Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Борисовой Е.Е.
судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.
рассмотрела заявление закрытого акционерного общества "Металл-Маркет" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012 по делу N А13-3182/2009, Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2012 по тому же делу
по иску закрытого акционерного общества "Металл-Маркет" (г. Вологда) к Департаменту имущественных отношений Вологодской области (г. Вологда), администрации города Вологды (г. Вологда) о признании недействительным распоряжения.
Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (г. Вологда), общество с ограниченной ответственностью "Институт Вологдаинжпроект" (г. Вологда), Третьякова Н.А. (г. Вологда), Наслян Г.Ш. (пос. Рубцово Вологодской области), Загривая Н.Е. (пос. Дубровское Вологодской области)
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Металл-Маркет" (далее - общество "Металл-Маркет") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными действия общества с ограниченной ответственностью "Инком" (далее - общество "Инком") по межеванию земельного участка площадью 6956 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:427, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского, д. 22; о признании недействительным распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) от 18.09.2008 N 487-р "Об образовании четырех объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0103002:427"; о признании недействительным постановления главы города Вологды от 17.10.2008 N 6057 "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул. Преображенского, 22, ул. Преображенского".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Институт "Вологдаинжпроект" (далее - институт), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Вологодской области (далее - Управление Роснедвижимости).
До принятия решения по делу общество "Металл-Маркет" отказалось от требований, предъявленных к обществу "Инком", в связи с чем производство по делу в данной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 04.10.2012 названные судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "Металл-Маркет" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, общество "Металл-Маркет" является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского, д. 22: асфальтовой подъездной площадки площадью 136,2 кв. метра, административного здания, монолитного железобетонного пожарного водоема с деревянным перекрытием и засыпкой грунтом площадью 52,5 кв. метра, одноэтажного бревенчатого обогревательного домика общей площадью 13,8 кв. метра.
Право собственности общества "Металл-Маркет" на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Под указанными объектами недвижимости ранее был сформирован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:427 (далее - земельный участок N 427) площадью 6 956 кв. метров из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена.
В границах этого же участка также находилось одноэтажное металлическое здание склада площадью 361,2 кв. метров, принадлежавшее до 13.10.2009 обществу "Инком".
Общество "Инком" 28.07.2008 в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), обратилось в департамент с заявлением о формировании земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости.
В этой связи институтом проведены землеустроительные работы в отношении указанного земельного участка и подготовлен проект территориального землеустройства, предполагающий его раздел на четыре земельных участка: под зданием общества "Инком" площадью 1037 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1582 (далее - земельный участок N 1582); общего пользования площадью 57 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1583 (далее - земельный участок N 1583); под объектами недвижимости обществом "Металл-Маркет" площадью 278 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1584 (далее - земельный участок N 1584) и площадью 5584 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1585 (далее - земельный участок N 1585).
Распоряжением администрации от 18.09.2008 N 487-р утвержден проект территориального землеустройства и образованы четыре земельных участка в форме раздела ранее существующего земельного участка N 427 площадью 6 956 кв. метров.
Пунктом 4 распоряжения от 18.09.2008 N 487-р обществу предписано обеспечить проведение государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков.
Постановлением от 17.10.2008 N 6057 глава города Вологды утвердил проекты границ названных земельных участков, установив вид разрешенного использования земельного участка площадью 1037 кв. метра под N 1582 - эксплуатация и обслуживание металлического здания склада, земельный участок площадью 57 кв. метра N 1583 отнесен к землям общего пользования.
Общество "Металл-Маркет" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка N 427 площадью 6 956 кв. метров.
Департамент письмом от 25.02.2009 N 01-01-17/1157 сообщил обществу "Металл-Маркет" об оставлении его заявления без рассмотрения по причине того, что испрашиваемый земельный участок ликвидирован как объект гражданских прав - из его состава образованы четыре самостоятельных земельных участка для размещения и эксплуатации находящихся на них объектов недвижимого имущества.
