Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.08.2013 ПО ДЕЛУ N А06-8604/2012

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2013 г. по делу N А06-8604/2012


Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,
судей Смирникова А.В., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединой В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (ИНН 3015040876, ОГРН 1023000857098, адрес местонахождения: г. Астрахань, ул. Бакинская, 79-81/22/28, строение А, пом. 19, ком. 124 - 125)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 мая 2013 года по делу N А06-8604/2012 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (ИНН 3015040876, ОГРН 1023000857098, адрес местонахождения: г. Астрахань, ул. Бакинская, 79-81/22/28, строение А, пом. 19, ком. 124 - 125)
к Администрации г. Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809, адрес местонахождения: г. Астрахань, ул. Чернышевского, 6),
Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561, адрес местонахождения: г. Астрахань, ул. Бабушкина, 11)
о признании отказа от исполнения обязательств Администрацией г. Астрахани с требованием освободить земельный участок по адресу: город Астрахань, ул. Бакинская, 91, предназначенный для строительства группы жилых домов свыше 5-ти этажей, выразившийся в уведомлении, незаконным,
третье лицо: Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани (ИНН 3015074956, ОГРН 1063015048821, адрес местонахождения: г. Астрахань, ул. Советская, 8),
при участии в судебном заседании:
ООО "СФ "Паритет" - директор Банько Н.Г. (приказ от 18.08.20109 N 92-а),
Администрации - не явился, извещена,
Управления земельными ресурсами - не явился, извещено,
Управления по строительству, архитектуре и градостроительству - не явился, извещено,

