Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Думан С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Филатовой Г.В.,
судей Мартемьяновой С.В., Бочкова Л.Б.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Мастер-Мебель" на решение Новокуйбышевского городского суда от 14 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 к ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", М., ООО "Стрела" о взыскании задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) и об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Взыскать солидарно с ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", М., ООО "Стрела" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору в размере 30 357 941 (тридцать миллионов триста пятьдесят семь тысяч девятьсот сорок один) рублей 12 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 64 000 (шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое отдельно стоящее здание - главный производственный корпус (литера А 13) (доля 49/50), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 27773, 10 кв. м, общей залоговой стоимостью 68 880 000,00 рублей, определив начальную стоимость 55 104 000 рублей, а также на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта N, площадью 20473,00 кв. м, определив его начальную стоимость права аренды - 5 000 рублей.
Встречные исковые требования ООО "Мастер мебель" к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 о признании сделки - договора ипотеки недействительной и применении последствий ничтожной сделки - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., объяснения в поддержание апелляционной жалобы представителя ответчика К., возражения на апелляционную жалобу представителя истца Б., судебная коллегия,
установила:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 (далее по тексту - ОАО "Сбербанк России", Банк) обратилось в суд с иском к ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", ООО "Волжский стандарт", М., ООО "Маркетрейд" о взыскании задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) и об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование исковых требований указало, что между ОАО "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 и ООО "Вольный стиль" 09.07.2009 года заключен договор N 3263 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), по условиям которого Банк принял на себя обязательство открыть ООО "Вольный стиль" невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 31 000000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 08.07.2010 года с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 17% годовых.
С учетом дополнительных соглашений, заключенных между сторонами, процентная ставка составила 11,61%, срок действия договора пролонгирован по 31.12.2013 г.
Истец выполнил свои обязательства по данному кредитному договору в полном объеме, перечислив сумму кредита на расчетный счет ООО "Вольный стиль".
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору были заключены следующие договоры:
- - с ООО "Мастер Мебель" договор ипотеки от 28.09.2010 г. N 3263/8, предметом которого является последующий залог объекта недвижимости - главного производственного корпуса, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 27773,10 кв. м, общей залоговой стоимостью 68 880 000,00 рублей, а также право аренды земельного участка бессрочно, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта N, площадью 20 473,00 кв. м, залоговой стоимостью ноль рублей;
- - с ООО "Мастер Мебель" договор поручительства N 3263/7 от 31.05.2010 года;
- - с ООО "Волжский стандарт" договор поручительства N 3263/2 от 09.07.2009 года;
- - с М. договор поручительства N 3263/5 от 09.07.2009 года;
- - с ООО "Маркетрейд" договор поручительства N 3263/6 от 31.05.2010 года.
Ответчик ООО "Вольный стиль" надлежащим образом обязательства по кредитному договору не исполняет, в связи с чем, по состоянию на 23.05.2012 года за заемщиком по кредитному договору образовалась задолженность в размере 30 357941 руб. 12 коп.
Истец просит взыскать солидарно с ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер Мебель", ООО "Волжский стандарт", М., ООО "Маркетрейд" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность по договору N 3263 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 09.07.2009 г. в сумме 30 357 941 руб. 12 коп., в том числе: сумма просроченного основного долга - 29 250000 руб., сумма просроченных процентов в размере 1 107941 руб. 12 коп.
При недостаточности денежных средств обратить взыскание на недвижимое имущество: главный производственный корпус, нежилое отдельно стоящее здание, <адрес> общей площадью 27773,10 кв. м, инвентарный номер: 00285/0, кадастровый (или условный) номер N, с установлением начальной продажной цены в размере 68 880 000, 00 руб.; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта N, площадью 20473,00 кв. м, с установлением начальной продажной цены в размере ноль рублей.
Ответчик ООО "Мастер мебель" обратился со встречным иском к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о признании сделки договора ипотеки недействительной и применении последствий ничтожной сделки, указав в обоснование иска, что в обеспечение заключенного между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Вольный стиль" кредитного договора, между истцом и ООО "Мастер-Мебель" заключен договор ипотеки N от 28.09.2012 г. 3263/8.
Предметом ипотеки по договору ипотеки являются главный производственный корпус, общей площадью 27 773,10 кв. м и право аренды земельного участка площадью 1 473,00 кв. м, находящихся по адресу: <адрес> (далее "Главный производственный корпус" и "Земельный участок").
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка.