По договору купли-продажи от 05.05.2009 N 581, заключенному с департаментом, общество "Инком" приобрело в собственность вновь сформированный земельный участок N 1582 площадью 1037 кв. метра для целей эксплуатации принадлежащего ему склада.
Ссылаясь на то, что распоряжение от 18.09.2008 N 487-р и постановление от 17.10.2008 N 6057, которыми ранее сформированный земельный участок N 427 разделен на четыре отдельных участка, не соответствуют требованиям действующего законодательства, приняты без учета его интересов, общество "Металл-Маркет" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
При обращении в суд общество заявило ходатайство о восстановлении пропущенного трехмесячного срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса для оспаривания актов публичных органов и должностных лиц.
В период рассмотрения настоящего дела общество "Инком" передало приобретенный им земельный участок N 1582 с находящимся на нем зданием склада в собственность гражданке Третьяковой Н.А. по договору купли-продажи от 17.08.2009, которая впоследствии распорядилась им, продав этот участок с объектом недвижимости гражданину Насляну Г.Ш. по договору от 13.01.2010. На основании договора купли-продажи от 09.03.2010 Наслян Г.Ш. реализовал указанный земельный участок со зданием склада гражданке Загривой Н.Е.
Переход права собственности в отношении здания склада и земельного участка N 1582 по каждой из указанных сделок зарегистрирован в установленном законом порядке.
Суд первой инстанции восстановил пропущенный обществом "Металл-Маркет" срок для признания незаконными распоряжения от 18.09.2008 N 487-р и постановления от 17.10.2008 N 6057, указав, что о принятии оспариваемых актов заявителю стало известно из письма департамента от 25.02.2009 N 01-01-17/1157, которым ему отказано в предоставлении в аренду земельного участка N 427.
В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции установил, что межевание и раздел земельного участка N 427 были проведены в нарушение Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, то есть без согласования с обществом "Металл-Маркет", у которого данный участок находился в пользовании в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих этому лицу. Посчитав, что раздел упомянутого земельного участка проведен без участия общества "Металл-Маркет", имеющего исключительное право на приобретение земли под принадлежащим ему недвижимым имуществом, а потому заинтересованного в результатах межевания, суд признал постановление и распоряжение не соответствующими нормам действующего законодательства.
В рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции для проверки законности результатов межевания, в соответствии с которыми были образованы новые земельные участки, трижды назначалась судебная землеустроительная экспертиза.
На основании итогов проведенных по делу землеустроительных экспертиз судом установлено, что площадь земельного участка N 1582, сформированного для эксплуатации здания склада общества "Инком" составляет 1037 кв. метра и превышает нормативно установленные размеры земельного участка, необходимого для соответствующих целей (915 кв. метров). В то же самое время, минимальная расчетная площадь земельного участка, требуемого обществу "Металл-Маркет" для эксплуатации принадлежащих ему объектов в соответствии с установленными нормативами должна быть не менее 7 190 кв. метров, что превышает не только размеры фактически образованного для нужд заявителя земельного участка N 1585 (5584 кв. метра), но и размеры первоначального земельного участка N 427 (6 956 кв. метров), подвергшегося разделу.
Более того, согласно заключениям экспертов земельный участок N 427 (6 956 кв. метров), ранее сформированный по фактическому землепользованию, по своей площади меньше расчетного размера земельного участка, необходимого в соответствии с утвержденными нормативами для эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости, что позволило суду прийти к выводу о его неделимости. Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд констатировал, что этот участок в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил не мог быть разделен на отдельные земельные участки для эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным собственникам.
