Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Моргуновой И.Е. (доверенность от 22.05.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Беркут" (ИНН 2635127282, ОГРН 1092635010379), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "СтройНева", общества с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Беркут" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 (судьи Сомов Е.Г., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-1298/2013, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Беркут" (далее - общество) о расторжении договора от 07.09.2010 N 8356 аренды земельного участка, а также о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 008 кв. м (кадастровый номер 26:12:011401:83), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а, с указанием в судебном акте на прекращение записи об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "СтройНева" и ООО "Кадастровый центр".
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013, иск удовлетворен. Договор от 07.09.2010 N 8356 аренды земельного участка расторгнут. Суд возложил на общество обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить комитету земельный участок площадью 50 008 кв. м (кадастровый номер 26:12:011401:83), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50-а. Судебные инстанции установили, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не вносил арендную плату более двух раз подряд, долг по договору в размере 5 943 707 рублей 85 копеек общество не погасило. Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить истцу земельный участок (статьи 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Доводы ответчика о том, что участок ему фактически не передавался, суд первой инстанции отклонил. Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А63-12741/2012 установлен факт использования обществом земельного участка в период с 30.07.2010 по 31.03.2012. Доказательства невозможности использования участка по целевому назначению в деле отсутствуют. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание аргумент ответчика о невозможности возврата участка в связи с нахождением на нем объектов незавершенного строительства (степень готовности 7%). В данном случае земельный участок предоставлен обществу свободным от какого-либо недвижимого имущества. На момент разрешения спора судом первой инстанции объекты недвижимости ответчиком не возведены, поэтому положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не препятствуют возврату земельного участка в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик ссылался на отсутствие доказательств передачи участка во владение. Представленные в суд апелляционной инстанции документы, свидетельствуют о том, что объекты незавершенного строительства (фундаменты готовностью 7%) возведены ответчиком после принятия решения судом первой инстанции.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы указывает, что на спорном земельном участке находятся 23 объекта недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности. Данное обстоятельство препятствует удовлетворению требования комитета о возврате земельного участка на основании норм, регулирующих обязательственные отношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10). Названные объекты возведены в мае 2013 года, о чем общество уведомляло суд первой инстанции. Избранный комитетом способ судебной защиты не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку права общества на объекты незавершенного строительства зарегистрированы в установленном порядке. Суды не дали оценки составленным истцом актам от 18.10.2012 и от 05.04.2013, подтверждающим доводы общества о невозможности использования земельного участка по назначению. Ссылка суда первой инстанции на судебные акты по делу N А63-12741/2012 неправомерна, так как в рамках названного дела обстоятельства передачи обществу земельного участка в установленном порядке не исследовались. В случае предоставления арендодателем арендатору имущества, которое не могло быть использовано по назначению, арендодатель не считается исполнившим обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса, что дает арендатору право отказаться от внесения арендной платы по договору.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Представитель комитета в судебном заседании просил оставить без изменения решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на фактическое исполнение данных судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Ставрополя от 30.07.2010 N 2154 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 07.09.2010 заключили договор N 8356 аренды земельного участка площадью 50 008 кв. м (кадастровый номер 26:12:011401:83), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а, предоставленного для строительства гостиничного комплекса. Согласно пункту 1.2 договора на участке отсутствуют объекты недвижимости и инженерные коммуникации. Срок аренды участка определен с 30.07.2010 по 29.07.2013 (пункт 2.2 договора).
В соответствии с разделом 3 договора арендная плата начисляется с 30.07.2010 и вносится арендатором ежеквартально равными частями (до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора, а также при нарушении других условий договора (раздел 4 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.09.2010 (т. 1, л.д. 8).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 по делу N А63-12741/2012 с общества в пользу комитета взыскан долг по договору от 07.09.2010 N 8356 в размере 5 943 707 рублей 85 копеек (за период с 30.07.2010 по 31.03.2012), а также неустойка за просрочку внесения арендной платы с 16.11.2010 по 29.05.2012 в сумме 602 836 рублей 80 копеек (т. 1, л.д. 24-26).
