Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от истцов - администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (ОГРН 1024000535998) - Воронцовой Г.В. (доверенность от 29.04.2013 N 8) и администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район" (ОГРН 10240005366450) - Магомедовой А.Я. (доверенность от 11.01.2013 N 14), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговые системы (ОГРН 1124025009008) - Арванова Д.А. (доверенность от 03.06.2013), от прокуратуры Калужской области - Сударчиковой Л.В. (поручение от 22.11.2013 N 8-5-2013), в отсутствие представителей ответчиков: муниципального унитарного предприятия "Рынок" и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговые системы" на решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-2261/2013 (судья Сидорычева Л.П.),
установил:
следующее.
Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (далее - администрация городского поселения) и администрация муниципального образования муниципального района "Боровский район" (далее - администрация муниципального района) обратились в Арбитражный суд Калужской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Рынок" (далее - предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Торговые системы" (далее - общество) и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - управление) о признании договора уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Калужской области от 02.08.2013 к участию в деле N А23-2261/2013 допущен прокурор Калужской области.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012, заключенный между муниципальным унитарным предприятием "Рынок г. Балабаново" и обществом с ограниченной ответственностью "Торговые системы", и обязал общество возвратить земельный участок общей площадью 4 325 кв. м, с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположенный по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, предприятию. В части требований, заявленных к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, отказано.
Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд применил закон, не подлежащий применению, а также на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 15.02.2005 между администрацией муниципального образования "Город Балабаново" (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Рынок" г. Балабаново" (арендатор) заключен договор N 7-дл/2005 аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений МО "Город Балабаново", с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, для использования в целях организации рыночной торговли в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 4 325 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.02.2005 по 14.02.2054.
По акту приема-передачи участка от 15.02.2005 арендодатель передал земельный участок с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011 общей площадью 4 325 кв. м арендатору.
Данный договор аренды был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области за номером 40-40-03/006/2005-575.
Впоследствии, 14.12.2012, между предприятием (цедент) и обществом (цессионарий) был заключен договор уступки права аренды земельного участка.
По акту приема-передачи имущества по договору от 14.12.2012 земельный участок был передан во владение обществу.
Договор уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012 зарегистрирован 16.05.2013 в управлении за номером 40-40-03/006/2013-123.
Ссылаясь на нарушение законодательства при заключении договора уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012, заключенного между муниципальным унитарным предприятием "Рынок г. Балабаново" и обществом с ограниченной ответственностью "Торговые системы", истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляется компетентным судом.
Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.
Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.
В статье 12 ГК РФ содержится перечень таких способов, одним из которых является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
По смыслу названной материальной нормы для применения указанного способа защиты необходимо подтвердить сам факт противоречия сделки закону.
Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 ГК РФ.
В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка в силу статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу перечисленных материальных правовых норм недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 7, 9 и 10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земель в Российской Федерации обусловлено их целевым назначением и формой собственности.
Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок из земель поселений МО "Город Балабаново", с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположен по адресу Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, для использования в целях организации рыночной торговли в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к настоящему договору, и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 4 325 кв. м, был передан в аренду муниципальному унитарному предприятию "Рынок г. Балабаново" по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 N 7-дл/2005.
При этом вышеуказанный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с положениями пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельным участком осуществляется органами местного самоуправления муниципального района. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения им.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ) государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 данной статьи.
В соответствии с пунктом 6 статьи 18 Закона N 161-ФЗ государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.
Таким образом, поскольку стороной по сделке является специальный субъект - муниципальное унитарное предприятие, его права, как арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, ограничены законом.
Как установлено судом, в нарушение требований указанного законодательства договор уступки прав по договору от 14.12.2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен предприятием в отсутствие соответствующего концессионного соглашения и согласия собственника имущества унитарного предприятия.
Доказательств наличия концессионного соглашения, а также получение согласия собственника ответчиками не представлено.