Сочтя неправомерным раздел указанного участка, суд первой инстанции вместе с тем отказал в удовлетворении заявленного требования, сославшись на то, что признание судом недействительными распоряжения от 18.09.2008 N 487-р и постановления от 17.10.2008 N 6057 не обеспечит достижение целей обращения общества "Металл-Маркет" в арбитражный суд за защитой своего права.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что восстановление земельного участка N 427 в прежних границах не повлечет за собой увеличение его площади, которой изначально было недостаточно для нормальной эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости. Поскольку ни площадь самого этого участка, ни площадь вновь образованных из его состава земельных участков не соответствуют существующим нормативным требованиям, суд счел, что удовлетворение данного требования не обеспечит в полной мере защиту прав и законных интересов заявителя.
Кроме того, суд констатировал тот факт, что один из вновь образованных земельных участков N 1582, который ранее был выкуплен обществом "Инком", принадлежит на дату разрешения спора гражданке Загривой Н.Е., являющейся его добросовестным приобретателем.
Суд первой инстанции отметил, что условиями признания незаконным ненормативного акта публичного органа в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса является одновременно его несоответствие закону либо иному нормативно-правовому акту, а также нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя.
Посчитав, что признание незаконными оспариваемых актов не способно восстановить нарушенные права общества "Металл-Маркет", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в настоящем деле всех условий, необходимых для удовлетворения заявленного требования.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.
Между тем при разрешении настоящего спора судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
Согласно обстоятельствам настоящего дела земельный участок N 427 (6 956 кв. метров) является неделимым, его площадь не соответствует установленным нормативам землеотвода для соответствующего вида деятельности. Недостаточность площади данного участка не позволяет произвести его раздел на отдельные земельные участки того размера, которые необходимы каждому из собственников недвижимости для эксплуатации своих объектов.
Поскольку земельный участок N 427 не подлежал разделу, права общества "Металл-Маркет" и общества "Инком" под принадлежащими им объектами недвижимости могли быть оформлены применительно к пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса.
Данная норма предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, названный порядок приобретения прав на землю действует и в отношении собственников отдельных объектов недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке. Таким образом, исключительное право на приобретение земли под принадлежащими им объектами может быть реализовано этими лицами только посредством приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Предоставление неделимого земельного участка на указанных условиях предполагает совместное его использование всеми собственниками недвижимости для эксплуатации существующих объектов. Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.
Учитывая, что в результате издания неправомерных актов общество "Металл-Маркет" лишилось возможности использовать для эксплуатации своих объектов недвижимости этот земельный участок в прежних границах, выводы судов об отсутствии у заявителя интереса в оспаривании распоряжения от 18.09.2008 N 487-р и постановления от 17.10.2008 N 6057 нельзя признать состоятельными.
В соответствии с заключением эксперта Зажигиной Т.Н. вновь образованные земельные участки не могут быть использованы в соответствии с тем видом разрешенного использования, которые ранее имел земельный участок N 427, а именно "эксплуатация и обслуживание зданий производственного назначения".
Кроме того, согласно заключения эксперта Е.Н. Юрина раздел земельного участка также изменяет условия доступа общества "Металл-Маркет" к своим объектам недвижимого имущества, поскольку для обеспечения въезда (выезда) большегрузного транспорта и сельхозтехники на территорию заявителя потребуется установление сервитута.
Из имеющейся в материалах дела схемы раздела усматривается, что для размещения объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Металл-Маркет" объектов, образованы два самостоятельных земельных участка, между которыми располагаются земельный участок, сформированный для эксплуатации склада общества "Инком", и земельный участок общего пользования. В этой связи принятый публичными органами вариант раздела земельного участка создает ситуацию, при которой основные объекты недвижимости и объект вспомогательного назначения общества "Металл-Маркет" (пожарный резервуар) оказываются технологически обособленными на различных участках, затрудняющих возможность их совместного использования.
Таким образом, раздел земельного участка N 427 по существу в интересах лишь общества "Инком" нарушил баланс интересов собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке, привел к ухудшению для общества "Металл-Маркет" условий пользования землей для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также сделал невозможным реализацию этим лицом права на приобретение всего этого неделимого земельного участка в собственность или аренду в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса.
