Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Дата объявления резолютивной части постановления - 13 июня 2007 г.
Дата изготовления полного текста постановления - 14 июня 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Полынкиной Н.А.
судей - Можеевой Е.И., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником Сентюриной И.Г.
при участии в заседании:
от прокуратуры Брянской обл. - Лобанова Л.В. сл. удостоверение
от ООО "Инвестстрой" - Никонов С.В. по дов.
другие участвующие в деле лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Инвестстрой" на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.03.2007 г. по делу N А09-8966/06-19 (судья Саворинко И.А.)
установил:
и.о. прокурора Брянской области обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации и ООО "Инвестстрой" г. Брянск о признании недействительным договора аренды N 34550 от 15.09.2005 г. земельного участка площадью 7427 кв. м по ул. Красноармейской в Советском районе г. Брянска (кадастровый номер 32:28:03:25:04:0025:00), заключенного между Брянской городской администрацией и ООО "Инвестстрой", и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Инвестстрой" возвратить указанный земельный участок Брянской городской администрации в первоначальном состоянии.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации, Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области, ООО "Союз мастеров", Управление культуры Брянской области и ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.03.2007 г. исковые требования прокуратуры удовлетворены в полном объеме. При этом суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств, свидетельствующих о допущенных при заключении договора нарушениях требований законодательства, а именно, ч.ч. 2, 3 ст. 31, п. п. 1, 2 ст. 83, п. п. 1, 2, 5, 9 ст. 85, п. 5 ст. 98 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Положения о муниципальных землях в городе Брянске, утвержденного Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 2001 г. N 154, главе 4 Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Закон Брянской области от 08.02.2006 г. N 11-3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Брянской области". В частности, суд пришел к выводу, что отвод земельного участка был осуществлен без изучения общественного мнения по вопросу предполагаемой градостроительной деятельности, а проведенная по заданию ООО "Инвестстрой" общественная экологическая экспертиза не имеет юридической силы, поскольку не прошла утверждение федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы. Судом также установлено, что при выделении земельного участка по оспариваемой сделке были нарушены требования п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ, поскольку отсутствовал утвержденный органами местного самоуправления проект границ земельного участка; указанный земельный участок занят сквером, а потому в силу п. 9 ст. 85 ЗК РФ относится к землям рекреационного назначения; участок расположен на территории, отнесенной в соответствии с решением Брянского областного Совета народных депутатов от 30.12.1980 г. N 358 к зоне охраны объекта культурного наследия "Памятник Советским воинам и партизанам", но в нарушение требований п. 2 ст. 14 Закона Брянской области от 08.02.2006 г. N 11-3 проектирование и проведение работ в зоне охраны объекта культурного наследия не было согласовано с Управлением культуры Брянской области. Кроме того, город Брянск, отнесен к историческим поселениям, в связи с чем любая разрабатываемая для него градостроительная документация подлежит обязательному согласованию с органом охраны объектов культурного наследия Брянской области.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Инвестстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и в удовлетворении заявленных и.о. прокурора Брянской области требований отказать. Оспаривая данный судебный акт, заявитель жалобы ссылается на несоответствие изложенных в решении выводов фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, а также на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. По мнению ООО "Инвестстрой", оспариваемый договор аренды земельного участка полностью отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем оснований для признания его недействительным у суда не имелось.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 05.03.2007 г. проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 17.08.2005 г. Брянской городской администрацией на основании решения Брянского городского Совета народных депутатов от 28.07.2005 г., которым согласовано предоставление ООО "Инвестстрой" дополнительного земельного участка в аренду, было издано постановление N 2850-П о предоставлении ООО "Инвестстрой" земельного участка площадью 7427 кв. м (кадастровый номер 32:28:03 25 04:0025) на бесторговой основе в аренду на четыре года для разработки проекта и строительства жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, подземного торгового центра и автостоянки (1-я очередь строительства) и выполнения работ по благоустройству территории (2-я очередь строительства) по улице Красноармейской в Советском районе (в дополнение к собственному земельному участку площадью 2405 кв. м).
