Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Лихачева Виктора Ивановича - Лихачева В.И. (паспорт), в отсутствие ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, третьих лиц: администрации Краснодарского края, федерального государственного унитарного предприятия "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, администрации муниципального образования Темрюкский район, Гарькуши Сергея Александровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Лихачева В.И. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-2058/2012, установил следующее.
Лихачев В.И. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об определении с 2007 года кадастровой стоимости земельного участка площадью 2016 кв. м (кадастровый номер 23:30:1108040:9), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Маяковского, 21/2 (далее - земельный участок) в соответствии с 9-м видом разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий (требования уточнены).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гарькуша С.А., администрация муниципального образования Темрюкский район, ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, администрация Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что спор возник в связи с применением органом кадастрового учета при расчете кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка пятого вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Довод истца о необходимости применения 9-го вида разрешенного использования (размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) суды отклонили. В соответствии с постановлением главы администрации г. Темрюка от 26.05.1993 N 854 земельный участок предоставлялся для строительства магазина-пекарни. Возведение магазина-пекарни подтверждено актом приемки в эксплуатацию от 11.08.1995. В соответствии с техническим паспортом в состав здания включено помещение торгового зала площадью 93,5 кв. м. Согласно Правилам землепользования и застройки Темрюкского городского поселения, утвержденным решением Совета Темрюкского городского поселения от 26.01.2010 N 46, земельный участок с кадастровым номером 23:30:1108040:9 находится в зоне "ОД-1", на территории которой могут располагаться объекты торговли. При этом производственные объекты (применительно к пекарне) в основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах использования в названной территориальной зоне не указаны. На основании представленных в дело доказательств суды пришли к выводу о смешанном назначении объекта недвижимости, находящегося на участке, допускающем как возможность производства хлеба, так и осуществление торговой деятельности. В таком случае в соответствии с пунктом 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания), по результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее. Оснований для применения вида использования, предусматривающего размещение производственного объекта (пекарни), указанный акт не дает. Более того, Лихачев В.И. не подтвердил, что розничная торговля в торговом зале не велась. ООО ПФ "Вилта" (правопредшественник истца) являлось многопрофильным предприятием, осуществляющим несколько видов деятельности. Апелляционный суд также сослался письменные пояснения В.И. Лихачева о наличии в здании торгового зала, площадь которого в период с 1995 по 2012 годы оставалась неизменной (93,5 кв. м). При этом Лихачев В.И. не подтвердил факт использования торгового зала для производственных целей (проведения дегустации продукции, разрабатываемой и производимой магазином-пекарней "Вилта"). При этом выручка предприятия от торговой деятельности за 2008 год составила 4 638 тыс. рублей. Согласно письму ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ от 05.03.2012 земельный участок отнесен к двум видам разрешенного использования - 5-му и 9-му, по результатам расчетов установлена кадастровая стоимость земельного участка для 5-го вида разрешенного использования (9904, 03 руб. /кв. м) как значение наибольшее по сравнению со значением кадастровой стоимости для 9-го вида (4103,82 руб. /кв. м). Указание в выписке из государственного кадастра недвижимости разрешенного использования "для эксплуатации и обслуживания магазина-пекарни" позволило ФГУП ФКЦ "Земля" отнести участок к 5-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), а также к 9-му виду (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий).
В кассационной жалобе Лихачев В.И., ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что в силу норм Федерального закона от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации" малые предприятия относятся к таковым по критериям того вида деятельности, доля которого является наибольшей в годовом объеме прибыли. В спорный период здание и участок использовались малым предприятием, основным видом деятельности которого являлось производство и реализация хлебобулочных изделий. Суды ошибочно сослались на пункт 2.7.1 Методических указаний, поскольку данный акт противоречит нормам Федерального закона от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации".
В заседании Лихачев В.И. поддержал доводы жалобы.
Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 16 часов 10 минут 13.06.2013.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Темрюка от 26.05.1993 N 854 Лихачевой Т.А. в постоянное пользование предоставлен земельный участок площадью 2299 кв. м под строительство магазина-пекарни в г. Темрюке по ул. Маяковского (т. 1, л.д. 37).
Постановлением администрации Темрюкского района от 20.09.1995 N 972 утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию объекта "магазин-пекарня" в г. Темрюке по ул. Маяковского (т. 1, л.д. 38).