В этой связи указание судов на то, что названный земельный участок ни в его первоначальном виде, ни после раздела, в должной мере не обеспечивает заявителю условия для нормальной эксплуатации недвижимости, не может служить надлежащим обоснованием отказа в удовлетворения заявленного требования.
Приобретение земельного участка N 1582 гражданкой Загривой Н.Е. в результате последовательного совершения гражданско-правовых сделок не может быть препятствием для оценки законности оспариваемых актов.
В рамках настоящего дела обществом "Металл-Маркет" заявлено требование о признании недействительными актов публичных органов, принятых в сфере земельных отношений, которое напрямую не связано со спором о правах в отношении вновь образованного земельного участка. Поэтому выводы судов о добросовестности Загривой Н.Е., которые касаются условий удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не относятся к существу рассматриваемого судами спора.
Заявитель вправе требовать судебного признания недействительности оспариваемых актов не только для последующего оспаривания зарегистрированных прав на земельный участок, но и для целей возможного взыскания убытков с соответствующего публичного образования, возникших у него вследствие издания незаконных распоряжения и постановления.
Кроме того, неделимый земельный участок является единым объектом гражданских прав, часть которого в силу его естественных характеристик не может фактически передаваться по гражданско-правовой сделке и выбывать из владения всех собственников находящихся на таком земельном участке объектов недвижимости. Следовательно, эти лица не могут быть признаны утратившими владение земельным участком только по причине незаконного совершения одним из них сделки по отчуждению части этого участка.
Таким образом, факт внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности гражданки Загривой Н.Е. на земельный участок N 1582 не должен расцениваться как получение этим физическим лицом части неделимого участка в единоличное фактическое владение.
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
1. Передать дело N А13-3182/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012, Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2012.
2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 30 апреля 2013 г. отзыв на заявление.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
В.Б.КУЛИКОВА
А.М.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 25.03.2013 N ВАС-450/13 ПО ДЕЛУ N А13-3182/2009
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. N ВАС-450/13
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Борисовой Е.Е.
судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.
рассмотрела заявление закрытого акционерного общества "Металл-Маркет" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012 по делу N А13-3182/2009, Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2012 по тому же делу
по иску закрытого акционерного общества "Металл-Маркет" (г. Вологда) к Департаменту имущественных отношений Вологодской области (г. Вологда), администрации города Вологды (г. Вологда) о признании недействительным распоряжения.
Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (г. Вологда), общество с ограниченной ответственностью "Институт Вологдаинжпроект" (г. Вологда), Третьякова Н.А. (г. Вологда), Наслян Г.Ш. (пос. Рубцово Вологодской области), Загривая Н.Е. (пос. Дубровское Вологодской области)
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Металл-Маркет" (далее - общество "Металл-Маркет") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными действия общества с ограниченной ответственностью "Инком" (далее - общество "Инком") по межеванию земельного участка площадью 6956 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:427, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского, д. 22; о признании недействительным распоряжения Департамента земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) от 18.09.2008 N 487-р "Об образовании четырех объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0103002:427"; о признании недействительным постановления главы города Вологды от 17.10.2008 N 6057 "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул. Преображенского, 22, ул. Преображенского".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Институт "Вологдаинжпроект" (далее - институт), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Вологодской области (далее - Управление Роснедвижимости).
До принятия решения по делу общество "Металл-Маркет" отказалось от требований, предъявленных к обществу "Инком", в связи с чем производство по делу в данной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 04.10.2012 названные судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "Металл-Маркет" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, общество "Металл-Маркет" является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского, д. 22: асфальтовой подъездной площадки площадью 136,2 кв. метра, административного здания, монолитного железобетонного пожарного водоема с деревянным перекрытием и засыпкой грунтом площадью 52,5 кв. метра, одноэтажного бревенчатого обогревательного домика общей площадью 13,8 кв. метра.