На основании указанного постановления между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО "Инвестстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 15.09.2005 г. N 34550, в соответствии с которым ООО "Инвестстрой" предоставлен в аренду земельный участок площадью 7427 кв. м, кадастровый номер 32:28:03 25 04:0025, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д/н участок ч. 32 для разработки проекта и строительства жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями. Срок аренды установлен с 01.09.2004 г. по 01.09.2008 г. 15.09.2005 г. сторонами договора подписан акт приема-передачи арендуемого земельного участка.
Полагая, что вышеназванный договор аренды заключен в нарушение требований ч.ч. 2, 3 ст. 31, п. п. 1, 2 ст. 83, п. п. 1, 2, 5, 9 ст. 85, п. 5 ст. 98 Земельного кодекса РФ и действующих правил ст. 3 Положения о муниципальных землях в городе Брянске, утвержденного Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 2001 г. N 154, и.о. прокурора Брянской области обратился с иском о признании договора от 15.09.2005 г. N 34550 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Инвестстрой" возвратить арендуемый земельный участок Брянской городской администрации в первоначальном состоянии.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит перечень движимого и недвижимого имущества, которое может являться объектом аренды, где в числе прочего названы земельные участки. Согласно п. 2 указанной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены земельным законодательством, в частности, ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Основными доводами, положенными и.о. прокурора Брянской области в обоснование заявленных требований, является то, что предоставление спорного земельного участка под строительство осуществлено с нарушением процедуры выделения земельных участков под строительство, установленной ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ, а также в нарушение установленного режима его использования, поскольку предоставленный ООО "Инвестстрой" в аренду земельный участок занят сквером и в силу п. 9 ст. 98 ЗК РФ относится к рекреационной территориальной зоне, используемой для отдыха граждан и туризма, на которой согласно п. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.
Признавая данные доводы обоснованными и подтвержденными соответствующими доказательствами, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако согласиться с содержащимися в решении выводами суд апелляционной инстанции не может в силу следующих обстоятельств.
Статья 30 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предусматривает два возможных способа такого предоставления: с предварительным согласованием места размещения объекта и без его предварительного согласования. Предоставление ООО "Инвестстрой" дополнительного земельного участка площадью 7427 кв. м по ул. Красноармейской осуществлено с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ.
Согласно ст. 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, а также испрашиваемое место на земельный участок. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе сведений государственного земельного кадастра с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий. При этом он должен проинформировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Более того, абзац 2 данной нормы содержит требование о том, что в случае если решается вопрос, затрагивающий интересы населения, религиозных организаций и связанный с изъятием, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этого земельного участка для строительства, то граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении этих вопросов. Из этого следует, что участие общественности в процедуре предоставления земельного участка обязательно только тогда, когда земельный участок, предоставляемый для строительства, изымается для государственных и муниципальных нужд.
23.02.2004 г. и 19.08.2004 г. ООО "Инвестстрой" обратилось в Брянскую городскую администрация с заявлением о разрешении проектирования и строительства с выделением дополнительного земельного участка, расположенного по улице Красноармейской в Советском районе г. Брянска, общей площадью 7427 кв. м. Информация о предоставлении земельного участка была опубликована в газете "Наш город".
