Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2008 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2008 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.,
судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Смолгорсервис" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 по делу N А62-132/2007 (судья Воронова В.В.), принятое по иску Администрации г. Смоленска к ООО "Смолгорсервис" о взыскании арендной платы,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом;
- от ответчика: Мозолев В.В. - представитель по доверенности от 26.02.2008, удост. N 310 от 14.01.2005; Евсеева Л.А. - представитель по доверенности от 22.04.2005 N 67 АА 221107,
установил:
Администрация города Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ООО "Смолгорсервис" о взыскании задолженности по арендной плате за 2005 год - 497480,20 руб., пени 740757,78 руб.; за 2006 год - 562504,92 руб., пени - 224861,34 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2004 N 4974; обязании арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 исковые требования Администрации города Смоленска удовлетворены частично.
С ООО "Смолгорсервис" в пользу Администрации города Смоленска взыскано 346239 руб. 70 коп., в том числе 246239 руб. 70 коп. - задолженность по арендной плате, 100000 руб. - пени. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора и освобождения земельного участка отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Смолгорсервис" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Заявитель жалобы указывает на то, что поскольку ни договор аренды, ни дополнительное соглашение к нему не содержат порядка определения размера арендной платы, а указывают лишь на фиксированные арендные платежи, следовательно, дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы подлежало государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 по делу N А62-132/07 отменено в части взыскания с ООО "Смолгорсервис" 346239 руб., в том числе 246239 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 100000 руб. - пени. В удовлетворении требований в указанной части отказано.
В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2007 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 по делу N А62-132/2007 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 123, 156 АПК РФ, апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчика, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 следует изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.09.2004 между МО город Смоленск (арендодатель) и ООО "Смолгорсервис" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4974.
По условия данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 67:27:002 04 63:0001, находящийся по адресу: г. Смоленск, ул. Краснинское шоссе в границах, указанных на прилагаемом к договору плане участка, под автостоянку общей площадью 5797 кв. м согласно постановлению главы города Смоленска от 07.09.2004 N 1931.
Согласно п. 1.1. договора срок аренды участка установлен на 5 лет.
06.12.2004 договор аренды прошел государственную регистрацию в регистрационной палате Смоленской области, номер регистрации 67-01/00-48/2004-916.
В соответствии с п. 2.1. договора размер арендной платы на 2004 год установлен из расчета 1000 руб. в месяц и составляет с 01.12.2004 по 31.12.2004-3000 руб.
В дальнейшем арендная плата на каждый календарный год (01.01. - 31.12) устанавливается путем составления дополнительного соглашения между сторонами, которое является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Арендная плата по договору вносится ежеквартально, равными частями, до 1-го числа следующего квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 декабря текущего года.
Согласно п. 6.2. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
28.06.2005 сторонами было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.09.2004 N 4974, в соответствии с которым размер арендной платы на 2005 год установлен из расчета 42040,02 руб. в месяц и составляет с 01.01.2005 по 01.12.2005-504480 руб.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендная плата за 2005, 2006 годы внесена не в полном размере, истец обратился с настоящим иском в суд.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично. Учитывая, что до вынесения решения ответчиком была частично погашена задолженность по арендной плате на сумму 755720 руб. 30 коп., суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 246239 руб. 70 коп., а также пени за просрочку платежа, снизив их размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 100000 руб.
Свой вывод суд мотивировал тем, что изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуется.
Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок относится к недвижимым вещам.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 15.09.2004 N 4974 прошел государственную регистрацию в органах юстиции.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из договора аренды N 4974 усматривается, что размер арендной платы был определен сторонами посредством указания фиксированной суммы - 1000 руб. в месяц и составил с 01.10.2004 по 31.12.2004-3000 руб. При этом механизм изменения и расчета арендной платы сторонами в договоре не определялся.
Дополнительным соглашением от 28.06.2005 к договору N 4974 размер арендной платы на 2005 год установлен из расчета 42040,02 руб. в месяц и составляет с 01.01.2005 по 01.12.2005-504480 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая, что механизм расчета арендной платы в договоре не был установлен и то, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование о государственной регистрации.
19.04.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы произведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 1 от 23.10.2006, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.10.2004 по 31.12.2004 составляет 114654,33 руб., с 01.01.2005 по 31.12.2005-504480,21 руб., с 01.01.2006 по 31.12.2006-562504,94 руб.
Данное соглашение в установленном законом порядке недействительным не признано.
Таким образом, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением N 1 от 23.10.2006.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (01.01.2006 указанный Закон, за исключением ст. 25, утратил силу).
Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ на территории РФ введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, которым также установлен принцип платности за пользование землей в РФ.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Исходя из условий договора N 4974 и дополнительного соглашения N 1 к нему от 23.10.2006 за 2005-2006 год ответчику надлежало уплатить 1066985,12 руб. арендной платы.
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате ответчиком 20.07.2005 оплачено 7000 руб.
Платежными поручениями N 17 от 25.12.2006, N 5 от 26.01.2007, N 10 от 05.02.2007 ООО "Ивар" перечислило истцу арендную плату за ООО "Смолгорсервис" в размере 115000 руб., 78000 руб., 562720,3 руб. соответственно.
С учетом произведенных платежей задолженность ответчика перед истцом составила 304264,82 руб.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности по арендной плате в указанной сумме, требования истца в этой части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Поскольку свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнил ненадлежаще, требование истца о взыскании пени за просрочку платежа за заявленный истцом период в сумме 965 619 руб. 12 коп. является обоснованным.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", уменьшение размера неустойки производится арбитражным судом независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком, и критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
С учетом вышеизложенного гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях установления явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая сумму основного долга, несоразмерность размера пени последствиям неисполнения обязательства, суд первой инстанции, обоснованно применив ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 100000 руб.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора аренды также является правомерным.
Согласно п. 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом того, что задолженность по арендной плате ответчиком значительно уменьшена, следовательно, последний принимает меры по устранению существенного нарушения условий договора, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.
В связи с вышеизложенным апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.04.2007 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов. Взыскать с ООО "Смолгорсервис" в пользу администрации города Смоленска 404264 руб. 82 коп., в том числе 304264 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части решение оставить без изменения.
Госпошлина по иску, а также по апелляционной жалобе относятся на стороны согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Согласно исковым требованиям цена иска составила 2025604,24 руб. Общая сумма госпошлины, подлежащей уплате при подаче иска, равна 21628,02 руб. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату истцом госпошлины по иску, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину по иску в указанной сумме.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2007 по делу N А62-132/07 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов.
Взыскать с ООО "Смолгорсервис" в пользу Администрации города Смоленска 404264 руб. 82 коп., в том числе 304264 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате, 100 000 руб. - пени.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Смолгорсервис" в доход федерального бюджета РФ госпошлину по иску в сумме 21628 руб. 02 коп.
Расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб. отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2008 ПО ДЕЛУ N А62-132/2007
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2008 г. по делу N А62-132/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2008 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2008 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.,
судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Смолгорсервис" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 по делу N А62-132/2007 (судья Воронова В.В.), принятое по иску Администрации г. Смоленска к ООО "Смолгорсервис" о взыскании арендной платы,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом;
- от ответчика: Мозолев В.В. - представитель по доверенности от 26.02.2008, удост. N 310 от 14.01.2005; Евсеева Л.А. - представитель по доверенности от 22.04.2005 N 67 АА 221107,
установил:
Администрация города Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ООО "Смолгорсервис" о взыскании задолженности по арендной плате за 2005 год - 497480,20 руб., пени 740757,78 руб.; за 2006 год - 562504,92 руб., пени - 224861,34 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2004 N 4974; обязании арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 исковые требования Администрации города Смоленска удовлетворены частично.
С ООО "Смолгорсервис" в пользу Администрации города Смоленска взыскано 346239 руб. 70 коп., в том числе 246239 руб. 70 коп. - задолженность по арендной плате, 100000 руб. - пени. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора и освобождения земельного участка отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Смолгорсервис" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Заявитель жалобы указывает на то, что поскольку ни договор аренды, ни дополнительное соглашение к нему не содержат порядка определения размера арендной платы, а указывают лишь на фиксированные арендные платежи, следовательно, дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы подлежало государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 по делу N А62-132/07 отменено в части взыскания с ООО "Смолгорсервис" 346239 руб., в том числе 246239 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 100000 руб. - пени. В удовлетворении требований в указанной части отказано.
В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2007 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 по делу N А62-132/2007 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 123, 156 АПК РФ, апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчика, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 следует изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.09.2004 между МО город Смоленск (арендодатель) и ООО "Смолгорсервис" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4974.
По условия данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 67:27:002 04 63:0001, находящийся по адресу: г. Смоленск, ул. Краснинское шоссе в границах, указанных на прилагаемом к договору плане участка, под автостоянку общей площадью 5797 кв. м согласно постановлению главы города Смоленска от 07.09.2004 N 1931.
Согласно п. 1.1. договора срок аренды участка установлен на 5 лет.
06.12.2004 договор аренды прошел государственную регистрацию в регистрационной палате Смоленской области, номер регистрации 67-01/00-48/2004-916.
