Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
от Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом
от ЗАО "Волгодонский комбинат древесных плит": Афонина Т.В., паспорт, по доверенности от 10.04.2013 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 15.10.2013 по делу N А53-16740/2013
по иску Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска
к ответчику закрытому акционерному обществу "Волгодонский комбинат древесных плит"
о взыскании неустойки
принятое судьей Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Волгодонский комбинат древесных плит" (далее - ЗАО "Волгодонский комбинат древесных плит", общество, комбинат, ответчик) о взыскании неустойки в размере 264 606 руб. 78 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований комитета отказано.
Комитет в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что в соответствии извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства по Октябрьскому шоссе, ответчик обязан в срок не более 18 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка, т.е. до 19.01.2012 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и передать их в муниципальную собственность. Комитет по управлению имуществом города Волгодонска считает, что независимо от того на каком праве находится земельный участок у общества, ответчик обязан исполнить условия указанные в извещении, протоколе и впоследствии заключенном договоре аренды по результатам торгов по обустройству инженерными коммуникациями и передаче их в муниципальную собственность. В связи с тем, что обществом до настоящего времени не переданы инженерные коммуникации в муниципальную собственность, Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, руководствуясь нормами действующего земельного законодательства, правомерно обратился за взысканием неустойки.
Представитель ответчика в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 2 о результатах аукциона по лоту N 2 от 13.07.2010 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства из категории земель населенных пунктов, местоположение участка: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 19 июля 2010 между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 161 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040233:64, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства.
Срок действия договора аренды устанавливается с 19.07.2010 года по 19.07.2020 года (п. 2.1 договора)
В соответствии с пунктом 8.1 договора арендатору надлежит выполнять требования, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в газете "Вечерний Волгодонск" от 12.07.2010 и протоколом аукциона от 13.07.2010.
Согласно пункту 8.1.2 договора способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства, установленные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации: неустойка в размере 0,15% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
На основании пункта 8.1.4 договора максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства и передаче в муниципальную собственность - 18 месяцев со дня заключения договора аренды.
19 июля 2010 года по акту приема передачи земельный участок был передан арендатору.
17 ноября 2010 года между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19 июля 2010 года.
Согласно пункту 3 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания и содержит полный объем требований акта приема-передачи земельного участка, возвращаемого в фонд городских земель, то есть с 17 ноября 2010 года.
На основании постановления администрации города Волгодонска от 09.11.2010 N 2998 "О предоставлении в собственность за плату земельных участков ОАО "ВКДП" для строительства блокированного жилого дома по переулку Раздорскому, 20 и индивидуальных жилых домов по переулку Раздорскому,18, Октябрьскому шоссе, 25, 25а 25б, 25в" 18 ноября 2010 года между администрацией города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:64: земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040433:87, площадью 2 577 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 20; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:86, площадью 1 003 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 18; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:88, площадью 650 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:89, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьское шоссе, 25а; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:90, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25б; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:91, площадью 643 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25в.
В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права от 13.12.2010 серия 61 АЖ N 083039, N 082299, N 083040, N 082298, N 082296, N 082297.
Истец, полагая условия договора аренды от 19.07.2010 в части исполнения арендатором обязательств по обустройству территории нарушенными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Как уже было указано, 17 ноября 2010 года между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19 июля 2010 года. Согласно пункту 3 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания, то есть с 17 ноября 2010 года.
На основании постановления администрации города Волгодонска от 09.11.2010 N 2998 "О предоставлении в собственность за плату земельных участков ОАО "ВКДП" для строительства блокированного жилого дома по переулку Раздорскому, 20 и индивидуальных жилых домов по переулку Раздорскому,18, Октябрьскому шоссе, 25, 25а 25б, 25в" 18 ноября 2010 года между администрацией города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:64: земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040433:87, площадью 2 577 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 20; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:86, площадью 1 003 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 18; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:88, площадью 650 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:89, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьское шоссе, 25а; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:90, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25б; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:91, площадью 643 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25в.