Постановлением главы Темрюкского района от 06.05.1999 N 1265 ООО ПФ "Вилта" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 0,2 га, расположенный в г. Темрюке по ул. Маяковского, 21/2, для эксплуатации и обслуживания магазина-пекарни (т. 1, л.д. 48).
14 мая 1999 года администрация Темрюкского района (арендодатель) и ООО ПФ "Вилта" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях эксплуатации магазина-пекарни (т. 2, л.д. 8-11).
В материалы дела представлено свидетельство о регистрации за Лихачевым В.И. права общей долевой собственности на здание магазина-пекарни общей площадью 478,1 кв. м (литеры А, а, а1, а2), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Маяковского, 21/2 (т. 1, л.д. 25).
Земельный участок площадью 2016 кв. м (кадастровый номер 23:30:1108040:9), расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Маяковского, 21/2, принадлежит на праве общей долевой собственности Лихачеву В.И. и Гарькуше С.А. (т. 1, л.д. 6-8).
В кадастровом паспорте от 30.01.2012 земельного участка (с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания магазина-пекарни) указана его кадастровая стоимость в размере 9 323 758 рублей 08 копеек (т. 1, л.д. 31-33). Суды установили, что вид разрешенного использования земельного участка внесен в сведения государственного кадастра недвижимости на основании постановления главы Темрюкского района от 06.05.1999 N 1265; кадастровая стоимость определялась с учетом его отнесения к 5-му виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (т. 1, л.д. 73-76).
Лихачев В.И., полагая, что основания для расчета кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с применением показателей, соответствующих 5-му виду разрешенного использования, у ответчиков отсутствовали, обратился с иском в арбитражный суд.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой споры, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 по делу N 12651/11).
Лихачев В.И. полагает, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка необходимо исходить из его принадлежности к 9-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к определенным территориальным зонам.
В соответствии с Методическими указаниями кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов следует определять применительно к определенным видам разрешенного использования. В Методических рекомендациях в числе прочих названы следующие виды разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 1.2.5); земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.2.9).
Расчет кадастровой стоимости для земельных участков названных видов разрешенного использования производится следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.
Согласно пункту 2.7.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2 - 2.6 данного документа.
По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о возможности отнесения земельного участка к землям с более чем одним видом разрешенного использования. Это обстоятельство позволяет применить при расчете кадастровой стоимости правила пункта 2.7.1. Методических указаний.
Данный вывод о применении нормы права не может быть признан судом округа в полной мере соответствующим представленным в дело доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Так, суды указали, что на земельном участке возведен объект "магазин-пекарня "Вилта", в состав которого включено помещение торгового зала площадью 93, 5 кв. м.
В то же время название объекта "магазин-пекарня", а также потенциальная возможность использования помещений в нем в целях торговли (аудиозапись судебного заседания от 11.10.2012), не могут служить единственным основанием для вывода об использовании земельного участка как для размещения объектов оптовой и розничной торговли, так и производственного предприятия.
В соответствии с актом о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11.08.1995 на основании проектной документации МП "Красервисхлеб" принят в эксплуатацию объект "магазин-пекарня "Вилта" в г. Темрюке по ул. Маяковского. В акте указано, что производительность возведенного объекта составляет 3 тонны хлеба в сутки (т. 1, л.д. 39, 40).
Согласно пункту 3.8.1 СанПин 2.3.4.545-96.2.3.4 "Предприятия пищевой и перерабатывающей промышленности. Производство хлеба, хлебобулочных изделий. Санитарные правила и нормы" к предприятиям малой мощности (пекарни и цеха) относятся предприятия, производящие хлеб и хлебобулочные изделия с максимальной производительностью до 3 т/сутки. Размещение предприятий малой мощности при максимально допустимой производительности разрешается только в отдельно стоящих зданиях (пункт 3.8.2). На предприятиях малой мощности должен быть предусмотрен набор помещений в соответствии с действующими нормами технологического проектирования для малых предприятий, строительными нормами и правилами и по согласованию с органами госсанэпиднадзора. Набор складских, производственных, вспомогательных и бытовых помещений должен обеспечивать условия для хранения сырья и готовой продукции, ведения технологического процесса, допустимые условия труда, необходимые бытовые условия (пункт 3.8.6). При реализации готовой продукции на предприятии должны быть предусмотрены условия, предъявляемые к торговым предприятиям (пункт 3.8.7).
