Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Юрченко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Высочанской О.Ю.
судей Лядовой Л.И., Треногиной Н.Г.
при секретаре К.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 07 августа 2013 года дело по апелляционным жалобам Г., Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Дзержинского районного суда от 02 апреля 2013 г., которым постановлено: Перевести права и обязанности субарендатора по договору N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, <...>, заключенному между Открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" и индивидуальным предпринимателем К.А. с индивидуального предпринимателя К.А. на Г.
В остальной части исковых требований Г. отказать.
Заслушав доклад судьи Лядовой Л.И., пояснения представителей Г. - Р., Ж., представителя ОАО "РЖД" - Я., представителя ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - Б., поддержавших доводы апелляционных жалоб, проверив дело, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к ОАО "Российские железные дороги" о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды части земельного участка, расположенного по адресу г. Пермь, <...> с ИП К.А., возложении на ответчика обязанности заключить договор субаренды земельного участка на условиях заключенного ранее с К.А. договора субаренды. В обоснование заявленных требований истец указал, что 19.12.2008 г. между Территориальным управлением Росимущества по Пермскому краю (арендодатель) и ОАО "Российские железные дороги" (арендатор) заключен договор N <...> аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу г. Пермь, Дзержинский район, площадью 1073367 кв. м с разрешенным использованием под полосу отвода железной дороги, сроком на 49 лет. Указанный земельный участок был предоставлен арендатору в соответствии с распоряжением Территориального управления Росимущества по Пермской области от 21.09.2006 года N <...> "О предоставлении в аренду земельных участков ОАО "Российские железные дороги". Согласно п. 4.3.2 договора аренды арендатор вправе передавать арендованный земельный участок (часть участка) в субаренду при условии уведомления арендодателя. В соответствии с п. 4.4.12 договора аренды арендатор имеет право передать часть земельного участка в субаренду собственникам расположенных на участке зданий, строений, сооружений по их заявлению. 01.07.2009 г. между ОАО "Российские железные дороги" и К.А. был заключен договор N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу г. Пермь, <...>, согласно которому, арендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка общей площадью 5000 кв. м из земель поселений с кадастровым номером земельного участка <...>, относящийся к землям железнодорожного транспорта. Договор субаренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения об обременении земельного участка, находящегося в субаренде, внесены в кадастровый паспорт земельного участка, переданного ОАО "РЖД" по договору аренды. Земельный участок был предоставлен под существующее здание (п. 1.3 договора). Право собственности на здание, находящееся на указанном земельном участке было зарегистрировано за К.А. 15.12.2011 г. В феврале 2012 г. между ним и К.А. был заключен договор купли-продажи административного здания, расположенного на спорном земельном участке, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Несмотря на неоднократные обращения в ОАО "РЖД" о заключении договора субаренды земельного участка, ответчиком каких-либо мер по заключению договора не предпринимается. Фактически между ним и ОАО "РЖД" сложились правоотношения по субаренде земельного участка, площадью 5000 кв. м он пользуется земельным участком, своевременно и в полном объеме уплачивает арендную плату, возражений обратного со стороны ответчика не поступало. Просит перевести права и обязанности субарендатора по договору N <...> субаренды земельного участка с К.А. на Г., обязать ОАО "РЖД" заключить договор субаренды земельного участка на условиях заключенного ранее договора субаренды земельного участка с ИП К.А.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители истца на исковых требованиях настаивали.
Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что строение, расположенное на спорном земельном участке является самовольной постройкой, в связи с чем на указанное строение право собственности у К.А. не возникло, он не вправе был совершать какие-либо сделки с указанным имуществом. Договор субаренды земельного участка, заключенный между ОАО "РЖД" и К.А. является ничтожным, поскольку должен был быть заключен на конкурсной основе путем проведения торгов. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что под здание и его обслуживание необходимо 5000 кв. м.
