Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 02 октября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М, Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 26 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года, принятое по делу N А55-8994/2013 (судья Разумов Ю.М.)
по иску Закрытого акционерного общества "Самарасвязьинформ" (ОГРН 1026301424192), гор. Самара
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003), гор. Самара
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Закрытое акционерное общество "Самарасвязьинформ" обратился в Арбитражный суд Самарской области иском к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 2013 года по пунктам 2.1, 5.3, 6.5 договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года исковые требования были удовлетворены.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом неправильно применены и нарушены нормы материального права.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В материалы дела от истца поступил мотивированный отзыв, которым просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 февраля 2013 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 2013 года, в соответствии с которым продавец (ответчик) обязуется передать в собственность, а покупатель (истец) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0109002:1388, реестровым номером федерального имущества П11630004198, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, на участке расположено здание пристрой к зданию АТС N 41/42 литера А2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 580 кв. м.
Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 19 марта 2013 года, в частности, по п. 2.1, 5.3, 6.5.
Ответчик письмом от 27 марта 2013 года N 3265 сообщил об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 2013 года, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в порядке ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пункты 2.1, 5.3, 6.5 в проекте договора изложены продавцом в следующей редакции:
"2.1. Цена выкупа участка составляет 1 249 639 (один миллион двести сорок девять тысяч шестьсот тридцать девять) рублей (без налога (НДС) согласно п. 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г. Самара, р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКАТО 36401000000, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).
5.3. За нарушение срока внесения платежа по договору Покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера платежа по договору за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 2.1 договора.
В соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неуплаты Покупателем цены выкупа участка в установленные сроки, установленные п. 4.2 договора, образующаяся задолженность цены выкупа участка признается сторонами коммерческим кредитом, за каждый день пользования которым покупатель обязан выплачивать продавцу проценты из расчета ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В этом случае, суммы, впоследствии перечисляемые в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в п. 2.1 настоящего договора, независимо от указания назначения платежа в платежном поручении, используются для погашения процентов по коммерческому кредиту и лишь в оставшейся части - суммы основного долга.
При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году и в месяце принимается равным фактическому количеству дней в году и в месяце.
6.5. Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества и ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а равно и о правах третьих лиц на расположенные в границах участка зданиях, строениях, сооружениях, препятствующих приватизации участка.
Стороны договорились о том, что выявление указанных обстоятельств влечет за собой расторжение договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении договора является для покупателя обязательным".
Истец в протоколе разногласий не согласился с ценой выкупа, определив ее равной 224 935 руб. (без НДС), предложил исключить абзацы 2, 3 и 4 пункта 5.3, абзац 2 пункта 6.5.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что в результате незаконного бездействия ТУ Росимущества и длительного неисполнения судебного акта, то есть невынесения мотивированного решения по заявлениям ЗАО "Самарасвязьинформ" о разделе земельного участка, истец был лишен возможности подать заявление на предоставление под выкуп вновь образованного земельного участка площадью 580 кв. м с приложением документов, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 сентября 2011 года N 475.
Обосновывая жалобу, заявитель ссылается на то, что заявление на приобретение права собственности подано 25 февраля 2013 года, а ранее истцу было отказано в приобретении права собственности испрашиваемого земельного участка.
Указанный довод судом апелляционной инстанции признается несостоятельным по следующим основаниям.
ЗАО "Самарасвязьинформ" в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имущества в Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность под выкуп части земельного участка общей площадью 580 кв. м, являющегося федеральной собственностью и расположенного по адресу: гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, 24, (кадастровый номер 63:01:0109002:8, общая площадь земельного участка 2 047 кв. м.
ЗАО "Самарасвязьинформ" является собственником объектов недвижимого имущества:
- - пристроя к зданию АТС N 41/42 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 28 декабря 2010 года, серия 63-АЕ N 185085);
- - здания (пристрой к АТС 41/42) (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 ноября 2002 года, серия 63-АА N 711306),
расположенных на испрашиваемом земельном участке. Земельный участок находится у заявителя на праве аренды согласно договору аренды земельного участка от 10 июня 1999 года N 001592з.