Право аренды земельного участка возникло у ООО "Мастер-Мебель" на основании договора аренды земельного участка от 19.10.2001 г., заключенного с администрацией г. Новокуйбышевска. В силу п. 4 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке", п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ для залога права аренды земельного участка необходимо согласие собственника - администрации г. Новокуйбышевска, которое получено не было, а пункт 4.2 договора аренды предусматривает обязанность арендатора не передавать земельный участок в залог. При указанных обстоятельствах, передача в залог права аренды противоречит требованию закона. Противоречит требованию закона и передача в залог главного производственного корпуса без одновременной ипотеки по нему права аренды земельного участка.
По указанным основаниям просил суд признать сделку - договор ипотеки от 28.09.2010 года N 3263/8, заключенный между ООО "Мастер-Мебель" и ОАО "Сбербанк России" ничтожной сделкой и применить последствия недействительности этой ничтожной сделки в виде обязания банка подать заявление в Управление Росреестра по Самарской области о снятии обременения - погашении регистрационной записи от ипотеки по названному договору.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик ООО "Мастер-Мебель" считает неправильным, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворение исковых требований ОАО "Сбербанк России" в части обращения взыскания на заложенное имущество - отказать, удовлетворить встречный иск. Также в жалобе ссылается на то обстоятельство, что судом неверно установлена начальная продажная стоимость главного корпуса - 80% от установленной договором ипотеки залоговой стоимости 68000000 руб., тогда как в соответствии с действующим законодательством начальная продажная цена залогового имущества устанавливается судом равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.
Пунктом 1 ст. 819 ГК РФ установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного погашения оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Как следует из материалов дела 9 июля 2009 года между ОАО "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 и ООО "Вольный стиль" заключен договор N 3263 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), по условиям которого Банк принял на себя обязательство открыть ООО "Вольный стиль" невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 31 000000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 08.07.2010 года с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 17% годовых.
С учетом дополнительных соглашений, заключенных между сторонами, процентная ставка составила 11,61%, срок действия договора пролонгирован по 31.12.2013 г.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору были заключены договоры поручительства с ООО "Мастер Мебель" от 31.05.2010 года N 3263/7; с ООО "Волжский стандарт" от 09.07.2009 года N 3263/2; с М. от 09.07.2009 года N 3263/5; с ООО "Маркетрейд" от 31.05.2010 года N 3263/6 и договор ипотеки с ООО "Мастер Мебель" от 28.09.2010 года.
Истец выполнил свои обязательства по данному кредитному договору в полном объеме, перечислив сумму кредита на расчетный счет ООО "Вольный стиль", что подтверждается платежными поручениями N 93 от 14.07.2009 года на сумму 12 500000 руб. и N 94 от 15.07.2009 года на сумму 18 500000 руб.
Ответчик ООО "Вольный стиль" надлежащим образом обязательства по кредитному договору не исполняет, в связи с чем, по состоянию на 23.05.2012 года за заемщиком по кредитному договору образовалась задолженность в размере 30 357941 руб. 12 коп.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, правомерно удовлетворил исковые требования ОАО "Сбербанк России" в части солидарного взыскания с ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", М., ООО "Стрела" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженности по кредитному договору в размере 30 357 941 руб. 12 коп., решение суда в этой части сторонами не обжалуется.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ, являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения и заключаются они в следующем.
Как следует из материалов дела, 28 сентября 2010 года истцом ОАО "Сбербанк России" (АК СБ РФ) и ООО "Мастер Мебель" был подписан договор ипотеки N 3263/8. Предметом названного договора является передача залогодателем (ответчиком) в залог залогодержателю (истцу) объекта недвижимости - главного производственного корпуса общей площадью 27773,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна.
30 сентября 2010 года указанный договор и возникшее из него обременение (ипотека) были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке здания или сооружения установлено обязательное требование об одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В противном случае сделка является ничтожной.
Согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Из пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если Федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Мастер Мебель" суд первой исходил из того, что при заключении договора ипотеки не требовалось разрешения (согласия) собственника земельного участка, право аренды на который передано в залог, Администрации г. Новокуйбышевска Самарской области и заключенный договор ипотеки нарушает права Администрации г. Новокуйбышевск, а не права ООО "Мастер Мебель".
Между тем, указанные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.
Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок, право аренды которое передано в залог по договору об ипотеке от 28 сентября 2010 года N 3263/8, находится в пользовании у залогодателя на основании договора аренды земельного участка от 19 октября 2001 года N 1137, заключенного с Администрацией г. Новокуйбышевска (том 2, л.д. 189 - 193).
