Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изотовой Н.С., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 по делу N А76-247/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области принимал участие представитель Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Майер Ю.А. (доверенность от 16.08.2013 N 1-2006).
Индивидуальный предприниматель Шпадина Юлия Владимировна (далее - предприниматель Шпадина Ю.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, ответчик), в котором просила установить право ограниченного пользования (частный сервитут) предпринимателем Шпадиной Ю.В. нежилыми помещениями площадью 18,3 кв. м, Лит А, 1 эт., поз. N 39, 40, принадлежащими на праве собственности субъекту Российской Федерации - Челябинской области для прохода в принадлежащее на праве собственности предпринимателю Шпадиной Ю.В. нежилое помещение N 5 (кафе) и на улицу, расположенными в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского - 30, за плату в размере 4 629 руб. 90 коп. в месяц, во все календарные дни с 09.00 часов до 23.00 часов, сроком на 1 год (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 14.01.2013, от 26.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство социальных отношений Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены, установлено право ограниченного пользования (частный сервитут) предпринимателем Шпадиной Ю.В. нежилыми помещениями площадью 18,3 кв. м, Лит А, 1 эт., поз. N 39,40, принадлежащими на праве собственности субъекту Российской Федерации - Челябинской области, для прохода в принадлежащее на праве собственности истцу нежилое помещение N 5 (кафе) и на улицу, расположенное в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского - 30, во все календарные дни с 09.00 часов до 23.00 часов, сроком на 1 год за плату в размере 4 629 руб. 90 коп. в месяц.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, Министерство обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов, ссылаясь на неправильное применение ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что принимая решение об удовлетворении требований истца в части установления использования спорных помещений суды не приняли во внимание разумный баланс интересов сторон; установлением сервитута нарушены права Челябинской области и Министерства социальных отношений Челябинской области, у которого спорные помещения находятся на праве оперативного управления, поскольку собственник фактически лишен права владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Министерство указывает, что в ответ на запрос предпринимателя Шпадиной Ю.В. о предоставлении сервитута у истца были запрошены доказательства невозможности использования нежилого помещения без сервитута. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что Министерство отказало предпринимателю в установлении сервитута, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ответчик полагает, что суд не учел тот факт, что у истца в полном объеме имеется возможность использования объекта недвижимости, находящегося в его собственности в соответствии с его назначением. Также, указывая на несоблюдение разумного баланса интересов сторон спора, заявитель указывает на несоразмерность установленного размера платы и материальной выгоды собственника имущества, обремененного сервитутом. Кроме того, Министерство ссылается на недобросовестность истца при осуществлении им своих гражданских прав, поскольку у предпринимателя Шпадина Ю.В. фактически отсутствует необходимость в установлении сервитута.
При рассмотрении спора судами установлено, что 20.10.2004 между Министерством (арендодатель), при участии балансодержателя имущества - Министерства социальных отношений Челябинской области, и предпринимателем Шпадиной Ю.В. (арендатор) заключен договор аренды N 29/111-р, по условиям которого арендодателем было передано арендатору, в том числе, нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30, площадью 355 кв. м, Литера А, 1 этаж, поз. 19 - 38, 20а.
Дополнительным соглашением от 31.03.2009 N 2 к договору аренды от 20.10.2004 N 9/111-р внесены изменения в п. 1.1 договора аренды и в абзац 9 акта приема-передачи (приложение 2 к договору) в части уточнения предмета договора аренды. Предметом договора определено: нежилое помещение, литера А, первый этаж, помещение 5, поз. с 19 по 38, поз. 20а, 21а, 27а, общей площадью 339,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30.
В соответствии с приложением 1.2 к договору, сторонами согласован дополнительный перечень имущества, передаваемого в аренду, в соответствии с которым в аренду передано нежилое помещение площадью 124,1 кв. м, Лит А, 1 эт., пом. 5, поз. 39, 40, 42 - 45 в соответствии с техническим паспортом ОГУП "ОблЦТИ".
Министерством 16.07.2009 принято распоряжение N 1148-р о приватизации недвижимого имущества, право собственности Челябинской области на которое зарегистрировано 08.04.2009 и удостоверено свидетельством о государственной регистрации права 74АВ 104623.
