Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сергуткиной В.А.
судей Осиповой М.Б.
Шеина А.Е.
при ведении протокола судебного заседания Астаповым С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговое оборудование" на решение Арбитражного суда Курской области от 20.12.2007 года по делу N А35-3074/07-С9 (судья Силакова О.Н.) по заявлению ООО "Торговое оборудование" к Комитету по управлению имуществом Курской области, с участием третьих лиц ООО "Эксант", Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области о признании незаконными действий
при участии:
от ООО "Торговое оборудование": Коцарь Р.Г, представитель по доверенности б/н от 18.06.2008 г.,
от КУИ Курской области: не явились, извещены надлежащим образом,
от УФРС по Курской области: не явились, извещены надлежащим образом,
от ООО "Эксант": не явились, извещены надлежащим образом,
от КУИ г. Курска: не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговое оборудование" (далее - ООО "Торговое оборудование", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом Курской области, выразившихся в отказе изъятия земельного участка площадью 3563 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 02 128:0013, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 169-б из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант" и обязании Комитета по управлению имуществом Курской области предоставить указанный земельный участок в аренду, оформить в установленный законом срок договор аренды земельного участка сроком на 15 лет.
Решением арбитражного суда от 20.12.2007 г., принятым по данному делу, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос о его отмене, ссылаясь при этом на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. При этом податель жалобы указывает на то, что суд неправильно определил полномочия ответчика по изъятию земельного участка из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант" и неправильно истолковал нормы земельного законодательства, касающиеся перехода прав на земельный участок при смене собственника объектов недвижимости, расположенных на данном участке.
Лица, участвующие в деле, Комитет по управлению имуществом г. Курска, УФРС по Курской области, ООО "Эксант" доводы апелляционной жалобы не оспорили, отзыв на жалобу не представили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.
Учитывая надлежащее уведомление указанных лиц о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в порядке ст. 156, 266 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 23.06.08 г.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя заявителя жалобы, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 28.06.2004 г. ООО "Торговое оборудование" получило от предпринимателя Лаптева А.В. в оплату дополнительного вклада в уставной капитал общества нежилое помещение общей площадью 420, 4 кв. м, расположенное по адресу г. Курск, ул. 50 лет октября, 169-б, кадастровый номер объекта 46:29:01:00:00:169:Б:000.10.
27.07.2004 г. Общество зарегистрировало право собственности на данный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ N 230038.
На основании постановления администрации г. Курска N 2975 от 25.10.2005 г. ООО Торговое оборудование" гражданам Гончарову А.В., Непогодину Е.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0, 8563 га, расположенный по указанному выше адресу и заключен договор аренды N 80893ю от 25.10.2006 г. сроком на 15 лет.
Управление ФРС по Курской области письмом N 01/012/2006 - 658 от 22.05.2006 г. отказало обществу в государственной регистрации данного договора со ссылкой на наличие зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования на данный земельный участок за ООО "Эксант".В связи с чем ООО "торговое оборудование" обратилось в КУИ Курской области с заявлением об изъятии из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант" земельного участка площадью 0, 8563 га кадастровый номер 46:29:1 02 128:0013, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, 169-б и предоставлении его в аренду сроком на 15 лет.
Письмом N 02 - 15/3920 от 18.06.2007 г. КУИ Курской области отказал Обществу в изъятии земельного участка и предоставлении его в аренду.
Полагая указанные действия КУИ по Курской области незаконными и нарушающими права Общества как собственника объекта недвижимости, последнее обратилось за судебной защитой с рассмотренным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции указывает на то, что принадлежащее ООО "Эксант" право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не было прекращено в установленном ст. 45 Земельного кодекса РФ порядке, в связи с чем у КУИ не было оснований для изъятия земельного участка.