В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Поскольку земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право пользования земельными участками возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право собственности открытого акционерного общества "Волгодонский комбинат древесных плит" на приобретенные земельные участки по договорам купли-продажи было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Договор купли-продажи, заключенный между администрацией города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" не содержит условий об обязанности общества вносить арендную плату после заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Не содержится также и условие о необходимости выполнения принятых на себя арендатором обязательств по обустройству территории и передачи инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
По смыслу указанных положений, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Исходя из условий аукциона и, соответственно, договора аренды, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства и передаче в муниципальную собственность - 19.01.2012. Однако, как верно указал суд первой инстанции, на указанную дату обязательства сторон в рамках договора аренды прекращены путем расторжения договора аренды земельного участка.
Указанные обстоятельства с учетом правовой позиции, изложенной в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, свидетельствуют о том, что обязательства по договору аренды от 19.07.2010 г. N 427 прекратились в любом случае не позднее регистрации перехода к ответчику права собственности на земельные участки, сформированные в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:64.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, действующим законодательством, а именно п. 6 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, на собственников земельных участков, приобретенных в порядке п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по соблюдению только максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Действующим законодательством не установлено норм, возлагающих на собственников земельных участков, обязанностей по соблюдению сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Наличие объектов инженерной инфраструктуры на спорном земельном участке на момент рассмотрения дела в суде не влияет на выводы суда относительно требований истца и не входит в предмет доказывания.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку иное не вытекает из закона и соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), расторгнув договора аренды и заключив договоры купли-продажи от 18.11.2010, прекратили обязательство ответчика по условиям договора, в том числе по передаче инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку спорный договор аренды прекращен сторонами с 17.11.2010, а ответчик приобрел право собственности на спорные земельные участки, постольку применение условий договора к правоотношениям сторон после прекращения действия договора аренды является неправомерным.
В силу изложенного, судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2013 по делу N А53-16740/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2013 по делу N А53-16740/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.12.2013 N 15АП-19558/2013 ПО ДЕЛУ N А53-16740/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2013 г. N 15АП-19558/2013
Дело N А53-16740/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
от Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом
от ЗАО "Волгодонский комбинат древесных плит": Афонина Т.В., паспорт, по доверенности от 10.04.2013 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 15.10.2013 по делу N А53-16740/2013
по иску Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска
к ответчику закрытому акционерному обществу "Волгодонский комбинат древесных плит"
о взыскании неустойки
принятое судьей Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Волгодонский комбинат древесных плит" (далее - ЗАО "Волгодонский комбинат древесных плит", общество, комбинат, ответчик) о взыскании неустойки в размере 264 606 руб. 78 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований комитета отказано.
Комитет в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что в соответствии извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства по Октябрьскому шоссе, ответчик обязан в срок не более 18 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка, т.е. до 19.01.2012 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и передать их в муниципальную собственность. Комитет по управлению имуществом города Волгодонска считает, что независимо от того на каком праве находится земельный участок у общества, ответчик обязан исполнить условия указанные в извещении, протоколе и впоследствии заключенном договоре аренды по результатам торгов по обустройству инженерными коммуникациями и передаче их в муниципальную собственность. В связи с тем, что обществом до настоящего времени не переданы инженерные коммуникации в муниципальную собственность, Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, руководствуясь нормами действующего земельного законодательства, правомерно обратился за взысканием неустойки.
Представитель ответчика в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 2 о результатах аукциона по лоту N 2 от 13.07.2010 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства из категории земель населенных пунктов, местоположение участка: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 19 июля 2010 между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 161 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040233:64, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства.
Срок действия договора аренды устанавливается с 19.07.2010 года по 19.07.2020 года (п. 2.1 договора)
В соответствии с пунктом 8.1 договора арендатору надлежит выполнять требования, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в газете "Вечерний Волгодонск" от 12.07.2010 и протоколом аукциона от 13.07.2010.
Согласно пункту 8.1.2 договора способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства, установленные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации: неустойка в размере 0,15% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
На основании пункта 8.1.4 договора максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства и передаче в муниципальную собственность - 18 месяцев со дня заключения договора аренды.