Право собственности общества "Металл-Маркет" на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Под указанными объектами недвижимости ранее был сформирован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:427 (далее - земельный участок N 427) площадью 6 956 кв. метров из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена.
В границах этого же участка также находилось одноэтажное металлическое здание склада площадью 361,2 кв. метров, принадлежавшее до 13.10.2009 обществу "Инком".
Общество "Инком" 28.07.2008 в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), обратилось в департамент с заявлением о формировании земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости.
В этой связи институтом проведены землеустроительные работы в отношении указанного земельного участка и подготовлен проект территориального землеустройства, предполагающий его раздел на четыре земельных участка: под зданием общества "Инком" площадью 1037 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1582 (далее - земельный участок N 1582); общего пользования площадью 57 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1583 (далее - земельный участок N 1583); под объектами недвижимости обществом "Металл-Маркет" площадью 278 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1584 (далее - земельный участок N 1584) и площадью 5584 кв. метра с кадастровым номером 35:24:0103002:1585 (далее - земельный участок N 1585).
Распоряжением администрации от 18.09.2008 N 487-р утвержден проект территориального землеустройства и образованы четыре земельных участка в форме раздела ранее существующего земельного участка N 427 площадью 6 956 кв. метров.
Пунктом 4 распоряжения от 18.09.2008 N 487-р обществу предписано обеспечить проведение государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков.
Постановлением от 17.10.2008 N 6057 глава города Вологды утвердил проекты границ названных земельных участков, установив вид разрешенного использования земельного участка площадью 1037 кв. метра под N 1582 - эксплуатация и обслуживание металлического здания склада, земельный участок площадью 57 кв. метра N 1583 отнесен к землям общего пользования.
Общество "Металл-Маркет" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка N 427 площадью 6 956 кв. метров.
Департамент письмом от 25.02.2009 N 01-01-17/1157 сообщил обществу "Металл-Маркет" об оставлении его заявления без рассмотрения по причине того, что испрашиваемый земельный участок ликвидирован как объект гражданских прав - из его состава образованы четыре самостоятельных земельных участка для размещения и эксплуатации находящихся на них объектов недвижимого имущества.
По договору купли-продажи от 05.05.2009 N 581, заключенному с департаментом, общество "Инком" приобрело в собственность вновь сформированный земельный участок N 1582 площадью 1037 кв. метра для целей эксплуатации принадлежащего ему склада.
Ссылаясь на то, что распоряжение от 18.09.2008 N 487-р и постановление от 17.10.2008 N 6057, которыми ранее сформированный земельный участок N 427 разделен на четыре отдельных участка, не соответствуют требованиям действующего законодательства, приняты без учета его интересов, общество "Металл-Маркет" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
При обращении в суд общество заявило ходатайство о восстановлении пропущенного трехмесячного срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса для оспаривания актов публичных органов и должностных лиц.
В период рассмотрения настоящего дела общество "Инком" передало приобретенный им земельный участок N 1582 с находящимся на нем зданием склада в собственность гражданке Третьяковой Н.А. по договору купли-продажи от 17.08.2009, которая впоследствии распорядилась им, продав этот участок с объектом недвижимости гражданину Насляну Г.Ш. по договору от 13.01.2010. На основании договора купли-продажи от 09.03.2010 Наслян Г.Ш. реализовал указанный земельный участок со зданием склада гражданке Загривой Н.Е.
Переход права собственности в отношении здания склада и земельного участка N 1582 по каждой из указанных сделок зарегистрирован в установленном законом порядке.
Суд первой инстанции восстановил пропущенный обществом "Металл-Маркет" срок для признания незаконными распоряжения от 18.09.2008 N 487-р и постановления от 17.10.2008 N 6057, указав, что о принятии оспариваемых актов заявителю стало известно из письма департамента от 25.02.2009 N 01-01-17/1157, которым ему отказано в предоставлении в аренду земельного участка N 427.