В соответствии с указанным распоряжением 08.09.2009 между Государственным специализированным финансовым учреждением "Челябинский областной фонд имущества" и предпринимателем Шпадиной Ю.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества N 253, а именно: нежилого помещения N 5 (кафе), общей площадью 339.9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30.
В соответствии с экспликацией, приведенной в техническом паспорте, выполненном областным государственным унитарным предприятием "ОблЦТИ" по состоянию на 12.12.2009 указанное нежилое помещение состоит из помещений с 19 по 38.
На основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества, предпринимателю Шпадиной Ю.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 74 АВ 647839.
В связи с выкупом части арендованного имущества сторонами договора аренды от 21.10.2004 подписано дополнительное соглашение к указанному договору на аренду невыкупленного имущества от 30.07.2010, по условиям которого с 28.01.2010 внесены изменения в п. 1.1: данный пункт изложен в следующей редакции: "Арендодатель при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает в аренду (временное пользование) имущество в соответствии с перечнем передаваемого в аренду имущества. В указанный перечень входило нежилое помещение площадью 124,1 кв. м, позиции N 39, 40, 42 - 45 в соответствии с техническим паспортом выполненным областным государственным унитарным предприятием "ОблЦТИ".
Министерство 22.02.2012 направило истцу уведомление N 2/2091 о расторжении договора аренды от 20.10.2004 N 111-р в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления и просило освободить арендованное имущество.
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-14014/2012 от 22.11.2012, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, предприниматель Шпадина Ю.В. выселена из помещений, площадью 124,1 кв. м, Лит А, 1 эт., пом. 5, поз. 39, 40, 42 - 45, расположенных по адресу г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30.
Письмом от 15.11.2012 предприниматель Шпадина Ю.В. обратилась к Министерству с предложением о заключении платного сервитута, представив проект соглашения о сервитуте. В указанном предложении предприниматель просила определить порядок пользования помещениями поз. 39, 40 расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30, поскольку запрет на пользование или иное ограничение в пользовании указанными помещениями приведет к невозможности использования по назначению принадлежащего заявителю на праве собственности кафе "Шуры-Муры".
Письмом от 27.12.2012 ответчик отказал истцу в заключении соглашения о сервитуте со ссылкой на отсутствие препятствий для использования помещений по назначению. При этом, ответчик просил представить доказательства невозможности использования нежилого помещения без установления сервитута.
Отсутствие соглашения об установлении порядка использования помещений поз. 39, 40 (входная группа, тамбур и туалет) в целях возможности использования по назначению принадлежащего заявителю на праве собственности кафе "Шуры-Муры" послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в настоящее время у истца отсутствует реальная возможность пользоваться принадлежащим ему нежилым помещением кафе по назначению в соответствии с осуществляемым видом предпринимательской деятельности без установления сервитута.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего объекта недвижимого имущества.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 20.07.2010 N 2509/10, в соответствии с положениями ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении спора об установлении сервитута суд должен определить реальные потребности собственника основного объекта недвижимого имущества в пользовании соседним объектом, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута, принимая во внимание характеристики объекта и при условии соблюдения действующего законодательства.
Исследовав материалы дела, в том числе технический паспорт, техническое заключение общества с ограниченной ответственностью "ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ" N 32/2013, отчет общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" N 3511-2012-12-Р, дополнительное соглашение от 30.07.2010 к договору аренды от 20.10.2004, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорные нежилые помещения принадлежат на праве собственности субъекту Российской Федерации и переданы в оперативное управление Министерству социальных отношений Челябинской области, помещение N 39 представляет собой туалет площадью 2,3 кв. м, помещение N 40 - коридор площадью 16 кв. м, который непосредственно примыкает к обеденному залу (позиция N 38) входящему в принадлежащее Шпадиной Ю.В. нежилое помещение N 5, спорные помещения предоставлялись предпринимателю в аренду; возможность доступа в нежилое помещения N 5 (кафе), общей площадью 339,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30, и его эксплуатации без пользования входной группы, тамбура и туалета (со стороны ул. Курчатова, лит. А, поз. 39 - 40 помещение N 5 на 1 этаже) отсутствует. Данный вывод, изложенный в заключении, подтвержден вызванным в судебное заседание суда первой инстанции свидетелем - Карташовой Л.И., которая также подтвердила невозможность использования в настоящее время обозначенного на техническом паспорте "входа" в нежилое помещение N 5 (кафе) со стороны ул. Курчатова, ввиду отсутствия крыльца (входной группы).
