "Рынок Центральный" возражали против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что ООО "Рынок Центральный" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:011, общей площадью 26 909 м 2 (свидетельство о государственной регистрации права N 54АГ 475940 от 08.12.2008), а также расположенного на данном земельном участке нежилого здания (здания рынка) площадью 16 576,40 м 2 с учетом реконструкции (свидетельство о государственной регистрации права от 24.06.2011 N 54АД365568).
По договорам аренды от 03.09.2009 N 86131р и N 86131/1, заключенным между мэрией (арендодателем) и ЗАО "Сибмегаполис" (арендатором), в пользование арендатора сроком до 03.09.2012 для организации строительства двухуровневой подземной автостоянки по ул. Гоголя арендодателем переданы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:101115:42, 54:35:101115:43.
В соответствии с соглашениями от 25.08.2010 о перемене лиц в обязательстве ЗАО "Сибмегаполис" с согласия арендодателя передало ООО "Ампир" права и обязанности арендатора по договорам аренды.
На вышеуказанных земельных участках, предоставленных для строительства, расположены подземные сооружения истца: водовод, ливневая канализация, обслуживающие здание рынка.
Полагая, что при заключении договоров аренды не было принято во внимание наличие на указанных участках технических сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности, ООО "Рынок Центральный" обратилось в суд с настоящим иском.
При удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из противоречия положениям статьи 209 ГК РФ, статей 35, 36 ЗК РФ оспариваемых договоров аренды и нарушениями ими прав истца.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.
В силу статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Как установлено судами, здание центрального рынка эксплуатируется истцом с момента его передачи - 2000 года, функционируя при этом с присоединенными к нему подземными сооружениями - ливневой канализацией и водоводом с вводом N 1.
По состоянию на 01.01.2000 ливневая канализация протяженностью 765 м существовала в том виде, который отображен на схеме-приложении к письму N 134 от 11.09.2012 муниципального казенного учреждения г. Новосибирска "Гормост" (далее - учреждение "Гормост") и планшете Главного управления геодезии и картографии СССР 1978 года.
В период осуществления деятельности, связанной с эксплуатацией здания центрального рынка, истцом были заключены договоры с МУП "Горводоканал": договор N 3565-Д от 23.06.2000, договор N 10118-Д от 24.02.2009 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод; с учреждением "Гормост" - договор N 8 от 31.12.2004, N 21, действовавший с 01.01.2009, и договор N 21 от 10.01.2012.
Местоположение ливневой канализации и водовода на предоставленных в аренду ООО "Ампир" земельных участках подтверждается инженерно-топографическим планом по состоянию на 26.02.2008, инженерно-топографическим планом по состоянию на 11.09.2012.
Согласно имеющемуся в материалах дела заключению Новосибирской торгово-промышленной палаты N 016-20-00442 от 14.09.2012 нежилое здание центрального рынка площадью 16 576, 4 м 2, ливневая канализация и водопроводные сети до места врезки выпуска в колодец городской ливневой канализации и вводы в городские водопроводные сети технологически связаны между собой и образуют единое целое. Ливневая канализация и водовод связаны со зданием рынка, имеют вспомогательное назначение в целях обеспечения требований безопасности и соблюдения санитарных правил и норм и не могут эксплуатироваться отдельно от здания рынка.
Статьей 134 ГК РФ предусмотрено, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что здание центрального рынка обладает признаками главной вещи, а обслуживающие его ливневая канализация и водовод - принадлежности указанного здания и, соответственно, их правовой статус регулируется положениями статьи 135 ГК РФ, в силу которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Суды верно указали, что приобретая на праве собственности здание центрального рынка, истец автоматически приобрел право собственности на все обслуживающие это здание инженерные системы, в том числе на водовод и ливневую канализацию.
Право собственности на ливневую канализацию и водовод зарегистрированы ООО "Рынок Центральный" 10.05.2012 и 24.05.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 54АД 666296 и N 54АД 695229.
То обстоятельство, что право собственности на канализационные сети и водовод было зарегистрировано истцом только в 2012 году, само по себе не свидетельствует об отсутствии у него прав на земельный участок под указанными объектами инфраструктуры на момент заключения ответчиками договоров аренды, поскольку здание рынка не может эксплуатироваться без соответствующих элементов инфраструктуры (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10) и ответчиком обратное не доказано.