установил:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" (далее - ООО "СФ "Паритет", заявитель, Общество) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации г. Астрахани (далее - Администрация), Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) о признании отказа от исполнения обязательств Администрацией г. Астрахани с требованием освободить земельный участок по адресу: город Астрахань, ул. Бакинская, 91, предназначенный для строительства группы жилых домов свыше 5-ти этажей, выразившийся в уведомлении от 13.09.2012 года N 01-04-02-3047/12, незаконным (т. 1, л.д. 70, 90, 91, 103).
Определением суда от 14.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани (далее - Управление по строительству, архитектуре и градостроительству).
Решением от 25 мая 2013 года Арбитражный суд Астраханской области в удовлетворении иска отказал.
ООО "СФ "Паритет" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Администрация, Управление земельными ресурсами, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству в порядке статьи 262 АПК РФ письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Администрация извещена о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ (почтовое уведомление N 79316 0 о вручении корреспонденции). Явку представителя в судебное заседание не обеспечила.
Управление земельными ресурсами извещено о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ (почтовое уведомление N 79317 7 о вручении корреспонденции). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
Управление по строительству, архитектуре и градостроительству извещено о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ (почтовое уведомление N 79318 4 о вручении корреспонденции). Явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05 июля 2013 года, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 18.07.2002 между Администрацией г. Астрахани и ООО "СФ "Паритет" был подписан договор об условиях предоставления ООО "СФ "Паритет" земельного участка для проектирования и строительства группы жилых домов по ул. Бакинская/Мусы Джалиля в Кировском районе, согласно пункту 1.1 которого Администрация обязуется предоставить Обществу земельный участок для проектирования и строительства группы жилых домов по указанному адресу, в силу пункта 2.2 договора Общество обязуется предоставить в соответствии с действующим законодательством благоустроенные квартиры жителям домовладений, подпадающих под снос по вышеназванному адресу.
Согласно пункту 3 договора он действует с момента его подписания до выполнения всех предусмотренных в нем обязательств сторон.
20 ноября 2008 года между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодателем) и ООО "СФ "Паритет" (Арендатором) подписан договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани N 1012, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:01 0375:98, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бакинская, д. 91, для использования в целях эксплуатации жилых домов.
Согласно пункту 2.1 указанного договора, его срок определен с 11.10.2007 по 10.10.2032, на договоре имеется отметка, свидетельствующая о том, что договор прошел государственную регистрацию.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.01.2013 N 30-0-1-49/4007/2013-194 право в отношении данного участка не разграничено. Следовательно, в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 2.2 Положения об Администрации г. Астрахани, утвержденного решением Городской думы муниципального образования г. Астрахани от 29.06.2006 N 100, Администрация г. Астрахани осуществляет распоряжение спорным земельным участком.
30 июня 2009 года между сторонами указанного договора подписано дополнительное соглашение, согласно пункту 1.1 которого целевое назначение аренды земельного участка изменено с эксплуатации жилых домов на строительство жилого дома, согласно пункту 1.2 доп. соглашения срок договора аренды устанавливался по 02.03.2012. Указанное соглашение прошло государственную регистрацию.
26 октября 2011 года между Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани (Арендодатель) и ООО "СФ "Паритет" (Арендатор) подписано дополнительное соглашение к указанному договору, которое также прошло государственную регистрацию. Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения целевое назначение договора аренды изменено со строительства жилого дома на строительство многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей.
Впоследствии, уведомлением от 13.09.2012 N 01-04-02-3047, подписанным начальником Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани, действующим по доверенности Администрации г. Астрахани от 24.04.2012, со ссылкой на статьи 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрация уведомила ООО "СФ "Паритет" об отказе от исполнения обязательств по вышеуказанному договору аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей.
В указанном уведомлении арендатору сообщалось, что вышеуказанный договор аренды земельного участка прекратит свое действие по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления. В связи с чем, арендатору также сообщалось о необходимости освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние и передать представителям Администрации города в установленном порядке.
Также, уведомлением Управления земельными ресурсами Администрации г. Астрахани от 22.10.2012 N 30-04-02-3668/12 арендатору сообщалось, что по результатам обследования земельного участка установлено, что участок огорожен, зарос сорной растительностью и травой, на участке складируются строительные материалы, строительно-монтажные работы не ведутся, участок не используется в соответствии с условиями договора.
Не согласившись с отказом от исполнения обязательств по вышеуказанному договору аренды, ООО "СФ "Паритет" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что вышеприведенный договор аренды от 20.11.2008 N 1012, в редакции указанного дополнительного соглашения, фактически является ничтожной сделкой, которая в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительна независимо от признания ее такой судом.
В связи с чем, оспариваемый по делу отказ от исполнения обязательств по договору аренды не нарушает материальных прав истца, поскольку он осуществлен в отношении ничтожной сделки, что в соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ влечет оставление искового требования без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован включенными в Земельный кодекс Российской Федерации названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.
Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 15, согласно которому до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
- соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004;
- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Таким образом, законодательством установлены предельные сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения аукциона, по истечении которых земельные участки могут быть предоставлены для указанной цели только при условии соблюдения процедуры, предусмотренной статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Общество не подпадает под действие положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ по следующим причинам.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок площадью 2464 кв. м сформирован постановлением Администрации г. Астрахани от 06.08.2008 года N 2868 для эксплуатации жилых домов. Ему присвоен почтовый адрес: ул. Бакинская, 91 (т. 1, л.д. 133).
20 ноября 2008 года между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодателем) и ООО "СФ "Паритет" (Арендатором) подписан договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани N 1012, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:01 0375:98, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бакинская, д. 91, для использования в целях эксплуатации жилых домов.
20 апреля 2009 года постановлением Администрации г. Астрахани N 1318 изменен вид разрешенного использования земельного участка: с эксплуатации жилых домов на строительство жилого дома.
30 июня 2009 года между сторонами указанного договора подписано дополнительное соглашение, согласно пункту 1.1 которого целевое назначение аренды земельного участка изменено с эксплуатации жилых домов на строительство жилого дома, согласно пункту 1.2 доп. соглашения срок договора аренды устанавливался по 02.03.2012. Указанное соглашение прошло государственную регистрацию.
26 октября 2011 года между Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани (Арендодатель) и ООО "СФ "Паритет" (Арендатор) подписано дополнительное соглашение к указанному договору, которое также прошло государственную регистрацию. Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения целевое назначение договора аренды изменено со строительства жилого дома на строительство многоквартирного жилого дома свыше пяти этажей.
Таким образом, спорный земельный участок был сформирован в 2008 году для эксплуатации жилых домов.
Далее, земельный участок был предоставлен Обществу для строительства жилого дома без соблюдения установленного Земельным кодексом действовавшего на момент подписания дополнительного соглашения (30.06.2009) к договору аренды от 20.11.2008 порядка предоставления в аренду земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор аренды спорного земельного участка в редакции дополнительного соглашения, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды N 1012 от 20.11.2008 года, в редакции указанного дополнительного соглашения, фактически является ничтожной сделкой, которая в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная независимо от признания ее такой судом.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Ссылка заявителя на акт выбора земельного участка, утвержденный постановлением Администрации г. Астрахани от 15.08.2005 года N 1243, правомерно отклонен судом первой инстанции.
Как указано выше, 18.07.2002 между Администрацией г. Астрахани и ООО "СФ "Паритет" был подписан договор об условиях предоставления ООО "СФ "Паритет" земельного участка для проектирования и строительства группы жилых домов по ул. Бакинская/Мусы Джалиля в Кировском районе, согласно пункту 1.1 которого Администрация обязуется предоставить Обществу земельный участок для проектирования и строительства группы жилых домов.
Однако в 2008 году по обращению заявителя спорный земельный участок площадью 2464 кв. м (почтовый адрес: ул. Бакинская, 91) был сформирован и предоставлен ему Администрацией не для строительства, а для эксплуатации жилых домов.
В 2009 году Общество обратилось в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с эксплуатации жилых домов на строительство жилых домов (т. 1, л.д. 136).
При таких обстоятельствах при предоставлении земельного участка под строительство жилых домов в 2009 году Администрации следовало соблюсти предусмотренный статьей 30.1 Земельного кодекса РФ порядок предоставления в аренду земельного участка.
Довод Общества о том, что первый этап строительства был уже завершен в части постройки 24-квартирного жилого дома по ул. Бакинская, д. 85, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку касается иного земельного участка.
Кроме того, по результатам обследования Управлением земельными ресурсами Администрации г. Астрахани спорного земельного участка установлено, что участок огорожен, зарос сорной растительностью и травой, на участке складируются строительные материалы, строительно-монтажные работы не ведутся, участок не используется в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 141-142).
Доказательств обратного судам заявителем не представлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене принятого решения.
Поскольку выводы суда первой инстанции не противоречат нормам материального и процессуального права, а также имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Паритет" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 мая 2013 года по делу N А06-8604/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий
Ю.А.КОМНАТНАЯ

Судьи
А.В.СМИРНИКОВ
М.Г.ЦУЦКОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)