При этом имеющееся в материалах дела письмо от 25.01.2013 N 07, уведомляющее об уступке права требования по договору от 15.02.2005 N 7-дл/2005, обоснованно не принято судом во внимание в качестве такого доказательства, поскольку оно было направлено в администрацию городского поселения "Город Балабаново" уже после совершения сделки (т. 2, л. 105).
Кроме того, после получения данного письма администрацией городского поселения истребованы определенные документы, в частности, проект концессионного соглашения (письмо N 427/02-11 (т. 2, л. 112)). Не получив такого документа, администрация городского поселения "Город Балабаново" сразу после государственной регистрации сделки (16.05.2013) оспорила ее в судебном порядке.
Доказательства, представленные подателем жалобы в суд апелляционной инстанции, а именно: письмо администрации городского поселения от 18.02.2013 N 381/02-11 и письмо общества от 19.02.2013, также не могут быть расценены в качестве полученного согласия собственника, поскольку из их буквального прочтения такого вывода не следует.
Поскольку оспариваемый договор уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012 между муниципальным унитарным предприятием "Рынок г. Балабаново" и ООО "Торговые системы" заключен с нарушением требований действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно признал данную сделку недействительной, обязав в качестве последствия признания сделки недействительной общество возвратить земельный участок общей площадью 4 325 кв. м, с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположенный по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, муниципальному унитарному предприятию "Рынок г. Балабаново", г. Балабаново Боровского района Калужской области.
Ссылка подателя жалобы на пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 22) отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Действительно, в пункте 9 названного постановления разъяснено, что иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.
Между тем вышеуказанные доказательства не свидетельствуют о таком одобрении, так как данными письмами лишь истребованы необходимые документы и информация, связанная с реквизитами предприятия. Никаких действий, связанных с одобрением совершенной сделки, из этих писем не усматривается.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не был исследован вопрос о том, имеет ли предприятие после совершения сделки по уступке права аренды возможность осуществлять уставную деятельность, отклоняется судом.
Пунктом 10 обозначенного выше постановления Пленума разъяснено, что судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.
В то же время данный пункт не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку основанием для признания сделки недействительной послужило отсутствие согласия собственника на переуступку права аренды.
Довод подателя жалобы о неправомерном применении судом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также подлежит отклонению в силу следующего.
Данная норма является основной по отношению к Федеральному закону от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", внесшему изменения в закон, примененный судом первой инстанции.
Обстоятельство распоряжения спорным земельным участком до введения в действие Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ ни одной из сторон не оспаривается и не подтверждает процедуру разграничения прав на спорный земельный участок.
Распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, произошло до введения в действие Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ уполномоченным на то момент лицом - администрацией города.
С внесением изменений в законодательство распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена, изменен в силу закона.
При этом земля в рассматриваемом случае как была до указанных выше изменений в земельном законодательстве государственной, так и осталась государственной после таковых изменений.
В материалах дела имеются доказательства того, что спорный земельный участок не находится в муниципальной и иной собственности.
Поскольку в рассматриваемом споре сделка по уступке прав недействительна в силу прямого ограничения на ее совершение Законом N 161-ФЗ, какой-либо зависимости от владения муниципальным предприятием в данном случае государственной или муниципальной землей законом не предусмотрено.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену судебного акта в данной части, апелляционная жалоба не содержит.
Что касается отказа в удовлетворении исковых требований в части признания недействительной записи 40-40-03/0062013-123 от 14.12.2012 о регистрации договора уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012, заключенного между предприятием и обществом, произведенной управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Как разъяснено в пункте 52 постановления N 10/22 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, указание в резолютивной части обжалуемого решения на возврат спорных возврат земельного участка итак является основанием для внесения управлением Росреестра в единый государственный реестр прав соответствующих изменений.
В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Из указанного следует, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.
Доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-2261/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.12.2013 ПО ДЕЛУ N А23-2261/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2013 г. по делу N А23-2261/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от истцов - администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (ОГРН 1024000535998) - Воронцовой Г.В. (доверенность от 29.04.2013 N 8) и администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район" (ОГРН 10240005366450) - Магомедовой А.Я. (доверенность от 11.01.2013 N 14), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговые системы (ОГРН 1124025009008) - Арванова Д.А. (доверенность от 03.06.2013), от прокуратуры Калужской области - Сударчиковой Л.В. (поручение от 22.11.2013 N 8-5-2013), в отсутствие представителей ответчиков: муниципального унитарного предприятия "Рынок" и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговые системы" на решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-2261/2013 (судья Сидорычева Л.П.),
установил:
следующее.
Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (далее - администрация городского поселения) и администрация муниципального образования муниципального района "Боровский район" (далее - администрация муниципального района) обратились в Арбитражный суд Калужской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Рынок" (далее - предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Торговые системы" (далее - общество) и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - управление) о признании договора уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Калужской области от 02.08.2013 к участию в деле N А23-2261/2013 допущен прокурор Калужской области.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012, заключенный между муниципальным унитарным предприятием "Рынок г. Балабаново" и обществом с ограниченной ответственностью "Торговые системы", и обязал общество возвратить земельный участок общей площадью 4 325 кв. м, с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположенный по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, предприятию. В части требований, заявленных к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, отказано.
Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд применил закон, не подлежащий применению, а также на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 15.02.2005 между администрацией муниципального образования "Город Балабаново" (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Рынок" г. Балабаново" (арендатор) заключен договор N 7-дл/2005 аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений МО "Город Балабаново", с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, для использования в целях организации рыночной торговли в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 4 325 кв. м.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.02.2005 по 14.02.2054.
По акту приема-передачи участка от 15.02.2005 арендодатель передал земельный участок с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011 общей площадью 4 325 кв. м арендатору.
Данный договор аренды был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области за номером 40-40-03/006/2005-575.
Впоследствии, 14.12.2012, между предприятием (цедент) и обществом (цессионарий) был заключен договор уступки права аренды земельного участка.
По акту приема-передачи имущества по договору от 14.12.2012 земельный участок был передан во владение обществу.
Договор уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012 зарегистрирован 16.05.2013 в управлении за номером 40-40-03/006/2013-123.
Ссылаясь на нарушение законодательства при заключении договора уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012, заключенного между муниципальным унитарным предприятием "Рынок г. Балабаново" и обществом с ограниченной ответственностью "Торговые системы", истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляется компетентным судом.
Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.
Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.
В статье 12 ГК РФ содержится перечень таких способов, одним из которых является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
По смыслу названной материальной нормы для применения указанного способа защиты необходимо подтвердить сам факт противоречия сделки закону.
Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 ГК РФ.
В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка в силу статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу перечисленных материальных правовых норм недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 7, 9 и 10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земель в Российской Федерации обусловлено их целевым назначением и формой собственности.
Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок из земель поселений МО "Город Балабаново", с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположен по адресу Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, для использования в целях организации рыночной торговли в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к настоящему договору, и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 4 325 кв. м, был передан в аренду муниципальному унитарному предприятию "Рынок г. Балабаново" по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 N 7-дл/2005.
При этом вышеуказанный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с положениями пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельным участком осуществляется органами местного самоуправления муниципального района. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения им.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ) государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 данной статьи.
В соответствии с пунктом 6 статьи 18 Закона N 161-ФЗ государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.
Таким образом, поскольку стороной по сделке является специальный субъект - муниципальное унитарное предприятие, его права, как арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, ограничены законом.
Как установлено судом, в нарушение требований указанного законодательства договор уступки прав по договору от 14.12.2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен предприятием в отсутствие соответствующего концессионного соглашения и согласия собственника имущества унитарного предприятия.
Доказательств наличия концессионного соглашения, а также получение согласия собственника ответчиками не представлено.