Что касается оспаривания ООО "Ампир" права собственности истца на указанные выше сооружения, то это не имеет значения для рассматриваемого дела, так как этот спор не влияет на законодательно установленное императивное деление вещей на главные вещи и их принадлежности, исходя из которого совершение сделки в отношении главной вещи (здания), автоматически влечет совершение сделки и в отношении ее принадлежностей (ливневой канализации и водовода).
Помимо этого учреждение "Гормост" в письме N 142 от 12.09.2012 сообщило, что иных канализационных сетей, через которые возможно отведение ливневых стоков от объектов ООО "Рынок Центральный" не существует (с технической точки зрения). Данная информация ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ документально не опровергнута.
Поэтому правомерен вывод судов о том, что исходя из принципа равенства сторон в гражданско-правовых отношениях недопустима защита прав и законных интересов ООО "Ампир" за счет ущемления прав ООО "Рынок Центральный".
Согласно статье 552 ГК РФ собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Названной норме корреспондируют положения статей 35, 36 ЗК РФ.
Суды правильно сослались не необоснованность доводов ответчика о том, что положения статьи 552 ГК РФ, статей 35, 36 ЗК РФ не подлежат применению в отношении подземных сооружений и реализовать свои права в отношении указанных сооружений истец может только путем установления сервитута, поскольку здание центрального рынка совместно с ливневой канализацией и водоводом образуют сложную вещь, соответственно, земельный участок, права на который переходят истцу, должен включать в себя также и ту часть, которая необходима для эксплуатации указанных сооружений.
Судами также установлено нарушение градостроительных норм при заключении спорных договоров аренды.
В соответствии со статьей 31 ЗК РФ при предоставлении земельных участков необходимо соблюдение градостроительных норм.
Частями 1, 2 статьи 88 ЗК РФ предусмотрено, что землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.
СНиПом 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (таблица 14) установлен принцип необходимости соблюдения при строительстве объектов охранных зон для эксплуатации существующих линейных объектов, соответствующие расстояния от этих линейных объектов. Согласно таблице указанное расстояние измеряется от инженерной сети до фундаментов зданий и сооружений и составляет, соответственно, 3 м для ливневой канализации и 5 м для водопровода.
Проанализировав договоры аренды применительно к положениям статьи 31 ЗК РФ и СНиПа 2.07.01-89*, суды пришли к выводу, что при соблюдении расстояний предусмотренных ими охранных зон в существующем виде земельные участки не могли быть предоставлены в аренду ответчику.
Довод ООО "Ампир" о том, что истцом не представлено доказательств передачи мэрией в уставный капитал ОАО "Рынок Центральный" ливневой канализации и водовода обоснованно отклонен судами.
По акту (накладной) приемки-передачи основных средств N 1 от 08.07.2000 департамент по управлению имуществом г. Новосибирска передал ОАО "Центральный рынок" основное здание постройки 1983 года, пригодное к эксплуатации (л.д. 115 т. 4). Пригодность к эксплуатации определена на основании действующих на дату передачи здания норм: СНиПа 3.01.04.87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (пункт 4.17), согласно которому разрешенным (пригодным) к эксплуатации объектом является объект, соответствующий, в том числе проектной документации, с внешними наружными сетями, обеспеченный ресурсами: электроэнергий, водой, паром и т.д.
Утверждение ООО "Ампир" о том, что права истца в отношении подземных сооружений не нарушены, так как принято решение о переносе подземных сооружений, принадлежащих истцу за счет ответчика, во внимание суда кассационной инстанции не принимается.
Суды верно отметили, что вынесение решения о переносе подземных коммуникаций при условии отсутствия одобрения указанного действия со стороны собственника коммуникаций (истца) является нарушением статьи 209 ГК РФ. К тому же прокладка ливневой канализации в обход строящегося объекта может свидетельствовать о физическом исчезновении прежнего линейного объекта и создании нового, чем нарушаются вещные права истца.
Между тем никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35 Конституции Российской Федерации).
Согласно статьям 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая, что договоры аренды земельных участков от 03.09.2009 N 86131р и N 86131/1 являются ничтожными сделками, поскольку заключены вопреки требованиям закона - статье 209 ГК РФ, статьям 31, 35, 36 ЗК РФ, нарушают права ОАО "Центральный рынок", суды правомерно признали их недействительными и применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде односторонней реституции путем обязания ООО "Ампир" возвратить земельный участок арендодателю.