Апелляционная инстанция не может согласиться с указанным выводом суда области.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для признания оспариваемых действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными является совокупность двух условий:
- несоответствие обжалуемых действий закону или иному нормативному акту,
- нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической, выражающееся в незаконном возложении каких-либо обязанностей или создающее препятствие для осуществления предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. также предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленные в материалах дела документы свидетельствуют о том, что ООО "Торговое оборудование" стало собственником объекта недвижимости площадью 420, 5 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 0, 8563 га, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а поэтому к Обществу с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение перешло имевшееся у продавца право пользования этим участком.
В силу указанных выше норм ООО "Торговое оборудование" обладает бесспорным правом на получение земельного участка в собственность или в аренду и это право не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления ООО "Эксант".
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, ООО "Эксант", совершив сделку купли-продажи нежилого помещения, утратило право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, принадлежащим ООО "Торговое оборудование" и указанное право перешло к новому собственнику.
Делая вывод о том, что право ООО "Эксант" на спорный земельный участок не прекращено и подлежит принудительному прекращению в судебном порядке, суд первой инстанции, применяя к спорному правоотношению ст. 45 Земельного кодекса РФ, неправильно истолковал данную норму.
Указанная статья предусматривает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в добровольном (при отказе землепользователя от своих прав) или принудительном порядке. Между тем, ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ предусматривают прекращение прав на земельный участок, включая и право постоянного (бессрочного) пользования, при переходе прав на недвижимое имущество, находящегося на земельном участке.
Следовательно, ст. 45 Земельного кодекса РФ, ст. 305 ГК РФ применению не подлежат, поскольку право ООО "Эксант" на пользование земельным участком прекращено в силу прямого указания закона.
Наличие в законе императивных норм, не допускающих отказа в переходе к лицу, являющемуся приобретателем объектов недвижимости на земельном участке, прав на этот участок, является предусмотренным законом исключением из общих правил о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку согласно пункту 7 части 2 данной статьи прекращение права возможно и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, а в соответствии с частью 3 прекращение права на земельные участки по основаниям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, возможно - в случаях, установленных федеральными законами,- и без судебного решения, требование ООО "Торговое оборудование" о признании незаконными действий КУИ Курской области, выразившиеся в отказе изъятия у ООО "Эксант" спорного земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В соответствии с пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Судом установлено, что спорный земельный участок является неделимым и на нем расположено административное здание лит.В, принадлежащее нескольким собственникам. Поэтому в силу указанных выше положений Земельного кодекса РФ данный земельный участок может быть предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
В частях 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений нем), находящегося на неделимом земельном участке, на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поэтому по смыслу п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств", применительно к настоящей правовой ситуации если собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка только (исключительно) в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то даже в таких случаях понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
Следовательно, в данной ситуации производится заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора, но с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Согласно ч. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации.
Из перечисленных норм следует, что собственникам нежилых помещений в одном здании принадлежит право заключения договора аренды с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
По указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о правомерности требования ООО "Торговое оборудование" об обязании КУИ Курской области предоставить спорный земельный участок в аренду и заключить договор аренды земельного участка.
В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы признаются апелляционным судом обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу лиц, оплативших пошлину при подаче заявления в арбитражный суд первой инстанции - Стерепева Ю.А.в сумме 2000 руб., при подаче апелляционной жалобы - представителя ООО "Торговое оборудование" Коцарь Р.Г.в сумме 1000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 20 декабря 2007 года о по делу N А35-3074/07-С9 отменить.
Признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом Курской области, выразившиеся в отказе изъятия земельного участка площадью 3563 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 02 128:0013, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 169-б из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант".
Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить указанный земельный участок в аренду и заключить в установленный законом срок договор аренды земельного участка.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу Степерева Юрия Анатольевича 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу Коцарь Романа Геннадьевича 1000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
В.А.СЕРГУТКИНА
Судьи
М.Б.ОСИПОВА
А.Е.ШЕИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2008 ПО ДЕЛУ N А35-3074/07-С9
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2008 г. по делу N А35-3074/07-С9
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сергуткиной В.А.