Представитель 3-го лица ТУ Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что строение, расположенное на спорном земельном участке является самовольным и подлежит сносу. Договор субаренды земельного участка, заключенный между ОАО "РЖД" и К.А. является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона, без проведения торгов.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Г. просит отменить решение суда в части отказа ему в удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности заключить договор субаренды земельного участка на условиях заключенного ранее с индивидуальным предпринимателем К.А. договора субаренды. В указанной части исковые требования удовлетворить. Согласно "Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 264 от 29.04.2006 года, договор аренды земельного участка с ОАО "РЖД" должен содержать обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. В ходе судебного заседания было установлено, что Истец неоднократно письменно обращался к ответчику с требованием заключить договор субаренды земельного участка. Ответчик оформление прав истца не производит. Распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 года N <...> утвержден Порядок организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды. Согласно п. 2.3 вышеуказанного Порядка заключение договора субаренды осуществляется без проведения торгов при передаче в субаренду застроенных земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие юридическим лицам и гражданам на праве собственности. Заключение договора субаренды осуществляется в соответствии с примерной формой договора субаренды, утвержденной в качестве приложения к Порядку организации работы. Действующее законодательство, устанавливая переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставляет новому собственнику объекта недвижимости требовать от уполномоченного лица оформления соответствующих прав на земельный участок, а в рамках настоящего дела - путем заключения договора субаренды соответствующей части земельного участка.
В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае просит об отмене решения, указав, что Г. обратился в суд с иском об обязании ОАО "РЖД" заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 5000 кв. м. В судебном заседании 02.04.2013 г. истец изменил требования, попросил: перевести права и обязанности субарендатора по договору N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, <...>, заключенному между ОАО "Российские железные дороги" PI ИП К.А. с ИП К.А. на Г.; обязать ОАО "РЖД" заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 5000 кв. м. Удовлетворив требования о переводе прав и обязанности субарендатора по договору субаренды, суд первой инстанции вышел за переделы заявленных требований, что недопустимо и свидетельствует о существенном нарушении норм процессуального права.
Суд установил, что договор субаренды с ИП К.А. до настоящего момента в установленном порядке не прекращен. Следовательно, ИП К.А. подлежал привлечению в качестве ответчика по делу, на что неоднократно было обращено внимание суда представителем Территориального управления. Однако суд не усмотрел оснований для привлечения ИП К.А. ни в качестве ответчика, ни в качестве третьего лица, сославшись на то, что, как указано выше, будет рассматривать заявленные к ОАО "РЖД" требования об обязании заключить договор субаренды, а не требования о переводе прав по договору субаренды.
На момент подписания договора субаренды на земельном участке уже находилось спорное здание торгово-сервисного центра, то есть его строительство было осуществлено ранее указанных мероприятий, которые по смыслу ст. 218, 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации должны предшествовать осуществлению строительства. Более того, в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В связи с чем, даже если бы право ИП К.А. на спорный объект было зарегистрировано на момент заключения договора субаренды земельного участка, данное обстоятельство не имеет никакого правового значения для вывода о самовольном возведении объекта. Следовательно, в рамках рассматриваемого дела суду надлежало установить обстоятельства (законность) возведения спорного объекта и, как следствие, могло ли его наличие являться основанием для заключения договора субаренды без проведения торгов. При этом суд необоснованно отклонил ходатайство ОАО "РЖД" о принятии в качестве встречного искового заявления об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки.
В апелляционной жалобе Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" просит отменить решение суда, указав, что вывод суда об отсутствии оснований для признания договора субаренды части земельного участка от 01.07.2009 г. N <...> (далее - договор субаренды) ничтожным, не соответствует требованиям действующего законодательства.
В силу положений абз. 6 п. 4 Правил (в редакции, действовавшей на момент заключения договора субаренды от 01.09.2009) - нормативного правового акта, определяющего порядок использования земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставленных ОАО "РЖД" в аренду, заключение договоров субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек производится исключительно на торгах. Абзацем 5 п. 4 Правил было установлено исключительное право лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, на передачу им арендованного земельного участка (его части) в субаренду без проведения торгов.
Впоследствии в абзацем 5 п. 4 Правил были внесены изменения, касающиеся состава субъектов, имеющих право на заключение договоров субаренды без проведения торгов, что не изменило нормативно установленного порядка заключения договоров субаренды - исключительное право на заключение договоров субаренды (без проведения торгов) имеют только лица, владеющими на законном праве зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на этих участках.