Таким образом, материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы ООО "Ампир", приведенные в кассационной жалобе, касающиеся применения судами норм материального права, основаны на неправильном толковании заявителем норм, в частности, статьи 36 ЗК РФ, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 11.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-21180/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N А45-21180/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N А45-21180/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ампир" (ответчика) на решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Рябцева Е.Ю.) и постановление от 11.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Захарчук Е.И., Марченко Н.В.) по делу N А45-21180/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Рынок Центральный" (630000, г. Новосибирск, ул. Мичурина, 12, ИНН 5406423824, ОГРН 1075406053975) к обществу с ограниченной ответственностью "Ампир" (630091, г. Новосибирск, ул. Романова, 39, 3, ИНН 5401303964, ОГРН 1085401003082), мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о признании договоров аренды земельного участка ничтожными сделками, применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Другие лица, участвующие в деле: закрытое акционерное общество "Сибмегаполис", общество с ограниченной ответственностью "Альянс", общество с ограниченной ответственностью "Сибирь аренда плюс".
- В заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Рынок Центральный" (истца) - Тихонов А.В. по доверенности от 26.09.2012, Кондрашов Ю.В. по доверенности от 10.04.2013;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ампир" (ответчика) - Кузин В.И. по доверенности от 10.12.2012.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рынок Центральный" (далее - ООО "Рынок Центральный") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Ампир" (далее - ООО "Ампир"), мэрии города Новосибирска (далее - мэрия):
- - о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131Р от 03.09.2009 ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Ампир" возвратить мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:42, переданный в аренду по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131Р от 03.09.2009 и расположенный в пределах Центрального района города Новосибирска;
- - о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131/1 от 03.09.2009 ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Ампир" возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:43, переданный в аренду по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 86131/1 от 03.09.2009 и расположенный в пределах Центрального района города Новосибирска.
Исковые требования со ссылкой на статьи 168, 209, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 29, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы несоответствием вышеупомянутых договоров аренды гражданскому и земельному законодательству и нарушением ими прав истца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Сибмегаполис" (далее - ЗАО "Сибмегаполис"), общество с ограниченной ответственностью "Альянс", общество с ограниченной ответственностью "Сибирь аренда плюс" (далее - ООО "Сибирь аренда плюс").
Решением от 09.11.2012 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 11.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Ампир" просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, владельцы инженерно-технических сетей не обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое предоставлено собственникам наземных объектов недвижимого имущества. Для владельцев подземных инженерно-технических сетей предусмотрено только право ограниченного пользования (сервитут) соседним земельным участком. Поэтому имущественные интересы истца не могут быть восстановлены в результате применения последствий недействительности сделки, так как признание договоров аренды недействительными не дает права истцу на предоставление спорных земельных участков в аренду или собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.
Заявитель полагает, что действующим законодательством не предусмотрено оснований автоматического приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества в случае их фактического использования, а также в случае, если эти объекты являются принадлежностями главной вещи.
Переход права на здание центрального рынка к истцу не означает, что к нему также перешло право собственности на иные объекты, даже как-то связанные с этим зданием.
Полагает, что поскольку инженерные коммуникации находятся за пределами одного земельного участка, то на государственную регистрацию права собственности должны быть представлены правоустанавливающие документы в отношении всех земельных участков, занимаемых объектом.
Указывает, что доказательств передачи мэрией в уставный капитал ОАО "Рынок Центральный" ливневой канализации и водовода истцом не представлено.
Ссылается на то, что техническими условиями муниципального унитарного предприятия "Горводоканал" (далее - МУП "Горводоканал") предусмотрена обязанность ООО "Ампир" за свой счет осуществить прокладку ливневой канализации на новый маршрут, в связи с этим права истца в отношении ливневой канализации не могут быть нарушены. При этом водовод вообще не подпадает под зону строительства.
В отзывах на кассационную жалобу ООО "Рынок Центральный" просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов, а ЗАО "Сибмагаполис" и ООО "Сибирь аренда плюс" поддерживают кассационную жалобу.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 16.04.2013 до 08 часов 45 минут 18.04.2013.
Представитель ООО "Ампир" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители ООО "Рынок Центральный" возражали против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что ООО "Рынок Центральный" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:011, общей площадью 26 909 м 2 (свидетельство о государственной регистрации права N 54АГ 475940 от 08.12.2008), а также расположенного на данном земельном участке нежилого здания (здания рынка) площадью 16 576,40 м 2 с учетом реконструкции (свидетельство о государственной регистрации права от 24.06.2011 N 54АД365568).