судей Осиповой М.Б.
Шеина А.Е.
при ведении протокола судебного заседания Астаповым С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговое оборудование" на решение Арбитражного суда Курской области от 20.12.2007 года по делу N А35-3074/07-С9 (судья Силакова О.Н.) по заявлению ООО "Торговое оборудование" к Комитету по управлению имуществом Курской области, с участием третьих лиц ООО "Эксант", Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области о признании незаконными действий
при участии:
от ООО "Торговое оборудование": Коцарь Р.Г, представитель по доверенности б/н от 18.06.2008 г.,
от КУИ Курской области: не явились, извещены надлежащим образом,
от УФРС по Курской области: не явились, извещены надлежащим образом,
от ООО "Эксант": не явились, извещены надлежащим образом,
от КУИ г. Курска: не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговое оборудование" (далее - ООО "Торговое оборудование", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом Курской области, выразившихся в отказе изъятия земельного участка площадью 3563 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 02 128:0013, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 169-б из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант" и обязании Комитета по управлению имуществом Курской области предоставить указанный земельный участок в аренду, оформить в установленный законом срок договор аренды земельного участка сроком на 15 лет.
Решением арбитражного суда от 20.12.2007 г., принятым по данному делу, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос о его отмене, ссылаясь при этом на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. При этом податель жалобы указывает на то, что суд неправильно определил полномочия ответчика по изъятию земельного участка из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант" и неправильно истолковал нормы земельного законодательства, касающиеся перехода прав на земельный участок при смене собственника объектов недвижимости, расположенных на данном участке.
Лица, участвующие в деле, Комитет по управлению имуществом г. Курска, УФРС по Курской области, ООО "Эксант" доводы апелляционной жалобы не оспорили, отзыв на жалобу не представили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.
Учитывая надлежащее уведомление указанных лиц о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в порядке ст. 156, 266 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 23.06.08 г.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя заявителя жалобы, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.
Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 28.06.2004 г. ООО "Торговое оборудование" получило от предпринимателя Лаптева А.В. в оплату дополнительного вклада в уставной капитал общества нежилое помещение общей площадью 420, 4 кв. м, расположенное по адресу г. Курск, ул. 50 лет октября, 169-б, кадастровый номер объекта 46:29:01:00:00:169:Б:000.10.
27.07.2004 г. Общество зарегистрировало право собственности на данный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ N 230038.
На основании постановления администрации г. Курска N 2975 от 25.10.2005 г. ООО Торговое оборудование" гражданам Гончарову А.В., Непогодину Е.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0, 8563 га, расположенный по указанному выше адресу и заключен договор аренды N 80893ю от 25.10.2006 г. сроком на 15 лет.
Управление ФРС по Курской области письмом N 01/012/2006 - 658 от 22.05.2006 г. отказало обществу в государственной регистрации данного договора со ссылкой на наличие зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования на данный земельный участок за ООО "Эксант".В связи с чем ООО "торговое оборудование" обратилось в КУИ Курской области с заявлением об изъятии из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант" земельного участка площадью 0, 8563 га кадастровый номер 46:29:1 02 128:0013, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, 169-б и предоставлении его в аренду сроком на 15 лет.
Письмом N 02 - 15/3920 от 18.06.2007 г. КУИ Курской области отказал Обществу в изъятии земельного участка и предоставлении его в аренду.
Полагая указанные действия КУИ по Курской области незаконными и нарушающими права Общества как собственника объекта недвижимости, последнее обратилось за судебной защитой с рассмотренным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции указывает на то, что принадлежащее ООО "Эксант" право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не было прекращено в установленном ст. 45 Земельного кодекса РФ порядке, в связи с чем у КУИ не было оснований для изъятия земельного участка.