Договор субаренды земельного участка N <...> от 01.09.2009 г. заключен с ИП К.А. без проведения торгов. На момент заключения договора право собственности ИП К.А. на спорный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, не было зарегистрировано, т.е. в силу прямого указания закона оно не возникло, соответственно в силу положений Правил у него не возникло исключительного права на заключение договора субаренды земельного участка.
Поскольку договор субаренды, заключенный с ИП К.А. является недействительным (ничтожным), решение суда о переводе прав и обязанностей ИП К.А. на Г. с учетом положений ст. 167 ГК РФ является незаконным. Незаконным является и вывод суда о возобновлении договора субаренды на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ
Учитывая, что ИП К.А., как сторона по договору субаренды, фактически перестал использовать земельный участок, не уведомив при этом ОАО "РЖД", Г. являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не оплачивал пользование частью земельного участка, необходимого для размещения объекта недвижимости и его использования, в отсутствие доказательства использование всего земельного участка, являющегося предметом договора субаренды; ОАО "РЖД" однозначно указывало на нежелание продолжать субарендные отношения земельного участка, у суда первой инстанции не было оснований для вывода о возобновлении договора субаренды на неопределенный срок со ссылкой на нормы ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
Необоснованно судом первой инстанции не принято к производству встречное исковое заявление ОАО "РЖД" к Г. об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером <...> от самовольно возведенного объекта недвижимости, заявленное с учетом требований статей 137, 138 ГПК РФ, не указав при этом в решении суда оснований для отказа в принятии встречного иска.
В тоже время, объект недвижимости, право собственности на который послужил основанием для предъявления Г. соответствующих требований, создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, а также без получения на это необходимых разрешений, т.е. в силу положений ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой. Поскольку объект недвижимости является самовольной постройкой, у Г. не возникло права пользования земельным участком, предусмотренного ст. 271 ГК РФ. Однако судом первой инстанции указанные обстоятельства не учтены.
Также не обоснованно судом не принят во внимание довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств необходимости предоставления земельного участка площадью 5 000 кв. м для размещения и использования объекта недвижимости, право собственности истца, на который послужило основанием заявленных требований.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов кассационных жалоб, не находит оснований для его отмены.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований Г., суд исходил из того, что по договору субаренды земельный участок площадью 5000 кв. м был предоставлен ИП К.А. непосредственно под существующее здание, доказательств того, что земельный участок, на котором размещено строение и необходимый для его использования участок должен быть предоставлен в ином объеме не представлено, договор субаренды не расторгнут, действие договора не прекращено, суд считает, что истцу, как собственнику здания с момента государственной регистрации права собственности на строение, т.е. с 12.03.2012 г. перешли права и обязанности по договору субаренды земельного участка от 01.07.2009 года.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для перевода прав и обязанностей субарендатора по договору N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, <...>.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имущество по Пермской области от 21.09.2006 года N <...> ОАО "Российские железные дороги" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1073359 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенный в Дзержинском районе г. Перми (л.д. 8-13, 14).
01.07.2009 года между ОАО "Российские железные дороги" (арендодатель) и К.А. (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка общей площадью 5000 кв. м из земель поселений с кадастровым номером <...>, находящийся по адресу г. Пермь, <...>, относящийся к землям железнодорожного транспорта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору. Согласно п. 1.3 договора субаренды участок предоставляется под существующее здание. Срок действия договора по 01.07.2012 г. Согласно п. 9.1 договора настоящий договор прекращает свое действие по окончании срока (л.д. 17-22).
12.03.2012 г. на основании соглашения об отступном от 22.02.2012 г. право собственности на административное здание, расположенное по адресу г. Пермь, ул. <...> зарегистрировано за Г. (л.д. 15).
Таким образом, договор субаренды земельного участка был заключен с К.А. с согласия ОАО "РЖД". При этом администрации Общества было известно о том, что на земельном участке, который К.А. просил передать в субаренду, уже фактически построено здание. То есть, давая разрешение на заключение договора субаренды, администрация ОАО "РЖД" знала о целевом использовании К.А. данного земельного участка.
При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Решением суда права и законные интересы К.А. не затрагиваются.
Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося решения по доводам апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Г., Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Дзержинского районного суда от 02 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6958
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N 33-6958
Судья Юрченко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Высочанской О.Ю.
судей Лядовой Л.И., Треногиной Н.Г.