На основании результатов заключений ФГУ "Центр госсанэпидемнадзора в г. Брянске", Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям по Брянской области, Управления Росприроднадзора по Брянской области 28.12.2004 г. комиссия Брянской городской администрации по предоставлению земельных участков согласовала предоставление ООО "Инвестстрой" земельного участка, расположенного по ул. Красноармейской в Советском районе г. Брянска для строительства жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, подземного торгового центра и автостоянки (1-я очередь строительства) и выполнения работ по благоустройству территории (2-я очередь строительства) (площадь земельного участка 9832 кв. м). По результатам заседания комиссии составлен акт выбора земельного участка для строительства, который утвержден постановлением Брянской городской администрации N 4611-п от 28.12.2004 г. При этом необходимо отметить, что ранее спорный земельный участок находился в не разграниченной государственной собственности, и никому ни на праве собственности, ни на праве аренды не принадлежал. Следовательно, при предоставлении ООО "Инвестстрой" земельный участок не изымался для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 2 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Как следует из п. п. 1, 2, 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе, карту градостроительного зонирования в которой устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
В силу пунктов 1 и 9 ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с строительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе, и рекреационным. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, предназначены для отдыха граждан и туризма. Землепользователи могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
Таким образом, формирование территориальной зоны, а, соответственно, и утверждение градостроительного регламента такой зоны, связано с формированием земельных участков, из которых состоит территориальная зона.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и индивидуализированы в установленном порядке. Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется ЗК РФ, а также рядом нормативных актов, в т.ч., Федеральными законами от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Из этого следует, что земельный участок приобретает статус земельного участка только после прохождения государственного кадастрового учета в Едином государственном реестре земель. До внесения записи о земельном участке в ЕГРЗ, он не считается сформированным, как того требует ст. 6 Земельного кодекса РФ. Следовательно, это обстоятельство не позволяет провести зонирование и принять градостроительный регламент для этой территориальной зоны.
Доказательств, подтверждающих, что зеленные насаждения, расположенные рядом с памятником "Площадь Партизан" имеют статус сквера (паспорт объекта зеленных насаждений, инвентарный план зеленных насаждений балансодержателя и другие), не имеется. Более того, до августа 2005 года ни каких мероприятий по межеванию земельного участка на котором расположены зеленные насаждения в районе памятника "Площадь Партизан", постановки его на кадастровый учет, не предпринимались. На момент заключения с ООО "Инвестстрой" договора аренды спорного земельного участка, на котором предполагается строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, подземного торгового центра и автостоянки и на котором по решению Брянского городского совета народных депутатов от 21.02.2003 г. N 505 должен был бы располагаться сквер имени П.Л. Проскурина, этот участок не значился в составе рекреационной зоны. По данным ЕГРЗ земельный участок, который был предоставлен ООО "Инвестстрой" и имеющий кадастровый номер 32:28:03:25:04:0025:00, не значится как сквер имени Проскурина П.Л.
Таким образом, земельный участок, находящийся по ул. Красноармейской в районе площади Партизан не может быть отнесен к землям рекреационного назначения, так как отсутствует нормативный правовой акт, устанавливающий режим его использования.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с содержащимся в решении выводом о том, что присвоение на основании обращения Управления культуры Администрации Брянской области от 26.11.2002 г. N 22/151 решением Брянского городского совета народных депутатов от 21.02.2003 г. N 505 имени Проскурина П.Л. скверу, прилегающему к площади Партизан по улице Красноармейской с установкой памятного знака, означает то, что зеленным насаждениям придан статус сквера.
Позиция суда первой инстанции относительно того, что действующее законодательство не содержит ни определения "сквер", ни порядок придания статуса "сквера", приводит его к неправильному выводу о том, что отсутствие кадастрового учета зеленных насаждений не влияет на его статус, поскольку кадастровому учету подлежат земельные участки, в то время как сквер представляет собой совокупность древесно-кустарниковых насаждений, произрастающих на конкретном земельном участке.
В соответствии с ГОСТом 28329-89 "Озеленение городов. Термины и определения" (утвержден Постановлением Государственного комитета СССР по управлению качеством продукции и стандартам от 10.11.89 г. N 3336) под сквером понимается озелененная территория общего пользования небольшого размера, являющаяся элементом оформления площади, общественного центра, магистрали, используемая для кратковременного отдыха и пешеходного транзитного движения. Согласно указанного определения ключевым признаком сквера является то, что это озелененная территория общего пользования. То есть, не просто совокупность древесно-кустарниковых насаждений, а именно идет привязка к определенной территории (к земельному участку). Таким образом, для того, чтобы говорить о сквере как таковом, необходимо его сформировать с учетом термина указанного в ГОСТе 28329-89, а это значит, как уже выше указывалось, провести его кадастровый учет.