19 июля 2010 года по акту приема передачи земельный участок был передан арендатору.
17 ноября 2010 года между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19 июля 2010 года.
Согласно пункту 3 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания и содержит полный объем требований акта приема-передачи земельного участка, возвращаемого в фонд городских земель, то есть с 17 ноября 2010 года.
На основании постановления администрации города Волгодонска от 09.11.2010 N 2998 "О предоставлении в собственность за плату земельных участков ОАО "ВКДП" для строительства блокированного жилого дома по переулку Раздорскому, 20 и индивидуальных жилых домов по переулку Раздорскому,18, Октябрьскому шоссе, 25, 25а 25б, 25в" 18 ноября 2010 года между администрацией города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:64: земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040433:87, площадью 2 577 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 20; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:86, площадью 1 003 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 18; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:88, площадью 650 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:89, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьское шоссе, 25а; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:90, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25б; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:91, площадью 643 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25в.
В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права от 13.12.2010 серия 61 АЖ N 083039, N 082299, N 083040, N 082298, N 082296, N 082297.
Истец, полагая условия договора аренды от 19.07.2010 в части исполнения арендатором обязательств по обустройству территории нарушенными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Как уже было указано, 17 ноября 2010 года между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19 июля 2010 года. Согласно пункту 3 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания, то есть с 17 ноября 2010 года.
На основании постановления администрации города Волгодонска от 09.11.2010 N 2998 "О предоставлении в собственность за плату земельных участков ОАО "ВКДП" для строительства блокированного жилого дома по переулку Раздорскому, 20 и индивидуальных жилых домов по переулку Раздорскому,18, Октябрьскому шоссе, 25, 25а 25б, 25в" 18 ноября 2010 года между администрацией города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:64: земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040433:87, площадью 2 577 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 20; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:86, площадью 1 003 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Раздорский, 18; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:88, площадью 650 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:89, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьское шоссе, 25а; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:90, площадью 644 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25б; земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:91, площадью 643 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 25в.
В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Поскольку земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право пользования земельными участками возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право собственности открытого акционерного общества "Волгодонский комбинат древесных плит" на приобретенные земельные участки по договорам купли-продажи было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Договор купли-продажи, заключенный между администрацией города Волгодонска и открытым акционерным обществом "Волгодонский комбинат древесных плит" не содержит условий об обязанности общества вносить арендную плату после заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Не содержится также и условие о необходимости выполнения принятых на себя арендатором обязательств по обустройству территории и передачи инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
По смыслу указанных положений, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Исходя из условий аукциона и, соответственно, договора аренды, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства и передаче в муниципальную собственность - 19.01.2012. Однако, как верно указал суд первой инстанции, на указанную дату обязательства сторон в рамках договора аренды прекращены путем расторжения договора аренды земельного участка.
Указанные обстоятельства с учетом правовой позиции, изложенной в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, свидетельствуют о том, что обязательства по договору аренды от 19.07.2010 г. N 427 прекратились в любом случае не позднее регистрации перехода к ответчику права собственности на земельные участки, сформированные в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040233:64.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, действующим законодательством, а именно п. 6 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, на собственников земельных участков, приобретенных в порядке п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по соблюдению только максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Действующим законодательством не установлено норм, возлагающих на собственников земельных участков, обязанностей по соблюдению сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Наличие объектов инженерной инфраструктуры на спорном земельном участке на момент рассмотрения дела в суде не влияет на выводы суда относительно требований истца и не входит в предмет доказывания.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку иное не вытекает из закона и соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), расторгнув договора аренды и заключив договоры купли-продажи от 18.11.2010, прекратили обязательство ответчика по условиям договора, в том числе по передаче инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку спорный договор аренды прекращен сторонами с 17.11.2010, а ответчик приобрел право собственности на спорные земельные участки, постольку применение условий договора к правоотношениям сторон после прекращения действия договора аренды является неправомерным.
В силу изложенного, судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2013 по делу N А53-16740/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2013 по делу N А53-16740/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)