На земельном участке также расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности городского округа Самара: нежилое здание (дизельная подстанция) (свидетельство о государственной регистрации права от 15 марта 2001 года серия 63-АА N 102467).
В связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, ЗАО "Самарасвязьинформ" обратилось в ТУ Росимущества с заявлением об образовании и выкупе части земельного участка (N 1475 от 10 августа 2011 года, N 2481 от 30 ноября 2011 года, N 476 от 21 марта 2012 года, N 622 от 16 апреля 2012 года), с приложением документов, предусмотренных пунктом 2 статьи 11.3. и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Все заявления были поданы в течение льготного периода для выкупа земельного участка, то есть до 01 июля 2012 года (статья 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2012 года по делу N А55-13838/2012 (оставленным в силе Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 года, Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 23 октября 2012 года, Определением ВАС РФ от 13 февраля 2013 года N ВАС-502/13) установлено незаконное бездействие ТУ Росимущества, выразившееся в непринятии решения об образовании земельного участка (для передачи в собственность под выкуп части земельного участка (площадью 580 кв. м), находящегося в собственности Российской Федерации и расположенного по адресу: гор. Самара, ул. Пензенская, 24, кадастровый номер 63:01:0109002:8, площадью 2 047 кв. м). При этом суд в мотивировочной части решения указал, что "принятие решения о разделе спорного земельного участка, находящегося в федеральной собственности относится к полномочиям Управления Росимущества, которое, не рассмотрев заявление Общества, представившего все необходимые документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации, допустило незаконное бездействие и нарушило исключительное право заявителя, предусмотренное статьей 36 того же Кодекса".
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Выводы арбитражных судов всех инстанций по делу N А55-13838/2012 о незаконном бездействии ТУ Росимущества, выразившемся в непринятии решения об образовании земельного участка для передачи в собственность под выкуп, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела ввиду участия обеих сторон при рассмотрении дела N А55-13838/2012.
Фактически, ТУ Росимущества приступило к исполнению решения по делу N А55-13838/2012 в следующем порядке:
- распоряжение о разделе земельного участка было вынесено только 28 декабря 2012 года (распоряжение ТУ Росимущества в Самарской области от 28 декабря 2012 года N 1056-р "О разделе земельного участка площадью 2 047,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, 24, с кадастровым номером 63:01:0109002:8, находящегося в федеральной собственности").
- осуществлена государственная регистрация права РФ на образованные земельные участки 28 января 2013 года.
ЗАО "Самарасвязьинформ" официально уведомлено письмом о проведенной государственной регистрации права РФ 30 января 2013 года (письмо ТУ Росимущества от 30 января 2013 года N 743); распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность ЗАО "Самарасвязьинформ" вынесено 28 февраля 2013 года, проект договора купли продажи направлен в адрес ЗАО "Самарасвязьинформ" в тот же день (письмо ТУ Росимущества от 28 февраля 2013 года N 2007).
Неисполнение ответчиком судебного акта по делу N А55-13838/2012 установлено постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 марта 2013 года по делу N А55-33725/2012 (оставлено в силе постановлением ФАС Поволжского округа от 30 мая 2013 года).
Довод заявителя о том, что истцу раньше было отказано в приобретении права собственности испрашиваемого земельного участка документально не подтвержден.
В деле отсутствует мотивированное решение ТУ Росимущества в Самарской области по заявлениям истца. Им было допущено бездействие как при рассмотрении заявлений истца (доказано судебными актами по делу N А55-13838/2012), так и при исполнении вынесенного судебного решения (доказано судебными актами по делу А55-33725/2012). Судебные акты по данным делам имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
В результате незаконного бездействия ТУ Росимущества и длительного неисполнения судебного акта, то есть невынесения мотивированного решения по заявлениям ЗАО "Самарасвязьинформ" о разделе земельного участка, истец был лишен возможности подать заявление на предоставление под выкуп вновь образованного земельного участка площадью 580 кв. м с приложением документов, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 сентября 2011 года N 475. В итоге, заявление о приобретении права собственности на земельный участок было направлено истцом в адрес ответчика только 25 февраля 2013 года, что стало возможным после регистрации права собственности РФ на вновь образованный земельный участок площадью 580 кв. м с кадастровым номером 63:01:0109002:1388 и расположенный по адресу: гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, на участке расположено здание пристрой к зданию АТС N 41\\42 литера А2 (адрес указан в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22 января 2013 года N 63-АК N 087506 и кадастровым паспортом).