В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции установил, что межевание и раздел земельного участка N 427 были проведены в нарушение Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, то есть без согласования с обществом "Металл-Маркет", у которого данный участок находился в пользовании в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих этому лицу. Посчитав, что раздел упомянутого земельного участка проведен без участия общества "Металл-Маркет", имеющего исключительное право на приобретение земли под принадлежащим ему недвижимым имуществом, а потому заинтересованного в результатах межевания, суд признал постановление и распоряжение не соответствующими нормам действующего законодательства.
В рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции для проверки законности результатов межевания, в соответствии с которыми были образованы новые земельные участки, трижды назначалась судебная землеустроительная экспертиза.
На основании итогов проведенных по делу землеустроительных экспертиз судом установлено, что площадь земельного участка N 1582, сформированного для эксплуатации здания склада общества "Инком" составляет 1037 кв. метра и превышает нормативно установленные размеры земельного участка, необходимого для соответствующих целей (915 кв. метров). В то же самое время, минимальная расчетная площадь земельного участка, требуемого обществу "Металл-Маркет" для эксплуатации принадлежащих ему объектов в соответствии с установленными нормативами должна быть не менее 7 190 кв. метров, что превышает не только размеры фактически образованного для нужд заявителя земельного участка N 1585 (5584 кв. метра), но и размеры первоначального земельного участка N 427 (6 956 кв. метров), подвергшегося разделу.
Более того, согласно заключениям экспертов земельный участок N 427 (6 956 кв. метров), ранее сформированный по фактическому землепользованию, по своей площади меньше расчетного размера земельного участка, необходимого в соответствии с утвержденными нормативами для эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости, что позволило суду прийти к выводу о его неделимости. Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд констатировал, что этот участок в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил не мог быть разделен на отдельные земельные участки для эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным собственникам.
Сочтя неправомерным раздел указанного участка, суд первой инстанции вместе с тем отказал в удовлетворении заявленного требования, сославшись на то, что признание судом недействительными распоряжения от 18.09.2008 N 487-р и постановления от 17.10.2008 N 6057 не обеспечит достижение целей обращения общества "Металл-Маркет" в арбитражный суд за защитой своего права.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что восстановление земельного участка N 427 в прежних границах не повлечет за собой увеличение его площади, которой изначально было недостаточно для нормальной эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости. Поскольку ни площадь самого этого участка, ни площадь вновь образованных из его состава земельных участков не соответствуют существующим нормативным требованиям, суд счел, что удовлетворение данного требования не обеспечит в полной мере защиту прав и законных интересов заявителя.
Кроме того, суд констатировал тот факт, что один из вновь образованных земельных участков N 1582, который ранее был выкуплен обществом "Инком", принадлежит на дату разрешения спора гражданке Загривой Н.Е., являющейся его добросовестным приобретателем.
Суд первой инстанции отметил, что условиями признания незаконным ненормативного акта публичного органа в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса является одновременно его несоответствие закону либо иному нормативно-правовому акту, а также нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя.
Посчитав, что признание незаконными оспариваемых актов не способно восстановить нарушенные права общества "Металл-Маркет", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в настоящем деле всех условий, необходимых для удовлетворения заявленного требования.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.
Между тем при разрешении настоящего спора судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
Согласно обстоятельствам настоящего дела земельный участок N 427 (6 956 кв. метров) является неделимым, его площадь не соответствует установленным нормативам землеотвода для соответствующего вида деятельности. Недостаточность площади данного участка не позволяет произвести его раздел на отдельные земельные участки того размера, которые необходимы каждому из собственников недвижимости для эксплуатации своих объектов.
Поскольку земельный участок N 427 не подлежал разделу, права общества "Металл-Маркет" и общества "Инком" под принадлежащими им объектами недвижимости могли быть оформлены применительно к пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса.