Судом апелляционной инстанции отклонен довод Министерства о наличии второго входа в нежилое помещение N 5, поскольку при наличии доказательств того, что второй вход (выход) является служебным и расположен со стороны двора, недопустимо его использование посетителями кафе. Обратное противоречило бы п. 5.1 СанПиН 2.3.6.1079-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья", которым исключает встречное движение посетителей и персонала.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке ст. 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств наличия иной возможности использования помещения кафе по назначению, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу об отсутствии у истца возможности без ограниченного использования помещений ответчика осуществлять полномочия собственника в отношении нежилого помещения N 5. При этом, судами учтено, что условия ограниченного пользования помещениями ответчика, изложенные в соглашении о сервитуте, учитывают как интересы собственника, так и пользователя, соответствуют функциональному назначению помещений и характеру деятельности истца, связанному с использованием нежилого помещения в качестве кафе.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования предпринимателя Шпадиной Ю.В. об установлении права ограниченного пользования нежилыми помещениями.
Доводы Министерства о несоблюдении баланса интересов сторон спора, нарушении прав Челябинской области и Министерства социальных отношений Челябинской области, а также о не соответствии выводов судов фактическим обстоятельствам спора, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права. Все представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций, основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании судами первой и апелляционной инстанций выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылка Министерства на несоразмерность установленного размера платы и материальной выгоды собственника имущества, обремененного сервитутом, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку была предметом оценки суда апелляционной инстанции. Решение суда в данной части оставлено без изменения, поскольку ответчиком не представлено доказательств иного размера платы за установление сервитута в отношении спорных нежилых помещений. При этом, указывая на необоснованность применения в целях определения размера платы за установление сервитута размера арендной платы за аналогичное имущество, находящееся в государственной собственности Челябинской области, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что объем использования нежилых помещений при их аренде и установлении права ограниченного пользования различен, установление сервитута не лишает собственника и обладателя права оперативного управления прав владения и пользования имуществом.
Иные доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, так как они направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 по делу N А76-247/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 09.12.2013 N Ф09-13409/13 ПО ДЕЛУ N А76-247/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2013 г. N Ф09-13409/13
Дело N А76-247/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изотовой Н.С., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 по делу N А76-247/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области принимал участие представитель Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Майер Ю.А. (доверенность от 16.08.2013 N 1-2006).
Индивидуальный предприниматель Шпадина Юлия Владимировна (далее - предприниматель Шпадина Ю.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, ответчик), в котором просила установить право ограниченного пользования (частный сервитут) предпринимателем Шпадиной Ю.В. нежилыми помещениями площадью 18,3 кв. м, Лит А, 1 эт., поз. N 39, 40, принадлежащими на праве собственности субъекту Российской Федерации - Челябинской области для прохода в принадлежащее на праве собственности предпринимателю Шпадиной Ю.В. нежилое помещение N 5 (кафе) и на улицу, расположенными в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского - 30, за плату в размере 4 629 руб. 90 коп. в месяц, во все календарные дни с 09.00 часов до 23.00 часов, сроком на 1 год (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 14.01.2013, от 26.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство социальных отношений Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены, установлено право ограниченного пользования (частный сервитут) предпринимателем Шпадиной Ю.В. нежилыми помещениями площадью 18,3 кв. м, Лит А, 1 эт., поз. N 39,40, принадлежащими на праве собственности субъекту Российской Федерации - Челябинской области, для прохода в принадлежащее на праве собственности истцу нежилое помещение N 5 (кафе) и на улицу, расположенное в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского - 30, во все календарные дни с 09.00 часов до 23.00 часов, сроком на 1 год за плату в размере 4 629 руб. 90 коп. в месяц.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, Министерство обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов, ссылаясь на неправильное применение ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что принимая решение об удовлетворении требований истца в части установления использования спорных помещений суды не приняли во внимание разумный баланс интересов сторон; установлением сервитута нарушены права Челябинской области и Министерства социальных отношений Челябинской области, у которого спорные помещения находятся на праве оперативного управления, поскольку собственник фактически лишен права владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Министерство указывает, что в ответ на запрос предпринимателя Шпадиной Ю.В. о предоставлении сервитута у истца были запрошены доказательства невозможности использования нежилого помещения без сервитута. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что Министерство отказало предпринимателю в установлении сервитута, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ответчик полагает, что суд не учел тот факт, что у истца в полном объеме имеется возможность использования объекта недвижимости, находящегося в его собственности в соответствии с его назначением. Также, указывая на несоблюдение разумного баланса интересов сторон спора, заявитель указывает на несоразмерность установленного размера платы и материальной выгоды собственника имущества, обремененного сервитутом. Кроме того, Министерство ссылается на недобросовестность истца при осуществлении им своих гражданских прав, поскольку у предпринимателя Шпадина Ю.В. фактически отсутствует необходимость в установлении сервитута.