Апелляционная инстанция не может согласиться с указанным выводом суда области.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для признания оспариваемых действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными является совокупность двух условий:
- несоответствие обжалуемых действий закону или иному нормативному акту,
- нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической, выражающееся в незаконном возложении каких-либо обязанностей или создающее препятствие для осуществления предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. также предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленные в материалах дела документы свидетельствуют о том, что ООО "Торговое оборудование" стало собственником объекта недвижимости площадью 420, 5 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 0, 8563 га, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а поэтому к Обществу с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение перешло имевшееся у продавца право пользования этим участком.
В силу указанных выше норм ООО "Торговое оборудование" обладает бесспорным правом на получение земельного участка в собственность или в аренду и это право не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления ООО "Эксант".
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, ООО "Эксант", совершив сделку купли-продажи нежилого помещения, утратило право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, принадлежащим ООО "Торговое оборудование" и указанное право перешло к новому собственнику.
Делая вывод о том, что право ООО "Эксант" на спорный земельный участок не прекращено и подлежит принудительному прекращению в судебном порядке, суд первой инстанции, применяя к спорному правоотношению ст. 45 Земельного кодекса РФ, неправильно истолковал данную норму.
Указанная статья предусматривает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в добровольном (при отказе землепользователя от своих прав) или принудительном порядке. Между тем, ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ предусматривают прекращение прав на земельный участок, включая и право постоянного (бессрочного) пользования, при переходе прав на недвижимое имущество, находящегося на земельном участке.
Следовательно, ст. 45 Земельного кодекса РФ, ст. 305 ГК РФ применению не подлежат, поскольку право ООО "Эксант" на пользование земельным участком прекращено в силу прямого указания закона.
Наличие в законе императивных норм, не допускающих отказа в переходе к лицу, являющемуся приобретателем объектов недвижимости на земельном участке, прав на этот участок, является предусмотренным законом исключением из общих правил о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку согласно пункту 7 части 2 данной статьи прекращение права возможно и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, а в соответствии с частью 3 прекращение права на земельные участки по основаниям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, возможно - в случаях, установленных федеральными законами,- и без судебного решения, требование ООО "Торговое оборудование" о признании незаконными действий КУИ Курской области, выразившиеся в отказе изъятия у ООО "Эксант" спорного земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В соответствии с пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Судом установлено, что спорный земельный участок является неделимым и на нем расположено административное здание лит.В, принадлежащее нескольким собственникам. Поэтому в силу указанных выше положений Земельного кодекса РФ данный земельный участок может быть предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
В частях 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений нем), находящегося на неделимом земельном участке, на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поэтому по смыслу п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств", применительно к настоящей правовой ситуации если собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка только (исключительно) в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то даже в таких случаях понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
Следовательно, в данной ситуации производится заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора, но с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Согласно ч. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации.
Из перечисленных норм следует, что собственникам нежилых помещений в одном здании принадлежит право заключения договора аренды с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
По указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о правомерности требования ООО "Торговое оборудование" об обязании КУИ Курской области предоставить спорный земельный участок в аренду и заключить договор аренды земельного участка.
В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы признаются апелляционным судом обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу лиц, оплативших пошлину при подаче заявления в арбитражный суд первой инстанции - Стерепева Ю.А.в сумме 2000 руб., при подаче апелляционной жалобы - представителя ООО "Торговое оборудование" Коцарь Р.Г.в сумме 1000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 20 декабря 2007 года о по делу N А35-3074/07-С9 отменить.
Признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом Курской области, выразившиеся в отказе изъятия земельного участка площадью 3563 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 02 128:0013, расположенного по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 169-б из постоянного (бессрочного) пользования ООО "Эксант".
Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить указанный земельный участок в аренду и заключить в установленный законом срок договор аренды земельного участка.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу Степерева Юрия Анатольевича 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу Коцарь Романа Геннадьевича 1000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
В.А.СЕРГУТКИНА
Судьи
М.Б.ОСИПОВА
А.Е.ШЕИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)