В связи с этим также не обоснован вывод суда о том, что земельные участки, занятые скверами, в силу прямого указания п. 9 ст. 85 ЗК РФ отнесены к рекреационным зонам. Требование, содержащиеся в данной норме означает, что если озелененная территория имеет статус сквера, то только в этом случае в силу прямого указания закона такой земельный участок отнесен к рекреационной зоне. Вместе с тем из п. 9 ст. 85 ЗК РФ не следует, что любая озелененная территория является сквером. Как уже указывалось, только после проведения кадастрового учета такого земельного участка можно сделать вывод о том, относится она к скверу или нет.
Не может суд апелляционной инстанции согласиться и с тем, что спорный земельный участок имеет ограниченный режим использования, поскольку входит в состав сквера площади Партизан, который является объектом культурного наследия, принятого под государственную охрану. В материалах дела отсутствуют доказательства, из которых бы следовало, что спорный земельный участок расположен на территории, отнесенной в соответствии с решением Брянского областного Совета народных депутатов от 30.12.1980 г. N 853 к зоне охраны объекта культурного наследия "Памятник Советским воинам и партизанам". Примыкание спорного земельного участка к площади Партизан не свидетельствует о том, что он входит в охранную зону и имеет ограниченный режим использования.
Таким образом, при вышеизложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает каких-либо нарушений норм закона или иных правовых актов при заключении договора аренды спорного земельного участка, наличие которых позволило бы утверждать о недействительности данного договора, а потому оснований для удовлетворения исковых требований и.о. прокурора Брянской области не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 104, 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 05 марта 2007 года по делу N А09-8966/06-19 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить ООО "Инвестстрой" из федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Е.И.МОЖЕЕВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2007 ПО ДЕЛУ N А09-8966/06-19
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2007 г. по делу N А09-8966/06-19
Дата объявления резолютивной части постановления - 13 июня 2007 г.
Дата изготовления полного текста постановления - 14 июня 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Полынкиной Н.А.
судей - Можеевой Е.И., Никуловой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником Сентюриной И.Г.
при участии в заседании:
от прокуратуры Брянской обл. - Лобанова Л.В. сл. удостоверение
от ООО "Инвестстрой" - Никонов С.В. по дов.
другие участвующие в деле лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Инвестстрой" на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.03.2007 г. по делу N А09-8966/06-19 (судья Саворинко И.А.)
установил:
и.о. прокурора Брянской области обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации и ООО "Инвестстрой" г. Брянск о признании недействительным договора аренды N 34550 от 15.09.2005 г. земельного участка площадью 7427 кв. м по ул. Красноармейской в Советском районе г. Брянска (кадастровый номер 32:28:03:25:04:0025:00), заключенного между Брянской городской администрацией и ООО "Инвестстрой", и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Инвестстрой" возвратить указанный земельный участок Брянской городской администрации в первоначальном состоянии.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации, Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области, ООО "Союз мастеров", Управление культуры Брянской области и ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.03.2007 г. исковые требования прокуратуры удовлетворены в полном объеме. При этом суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств, свидетельствующих о допущенных при заключении договора нарушениях требований законодательства, а именно, ч.ч. 2, 3 ст. 31, п. п. 1, 2 ст. 83, п. п. 1, 2, 5, 9 ст. 85, п. 5 ст. 98 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Положения о муниципальных землях в городе Брянске, утвержденного Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 2001 г. N 154, главе 4 Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Закон Брянской области от 08.02.2006 г. N 11-3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Брянской области". В частности, суд пришел к выводу, что отвод земельного участка был осуществлен без изучения общественного мнения по вопросу предполагаемой градостроительной деятельности, а проведенная по заданию ООО "Инвестстрой" общественная экологическая экспертиза не имеет юридической силы, поскольку не прошла утверждение федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы. Судом также установлено, что при выделении земельного участка по оспариваемой сделке