Таким образом, в связи с наличием двух оснований, а именно:
- - выражение истцом своего волеизъявления на приобретение части земельного участка задолго до окончания льготного периода (то есть до 01 июля 2012 года), что подтверждается заявлениями на приобретение части земельного участка (образование и выкуп вновь образованного земельного участка) с приложением документов, предусмотренных статьями 11.3. и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (заявления N 1475 от 10 августа 2011 года, N 2481 от 30 ноября 2011 года, N 476 от 21 марта 2012 года, N 622 от 16 апреля 2012 года). Это позволяет применить статью 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к правоотношениям сторон по аналогии закона;
- - недобросовестность ответчика (незаконное бездействие, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-13838/2012, по делу N А55-33725/2012, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела; а также намерение ответчика извлечь преимущество из своего незаконного поведения, предложив выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, вместо льготной), что обязывает суд принять меры, предусмотренные действующим законодательством - определить условие о цене договора, по которой у сторон имелись разногласия, защитить право истца на выкуп земельного участка по льготной цене в связи с недобросовестным поведением ответчика.
Судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворено требование истца об определении льготной цены выкупа земельного участка (пункт 2.1. проекта договора), что составит 224 935 руб.
Также в обоснование жалобы, заявитель указывает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что ответчик не привел доказательств наличия императивных норм, предписывающих включение положений о коммерческом кредите за просрочку внесения выкупной стоимости за земельный участок.
Указанный довод признается судом апелляционной инстанции необоснованным по следующим основаниям.
Проектом договора предусмотрена двойная ответственность покупателя за просрочку платежа по договору (пени и положение о коммерческом кредите), что, по сути, является кабальным условием договора для истца.
Следовательно, исключение из проекта договора абзацев 2, 3 и 4 пункта 5.3 является законным и обоснованным.
Условие проекта договора об обязательном внесудебном расторжении договора, изложенное в абзаце 2 пункта 6.5. договора, противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае выявления после заключения договора обстоятельств, предусмотренных абзацем 1 пункта 6.5. договора, ответчик не лишен судебной защиты своих нарушенных прав - путем признания сделки недействительной как противоречащей закону или иным правовым актам (либо предъявления требований о применении последствий ее ничтожности).
В связи с чем, абзац 2 пункта 6.5. проекта договора также правомерно исключен судом первой инстанции из текста договора.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года, принятого по делу N А55-8994/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года, принятое по делу N А55-8994/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2013 ПО ДЕЛУ N А55-8994/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2013 г. по делу N А55-8994/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 02 октября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М, Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 26 сентября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года, принятое по делу N А55-8994/2013 (судья Разумов Ю.М.)
по иску Закрытого акционерного общества "Самарасвязьинформ" (ОГРН 1026301424192), гор. Самара
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003), гор. Самара
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Закрытое акционерное общество "Самарасвязьинформ" обратился в Арбитражный суд Самарской области иском к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 2013 года по пунктам 2.1, 5.3, 6.5 договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года исковые требования были удовлетворены.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом неправильно применены и нарушены нормы материального права.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В материалы дела от истца поступил мотивированный отзыв, которым просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28 февраля 2013 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 2013 года, в соответствии с которым продавец (ответчик) обязуется передать в собственность, а покупатель (истец) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0109002:1388, реестровым номером федерального имущества П11630004198, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, на участке расположено здание пристрой к зданию АТС N 41/42 литера А2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 580 кв. м.
Истец подписал данный договор с протоколом разногласий от 19 марта 2013 года, в частности, по п. 2.1, 5.3, 6.5.