По договорам аренды от 03.09.2009 N 86131р и N 86131/1, заключенным между мэрией (арендодателем) и ЗАО "Сибмегаполис" (арендатором), в пользование арендатора сроком до 03.09.2012 для организации строительства двухуровневой подземной автостоянки по ул. Гоголя арендодателем переданы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:101115:42, 54:35:101115:43.
В соответствии с соглашениями от 25.08.2010 о перемене лиц в обязательстве ЗАО "Сибмегаполис" с согласия арендодателя передало ООО "Ампир" права и обязанности арендатора по договорам аренды.
На вышеуказанных земельных участках, предоставленных для строительства, расположены подземные сооружения истца: водовод, ливневая канализация, обслуживающие здание рынка.
Полагая, что при заключении договоров аренды не было принято во внимание наличие на указанных участках технических сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности, ООО "Рынок Центральный" обратилось в суд с настоящим иском.
При удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из противоречия положениям статьи 209 ГК РФ, статей 35, 36 ЗК РФ оспариваемых договоров аренды и нарушениями ими прав истца.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.
В силу статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Как установлено судами, здание центрального рынка эксплуатируется истцом с момента его передачи - 2000 года, функционируя при этом с присоединенными к нему подземными сооружениями - ливневой канализацией и водоводом с вводом N 1.
По состоянию на 01.01.2000 ливневая канализация протяженностью 765 м существовала в том виде, который отображен на схеме-приложении к письму N 134 от 11.09.2012 муниципального казенного учреждения г. Новосибирска "Гормост" (далее - учреждение "Гормост") и планшете Главного управления геодезии и картографии СССР 1978 года.
В период осуществления деятельности, связанной с эксплуатацией здания центрального рынка, истцом были заключены договоры с МУП "Горводоканал": договор N 3565-Д от 23.06.2000, договор N 10118-Д от 24.02.2009 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод; с учреждением "Гормост" - договор N 8 от 31.12.2004, N 21, действовавший с 01.01.2009, и договор N 21 от 10.01.2012.
Местоположение ливневой канализации и водовода на предоставленных в аренду ООО "Ампир" земельных участках подтверждается инженерно-топографическим планом по состоянию на 26.02.2008, инженерно-топографическим планом по состоянию на 11.09.2012.
Согласно имеющемуся в материалах дела заключению Новосибирской торгово-промышленной палаты N 016-20-00442 от 14.09.2012 нежилое здание центрального рынка площадью 16 576, 4 м 2, ливневая канализация и водопроводные сети до места врезки выпуска в колодец городской ливневой канализации и вводы в городские водопроводные сети технологически связаны между собой и образуют единое целое. Ливневая канализация и водовод связаны со зданием рынка, имеют вспомогательное назначение в целях обеспечения требований безопасности и соблюдения санитарных правил и норм и не могут эксплуатироваться отдельно от здания рынка.
Статьей 134 ГК РФ предусмотрено, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что здание центрального рынка обладает признаками главной вещи, а обслуживающие его ливневая канализация и водовод - принадлежности указанного здания и, соответственно, их правовой статус регулируется положениями статьи 135 ГК РФ, в силу которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Суды верно указали, что приобретая на праве собственности здание центрального рынка, истец автоматически приобрел право собственности на все обслуживающие это здание инженерные системы, в том числе на водовод и ливневую канализацию.
Право собственности на ливневую канализацию и водовод зарегистрированы ООО "Рынок Центральный" 10.05.2012 и 24.05.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 54АД 666296 и N 54АД 695229.
То обстоятельство, что право собственности на канализационные сети и водовод было зарегистрировано истцом только в 2012 году, само по себе не свидетельствует об отсутствии у него прав на земельный участок под указанными объектами инфраструктуры на момент заключения ответчиками договоров аренды, поскольку здание рынка не может эксплуатироваться без соответствующих элементов инфраструктуры (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10) и ответчиком обратное не доказано.
Что касается оспаривания ООО "Ампир" права собственности истца на указанные выше сооружения, то это не имеет значения для рассматриваемого дела, так как этот спор не влияет на законодательно установленное императивное деление вещей на главные вещи и их принадлежности, исходя из которого совершение сделки в отношении главной вещи (здания), автоматически влечет совершение сделки и в отношении ее принадлежностей (ливневой канализации и водовода).