были нарушены требования п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ, поскольку отсутствовал утвержденный органами местного самоуправления проект границ земельного участка; указанный земельный участок занят сквером, а потому в силу п. 9 ст. 85 ЗК РФ относится к землям рекреационного назначения; участок расположен на территории, отнесенной в соответствии с решением Брянского областного Совета народных депутатов от 30.12.1980 г. N 358 к зоне охраны объекта культурного наследия "Памятник Советским воинам и партизанам", но в нарушение требований п. 2 ст. 14 Закона Брянской области от 08.02.2006 г. N 11-3 проектирование и проведение работ в зоне охраны объекта культурного наследия не было согласовано с Управлением культуры Брянской области. Кроме того, город Брянск, отнесен к историческим поселениям, в связи с чем любая разрабатываемая для него градостроительная документация подлежит обязательному согласованию с органом охраны объектов культурного наследия Брянской области.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Инвестстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и в удовлетворении заявленных и.о. прокурора Брянской области требований отказать. Оспаривая данный судебный акт, заявитель жалобы ссылается на несоответствие изложенных в решении выводов фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, а также на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. По мнению ООО "Инвестстрой", оспариваемый договор аренды земельного участка полностью отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем оснований для признания его недействительным у суда не имелось.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 05.03.2007 г. проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 17.08.2005 г. Брянской городской администрацией на основании решения Брянского городского Совета народных депутатов от 28.07.2005 г., которым согласовано предоставление ООО "Инвестстрой" дополнительного земельного участка в аренду, было издано постановление N 2850-П о предоставлении ООО "Инвестстрой" земельного участка площадью 7427 кв. м (кадастровый номер 32:28:03 25 04:0025) на бесторговой основе в аренду на четыре года для разработки проекта и строительства жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, подземного торгового центра и автостоянки (1-я очередь строительства) и выполнения работ по благоустройству территории (2-я очередь строительства) по улице Красноармейской в Советском районе (в дополнение к собственному земельному участку площадью 2405 кв. м).
На основании указанного постановления между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО "Инвестстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 15.09.2005 г. N 34550, в соответствии с которым ООО "Инвестстрой" предоставлен в аренду земельный участок площадью 7427 кв. м, кадастровый номер 32:28:03 25 04:0025, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д/н участок ч. 32 для разработки проекта и строительства жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями. Срок аренды установлен с 01.09.2004 г. по 01.09.2008 г. 15.09.2005 г. сторонами договора подписан акт приема-передачи арендуемого земельного участка.
Полагая, что вышеназванный договор аренды заключен в нарушение требований ч.ч. 2, 3 ст. 31, п. п. 1, 2 ст. 83, п. п. 1, 2, 5, 9 ст. 85, п. 5 ст. 98 Земельного кодекса РФ и действующих правил ст. 3 Положения о муниципальных землях в городе Брянске, утвержденного Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 2001 г. N 154, и.о. прокурора Брянской области обратился с иском о признании договора от 15.09.2005 г. N 34550 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Инвестстрой" возвратить арендуемый земельный участок Брянской городской администрации в первоначальном состоянии.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит перечень движимого и недвижимого имущества, которое может являться объектом аренды, где в числе прочего названы земельные участки. Согласно п. 2 указанной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены земельным законодательством, в частности, ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Основными доводами, положенными и.о. прокурора Брянской области в обоснование заявленных требований, является то, что предоставление спорного земельного участка под строительство осуществлено с нарушением процедуры выделения земельных участков под строительство, установленной ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ, а также в нарушение установленного режима его использования, поскольку предоставленный ООО "Инвестстрой" в аренду земельный участок занят сквером и в силу п. 9 ст. 98 ЗК РФ относится к рекреационной территориальной зоне, используемой для отдыха граждан и туризма, на которой согласно п. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.