Комитет направил в адрес общества претензию от 06.07.2012 с требованием об оплате долга по договору и неустойки (т. 1, л.д. 107, 108).
Ответчик требования претензии не удовлетворил, поэтому комитет в уведомлении от 26.10.2012 предложил обществу расторгнуть договор от 07.09.2010 N 8356 (т. 1, л.д. 109, 110).
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды стороны не подписали, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частями 2, 3 указанной статьи определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Изложенное означает, что при разрешении иска о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным приведенными нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по внесению арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.
Факты неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору от 07.09.2010 N 8356 и наличие соответствующей задолженности подтвержден вступившим в законную силу судебным актом по делу N А63-12741/2012.
Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Действий, направленных на досудебное урегулирование возникшего правового конфликта, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате и неустойки, общество не предприняло.
Обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, в связи с чем суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
Доводы общества о невозможности использования земельного участка по целевому назначению не подтверждены документально; ответчику предоставлен земельный участок, соответствующий его целевому назначению, что согласуется с положениями статьи 611 Гражданского кодекса; доказательства уведомления арендодателя о невозможности использования переданного земельного участка либо обращения с требованием о расторжении договора по указанным основаниям общество не представило (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод ответчика о том, что участок ему по акту приема-передачи не передавался, и арендатор им не пользовался, опровергается материалами дела и аргументами самого общества, приведенными в суде апелляционной инстанции. Кроме того, содержание судебного акта по делу N А63-12741/2012 (в котором установлен факт частичной оплаты ответчиком долга по договору, лист 4 решения от 29.12.2012), а также пунктов 1.1 и 2.1 договора от 07.09.2010 N 8356, в совокупности подтверждает факт владения ответчиком спорным земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса, уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества является основанием для обращения арендатора в суд с иском о понуждении арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась, и арендатор не вступил во владение данным имуществом.
При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.
Статья 622 Гражданского кодекса определяет, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Расторжение договора аренды влечет обязанность ответчика возвратить арендованное имущество арендодателю. Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ответчик при производстве по делу в суде первой инстанции не доказал.
Ссылка общества на наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства как на основание, исключающее возможность применения правил статьи 622 Гражданского кодекса, не принимается.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 изложена следующая правовая позиция. По правилам статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, названная норма к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Как видно из текста договора от 07.09.2010 N 8356, на момент его совершения сторонами какие-либо объекты недвижимости на нем отсутствовали (пункт 1.2). Из отзыва ответчика также не следует, что на участке в установленном порядке возведены какие-либо объекты (т. 1, л.д. 133-135). Наличие инвестиционных договоров с третьими лицами само по себе не свидетельствует о реализации обществом их условий в части возведения недвижимого имущества. С учетом представленных в дело доказательств суд первой инстанции, установив факт отсутствия на спорном участке объектов недвижимости (страница 6 решения от 14.06.2013; т. 1, л.д. 160), правомерно возложил на ответчика обязанность возвратить арендованное имущество.
Представленные ответчиком дополнительные доказательства (в том числе копии кадастровых паспортов объектов незавершенного строительства, составленных в июле 2013 года, а также свидетельства от 29.07.2013 о государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства (степень готовности 7%); т. 2, л.д. 122-191) исследовались апелляционным судом и получили верную правовую оценку.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в основу судебного акта суда апелляционной (а значит и кассационной) инстанции могут быть положены доказательства, удостоверяющие факты, которые имели место до вынесения решения судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08).
