Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стратегия" Мирончука Я.В. (доверенность от 13.02.2012 N 13/02-3), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Пастернак С.А. (доверенность от 09.01.2013 N 28-42), рассмотрев 07.02.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2012 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-11425/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Созидание", место нахождения: 125319, Москва, Кочновский проезд, д. 4, корп. 3, ОГРН 5077746555080 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, приняв пункт 3 в редакции истца с учетом кода функционального использования территории (далее - код) 3.1, произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, применив код 3.1.
Решением от 18.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2012, суд первой инстанции обязал Комитет заключить с Обществом соглашение от 28.09.2011 N 15/ЗД-001860.2 о присоединении к договору N 15/ЗД-001860 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, приняв пункт 3 в редакции истца и применив код 3.1; в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и отказать Обществу в иске в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, вывод судов о применении кода 3.1 при расчете за 02.08.2008-21.06.2011 неправомерен, поскольку представленная Обществом ведомость инвентаризации земельного участка по состоянию на 21.06.2011 не означает, что в указанный период Общество не могло использовать земельный участок под иные цели. Комитет также указал, что решение, предусмотренное его распоряжением от 12.10.2009 N 120-р, о предоставлении Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 78:3171:15, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 5, лит. В, отсутствует. Комитет считает ошибочным вывод судов о его согласии на пользование земельным участком на праве аренды со стороны Общества. Комитет указал на злоупотребление истцом своими правами, поскольку Общество пользовалось спорным участком в 2008 году без внесения платы.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Гелиос Таун" (арендатор) заключили договор от 21.03.2007 N 15/ЗД-001860 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:3171:15 площадью 19 701 кв. м, расположенного в зоне 4 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 5, лит. В, для использования административного здания совместно с другими собственниками.
В соответствии с пунктом 1.4 договора участок используется совместно с соарендаторами объекта, цели использования участка арендаторами определяются соглашением о присоединении к договору.
Собственниками магазина площадью 1679,3 кв. м (пом. 39 Н с кадастровым номером 78:3171:15:36:13), расположенного на спорном земельном участке, являются владельцы инвестиционных паев фонда "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Созидание", что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 25.12.2009.
Общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Комитет с предложением заключить соглашение о присоединении к договору N 15/ЗД-001860, однако между сторонами возникли разногласия по согласованию ряда условий, что подтверждается протоколом разногласий от 18.11.2011, направленным истцом в адрес ответчика письмом от 23.11.2011 N 708.
Комитет по результатам рассмотрения протокола разногласий письмом от 23.12.2011 N 5587 направил в адрес заявителя новую редакцию соглашения от 28.09.2011 N 15/ЗД-001860.2 о присоединении к договору аренды земельного участка.
Ссылаясь на неверное применение Комитетом методики расчета величины арендной платы за 02.08.2008 - 01.01.2010 и кода, используемого при ее расчете, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Поскольку земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом, как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с земельным законодательством", договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним владельцем помещения, но с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.
Общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в Комитет, который подготовил проект договора (соглашения) и направил его Обществу. В свою очередь, Общество, рассмотрев подготовленное Комитетом соглашение, пришло к выводу, что при расчете величины арендной платы Комитет вместо кода 3.1 неправомерно применил код 18.0 (пункты 3, 4 соглашения).
На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Размер платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статьи 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ), поэтому субъекты правоотношений по пользованию таким земельным участком должны руководствоваться размером арендной платы, который подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Суды первой и апелляционной инстанций, указав на ведомость инвентаризации земельного участка, с учетом действующих в период пользования нормативных актов Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, правомерно установили необоснованность применения Комитетом при расчете арендной платы кода, отличного от 3.1 (торговля в капитальных зданиях).
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие использование истцом земельного участка под иные цели.
Довод Комитета о неисполнении Обществом обязательства по оплате за земельный участок не имеет правового значения. Кроме того, требования истца направлены на урегулирование отношений сторон по использованию земельного участка.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие решения о предоставлении Обществу в аренду земельного участка не может быть принята. Спорный земельный участок уже передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, что не исключает возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.
