Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Байрамовой Н.Ю., Юдиной Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Радивон П.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы городского округа "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 года по делу N А23-613/07Г-6-64 (судья Буракова А.В.), принятое по иску Городской Управы городского округа "Город Калуга", г. Калуга к обществу с ограниченной ответственность "Герус", г. Калуга о взыскании 254 763 руб. 03 коп.
при участии:
от истца: Чудаков Е.Е. - представитель по доверенности N 01/197-07-д от 31.07.2007 г.
от ответчика: Козырев О.А., директор, паспорт <...>; Голубева Е.С., адвокат уд. N 7603 от 18.01.2005, доверенность N 148 от 25.04.2007 г.
установил:
Городская управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Герус" (далее - ООО "Герус"), г. Калуга о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 152006 руб. 61 коп. по арендной плате за период с 01.01.2004 по 31.12.2006 по договору аренды земельного участка N 2677 от 12.07.2002, пени в сумме 49088 руб. 32 коп., всего 201094 руб. 93 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды N 2677 от 12.07.2002 в сумме 169218 руб. 30 коп. за период с 06.08.2003 по 31.12.2006, пени в сумме 85544 руб. 73 коп., всего 254763 руб. 03 коп.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 (судья Бураков А.В.) исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Герус" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 154152 руб. 17 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Городская управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора аренды N 2677 от 12.07.2002.
По мнению заявителя апелляционной жалобы решение суда первой инстанции является незаконным, вынесено с нарушением норм материального, выразившемся в неправильном истолковании закона.
Заявитель жалобы указывает на то, что вывод арбитражного суда области о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, противоречит нормам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, поскольку подписанное сторонами 10.11.2003 дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 1185/03 не затрагивает существенные условия договора, оно не подлежит государственной регистрации.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика с апелляционной жалобой не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Городской управой (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (арендодатель) и ООО "Герус" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2677 от 12.07.2002 (л.д. 8-9).
В соответствии с пунктами 1.1, 1.3 указанного договора арендодатель предоставил в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 40:26:000073:0013, общей площадью 2867 кв. м, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Параллельная, д. 11 сроком на один год для хранения материальных ценностей.
Указанный договор прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Калужской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.08.2002 внесена запись N 40-01/26-09/2002-572.
10.11.2003 сторонами было подписано соглашение о внесении изменений в спорный договор, согласно которому пунктом 3.5 устанавливалась ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (л.д. 10).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за 2003-2006 годы, истец обратился с настоящим иском в суд.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, исключив из заявленной суммы долга требования в части арендной платы за 3-й и 4-й кварталы 2003 года в связи с истечением срока исковой давности. В требованиях о взыскании договорной неустойки отказал.
Данный вывод суда первой инстанции является правильным.
В связи с тем, что судебный акт первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за 3-й и 4-й кварталы 2003 года, а также в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 154152 руб. 17 коп. не обжалуется и ООО "Герус" своих возражений не заявило, то решение суда в указанной части в силу п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ не является предметом оценки суда апелляционной инстанции.
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено императивное требование, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование государственной регистрации в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более одного года, установлено пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отношении соглашения об изменении договора пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает стороны совершать его в той же форме, что и сам договор.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной регистрации.
Пунктом 3.5 договора N 2677 стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендной платы в установленные Договором сроки "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" просрочки (пеню) в размере, установленном Федеральным законом от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно п. 8.1 договора за нарушение условий настоящего Договора аренды земельного участка стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
В соглашении N 1185/03 от 10.11.2003 стороны п. 3.5 договора изложили в новой редакции, а именно: в случае нарушения установленного Соглашением срока внесения арендной платы "Арендатор" выплачивает "Арендодателю" пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня погашается при поступлении платежей в первую очередь.
Таким образом, размер пеней в договоре указан не был.
Законом также не установлена обязанность Арендатора уплачивать законную неустойку в случае просрочки оплаты арендной платы.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что постановлением Городской Думы муниципального образования "Город Калуга" N 102 от 13.05.2003 "О внесении изменений в Положение об аренде земель г. Калуги, утвержденного постановлением Городской Думы от 13.01.1998 N 4", установлено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, не может быть принята судом во внимание, поскольку указанное постановление относятся к категории подзаконных нормативных актов и федеральным законом не является.
Таким образом, указанный в соглашении размер пени не является законной неустойкой и определен соглашением сторон.
Кроме того, указанное соглашение совершено в той же форме, что и договор аренды от 12.07.2002 и является его неотъемлемой частью.
Учитывая вышеизложенное, поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно ответственности за просрочку внесения арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
В свою очередь, незаключенная сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон и не свидетельствует о возникновении между ними обязательственных правоотношений.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика пени является правомерным.
Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Городской Управы городского округа "Город Калуга" и отмены принятого решения.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 по делу N А23-613/07Г-6-64 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Городской Управы городского округа "Город Калуга" - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Л.А.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2007 ПО ДЕЛУ N А23-613/07Г-6-64
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2007 г. по делу N А23-613/07Г-6-64
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Байрамовой Н.Ю., Юдиной Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Радивон П.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы городского округа "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 года по делу N А23-613/07Г-6-64 (судья Буракова А.В.), принятое по иску Городской Управы городского округа "Город Калуга", г. Калуга к обществу с ограниченной ответственность "Герус", г. Калуга о взыскании 254 763 руб. 03 коп.
при участии:
от истца: Чудаков Е.Е. - представитель по доверенности N 01/197-07-д от 31.07.2007 г.
от ответчика: Козырев О.А., директор, паспорт <...>; Голубева Е.С., адвокат уд. N 7603 от 18.01.2005, доверенность N 148 от 25.04.2007 г.
установил:
Городская управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Герус" (далее - ООО "Герус"), г. Калуга о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 152006 руб. 61 коп. по арендной плате за период с 01.01.2004 по 31.12.2006 по договору аренды земельного участка N 2677 от 12.07.2002, пени в сумме 49088 руб. 32 коп., всего 201094 руб. 93 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды N 2677 от 12.07.2002 в сумме 169218 руб. 30 коп. за период с 06.08.2003 по 31.12.2006, пени в сумме 85544 руб. 73 коп., всего 254763 руб. 03 коп.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 (судья Бураков А.В.) исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Герус" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 154152 руб. 17 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Городская управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора аренды N 2677 от 12.07.2002.
По мнению заявителя апелляционной жалобы решение суда первой инстанции является незаконным, вынесено с нарушением норм материального, выразившемся в неправильном истолковании закона.
Заявитель жалобы указывает на то, что вывод арбитражного суда области о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, противоречит нормам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя жалобы, поскольку подписанное сторонами 10.11.2003 дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 1185/03 не затрагивает существенные условия договора, оно не подлежит государственной регистрации.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика с апелляционной жалобой не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Городской управой (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (арендодатель) и ООО "Герус" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2677 от 12.07.2002 (л.д. 8-9).
В соответствии с пунктами 1.1, 1.3 указанного договора арендодатель предоставил в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 40:26:000073:0013, общей площадью 2867 кв. м, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Параллельная, д. 11 сроком на один год для хранения материальных ценностей.
Указанный договор прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Калужской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.08.2002 внесена запись N 40-01/26-09/2002-572.
10.11.2003 сторонами было подписано соглашение о внесении изменений в спорный договор, согласно которому пунктом 3.5 устанавливалась ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (л.д. 10).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за 2003-2006 годы, истец обратился с настоящим иском в суд.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, исключив из заявленной суммы долга требования в части арендной платы за 3-й и 4-й кварталы 2003 года в связи с истечением срока исковой давности. В требованиях о взыскании договорной неустойки отказал.
Данный вывод суда первой инстанции является правильным.
В связи с тем, что судебный акт первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за 3-й и 4-й кварталы 2003 года, а также в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 154152 руб. 17 коп. не обжалуется и ООО "Герус" своих возражений не заявило, то решение суда в указанной части в силу п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ не является предметом оценки суда апелляционной инстанции.
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено императивное требование, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование государственной регистрации в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более одного года, установлено пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отношении соглашения об изменении договора пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает стороны совершать его в той же форме, что и сам договор.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной регистрации.
Пунктом 3.5 договора N 2677 стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендной платы в установленные Договором сроки "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" просрочки (пеню) в размере, установленном Федеральным законом от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно п. 8.1 договора за нарушение условий настоящего Договора аренды земельного участка стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
В соглашении N 1185/03 от 10.11.2003 стороны п. 3.5 договора изложили в новой редакции, а именно: в случае нарушения установленного Соглашением срока внесения арендной платы "Арендатор" выплачивает "Арендодателю" пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня погашается при поступлении платежей в первую очередь.
Таким образом, размер пеней в договоре указан не был.
Законом также не установлена обязанность Арендатора уплачивать законную неустойку в случае просрочки оплаты арендной платы.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что постановлением Городской Думы муниципального образования "Город Калуга" N 102 от 13.05.2003 "О внесении изменений в Положение об аренде земель г. Калуги, утвержденного постановлением Городской Думы от 13.01.1998 N 4", установлено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, не может быть принята судом во внимание, поскольку указанное постановление относятся к категории подзаконных нормативных актов и федеральным законом не является.
Таким образом, указанный в соглашении размер пени не является законной неустойкой и определен соглашением сторон.
Кроме того, указанное соглашение совершено в той же форме, что и договор аренды от 12.07.2002 и является его неотъемлемой частью.
Учитывая вышеизложенное, поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно ответственности за просрочку внесения арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
В свою очередь, незаключенная сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон и не свидетельствует о возникновении между ними обязательственных правоотношений.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика пени является правомерным.
Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Городской Управы городского округа "Город Калуга" и отмены принятого решения.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2007 по делу N А23-613/07Г-6-64 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Городской Управы городского округа "Город Калуга" - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Л.А.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)