Пунктом 4.2 указанного договора установлено, что арендатор (ООО "Мастер Мебель" принимает на себя обязательства не передавать земельный участок в качестве залога.
Поскольку договором аренды установлен запрет на передачу арендатором земельного участка в качестве залога, право аренды в силу пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не могло быть предметом договора ипотеки от 28 сентября 2010 года N 3263/8, подписанного истцом ОАО "Сбербанк России" (АК СБ РФ) и ООО "Мастер Мебель".
При указанных обстоятельствах, с нарушением требований закона (п. 3 ст. 340 ГК РФ) передано в залог ОАО "Сбербанк России" и здание главного производственного корпуса общей площадью 27773,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
На основании вышеизложенного, договор ипотеки от 28 сентября 2010 года N 3263/8, подписанный истцом ОАО "Сбербанк России" (АК СБ РФ) и ООО "Мастер Мебель" в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, встречные исковые требования ООО "Мастер Мебель" подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество - главный производственный корпус общей площадью 27773,10 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна - отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из положений вышеуказанной статьи, правовыми последствиями недействительности договора ипотеки является прекращение ипотеки и аннулирование регистрационной записи об ипотеке здания и права по договору аренды.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, которое привело к принятию неправильного решения, что в соответствии с п. п. 4 ч. 1, пп. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для изменения решения суда в апелляционном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Новокуйбышевского городского суда от 14 декабря 2012 года в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Мастер Мебель" к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество) ОАО - отменить.
Встречные исковые требования ООО "Мастер Мебель" к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество) удовлетворить, признать сделку - договор ипотеки от 28.09.2010 года N 3263/8, заключенный между ООО "Мастер Мебель" и ОАО "Сбербанк России" недействительной (ничтожной) сделкой.
Применить последствия недействительности сделки путем прекращения ипотеки и аннулировании регистрационной записи об ипотеке здания - главного производственного корпуса общей площадью 27773,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В удовлетворении исковых требований ОАО "Сбербанк России" к ООО "Мастер Мебель" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости - главный производственный корпус общей площадью 27773,10 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а также права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна - отказать.
В остальной части решение суда - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2100
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2013 г. по делу N 33-2100
Судья: Думан С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Филатовой Г.В.,
судей Мартемьяновой С.В., Бочкова Л.Б.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Мастер-Мебель" на решение Новокуйбышевского городского суда от 14 декабря 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 к ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", М., ООО "Стрела" о взыскании задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) и об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Взыскать солидарно с ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", М., ООО "Стрела" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору в размере 30 357 941 (тридцать миллионов триста пятьдесят семь тысяч девятьсот сорок один) рублей 12 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 64 000 (шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое отдельно стоящее здание - главный производственный корпус (литера А 13) (доля 49/50), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 27773, 10 кв. м, общей залоговой стоимостью 68 880 000,00 рублей, определив начальную стоимость 55 104 000 рублей, а также на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта N, площадью 20473,00 кв. м, определив его начальную стоимость права аренды - 5 000 рублей.
Встречные исковые требования ООО "Мастер мебель" к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 о признании сделки - договора ипотеки недействительной и применении последствий ничтожной сделки - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., объяснения в поддержание апелляционной жалобы представителя ответчика К., возражения на апелляционную жалобу представителя истца Б., судебная коллегия,
установила:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 (далее по тексту - ОАО "Сбербанк России", Банк) обратилось в суд с иском к ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", ООО "Волжский стандарт", М., ООО "Маркетрейд" о взыскании задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) и об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование исковых требований указало, что между ОАО "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 и ООО "Вольный стиль" 09.07.2009 года заключен договор N 3263 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), по условиям которого Банк принял на себя обязательство открыть ООО "Вольный стиль" невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 31 000000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 08.07.2010 года с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 17% годовых.
С учетом дополнительных соглашений, заключенных между сторонами, процентная ставка составила 11,61%, срок действия договора пролонгирован по 31.12.2013 г.
Истец выполнил свои обязательства по данному кредитному договору в полном объеме, перечислив сумму кредита на расчетный счет ООО "Вольный стиль".
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору были заключены следующие договоры:
- - с ООО "Мастер Мебель" договор ипотеки от 28.09.2010 г. N 3263/8, предметом которого является последующий залог объекта недвижимости - главного производственного корпуса, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 27773,10 кв. м, общей залоговой стоимостью 68 880 000,00 рублей, а также право аренды земельного участка бессрочно, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта N, площадью 20 473,00 кв. м, залоговой стоимостью ноль рублей;
- - с ООО "Мастер Мебель" договор поручительства N 3263/7 от 31.05.2010 года;
- - с ООО "Волжский стандарт" договор поручительства N 3263/2 от 09.07.2009 года;
- - с М. договор поручительства N 3263/5 от 09.07.2009 года;
- - с ООО "Маркетрейд" договор поручительства N 3263/6 от 31.05.2010 года.