Кассационная инстанция считает, что фактические обстоятельства дела установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в нем доказательств в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 по делу N А56-11425/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 13.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-11425/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2013 г. по делу N А56-11425/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стратегия" Мирончука Я.В. (доверенность от 13.02.2012 N 13/02-3), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Пастернак С.А. (доверенность от 09.01.2013 N 28-42), рассмотрев 07.02.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2012 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-11425/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Созидание", место нахождения: 125319, Москва, Кочновский проезд, д. 4, корп. 3, ОГРН 5077746555080 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, приняв пункт 3 в редакции истца с учетом кода функционального использования территории (далее - код) 3.1, произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, применив код 3.1.
Решением от 18.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2012, суд первой инстанции обязал Комитет заключить с Обществом соглашение от 28.09.2011 N 15/ЗД-001860.2 о присоединении к договору N 15/ЗД-001860 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, приняв пункт 3 в редакции истца и применив код 3.1; в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и отказать Обществу в иске в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, вывод судов о применении кода 3.1 при расчете за 02.08.2008-21.06.2011 неправомерен, поскольку представленная Обществом ведомость инвентаризации земельного участка по состоянию на 21.06.2011 не означает, что в указанный период Общество не могло использовать земельный участок под иные цели. Комитет также указал, что решение, предусмотренное его распоряжением от 12.10.2009 N 120-р, о предоставлении Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 78:3171:15, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 5, лит. В, отсутствует. Комитет считает ошибочным вывод судов о его согласии на пользование земельным участком на праве аренды со стороны Общества. Комитет указал на злоупотребление истцом своими правами, поскольку Общество пользовалось спорным участком в 2008 году без внесения платы.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Гелиос Таун" (арендатор) заключили договор от 21.03.2007 N 15/ЗД-001860 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:3171:15 площадью 19 701 кв. м, расположенного в зоне 4 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Павлова, д. 5, лит. В, для использования административного здания совместно с другими собственниками.
В соответствии с пунктом 1.4 договора участок используется совместно с соарендаторами объекта, цели использования участка арендаторами определяются соглашением о присоединении к договору.
Собственниками магазина площадью 1679,3 кв. м (пом. 39 Н с кадастровым номером 78:3171:15:36:13), расположенного на спорном земельном участке, являются владельцы инвестиционных паев фонда "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Созидание", что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 25.12.2009.
Общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Комитет с предложением заключить соглашение о присоединении к договору N 15/ЗД-001860, однако между сторонами возникли разногласия по согласованию ряда условий, что подтверждается протоколом разногласий от 18.11.2011, направленным истцом в адрес ответчика письмом от 23.11.2011 N 708.
Комитет по результатам рассмотрения протокола разногласий письмом от 23.12.2011 N 5587 направил в адрес заявителя новую редакцию соглашения от 28.09.2011 N 15/ЗД-001860.2 о присоединении к договору аренды земельного участка.
Ссылаясь на неверное применение Комитетом методики расчета величины арендной платы за 02.08.2008 - 01.01.2010 и кода, используемого при ее расчете, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Поскольку земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом, как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с земельным законодательством", договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним владельцем помещения, но с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.
Общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в Комитет, который подготовил проект договора (соглашения) и направил его Обществу. В свою очередь, Общество, рассмотрев подготовленное Комитетом соглашение, пришло к выводу, что при расчете величины арендной платы Комитет вместо кода 3.1 неправомерно применил код 18.0 (пункты 3, 4 соглашения).
На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Размер платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статьи 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ), поэтому субъекты правоотношений по пользованию таким земельным участком должны руководствоваться размером арендной платы, который подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Суды первой и апелляционной инстанций, указав на ведомость инвентаризации земельного участка, с учетом действующих в период пользования нормативных актов Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, правомерно установили необоснованность применения Комитетом при расчете арендной платы кода, отличного от 3.1 (торговля в капитальных зданиях).
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие использование истцом земельного участка под иные цели.
Довод Комитета о неисполнении Обществом обязательства по оплате за земельный участок не имеет правового значения. Кроме того, требования истца направлены на урегулирование отношений сторон по использованию земельного участка.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие решения о предоставлении Обществу в аренду земельного участка не может быть принята. Спорный земельный участок уже передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, что не исключает возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.
Кассационная инстанция считает, что фактические обстоятельства дела установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в нем доказательств в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 по делу N А56-11425/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)