При этом имеющееся в материалах дела письмо от 25.01.2013 N 07, уведомляющее об уступке права требования по договору от 15.02.2005 N 7-дл/2005, обоснованно не принято судом во внимание в качестве такого доказательства, поскольку оно было направлено в администрацию городского поселения "Город Балабаново" уже после совершения сделки (т. 2, л. 105).
Кроме того, после получения данного письма администрацией городского поселения истребованы определенные документы, в частности, проект концессионного соглашения (письмо N 427/02-11 (т. 2, л. 112)). Не получив такого документа, администрация городского поселения "Город Балабаново" сразу после государственной регистрации сделки (16.05.2013) оспорила ее в судебном порядке.
Доказательства, представленные подателем жалобы в суд апелляционной инстанции, а именно: письмо администрации городского поселения от 18.02.2013 N 381/02-11 и письмо общества от 19.02.2013, также не могут быть расценены в качестве полученного согласия собственника, поскольку из их буквального прочтения такого вывода не следует.
Поскольку оспариваемый договор уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012 между муниципальным унитарным предприятием "Рынок г. Балабаново" и ООО "Торговые системы" заключен с нарушением требований действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно признал данную сделку недействительной, обязав в качестве последствия признания сделки недействительной общество возвратить земельный участок общей площадью 4 325 кв. м, с кадастровым номером 40:03:16 01 13:0011, расположенный по адресу: Калужская область, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, муниципальному унитарному предприятию "Рынок г. Балабаново", г. Балабаново Боровского района Калужской области.
Ссылка подателя жалобы на пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 22) отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Действительно, в пункте 9 названного постановления разъяснено, что иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.
Между тем вышеуказанные доказательства не свидетельствуют о таком одобрении, так как данными письмами лишь истребованы необходимые документы и информация, связанная с реквизитами предприятия. Никаких действий, связанных с одобрением совершенной сделки, из этих писем не усматривается.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не был исследован вопрос о том, имеет ли предприятие после совершения сделки по уступке права аренды возможность осуществлять уставную деятельность, отклоняется судом.
Пунктом 10 обозначенного выше постановления Пленума разъяснено, что судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.
В то же время данный пункт не относится к предмету рассматриваемого спора, поскольку основанием для признания сделки недействительной послужило отсутствие согласия собственника на переуступку права аренды.
Довод подателя жалобы о неправомерном применении судом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также подлежит отклонению в силу следующего.
Данная норма является основной по отношению к Федеральному закону от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", внесшему изменения в закон, примененный судом первой инстанции.
Обстоятельство распоряжения спорным земельным участком до введения в действие Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ ни одной из сторон не оспаривается и не подтверждает процедуру разграничения прав на спорный земельный участок.
Распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, произошло до введения в действие Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ уполномоченным на то момент лицом - администрацией города.
С внесением изменений в законодательство распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена, изменен в силу закона.
При этом земля в рассматриваемом случае как была до указанных выше изменений в земельном законодательстве государственной, так и осталась государственной после таковых изменений.
В материалах дела имеются доказательства того, что спорный земельный участок не находится в муниципальной и иной собственности.
Поскольку в рассматриваемом споре сделка по уступке прав недействительна в силу прямого ограничения на ее совершение Законом N 161-ФЗ, какой-либо зависимости от владения муниципальным предприятием в данном случае государственной или муниципальной землей законом не предусмотрено.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену судебного акта в данной части, апелляционная жалоба не содержит.
Что касается отказа в удовлетворении исковых требований в части признания недействительной записи 40-40-03/0062013-123 от 14.12.2012 о регистрации договора уступки права аренды земельного участка от 14.12.2012, заключенного между предприятием и обществом, произведенной управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Как разъяснено в пункте 52 постановления N 10/22 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, указание в резолютивной части обжалуемого решения на возврат спорных возврат земельного участка итак является основанием для внесения управлением Росреестра в единый государственный реестр прав соответствующих изменений.
В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Из указанного следует, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.
Доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 04.10.2013 по делу N А23-2261/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)