Ответчик ООО "Вольный стиль" надлежащим образом обязательства по кредитному договору не исполняет, в связи с чем, по состоянию на 23.05.2012 года за заемщиком по кредитному договору образовалась задолженность в размере 30 357941 руб. 12 коп.
Истец просит взыскать солидарно с ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер Мебель", ООО "Волжский стандарт", М., ООО "Маркетрейд" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность по договору N 3263 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 09.07.2009 г. в сумме 30 357 941 руб. 12 коп., в том числе: сумма просроченного основного долга - 29 250000 руб., сумма просроченных процентов в размере 1 107941 руб. 12 коп.
При недостаточности денежных средств обратить взыскание на недвижимое имущество: главный производственный корпус, нежилое отдельно стоящее здание, <адрес> общей площадью 27773,10 кв. м, инвентарный номер: 00285/0, кадастровый (или условный) номер N, с установлением начальной продажной цены в размере 68 880 000, 00 руб.; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна, кадастровый номер объекта N, площадью 20473,00 кв. м, с установлением начальной продажной цены в размере ноль рублей.
Ответчик ООО "Мастер мебель" обратился со встречным иском к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о признании сделки договора ипотеки недействительной и применении последствий ничтожной сделки, указав в обоснование иска, что в обеспечение заключенного между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Вольный стиль" кредитного договора, между истцом и ООО "Мастер-Мебель" заключен договор ипотеки N от 28.09.2012 г. 3263/8.
Предметом ипотеки по договору ипотеки являются главный производственный корпус, общей площадью 27 773,10 кв. м и право аренды земельного участка площадью 1 473,00 кв. м, находящихся по адресу: <адрес> (далее "Главный производственный корпус" и "Земельный участок").
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка.
Право аренды земельного участка возникло у ООО "Мастер-Мебель" на основании договора аренды земельного участка от 19.10.2001 г., заключенного с администрацией г. Новокуйбышевска. В силу п. 4 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке", п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ для залога права аренды земельного участка необходимо согласие собственника - администрации г. Новокуйбышевска, которое получено не было, а пункт 4.2 договора аренды предусматривает обязанность арендатора не передавать земельный участок в залог. При указанных обстоятельствах, передача в залог права аренды противоречит требованию закона. Противоречит требованию закона и передача в залог главного производственного корпуса без одновременной ипотеки по нему права аренды земельного участка.
По указанным основаниям просил суд признать сделку - договор ипотеки от 28.09.2010 года N 3263/8, заключенный между ООО "Мастер-Мебель" и ОАО "Сбербанк России" ничтожной сделкой и применить последствия недействительности этой ничтожной сделки в виде обязания банка подать заявление в Управление Росреестра по Самарской области о снятии обременения - погашении регистрационной записи от ипотеки по названному договору.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик ООО "Мастер-Мебель" считает неправильным, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворение исковых требований ОАО "Сбербанк России" в части обращения взыскания на заложенное имущество - отказать, удовлетворить встречный иск. Также в жалобе ссылается на то обстоятельство, что судом неверно установлена начальная продажная стоимость главного корпуса - 80% от установленной договором ипотеки залоговой стоимости 68000000 руб., тогда как в соответствии с действующим законодательством начальная продажная цена залогового имущества устанавливается судом равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.
Пунктом 1 ст. 819 ГК РФ установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного погашения оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Как следует из материалов дела 9 июля 2009 года между ОАО "Сбербанк России" в лице Новокуйбышевского отделения N 7723 и ООО "Вольный стиль" заключен договор N 3263 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), по условиям которого Банк принял на себя обязательство открыть ООО "Вольный стиль" невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 31 000000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 08.07.2010 года с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 17% годовых.
С учетом дополнительных соглашений, заключенных между сторонами, процентная ставка составила 11,61%, срок действия договора пролонгирован по 31.12.2013 г.
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору были заключены договоры поручительства с ООО "Мастер Мебель" от 31.05.2010 года N 3263/7; с ООО "Волжский стандарт" от 09.07.2009 года N 3263/2; с М. от 09.07.2009 года N 3263/5; с ООО "Маркетрейд" от 31.05.2010 года N 3263/6 и договор ипотеки с ООО "Мастер Мебель" от 28.09.2010 года.