Данная норма предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, названный порядок приобретения прав на землю действует и в отношении собственников отдельных объектов недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке. Таким образом, исключительное право на приобретение земли под принадлежащими им объектами может быть реализовано этими лицами только посредством приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Предоставление неделимого земельного участка на указанных условиях предполагает совместное его использование всеми собственниками недвижимости для эксплуатации существующих объектов. Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.
Учитывая, что в результате издания неправомерных актов общество "Металл-Маркет" лишилось возможности использовать для эксплуатации своих объектов недвижимости этот земельный участок в прежних границах, выводы судов об отсутствии у заявителя интереса в оспаривании распоряжения от 18.09.2008 N 487-р и постановления от 17.10.2008 N 6057 нельзя признать состоятельными.
В соответствии с заключением эксперта Зажигиной Т.Н. вновь образованные земельные участки не могут быть использованы в соответствии с тем видом разрешенного использования, которые ранее имел земельный участок N 427, а именно "эксплуатация и обслуживание зданий производственного назначения".
Кроме того, согласно заключения эксперта Е.Н. Юрина раздел земельного участка также изменяет условия доступа общества "Металл-Маркет" к своим объектам недвижимого имущества, поскольку для обеспечения въезда (выезда) большегрузного транспорта и сельхозтехники на территорию заявителя потребуется установление сервитута.
Из имеющейся в материалах дела схемы раздела усматривается, что для размещения объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Металл-Маркет" объектов, образованы два самостоятельных земельных участка, между которыми располагаются земельный участок, сформированный для эксплуатации склада общества "Инком", и земельный участок общего пользования. В этой связи принятый публичными органами вариант раздела земельного участка создает ситуацию, при которой основные объекты недвижимости и объект вспомогательного назначения общества "Металл-Маркет" (пожарный резервуар) оказываются технологически обособленными на различных участках, затрудняющих возможность их совместного использования.
Таким образом, раздел земельного участка N 427 по существу в интересах лишь общества "Инком" нарушил баланс интересов собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке, привел к ухудшению для общества "Металл-Маркет" условий пользования землей для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также сделал невозможным реализацию этим лицом права на приобретение всего этого неделимого земельного участка в собственность или аренду в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса.
В этой связи указание судов на то, что названный земельный участок ни в его первоначальном виде, ни после раздела, в должной мере не обеспечивает заявителю условия для нормальной эксплуатации недвижимости, не может служить надлежащим обоснованием отказа в удовлетворения заявленного требования.
Приобретение земельного участка N 1582 гражданкой Загривой Н.Е. в результате последовательного совершения гражданско-правовых сделок не может быть препятствием для оценки законности оспариваемых актов.
В рамках настоящего дела обществом "Металл-Маркет" заявлено требование о признании недействительными актов публичных органов, принятых в сфере земельных отношений, которое напрямую не связано со спором о правах в отношении вновь образованного земельного участка. Поэтому выводы судов о добросовестности Загривой Н.Е., которые касаются условий удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не относятся к существу рассматриваемого судами спора.
Заявитель вправе требовать судебного признания недействительности оспариваемых актов не только для последующего оспаривания зарегистрированных прав на земельный участок, но и для целей возможного взыскания убытков с соответствующего публичного образования, возникших у него вследствие издания незаконных распоряжения и постановления.
Кроме того, неделимый земельный участок является единым объектом гражданских прав, часть которого в силу его естественных характеристик не может фактически передаваться по гражданско-правовой сделке и выбывать из владения всех собственников находящихся на таком земельном участке объектов недвижимости. Следовательно, эти лица не могут быть признаны утратившими владение земельным участком только по причине незаконного совершения одним из них сделки по отчуждению части этого участка.
Таким образом, факт внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности гражданки Загривой Н.Е. на земельный участок N 1582 не должен расцениваться как получение этим физическим лицом части неделимого участка в единоличное фактическое владение.
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
1. Передать дело N А13-3182/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012, Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2012.
2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 30 апреля 2013 г. отзыв на заявление.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
В.Б.КУЛИКОВА
А.М.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)