Кадастровые паспорта и свидетельства о государственной регистрации права на момент принятия решения отсутствовали, удостоверяют факты, которые имели место после 14.06.2013, поэтому правомерно не приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судом первой инстанции и апелляционным судом и получивших надлежащую правовую оценку, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление апелляционного суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, поэтому на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд относятся на ответчика (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу N А63-1298/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2013 ПО ДЕЛУ N А63-1298/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2013 г. по делу N А63-1298/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Моргуновой И.Е. (доверенность от 22.05.2013), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Беркут" (ИНН 2635127282, ОГРН 1092635010379), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "СтройНева", общества с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Беркут" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 (судьи Сомов Е.Г., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-1298/2013, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Беркут" (далее - общество) о расторжении договора от 07.09.2010 N 8356 аренды земельного участка, а также о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 50 008 кв. м (кадастровый номер 26:12:011401:83), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а, с указанием в судебном акте на прекращение записи об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "СтройНева" и ООО "Кадастровый центр".
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013, иск удовлетворен. Договор от 07.09.2010 N 8356 аренды земельного участка расторгнут. Суд возложил на общество обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить комитету земельный участок площадью 50 008 кв. м (кадастровый номер 26:12:011401:83), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50-а. Судебные инстанции установили, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не вносил арендную плату более двух раз подряд, долг по договору в размере 5 943 707 рублей 85 копеек общество не погасило. Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить истцу земельный участок (статьи 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Доводы ответчика о том, что участок ему фактически не передавался, суд первой инстанции отклонил. Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А63-12741/2012 установлен факт использования обществом земельного участка в период с 30.07.2010 по 31.03.2012. Доказательства невозможности использования участка по целевому назначению в деле отсутствуют. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание аргумент ответчика о невозможности возврата участка в связи с нахождением на нем объектов незавершенного строительства (степень готовности 7%). В данном случае земельный участок предоставлен обществу свободным от какого-либо недвижимого имущества. На момент разрешения спора судом первой инстанции объекты недвижимости ответчиком не возведены, поэтому положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не препятствуют возврату земельного участка в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик ссылался на отсутствие доказательств передачи участка во владение. Представленные в суд апелляционной инстанции документы, свидетельствуют о том, что объекты незавершенного строительства (фундаменты готовностью 7%) возведены ответчиком после принятия решения судом первой инстанции.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и постановление апелляционного суда. Податель жалобы указывает, что на спорном земельном участке находятся 23 объекта недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности. Данное обстоятельство препятствует удовлетворению требования комитета о возврате земельного участка на основании норм, регулирующих обязательственные отношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10). Названные объекты возведены в мае 2013 года, о чем общество уведомляло суд первой инстанции. Избранный комитетом способ судебной защиты не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку права общества на объекты незавершенного строительства зарегистрированы в установленном порядке. Суды не дали оценки составленным истцом актам от 18.10.2012 и от 05.04.2013, подтверждающим доводы общества о невозможности использования земельного участка по назначению. Ссылка суда первой инстанции на судебные акты по делу N А63-12741/2012 неправомерна, так как в рамках названного дела обстоятельства передачи обществу земельного участка в установленном порядке не исследовались. В случае предоставления арендодателем арендатору имущества, которое не могло быть использовано по назначению, арендодатель не считается исполнившим обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса, что дает арендатору право отказаться от внесения арендной платы по договору.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Представитель комитета в судебном заседании просил оставить без изменения решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на фактическое исполнение данных судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Ставрополя от 30.07.2010 N 2154 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 07.09.2010 заключили договор N 8356 аренды земельного участка площадью 50 008 кв. м (кадастровый номер 26:12:011401:83), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Западный обход, 50а, предоставленного для строительства гостиничного комплекса. Согласно пункту 1.2 договора на участке отсутствуют объекты недвижимости и инженерные коммуникации. Срок аренды участка определен с 30.07.2010 по 29.07.2013 (пункт 2.2 договора).
В соответствии с разделом 3 договора арендная плата начисляется с 30.07.2010 и вносится арендатором ежеквартально равными частями (до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора, а также при нарушении других условий договора (раздел 4 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.09.2010 (т. 1, л.д. 8).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 по делу N А63-12741/2012 с общества в пользу комитета взыскан долг по договору от 07.09.2010 N 8356 в размере 5 943 707 рублей 85 копеек (за период с 30.07.2010 по 31.03.2012), а также неустойка за просрочку внесения арендной платы с 16.11.2010 по 29.05.2012 в сумме 602 836 рублей 80 копеек (т. 1, л.д. 24-26).