при секретаре К.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 07 августа 2013 года дело по апелляционным жалобам Г., Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Дзержинского районного суда от 02 апреля 2013 г., которым постановлено: Перевести права и обязанности субарендатора по договору N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, <...>, заключенному между Открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" и индивидуальным предпринимателем К.А. с индивидуального предпринимателя К.А. на Г.
В остальной части исковых требований Г. отказать.
Заслушав доклад судьи Лядовой Л.И., пояснения представителей Г. - Р., Ж., представителя ОАО "РЖД" - Я., представителя ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - Б., поддержавших доводы апелляционных жалоб, проверив дело, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к ОАО "Российские железные дороги" о переводе прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды части земельного участка, расположенного по адресу г. Пермь, <...> с ИП К.А., возложении на ответчика обязанности заключить договор субаренды земельного участка на условиях заключенного ранее с К.А. договора субаренды. В обоснование заявленных требований истец указал, что 19.12.2008 г. между Территориальным управлением Росимущества по Пермскому краю (арендодатель) и ОАО "Российские железные дороги" (арендатор) заключен договор N <...> аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу г. Пермь, Дзержинский район, площадью 1073367 кв. м с разрешенным использованием под полосу отвода железной дороги, сроком на 49 лет. Указанный земельный участок был предоставлен арендатору в соответствии с распоряжением Территориального управления Росимущества по Пермской области от 21.09.2006 года N <...> "О предоставлении в аренду земельных участков ОАО "Российские железные дороги". Согласно п. 4.3.2 договора аренды арендатор вправе передавать арендованный земельный участок (часть участка) в субаренду при условии уведомления арендодателя. В соответствии с п. 4.4.12 договора аренды арендатор имеет право передать часть земельного участка в субаренду собственникам расположенных на участке зданий, строений, сооружений по их заявлению. 01.07.2009 г. между ОАО "Российские железные дороги" и К.А. был заключен договор N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу г. Пермь, <...>, согласно которому, арендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка общей площадью 5000 кв. м из земель поселений с кадастровым номером земельного участка <...>, относящийся к землям железнодорожного транспорта. Договор субаренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения об обременении земельного участка, находящегося в субаренде, внесены в кадастровый паспорт земельного участка, переданного ОАО "РЖД" по договору аренды. Земельный участок был предоставлен под существующее здание (п. 1.3 договора). Право собственности на здание, находящееся на указанном земельном участке было зарегистрировано за К.А. 15.12.2011 г. В феврале 2012 г. между ним и К.А. был заключен договор купли-продажи административного здания, расположенного на спорном земельном участке, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Несмотря на неоднократные обращения в ОАО "РЖД" о заключении договора субаренды земельного участка, ответчиком каких-либо мер по заключению договора не предпринимается. Фактически между ним и ОАО "РЖД" сложились правоотношения по субаренде земельного участка, площадью 5000 кв. м он пользуется земельным участком, своевременно и в полном объеме уплачивает арендную плату, возражений обратного со стороны ответчика не поступало. Просит перевести права и обязанности субарендатора по договору N <...> субаренды земельного участка с К.А. на Г., обязать ОАО "РЖД" заключить договор субаренды земельного участка на условиях заключенного ранее договора субаренды земельного участка с ИП К.А.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители истца на исковых требованиях настаивали.
Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что строение, расположенное на спорном земельном участке является самовольной постройкой, в связи с чем на указанное строение право собственности у К.А. не возникло, он не вправе был совершать какие-либо сделки с указанным имуществом. Договор субаренды земельного участка, заключенный между ОАО "РЖД" и К.А. является ничтожным, поскольку должен был быть заключен на конкурсной основе путем проведения торгов. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что под здание и его обслуживание необходимо 5000 кв. м.