Ответчик письмом от 27 марта 2013 года N 3265 сообщил об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 2013 года, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в порядке ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пункты 2.1, 5.3, 6.5 в проекте договора изложены продавцом в следующей редакции:
"2.1. Цена выкупа участка составляет 1 249 639 (один миллион двести сорок девять тысяч шестьсот тридцать девять) рублей (без налога (НДС) согласно п. 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20 августа 2004 года) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г. Самара, р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКАТО 36401000000, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).
5.3. За нарушение срока внесения платежа по договору Покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера платежа по договору за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 2.1 договора.
В соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неуплаты Покупателем цены выкупа участка в установленные сроки, установленные п. 4.2 договора, образующаяся задолженность цены выкупа участка признается сторонами коммерческим кредитом, за каждый день пользования которым покупатель обязан выплачивать продавцу проценты из расчета ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В этом случае, суммы, впоследствии перечисляемые в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в п. 2.1 настоящего договора, независимо от указания назначения платежа в платежном поручении, используются для погашения процентов по коммерческому кредиту и лишь в оставшейся части - суммы основного долга.
При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году и в месяце принимается равным фактическому количеству дней в году и в месяце.
6.5. Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества и ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а равно и о правах третьих лиц на расположенные в границах участка зданиях, строениях, сооружениях, препятствующих приватизации участка.
Стороны договорились о том, что выявление указанных обстоятельств влечет за собой расторжение договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении договора является для покупателя обязательным".
Истец в протоколе разногласий не согласился с ценой выкупа, определив ее равной 224 935 руб. (без НДС), предложил исключить абзацы 2, 3 и 4 пункта 5.3, абзац 2 пункта 6.5.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что в результате незаконного бездействия ТУ Росимущества и длительного неисполнения судебного акта, то есть невынесения мотивированного решения по заявлениям ЗАО "Самарасвязьинформ" о разделе земельного участка, истец был лишен возможности подать заявление на предоставление под выкуп вновь образованного земельного участка площадью 580 кв. м с приложением документов, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 сентября 2011 года N 475.
Обосновывая жалобу, заявитель ссылается на то, что заявление на приобретение права собственности подано 25 февраля 2013 года, а ранее истцу было отказано в приобретении права собственности испрашиваемого земельного участка.
Указанный довод судом апелляционной инстанции признается несостоятельным по следующим основаниям.
ЗАО "Самарасвязьинформ" в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имущества в Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность под выкуп части земельного участка общей площадью 580 кв. м, являющегося федеральной собственностью и расположенного по адресу: гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, 24, (кадастровый номер 63:01:0109002:8, общая площадь земельного участка 2 047 кв. м.
ЗАО "Самарасвязьинформ" является собственником объектов недвижимого имущества:
- - пристроя к зданию АТС N 41/42 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 28 декабря 2010 года, серия 63-АЕ N 185085);
- - здания (пристрой к АТС 41/42) (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 ноября 2002 года, серия 63-АА N 711306),
расположенных на испрашиваемом земельном участке. Земельный участок находится у заявителя на праве аренды согласно договору аренды земельного участка от 10 июня 1999 года N 001592з.
На земельном участке также расположен объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности городского округа Самара: нежилое здание (дизельная подстанция) (свидетельство о государственной регистрации права от 15 марта 2001 года серия 63-АА N 102467).
В связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, ЗАО "Самарасвязьинформ" обратилось в ТУ Росимущества с заявлением об образовании и выкупе части земельного участка (N 1475 от 10 августа 2011 года, N 2481 от 30 ноября 2011 года, N 476 от 21 марта 2012 года, N 622 от 16 апреля 2012 года), с приложением документов, предусмотренных пунктом 2 статьи 11.3. и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Все заявления были поданы в течение льготного периода для выкупа земельного участка, то есть до 01 июля 2012 года (статья 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июня 2012 года по делу N А55-13838/2012 (оставленным в силе Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 года, Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 23 октября 2012 года, Определением ВАС РФ от 13 февраля 2013 года N ВАС-502/13) установлено незаконное бездействие ТУ Росимущества, выразившееся в непринятии решения об образовании земельного участка (для передачи в собственность под выкуп части земельного участка (площадью 580 кв. м), находящегося в собственности Российской Федерации и расположенного по адресу: гор. Самара, ул. Пензенская, 24, кадастровый номер 63:01:0109002:8, площадью 2 047 кв. м). При этом суд в мотивировочной части решения указал, что "принятие решения о разделе спорного земельного участка, находящегося в федеральной собственности относится к полномочиям Управления Росимущества, которое, не рассмотрев заявление Общества, представившего все необходимые документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации, допустило незаконное бездействие и нарушило исключительное право заявителя, предусмотренное статьей 36 того же Кодекса".