Комитет направил в адрес общества претензию от 06.07.2012 с требованием об оплате долга по договору и неустойки (т. 1, л.д. 107, 108).
Ответчик требования претензии не удовлетворил, поэтому комитет в уведомлении от 26.10.2012 предложил обществу расторгнуть договор от 07.09.2010 N 8356 (т. 1, л.д. 109, 110).
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды стороны не подписали, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частями 2, 3 указанной статьи определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Изложенное означает, что при разрешении иска о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным приведенными нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по внесению арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.
Факты неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору от 07.09.2010 N 8356 и наличие соответствующей задолженности подтвержден вступившим в законную силу судебным актом по делу N А63-12741/2012.
Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Действий, направленных на досудебное урегулирование возникшего правового конфликта, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате и неустойки, общество не предприняло.
Обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, в связи с чем суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
Доводы общества о невозможности использования земельного участка по целевому назначению не подтверждены документально; ответчику предоставлен земельный участок, соответствующий его целевому назначению, что согласуется с положениями статьи 611 Гражданского кодекса; доказательства уведомления арендодателя о невозможности использования переданного земельного участка либо обращения с требованием о расторжении договора по указанным основаниям общество не представило (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод ответчика о том, что участок ему по акту приема-передачи не передавался, и арендатор им не пользовался, опровергается материалами дела и аргументами самого общества, приведенными в суде апелляционной инстанции. Кроме того, содержание судебного акта по делу N А63-12741/2012 (в котором установлен факт частичной оплаты ответчиком долга по договору, лист 4 решения от 29.12.2012), а также пунктов 1.1 и 2.1 договора от 07.09.2010 N 8356, в совокупности подтверждает факт владения ответчиком спорным земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса, уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества является основанием для обращения арендатора в суд с иском о понуждении арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась, и арендатор не вступил во владение данным имуществом.
При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.
Статья 622 Гражданского кодекса определяет, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Расторжение договора аренды влечет обязанность ответчика возвратить арендованное имущество арендодателю. Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ответчик при производстве по делу в суде первой инстанции не доказал.
Ссылка общества на наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства как на основание, исключающее возможность применения правил статьи 622 Гражданского кодекса, не принимается.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 изложена следующая правовая позиция. По правилам статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, названная норма к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Как видно из текста договора от 07.09.2010 N 8356, на момент его совершения сторонами какие-либо объекты недвижимости на нем отсутствовали (пункт 1.2). Из отзыва ответчика также не следует, что на участке в установленном порядке возведены какие-либо объекты (т. 1, л.д. 133-135). Наличие инвестиционных договоров с третьими лицами само по себе не свидетельствует о реализации обществом их условий в части возведения недвижимого имущества. С учетом представленных в дело доказательств суд первой инстанции, установив факт отсутствия на спорном участке объектов недвижимости (страница 6 решения от 14.06.2013; т. 1, л.д. 160), правомерно возложил на ответчика обязанность возвратить арендованное имущество.
Представленные ответчиком дополнительные доказательства (в том числе копии кадастровых паспортов объектов незавершенного строительства, составленных в июле 2013 года, а также свидетельства от 29.07.2013 о государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства (степень готовности 7%); т. 2, л.д. 122-191) исследовались апелляционным судом и получили верную правовую оценку.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в основу судебного акта суда апелляционной (а значит и кассационной) инстанции могут быть положены доказательства, удостоверяющие факты, которые имели место до вынесения решения судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08).
Кадастровые паспорта и свидетельства о государственной регистрации права на момент принятия решения отсутствовали, удостоверяют факты, которые имели место после 14.06.2013, поэтому правомерно не приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судом первой инстанции и апелляционным судом и получивших надлежащую правовую оценку, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление апелляционного суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, поэтому на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд относятся на ответчика (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу N А63-1298/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)