Представитель 3-го лица ТУ Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что строение, расположенное на спорном земельном участке является самовольным и подлежит сносу. Договор субаренды земельного участка, заключенный между ОАО "РЖД" и К.А. является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона, без проведения торгов.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Г. просит отменить решение суда в части отказа ему в удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности заключить договор субаренды земельного участка на условиях заключенного ранее с индивидуальным предпринимателем К.А. договора субаренды. В указанной части исковые требования удовлетворить. Согласно "Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги", утвержденных Постановлением Правительства РФ N 264 от 29.04.2006 года, договор аренды земельного участка с ОАО "РЖД" должен содержать обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. В ходе судебного заседания было установлено, что Истец неоднократно письменно обращался к ответчику с требованием заключить договор субаренды земельного участка. Ответчик оформление прав истца не производит. Распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 года N <...> утвержден Порядок организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды. Согласно п. 2.3 вышеуказанного Порядка заключение договора субаренды осуществляется без проведения торгов при передаче в субаренду застроенных земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие юридическим лицам и гражданам на праве собственности. Заключение договора субаренды осуществляется в соответствии с примерной формой договора субаренды, утвержденной в качестве приложения к Порядку организации работы. Действующее законодательство, устанавливая переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставляет новому собственнику объекта недвижимости требовать от уполномоченного лица оформления соответствующих прав на земельный участок, а в рамках настоящего дела - путем заключения договора субаренды соответствующей части земельного участка.
В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае просит об отмене решения, указав, что Г. обратился в суд с иском об обязании ОАО "РЖД" заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 5000 кв. м. В судебном заседании 02.04.2013 г. истец изменил требования, попросил: перевести права и обязанности субарендатора по договору N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, <...>, заключенному между ОАО "Российские железные дороги" PI ИП К.А. с ИП К.А. на Г.; обязать ОАО "РЖД" заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 5000 кв. м. Удовлетворив требования о переводе прав и обязанности субарендатора по договору субаренды, суд первой инстанции вышел за переделы заявленных требований, что недопустимо и свидетельствует о существенном нарушении норм процессуального права.
Суд установил, что договор субаренды с ИП К.А. до настоящего момента в установленном порядке не прекращен. Следовательно, ИП К.А. подлежал привлечению в качестве ответчика по делу, на что неоднократно было обращено внимание суда представителем Территориального управления. Однако суд не усмотрел оснований для привлечения ИП К.А. ни в качестве ответчика, ни в качестве третьего лица, сославшись на то, что, как указано выше, будет рассматривать заявленные к ОАО "РЖД" требования об обязании заключить договор субаренды, а не требования о переводе прав по договору субаренды.
На момент подписания договора субаренды на земельном участке уже находилось спорное здание торгово-сервисного центра, то есть его строительство было осуществлено ранее указанных мероприятий, которые по смыслу ст. 218, 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации должны предшествовать осуществлению строительства. Более того, в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В связи с чем, даже если бы право ИП К.А. на спорный объект было зарегистрировано на момент заключения договора субаренды земельного участка, данное обстоятельство не имеет никакого правового значения для вывода о самовольном возведении объекта. Следовательно, в рамках рассматриваемого дела суду надлежало установить обстоятельства (законность) возведения спорного объекта и, как следствие, могло ли его наличие являться основанием для заключения договора субаренды без проведения торгов. При этом суд необоснованно отклонил ходатайство ОАО "РЖД" о принятии в качестве встречного искового заявления об освобождении земельного участка и сносе самовольной постройки.
В апелляционной жалобе Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" просит отменить решение суда, указав, что вывод суда об отсутствии оснований для признания договора субаренды части земельного участка от 01.07.2009 г. N <...> (далее - договор субаренды) ничтожным, не соответствует требованиям действующего законодательства.
В силу положений абз. 6 п. 4 Правил (в редакции, действовавшей на момент заключения договора субаренды от 01.09.2009) - нормативного правового акта, определяющего порядок использования земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставленных ОАО "РЖД" в аренду, заключение договоров субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек производится исключительно на торгах. Абзацем 5 п. 4 Правил было установлено исключительное право лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, на передачу им арендованного земельного участка (его части) в субаренду без проведения торгов.
Впоследствии в абзацем 5 п. 4 Правил были внесены изменения, касающиеся состава субъектов, имеющих право на заключение договоров субаренды без проведения торгов, что не изменило нормативно установленного порядка заключения договоров субаренды - исключительное право на заключение договоров субаренды (без проведения торгов) имеют только лица, владеющими на законном праве зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на этих участках.