С учетом изложенного указания в технической документации здания (литера А) на наличие в его составе помещения N 2 "торговый зал" недостаточно для вывода об использовании земельного участка для размещения объектов оптовой и розничной торговли, поскольку торговые помещения могут быть предусмотрены в составе предприятия по производству хлеба и хлебобулочных изделий в целях реализации готовой продукции. Выводы об оценке представленной в дело технической документации на предмет соответствия набора отраженных в ней помещений объекта "магазин-пекарня" нормам технологического проектирования для малых предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности в обжалуемых судебных актах отсутствуют.
Суды также указали, что согласно Правилам землепользования и застройки Темрюкского городского поселения Темрюкского района, утвержденным решением Совета Темрюкского городского поселения от 26.01.2010 N 46, земельный участок находится в зоне "ОД-1", допускающей размещение объектов торговли. При этом производственные объекты (применительно к пекарне) в основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах использования в зоне "ОД-1" не указаны.
Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что принадлежащий истцу объект недвижимости в установленном порядке введен в эксплуатацию 20.09.1995, то есть до момента утверждения названных Правил землепользования и застройки Темрюкского городского поселения.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.
Кроме того, часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование и, соответственно виды разрешенного использования, у собственника земельного участка сохраняется возможность продолжать его использование, имевшее место до такого изменения.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, при определении номера вида разрешенного использования земельного участка необходимо установить, в состав какой территориальной зоны этот участок входит, какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования, для чего предназначен находящийся на участке объект недвижимости.
Названные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения возникшего спора, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду разрешенного использования и не противоречить сведениям, внесенным в кадастр.
При этом обязанность доказать в суде наличие оснований и возражений относительно этого, а не иного вида разрешенного использования в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается именно на орган кадастрового учета (ответчик).
Поскольку выводы судов о подлежащих применению нормах материального права не основаны на содержании совокупности представленных в дело доказательств, решение и апелляционное постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о видах деятельности, для осуществления которой земельный участок предоставлен и фактически осуществляемой владельцем земельного участка (его правопредшественниками), назначении объекта недвижимости, расположенного на участке, а также о наличии у ответчиков правовых оснований для отнесения земельного участка к 5-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А32-2058/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.06.2013 ПО ДЕЛУ N А32-2058/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. по делу N А32-2058/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Лихачева Виктора Ивановича - Лихачева В.И. (паспорт), в отсутствие ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, третьих лиц: администрации Краснодарского края, федерального государственного унитарного предприятия "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, администрации муниципального образования Темрюкский район, Гарькуши Сергея Александровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Лихачева В.И. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-2058/2012, установил следующее.
Лихачев В.И. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об определении с 2007 года кадастровой стоимости земельного участка площадью 2016 кв. м (кадастровый номер 23:30:1108040:9), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Маяковского, 21/2 (далее - земельный участок) в соответствии с 9-м видом разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий (требования уточнены).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гарькуша С.А., администрация муниципального образования Темрюкский район, ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, администрация Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что спор возник в связи с применением органом кадастрового учета при расчете кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка пятого вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Довод истца о необходимости применения 9-го вида разрешенного использования (размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) суды отклонили. В соответствии с постановлением главы администрации г. Темрюка от 26.05.1993 N 854 земельный участок предоставлялся для строительства магазина-пекарни. Возведение магазина-пекарни подтверждено актом приемки в эксплуатацию от 11.08.1995. В соответствии с техническим паспортом в состав здания включено помещение торгового зала площадью 93,5 кв. м. Согласно Правилам землепользования и застройки Темрюкского городского поселения, утвержденным решением Совета Темрюкского городского поселения от 26.01.2010 N 46, земельный участок с кадастровым номером 23:30:1108040:9 находится в зоне "ОД-1", на территории которой могут располагаться объекты торговли. При этом производственные объекты (применительно к пекарне) в основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах использования в названной территориальной зоне не указаны. На основании представленных в дело доказательств суды пришли к выводу о смешанном назначении объекта недвижимости, находящегося на участке, допускающем как возможность производства хлеба, так и осуществление торговой деятельности. В таком случае в соответствии с пунктом 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания), по результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее. Оснований для применения вида использования, предусматривающего размещение производственного объекта (пекарни), указанный акт не дает. Более того, Лихачев В.И. не подтвердил, что розничная торговля в торговом зале не велась. ООО ПФ "Вилта" (правопредшественник истца) являлось многопрофильным предприятием, осуществляющим несколько видов деятельности. Апелляционный суд также сослался письменные пояснения В.И. Лихачева о наличии в здании торгового зала, площадь которого в период с 1995 по 2012 годы оставалась неизменной (93,5 кв. м). При этом Лихачев В.И. не подтвердил факт использования торгового зала для производственных целей (проведения дегустации продукции, разрабатываемой и производимой магазином-пекарней "Вилта"). При этом выручка предприятия от торговой деятельности за 2008 год составила 4 638 тыс. рублей. Согласно письму ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ от 05.03.2012 земельный участок отнесен к двум видам разрешенного использования - 5-му и 9-му, по результатам расчетов установлена кадастровая стоимость земельного участка для 5-го вида разрешенного использования (9904, 03 руб. /кв. м) как значение наибольшее по сравнению со значением кадастровой стоимости для 9-го вида (4103,82 руб. /кв. м). Указание в выписке из государственного кадастра недвижимости разрешенного использования "для эксплуатации и обслуживания магазина-пекарни" позволило ФГУП ФКЦ "Земля" отнести участок к 5-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), а также к 9-му виду (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий).