При рассмотрении спора судами установлено, что 20.10.2004 между Министерством (арендодатель), при участии балансодержателя имущества - Министерства социальных отношений Челябинской области, и предпринимателем Шпадиной Ю.В. (арендатор) заключен договор аренды N 29/111-р, по условиям которого арендодателем было передано арендатору, в том числе, нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30, площадью 355 кв. м, Литера А, 1 этаж, поз. 19 - 38, 20а.
Дополнительным соглашением от 31.03.2009 N 2 к договору аренды от 20.10.2004 N 9/111-р внесены изменения в п. 1.1 договора аренды и в абзац 9 акта приема-передачи (приложение 2 к договору) в части уточнения предмета договора аренды. Предметом договора определено: нежилое помещение, литера А, первый этаж, помещение 5, поз. с 19 по 38, поз. 20а, 21а, 27а, общей площадью 339,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30.
В соответствии с приложением 1.2 к договору, сторонами согласован дополнительный перечень имущества, передаваемого в аренду, в соответствии с которым в аренду передано нежилое помещение площадью 124,1 кв. м, Лит А, 1 эт., пом. 5, поз. 39, 40, 42 - 45 в соответствии с техническим паспортом ОГУП "ОблЦТИ".
Министерством 16.07.2009 принято распоряжение N 1148-р о приватизации недвижимого имущества, право собственности Челябинской области на которое зарегистрировано 08.04.2009 и удостоверено свидетельством о государственной регистрации права 74АВ 104623.
В соответствии с указанным распоряжением 08.09.2009 между Государственным специализированным финансовым учреждением "Челябинский областной фонд имущества" и предпринимателем Шпадиной Ю.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества N 253, а именно: нежилого помещения N 5 (кафе), общей площадью 339.9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30.
В соответствии с экспликацией, приведенной в техническом паспорте, выполненном областным государственным унитарным предприятием "ОблЦТИ" по состоянию на 12.12.2009 указанное нежилое помещение состоит из помещений с 19 по 38.
На основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества, предпринимателю Шпадиной Ю.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 74 АВ 647839.
В связи с выкупом части арендованного имущества сторонами договора аренды от 21.10.2004 подписано дополнительное соглашение к указанному договору на аренду невыкупленного имущества от 30.07.2010, по условиям которого с 28.01.2010 внесены изменения в п. 1.1: данный пункт изложен в следующей редакции: "Арендодатель при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает в аренду (временное пользование) имущество в соответствии с перечнем передаваемого в аренду имущества. В указанный перечень входило нежилое помещение площадью 124,1 кв. м, позиции N 39, 40, 42 - 45 в соответствии с техническим паспортом выполненным областным государственным унитарным предприятием "ОблЦТИ".
Министерство 22.02.2012 направило истцу уведомление N 2/2091 о расторжении договора аренды от 20.10.2004 N 111-р в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления и просило освободить арендованное имущество.
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-14014/2012 от 22.11.2012, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, предприниматель Шпадина Ю.В. выселена из помещений, площадью 124,1 кв. м, Лит А, 1 эт., пом. 5, поз. 39, 40, 42 - 45, расположенных по адресу г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30.
Письмом от 15.11.2012 предприниматель Шпадина Ю.В. обратилась к Министерству с предложением о заключении платного сервитута, представив проект соглашения о сервитуте. В указанном предложении предприниматель просила определить порядок пользования помещениями поз. 39, 40 расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30, поскольку запрет на пользование или иное ограничение в пользовании указанными помещениями приведет к невозможности использования по назначению принадлежащего заявителю на праве собственности кафе "Шуры-Муры".