Договор субаренды земельного участка N <...> от 01.09.2009 г. заключен с ИП К.А. без проведения торгов. На момент заключения договора право собственности ИП К.А. на спорный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, не было зарегистрировано, т.е. в силу прямого указания закона оно не возникло, соответственно в силу положений Правил у него не возникло исключительного права на заключение договора субаренды земельного участка.
Поскольку договор субаренды, заключенный с ИП К.А. является недействительным (ничтожным), решение суда о переводе прав и обязанностей ИП К.А. на Г. с учетом положений ст. 167 ГК РФ является незаконным. Незаконным является и вывод суда о возобновлении договора субаренды на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ
Учитывая, что ИП К.А., как сторона по договору субаренды, фактически перестал использовать земельный участок, не уведомив при этом ОАО "РЖД", Г. являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не оплачивал пользование частью земельного участка, необходимого для размещения объекта недвижимости и его использования, в отсутствие доказательства использование всего земельного участка, являющегося предметом договора субаренды; ОАО "РЖД" однозначно указывало на нежелание продолжать субарендные отношения земельного участка, у суда первой инстанции не было оснований для вывода о возобновлении договора субаренды на неопределенный срок со ссылкой на нормы ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
Необоснованно судом первой инстанции не принято к производству встречное исковое заявление ОАО "РЖД" к Г. об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером <...> от самовольно возведенного объекта недвижимости, заявленное с учетом требований статей 137, 138 ГПК РФ, не указав при этом в решении суда оснований для отказа в принятии встречного иска.
В тоже время, объект недвижимости, право собственности на который послужил основанием для предъявления Г. соответствующих требований, создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, а также без получения на это необходимых разрешений, т.е. в силу положений ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой. Поскольку объект недвижимости является самовольной постройкой, у Г. не возникло права пользования земельным участком, предусмотренного ст. 271 ГК РФ. Однако судом первой инстанции указанные обстоятельства не учтены.
Также не обоснованно судом не принят во внимание довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств необходимости предоставления земельного участка площадью 5 000 кв. м для размещения и использования объекта недвижимости, право собственности истца, на который послужило основанием заявленных требований.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов кассационных жалоб, не находит оснований для его отмены.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований Г., суд исходил из того, что по договору субаренды земельный участок площадью 5000 кв. м был предоставлен ИП К.А. непосредственно под существующее здание, доказательств того, что земельный участок, на котором размещено строение и необходимый для его использования участок должен быть предоставлен в ином объеме не представлено, договор субаренды не расторгнут, действие договора не прекращено, суд считает, что истцу, как собственнику здания с момента государственной регистрации права собственности на строение, т.е. с 12.03.2012 г. перешли права и обязанности по договору субаренды земельного участка от 01.07.2009 года.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о наличии оснований для перевода прав и обязанностей субарендатора по договору N <...> субаренды части земельного участка, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, <...>.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имущество по Пермской области от 21.09.2006 года N <...> ОАО "Российские железные дороги" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1073359 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенный в Дзержинском районе г. Перми (л.д. 8-13, 14).
01.07.2009 года между ОАО "Российские железные дороги" (арендодатель) и К.А. (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка N <...>, согласно которому арендодатель передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка общей площадью 5000 кв. м из земель поселений с кадастровым номером <...>, находящийся по адресу г. Пермь, <...>, относящийся к землям железнодорожного транспорта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору. Согласно п. 1.3 договора субаренды участок предоставляется под существующее здание. Срок действия договора по 01.07.2012 г. Согласно п. 9.1 договора настоящий договор прекращает свое действие по окончании срока (л.д. 17-22).
12.03.2012 г. на основании соглашения об отступном от 22.02.2012 г. право собственности на административное здание, расположенное по адресу г. Пермь, ул. <...> зарегистрировано за Г. (л.д. 15).
Таким образом, договор субаренды земельного участка был заключен с К.А. с согласия ОАО "РЖД". При этом администрации Общества было известно о том, что на земельном участке, который К.А. просил передать в субаренду, уже фактически построено здание. То есть, давая разрешение на заключение договора субаренды, администрация ОАО "РЖД" знала о целевом использовании К.А. данного земельного участка.
При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Решением суда права и законные интересы К.А. не затрагиваются.
Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося решения по доводам апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Г., Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Дзержинского районного суда от 02 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)