В кассационной жалобе Лихачев В.И., ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что в силу норм Федерального закона от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации" малые предприятия относятся к таковым по критериям того вида деятельности, доля которого является наибольшей в годовом объеме прибыли. В спорный период здание и участок использовались малым предприятием, основным видом деятельности которого являлось производство и реализация хлебобулочных изделий. Суды ошибочно сослались на пункт 2.7.1 Методических указаний, поскольку данный акт противоречит нормам Федерального закона от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации".
В заседании Лихачев В.И. поддержал доводы жалобы.
Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 16 часов 10 минут 13.06.2013.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Темрюка от 26.05.1993 N 854 Лихачевой Т.А. в постоянное пользование предоставлен земельный участок площадью 2299 кв. м под строительство магазина-пекарни в г. Темрюке по ул. Маяковского (т. 1, л.д. 37).
Постановлением администрации Темрюкского района от 20.09.1995 N 972 утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию объекта "магазин-пекарня" в г. Темрюке по ул. Маяковского (т. 1, л.д. 38).
Постановлением главы Темрюкского района от 06.05.1999 N 1265 ООО ПФ "Вилта" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 0,2 га, расположенный в г. Темрюке по ул. Маяковского, 21/2, для эксплуатации и обслуживания магазина-пекарни (т. 1, л.д. 48).
14 мая 1999 года администрация Темрюкского района (арендодатель) и ООО ПФ "Вилта" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях эксплуатации магазина-пекарни (т. 2, л.д. 8-11).
В материалы дела представлено свидетельство о регистрации за Лихачевым В.И. права общей долевой собственности на здание магазина-пекарни общей площадью 478,1 кв. м (литеры А, а, а1, а2), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Маяковского, 21/2 (т. 1, л.д. 25).
Земельный участок площадью 2016 кв. м (кадастровый номер 23:30:1108040:9), расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ул. Маяковского, 21/2, принадлежит на праве общей долевой собственности Лихачеву В.И. и Гарькуше С.А. (т. 1, л.д. 6-8).
В кадастровом паспорте от 30.01.2012 земельного участка (с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания магазина-пекарни) указана его кадастровая стоимость в размере 9 323 758 рублей 08 копеек (т. 1, л.д. 31-33). Суды установили, что вид разрешенного использования земельного участка внесен в сведения государственного кадастра недвижимости на основании постановления главы Темрюкского района от 06.05.1999 N 1265; кадастровая стоимость определялась с учетом его отнесения к 5-му виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (т. 1, л.д. 73-76).
Лихачев В.И., полагая, что основания для расчета кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с применением показателей, соответствующих 5-му виду разрешенного использования, у ответчиков отсутствовали, обратился с иском в арбитражный суд.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой споры, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 по делу N 12651/11).
Лихачев В.И. полагает, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка необходимо исходить из его принадлежности к 9-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к определенным территориальным зонам.
В соответствии с Методическими указаниями кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов следует определять применительно к определенным видам разрешенного использования. В Методических рекомендациях в числе прочих названы следующие виды разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 1.2.5); земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.2.9).
Расчет кадастровой стоимости для земельных участков названных видов разрешенного использования производится следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.
Согласно пункту 2.7.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2 - 2.6 данного документа.