Истец выполнил свои обязательства по данному кредитному договору в полном объеме, перечислив сумму кредита на расчетный счет ООО "Вольный стиль", что подтверждается платежными поручениями N 93 от 14.07.2009 года на сумму 12 500000 руб. и N 94 от 15.07.2009 года на сумму 18 500000 руб.
Ответчик ООО "Вольный стиль" надлежащим образом обязательства по кредитному договору не исполняет, в связи с чем, по состоянию на 23.05.2012 года за заемщиком по кредитному договору образовалась задолженность в размере 30 357941 руб. 12 коп.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, правомерно удовлетворил исковые требования ОАО "Сбербанк России" в части солидарного взыскания с ООО "Вольный стиль", ООО "Мастер мебель", М., ООО "Стрела" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженности по кредитному договору в размере 30 357 941 руб. 12 коп., решение суда в этой части сторонами не обжалуется.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ, являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения и заключаются они в следующем.
Как следует из материалов дела, 28 сентября 2010 года истцом ОАО "Сбербанк России" (АК СБ РФ) и ООО "Мастер Мебель" был подписан договор ипотеки N 3263/8. Предметом названного договора является передача залогодателем (ответчиком) в залог залогодержателю (истцу) объекта недвижимости - главного производственного корпуса общей площадью 27773,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна.
30 сентября 2010 года указанный договор и возникшее из него обременение (ипотека) были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке здания или сооружения установлено обязательное требование об одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В противном случае сделка является ничтожной.
Согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Из пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если Федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Мастер Мебель" суд первой исходил из того, что при заключении договора ипотеки не требовалось разрешения (согласия) собственника земельного участка, право аренды на который передано в залог, Администрации г. Новокуйбышевска Самарской области и заключенный договор ипотеки нарушает права Администрации г. Новокуйбышевск, а не права ООО "Мастер Мебель".
Между тем, указанные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.
Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок, право аренды которое передано в залог по договору об ипотеке от 28 сентября 2010 года N 3263/8, находится в пользовании у залогодателя на основании договора аренды земельного участка от 19 октября 2001 года N 1137, заключенного с Администрацией г. Новокуйбышевска (том 2, л.д. 189 - 193).
Пунктом 4.2 указанного договора установлено, что арендатор (ООО "Мастер Мебель" принимает на себя обязательства не передавать земельный участок в качестве залога.
Поскольку договором аренды установлен запрет на передачу арендатором земельного участка в качестве залога, право аренды в силу пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не могло быть предметом договора ипотеки от 28 сентября 2010 года N 3263/8, подписанного истцом ОАО "Сбербанк России" (АК СБ РФ) и ООО "Мастер Мебель".
При указанных обстоятельствах, с нарушением требований закона (п. 3 ст. 340 ГК РФ) передано в залог ОАО "Сбербанк России" и здание главного производственного корпуса общей площадью 27773,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
На основании вышеизложенного, договор ипотеки от 28 сентября 2010 года N 3263/8, подписанный истцом ОАО "Сбербанк России" (АК СБ РФ) и ООО "Мастер Мебель" в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, встречные исковые требования ООО "Мастер Мебель" подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество - главный производственный корпус общей площадью 27773,10 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна - отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из положений вышеуказанной статьи, правовыми последствиями недействительности договора ипотеки является прекращение ипотеки и аннулирование регистрационной записи об ипотеке здания и права по договору аренды.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, которое привело к принятию неправильного решения, что в соответствии с п. п. 4 ч. 1, пп. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для изменения решения суда в апелляционном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Новокуйбышевского городского суда от 14 декабря 2012 года в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Мастер Мебель" к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество) ОАО - отменить.
Встречные исковые требования ООО "Мастер Мебель" к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество) удовлетворить, признать сделку - договор ипотеки от 28.09.2010 года N 3263/8, заключенный между ООО "Мастер Мебель" и ОАО "Сбербанк России" недействительной (ничтожной) сделкой.
Применить последствия недействительности сделки путем прекращения ипотеки и аннулировании регистрационной записи об ипотеке здания - главного производственного корпуса общей площадью 27773,10 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В удовлетворении исковых требований ОАО "Сбербанк России" к ООО "Мастер Мебель" об обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости - главный производственный корпус общей площадью 27773,10 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а также права аренды земельного участка бессрочно, площадью 20473,00 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на территории фабрики трикотажного полотна - отказать.
В остальной части решение суда - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)