Помимо этого учреждение "Гормост" в письме N 142 от 12.09.2012 сообщило, что иных канализационных сетей, через которые возможно отведение ливневых стоков от объектов ООО "Рынок Центральный" не существует (с технической точки зрения). Данная информация ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ документально не опровергнута.
Поэтому правомерен вывод судов о том, что исходя из принципа равенства сторон в гражданско-правовых отношениях недопустима защита прав и законных интересов ООО "Ампир" за счет ущемления прав ООО "Рынок Центральный".
Согласно статье 552 ГК РФ собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Названной норме корреспондируют положения статей 35, 36 ЗК РФ.
Суды правильно сослались не необоснованность доводов ответчика о том, что положения статьи 552 ГК РФ, статей 35, 36 ЗК РФ не подлежат применению в отношении подземных сооружений и реализовать свои права в отношении указанных сооружений истец может только путем установления сервитута, поскольку здание центрального рынка совместно с ливневой канализацией и водоводом образуют сложную вещь, соответственно, земельный участок, права на который переходят истцу, должен включать в себя также и ту часть, которая необходима для эксплуатации указанных сооружений.
Судами также установлено нарушение градостроительных норм при заключении спорных договоров аренды.
В соответствии со статьей 31 ЗК РФ при предоставлении земельных участков необходимо соблюдение градостроительных норм.
Частями 1, 2 статьи 88 ЗК РФ предусмотрено, что землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.
СНиПом 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (таблица 14) установлен принцип необходимости соблюдения при строительстве объектов охранных зон для эксплуатации существующих линейных объектов, соответствующие расстояния от этих линейных объектов. Согласно таблице указанное расстояние измеряется от инженерной сети до фундаментов зданий и сооружений и составляет, соответственно, 3 м для ливневой канализации и 5 м для водопровода.
Проанализировав договоры аренды применительно к положениям статьи 31 ЗК РФ и СНиПа 2.07.01-89*, суды пришли к выводу, что при соблюдении расстояний предусмотренных ими охранных зон в существующем виде земельные участки не могли быть предоставлены в аренду ответчику.
Довод ООО "Ампир" о том, что истцом не представлено доказательств передачи мэрией в уставный капитал ОАО "Рынок Центральный" ливневой канализации и водовода обоснованно отклонен судами.
По акту (накладной) приемки-передачи основных средств N 1 от 08.07.2000 департамент по управлению имуществом г. Новосибирска передал ОАО "Центральный рынок" основное здание постройки 1983 года, пригодное к эксплуатации (л.д. 115 т. 4). Пригодность к эксплуатации определена на основании действующих на дату передачи здания норм: СНиПа 3.01.04.87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (пункт 4.17), согласно которому разрешенным (пригодным) к эксплуатации объектом является объект, соответствующий, в том числе проектной документации, с внешними наружными сетями, обеспеченный ресурсами: электроэнергий, водой, паром и т.д.
Утверждение ООО "Ампир" о том, что права истца в отношении подземных сооружений не нарушены, так как принято решение о переносе подземных сооружений, принадлежащих истцу за счет ответчика, во внимание суда кассационной инстанции не принимается.
Суды верно отметили, что вынесение решения о переносе подземных коммуникаций при условии отсутствия одобрения указанного действия со стороны собственника коммуникаций (истца) является нарушением статьи 209 ГК РФ. К тому же прокладка ливневой канализации в обход строящегося объекта может свидетельствовать о физическом исчезновении прежнего линейного объекта и создании нового, чем нарушаются вещные права истца.
Между тем никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35 Конституции Российской Федерации).
Согласно статьям 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая, что договоры аренды земельных участков от 03.09.2009 N 86131р и N 86131/1 являются ничтожными сделками, поскольку заключены вопреки требованиям закона - статье 209 ГК РФ, статьям 31, 35, 36 ЗК РФ, нарушают права ОАО "Центральный рынок", суды правомерно признали их недействительными и применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде односторонней реституции путем обязания ООО "Ампир" возвратить земельный участок арендодателю.
Таким образом, материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы ООО "Ампир", приведенные в кассационной жалобе, касающиеся применения судами норм материального права, основаны на неправильном толковании заявителем норм, в частности, статьи 36 ЗК РФ, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.11.2012 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 11.02.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-21180/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)