По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о возможности отнесения земельного участка к землям с более чем одним видом разрешенного использования. Это обстоятельство позволяет применить при расчете кадастровой стоимости правила пункта 2.7.1. Методических указаний.
Данный вывод о применении нормы права не может быть признан судом округа в полной мере соответствующим представленным в дело доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Так, суды указали, что на земельном участке возведен объект "магазин-пекарня "Вилта", в состав которого включено помещение торгового зала площадью 93, 5 кв. м.
В то же время название объекта "магазин-пекарня", а также потенциальная возможность использования помещений в нем в целях торговли (аудиозапись судебного заседания от 11.10.2012), не могут служить единственным основанием для вывода об использовании земельного участка как для размещения объектов оптовой и розничной торговли, так и производственного предприятия.
В соответствии с актом о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11.08.1995 на основании проектной документации МП "Красервисхлеб" принят в эксплуатацию объект "магазин-пекарня "Вилта" в г. Темрюке по ул. Маяковского. В акте указано, что производительность возведенного объекта составляет 3 тонны хлеба в сутки (т. 1, л.д. 39, 40).
Согласно пункту 3.8.1 СанПин 2.3.4.545-96.2.3.4 "Предприятия пищевой и перерабатывающей промышленности. Производство хлеба, хлебобулочных изделий. Санитарные правила и нормы" к предприятиям малой мощности (пекарни и цеха) относятся предприятия, производящие хлеб и хлебобулочные изделия с максимальной производительностью до 3 т/сутки. Размещение предприятий малой мощности при максимально допустимой производительности разрешается только в отдельно стоящих зданиях (пункт 3.8.2). На предприятиях малой мощности должен быть предусмотрен набор помещений в соответствии с действующими нормами технологического проектирования для малых предприятий, строительными нормами и правилами и по согласованию с органами госсанэпиднадзора. Набор складских, производственных, вспомогательных и бытовых помещений должен обеспечивать условия для хранения сырья и готовой продукции, ведения технологического процесса, допустимые условия труда, необходимые бытовые условия (пункт 3.8.6). При реализации готовой продукции на предприятии должны быть предусмотрены условия, предъявляемые к торговым предприятиям (пункт 3.8.7).
С учетом изложенного указания в технической документации здания (литера А) на наличие в его составе помещения N 2 "торговый зал" недостаточно для вывода об использовании земельного участка для размещения объектов оптовой и розничной торговли, поскольку торговые помещения могут быть предусмотрены в составе предприятия по производству хлеба и хлебобулочных изделий в целях реализации готовой продукции. Выводы об оценке представленной в дело технической документации на предмет соответствия набора отраженных в ней помещений объекта "магазин-пекарня" нормам технологического проектирования для малых предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности в обжалуемых судебных актах отсутствуют.
Суды также указали, что согласно Правилам землепользования и застройки Темрюкского городского поселения Темрюкского района, утвержденным решением Совета Темрюкского городского поселения от 26.01.2010 N 46, земельный участок находится в зоне "ОД-1", допускающей размещение объектов торговли. При этом производственные объекты (применительно к пекарне) в основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах использования в зоне "ОД-1" не указаны.
Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что принадлежащий истцу объект недвижимости в установленном порядке введен в эксплуатацию 20.09.1995, то есть до момента утверждения названных Правил землепользования и застройки Темрюкского городского поселения.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.
Кроме того, часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование и, соответственно виды разрешенного использования, у собственника земельного участка сохраняется возможность продолжать его использование, имевшее место до такого изменения.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, при определении номера вида разрешенного использования земельного участка необходимо установить, в состав какой территориальной зоны этот участок входит, какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования, для чего предназначен находящийся на участке объект недвижимости.
Названные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения возникшего спора, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду разрешенного использования и не противоречить сведениям, внесенным в кадастр.
При этом обязанность доказать в суде наличие оснований и возражений относительно этого, а не иного вида разрешенного использования в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается именно на орган кадастрового учета (ответчик).
Поскольку выводы судов о подлежащих применению нормах материального права не основаны на содержании совокупности представленных в дело доказательств, решение и апелляционное постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о видах деятельности, для осуществления которой земельный участок предоставлен и фактически осуществляемой владельцем земельного участка (его правопредшественниками), назначении объекта недвижимости, расположенного на участке, а также о наличии у ответчиков правовых оснований для отнесения земельного участка к 5-му виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу N А32-2058/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)