В соответствии с п. 2.1. договора размер арендной платы на 2004 год установлен из расчета 1000 руб. в месяц и составляет с 01.12.2004 по 31.12.2004-3000 руб.
В дальнейшем арендная плата на каждый календарный год (01.01. - 31.12) устанавливается путем составления дополнительного соглашения между сторонами, которое является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Арендная плата по договору вносится ежеквартально, равными частями, до 1-го числа следующего квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 декабря текущего года.
Согласно п. 6.2. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
28.06.2005 сторонами было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.09.2004 N 4974, в соответствии с которым размер арендной платы на 2005 год установлен из расчета 42040,02 руб. в месяц и составляет с 01.01.2005 по 01.12.2005-504480 руб.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендная плата за 2005, 2006 годы внесена не в полном размере, истец обратился с настоящим иском в суд.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично. Учитывая, что до вынесения решения ответчиком была частично погашена задолженность по арендной плате на сумму 755720 руб. 30 коп., суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 246239 руб. 70 коп., а также пени за просрочку платежа, снизив их размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 100000 руб.
Свой вывод суд мотивировал тем, что изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуется.
Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок относится к недвижимым вещам.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 15.09.2004 N 4974 прошел государственную регистрацию в органах юстиции.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из договора аренды N 4974 усматривается, что размер арендной платы был определен сторонами посредством указания фиксированной суммы - 1000 руб. в месяц и составил с 01.10.2004 по 31.12.2004-3000 руб. При этом механизм изменения и расчета арендной платы сторонами в договоре не определялся.
Дополнительным соглашением от 28.06.2005 к договору N 4974 размер арендной платы на 2005 год установлен из расчета 42040,02 руб. в месяц и составляет с 01.01.2005 по 01.12.2005-504480 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая, что механизм расчета арендной платы в договоре не был установлен и то, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование о государственной регистрации.
19.04.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы произведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 1 от 23.10.2006, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.10.2004 по 31.12.2004 составляет 114654,33 руб., с 01.01.2005 по 31.12.2005-504480,21 руб., с 01.01.2006 по 31.12.2006-562504,94 руб.
Данное соглашение в установленном законом порядке недействительным не признано.
Таким образом, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением N 1 от 23.10.2006.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (01.01.2006 указанный Закон, за исключением ст. 25, утратил силу).
Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ на территории РФ введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, которым также установлен принцип платности за пользование землей в РФ.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Исходя из условий договора N 4974 и дополнительного соглашения N 1 к нему от 23.10.2006 за 2005-2006 год ответчику надлежало уплатить 1066985,12 руб. арендной платы.
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате ответчиком 20.07.2005 оплачено 7000 руб.
Платежными поручениями N 17 от 25.12.2006, N 5 от 26.01.2007, N 10 от 05.02.2007 ООО "Ивар" перечислило истцу арендную плату за ООО "Смолгорсервис" в размере 115000 руб., 78000 руб., 562720,3 руб. соответственно.
С учетом произведенных платежей задолженность ответчика перед истцом составила 304264,82 руб.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности по арендной плате в указанной сумме, требования истца в этой части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Поскольку свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнил ненадлежаще, требование истца о взыскании пени за просрочку платежа за заявленный истцом период в сумме 965 619 руб. 12 коп. является обоснованным.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", уменьшение размера неустойки производится арбитражным судом независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком, и критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
С учетом вышеизложенного гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях установления явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая сумму основного долга, несоразмерность размера пени последствиям неисполнения обязательства, суд первой инстанции, обоснованно применив ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 100000 руб.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора аренды также является правомерным.
Согласно п. 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом того, что задолженность по арендной плате ответчиком значительно уменьшена, следовательно, последний принимает меры по устранению существенного нарушения условий договора, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.
В связи с вышеизложенным апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.04.2007 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов. Взыскать с ООО "Смолгорсервис" в пользу администрации города Смоленска 404264 руб. 82 коп., в том числе 304264 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части решение оставить без изменения.
Госпошлина по иску, а также по апелляционной жалобе относятся на стороны согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Согласно исковым требованиям цена иска составила 2025604,24 руб. Общая сумма госпошлины, подлежащей уплате при подаче иска, равна 21628,02 руб. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату истцом госпошлины по иску, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину по иску в указанной сумме.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2007 по делу N А62-132/07 изменить в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов.
Взыскать с ООО "Смолгорсервис" в пользу Администрации города Смоленска 404264 руб. 82 коп., в том числе 304264 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате, 100 000 руб. - пени.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с ООО "Смолгорсервис" в доход федерального бюджета РФ госпошлину по иску в сумме 21628 руб. 02 коп.
Расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб. отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)