Признавая данные доводы обоснованными и подтвержденными соответствующими доказательствами, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако согласиться с содержащимися в решении выводами суд апелляционной инстанции не может в силу следующих обстоятельств.
Статья 30 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предусматривает два возможных способа такого предоставления: с предварительным согласованием места размещения объекта и без его предварительного согласования. Предоставление ООО "Инвестстрой" дополнительного земельного участка площадью 7427 кв. м по ул. Красноармейской осуществлено с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ.
Согласно ст. 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, а также испрашиваемое место на земельный участок. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе сведений государственного земельного кадастра с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующих территорий. При этом он должен проинформировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Более того, абзац 2 данной нормы содержит требование о том, что в случае если решается вопрос, затрагивающий интересы населения, религиозных организаций и связанный с изъятием, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этого земельного участка для строительства, то граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении этих вопросов. Из этого следует, что участие общественности в процедуре предоставления земельного участка обязательно только тогда, когда земельный участок, предоставляемый для строительства, изымается для государственных и муниципальных нужд.
23.02.2004 г. и 19.08.2004 г. ООО "Инвестстрой" обратилось в Брянскую городскую администрация с заявлением о разрешении проектирования и строительства с выделением дополнительного земельного участка, расположенного по улице Красноармейской в Советском районе г. Брянска, общей площадью 7427 кв. м. Информация о предоставлении земельного участка была опубликована в газете "Наш город".
На основании результатов заключений ФГУ "Центр госсанэпидемнадзора в г. Брянске", Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям по Брянской области, Управления Росприроднадзора по Брянской области 28.12.2004 г. комиссия Брянской городской администрации по предоставлению земельных участков согласовала предоставление ООО "Инвестстрой" земельного участка, расположенного по ул. Красноармейской в Советском районе г. Брянска для строительства жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, подземного торгового центра и автостоянки (1-я очередь строительства) и выполнения работ по благоустройству территории (2-я очередь строительства) (площадь земельного участка 9832 кв. м). По результатам заседания комиссии составлен акт выбора земельного участка для строительства, который утвержден постановлением Брянской городской администрации N 4611-п от 28.12.2004 г. При этом необходимо отметить, что ранее спорный земельный участок находился в не разграниченной государственной собственности, и никому ни на праве собственности, ни на праве аренды не принадлежал. Следовательно, при предоставлении ООО "Инвестстрой" земельный участок не изымался для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 2 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Как следует из п. п. 1, 2, 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе, карту градостроительного зонирования в которой устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
В силу пунктов 1 и 9 ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с строительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе, и рекреационным. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, предназначены для отдыха граждан и туризма. Землепользователи могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
Таким образом, формирование территориальной зоны, а, соответственно, и утверждение градостроительного регламента такой зоны, связано с формированием земельных участков, из которых состоит территориальная зона.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и индивидуализированы в установленном порядке. Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется ЗК РФ, а также рядом нормативных актов, в т.ч., Федеральными законами от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Из этого следует, что земельный участок приобретает статус земельного участка только после прохождения государственного кадастрового учета в Едином государственном реестре земель. До внесения записи о земельном участке в ЕГРЗ, он не считается сформированным, как того требует ст. 6 Земельного кодекса РФ. Следовательно, это обстоятельство не позволяет провести зонирование и принять градостроительный регламент для этой территориальной зоны.
Доказательств, подтверждающих, что зеленные насаждения, расположенные рядом с памятником "Площадь Партизан" имеют статус сквера (паспорт объекта зеленных насаждений, инвентарный план зеленных насаждений балансодержателя и другие), не имеется. Более того, до августа 2005 года ни каких мероприятий по межеванию земельного участка на котором расположены зеленные насаждения в районе памятника "Площадь Партизан", постановки его на кадастровый учет, не предпринимались. На момент заключения с ООО "Инвестстрой" договора аренды спорного земельного участка, на котором предполагается строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, подземного торгового центра и автостоянки и на котором по решению Брянского городского совета народных депутатов от 21.02.2003 г. N 505 должен был бы располагаться сквер имени П.Л. Проскурина, этот участок не значился в составе рекреационной зоны. По данным ЕГРЗ земельный участок, который был предоставлен ООО "Инвестстрой" и имеющий кадастровый номер 32:28:03:25:04:0025:00, не значится как сквер имени Проскурина П.Л.