Письмом от 27.12.2012 ответчик отказал истцу в заключении соглашения о сервитуте со ссылкой на отсутствие препятствий для использования помещений по назначению. При этом, ответчик просил представить доказательства невозможности использования нежилого помещения без установления сервитута.
Отсутствие соглашения об установлении порядка использования помещений поз. 39, 40 (входная группа, тамбур и туалет) в целях возможности использования по назначению принадлежащего заявителю на праве собственности кафе "Шуры-Муры" послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в настоящее время у истца отсутствует реальная возможность пользоваться принадлежащим ему нежилым помещением кафе по назначению в соответствии с осуществляемым видом предпринимательской деятельности без установления сервитута.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего объекта недвижимого имущества.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 20.07.2010 N 2509/10, в соответствии с положениями ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении спора об установлении сервитута суд должен определить реальные потребности собственника основного объекта недвижимого имущества в пользовании соседним объектом, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута, принимая во внимание характеристики объекта и при условии соблюдения действующего законодательства.
Исследовав материалы дела, в том числе технический паспорт, техническое заключение общества с ограниченной ответственностью "ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ" N 32/2013, отчет общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" N 3511-2012-12-Р, дополнительное соглашение от 30.07.2010 к договору аренды от 20.10.2004, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорные нежилые помещения принадлежат на праве собственности субъекту Российской Федерации и переданы в оперативное управление Министерству социальных отношений Челябинской области, помещение N 39 представляет собой туалет площадью 2,3 кв. м, помещение N 40 - коридор площадью 16 кв. м, который непосредственно примыкает к обеденному залу (позиция N 38) входящему в принадлежащее Шпадиной Ю.В. нежилое помещение N 5, спорные помещения предоставлялись предпринимателю в аренду; возможность доступа в нежилое помещения N 5 (кафе), общей площадью 339,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 30, и его эксплуатации без пользования входной группы, тамбура и туалета (со стороны ул. Курчатова, лит. А, поз. 39 - 40 помещение N 5 на 1 этаже) отсутствует. Данный вывод, изложенный в заключении, подтвержден вызванным в судебное заседание суда первой инстанции свидетелем - Карташовой Л.И., которая также подтвердила невозможность использования в настоящее время обозначенного на техническом паспорте "входа" в нежилое помещение N 5 (кафе) со стороны ул. Курчатова, ввиду отсутствия крыльца (входной группы).
Судом апелляционной инстанции отклонен довод Министерства о наличии второго входа в нежилое помещение N 5, поскольку при наличии доказательств того, что второй вход (выход) является служебным и расположен со стороны двора, недопустимо его использование посетителями кафе. Обратное противоречило бы п. 5.1 СанПиН 2.3.6.1079-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья", которым исключает встречное движение посетителей и персонала.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке ст. 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств наличия иной возможности использования помещения кафе по назначению, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу об отсутствии у истца возможности без ограниченного использования помещений ответчика осуществлять полномочия собственника в отношении нежилого помещения N 5. При этом, судами учтено, что условия ограниченного пользования помещениями ответчика, изложенные в соглашении о сервитуте, учитывают как интересы собственника, так и пользователя, соответствуют функциональному назначению помещений и характеру деятельности истца, связанному с использованием нежилого помещения в качестве кафе.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования предпринимателя Шпадиной Ю.В. об установлении права ограниченного пользования нежилыми помещениями.
Доводы Министерства о несоблюдении баланса интересов сторон спора, нарушении прав Челябинской области и Министерства социальных отношений Челябинской области, а также о не соответствии выводов судов фактическим обстоятельствам спора, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права. Все представленные в материалы дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций, основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании судами первой и апелляционной инстанций выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылка Министерства на несоразмерность установленного размера платы и материальной выгоды собственника имущества, обремененного сервитутом, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку была предметом оценки суда апелляционной инстанции. Решение суда в данной части оставлено без изменения, поскольку ответчиком не представлено доказательств иного размера платы за установление сервитута в отношении спорных нежилых помещений. При этом, указывая на необоснованность применения в целях определения размера платы за установление сервитута размера арендной платы за аналогичное имущество, находящееся в государственной собственности Челябинской области, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что объем использования нежилых помещений при их аренде и установлении права ограниченного пользования различен, установление сервитута не лишает собственника и обладателя права оперативного управления прав владения и пользования имуществом.
Иные доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, так как они направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 по делу N А76-247/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)