Таким образом, земельный участок, находящийся по ул. Красноармейской в районе площади Партизан не может быть отнесен к землям рекреационного назначения, так как отсутствует нормативный правовой акт, устанавливающий режим его использования.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с содержащимся в решении выводом о том, что присвоение на основании обращения Управления культуры Администрации Брянской области от 26.11.2002 г. N 22/151 решением Брянского городского совета народных депутатов от 21.02.2003 г. N 505 имени Проскурина П.Л. скверу, прилегающему к площади Партизан по улице Красноармейской с установкой памятного знака, означает то, что зеленным насаждениям придан статус сквера.
Позиция суда первой инстанции относительно того, что действующее законодательство не содержит ни определения "сквер", ни порядок придания статуса "сквера", приводит его к неправильному выводу о том, что отсутствие кадастрового учета зеленных насаждений не влияет на его статус, поскольку кадастровому учету подлежат земельные участки, в то время как сквер представляет собой совокупность древесно-кустарниковых насаждений, произрастающих на конкретном земельном участке.
В соответствии с ГОСТом 28329-89 "Озеленение городов. Термины и определения" (утвержден Постановлением Государственного комитета СССР по управлению качеством продукции и стандартам от 10.11.89 г. N 3336) под сквером понимается озелененная территория общего пользования небольшого размера, являющаяся элементом оформления площади, общественного центра, магистрали, используемая для кратковременного отдыха и пешеходного транзитного движения. Согласно указанного определения ключевым признаком сквера является то, что это озелененная территория общего пользования. То есть, не просто совокупность древесно-кустарниковых насаждений, а именно идет привязка к определенной территории (к земельному участку). Таким образом, для того, чтобы говорить о сквере как таковом, необходимо его сформировать с учетом термина указанного в ГОСТе 28329-89, а это значит, как уже выше указывалось, провести его кадастровый учет.
В связи с этим также не обоснован вывод суда о том, что земельные участки, занятые скверами, в силу прямого указания п. 9 ст. 85 ЗК РФ отнесены к рекреационным зонам. Требование, содержащиеся в данной норме означает, что если озелененная территория имеет статус сквера, то только в этом случае в силу прямого указания закона такой земельный участок отнесен к рекреационной зоне. Вместе с тем из п. 9 ст. 85 ЗК РФ не следует, что любая озелененная территория является сквером. Как уже указывалось, только после проведения кадастрового учета такого земельного участка можно сделать вывод о том, относится она к скверу или нет.
Не может суд апелляционной инстанции согласиться и с тем, что спорный земельный участок имеет ограниченный режим использования, поскольку входит в состав сквера площади Партизан, который является объектом культурного наследия, принятого под государственную охрану. В материалах дела отсутствуют доказательства, из которых бы следовало, что спорный земельный участок расположен на территории, отнесенной в соответствии с решением Брянского областного Совета народных депутатов от 30.12.1980 г. N 853 к зоне охраны объекта культурного наследия "Памятник Советским воинам и партизанам". Примыкание спорного земельного участка к площади Партизан не свидетельствует о том, что он входит в охранную зону и имеет ограниченный режим использования.
Таким образом, при вышеизложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает каких-либо нарушений норм закона или иных правовых актов при заключении договора аренды спорного земельного участка, наличие которых позволило бы утверждать о недействительности данного договора, а потому оснований для удовлетворения исковых требований и.о. прокурора Брянской области не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 104, 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 05 марта 2007 года по делу N А09-8966/06-19 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить ООО "Инвестстрой" из федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Е.И.МОЖЕЕВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)