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Выводы арбитражных судов всех инстанций по делу N А55-13838/2012 о незаконном бездействии ТУ Росимущества, выразившемся в непринятии решения об образовании земельного участка для передачи в собственность под выкуп, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела ввиду участия обеих сторон при рассмотрении дела N А55-13838/2012.
Фактически, ТУ Росимущества приступило к исполнению решения по делу N А55-13838/2012 в следующем порядке:
- распоряжение о разделе земельного участка было вынесено только 28 декабря 2012 года (распоряжение ТУ Росимущества в Самарской области от 28 декабря 2012 года N 1056-р "О разделе земельного участка площадью 2 047,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, 24, с кадастровым номером 63:01:0109002:8, находящегося в федеральной собственности").
- осуществлена государственная регистрация права РФ на образованные земельные участки 28 января 2013 года.
ЗАО "Самарасвязьинформ" официально уведомлено письмом о проведенной государственной регистрации права РФ 30 января 2013 года (письмо ТУ Росимущества от 30 января 2013 года N 743); распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность ЗАО "Самарасвязьинформ" вынесено 28 февраля 2013 года, проект договора купли продажи направлен в адрес ЗАО "Самарасвязьинформ" в тот же день (письмо ТУ Росимущества от 28 февраля 2013 года N 2007).
Неисполнение ответчиком судебного акта по делу N А55-13838/2012 установлено постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 марта 2013 года по делу N А55-33725/2012 (оставлено в силе постановлением ФАС Поволжского округа от 30 мая 2013 года).
Довод заявителя о том, что истцу раньше было отказано в приобретении права собственности испрашиваемого земельного участка документально не подтвержден.
В деле отсутствует мотивированное решение ТУ Росимущества в Самарской области по заявлениям истца. Им было допущено бездействие как при рассмотрении заявлений истца (доказано судебными актами по делу N А55-13838/2012), так и при исполнении вынесенного судебного решения (доказано судебными актами по делу А55-33725/2012). Судебные акты по данным делам имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
В результате незаконного бездействия ТУ Росимущества и длительного неисполнения судебного акта, то есть невынесения мотивированного решения по заявлениям ЗАО "Самарасвязьинформ" о разделе земельного участка, истец был лишен возможности подать заявление на предоставление под выкуп вновь образованного земельного участка площадью 580 кв. м с приложением документов, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 сентября 2011 года N 475. В итоге, заявление о приобретении права собственности на земельный участок было направлено истцом в адрес ответчика только 25 февраля 2013 года, что стало возможным после регистрации права собственности РФ на вновь образованный земельный участок площадью 580 кв. м с кадастровым номером 63:01:0109002:1388 и расположенный по адресу: гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Пензенская, на участке расположено здание пристрой к зданию АТС N 41\\42 литера А2 (адрес указан в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22 января 2013 года N 63-АК N 087506 и кадастровым паспортом).
Таким образом, в связи с наличием двух оснований, а именно:
- - выражение истцом своего волеизъявления на приобретение части земельного участка задолго до окончания льготного периода (то есть до 01 июля 2012 года), что подтверждается заявлениями на приобретение части земельного участка (образование и выкуп вновь образованного земельного участка) с приложением документов, предусмотренных статьями 11.3. и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (заявления N 1475 от 10 августа 2011 года, N 2481 от 30 ноября 2011 года, N 476 от 21 марта 2012 года, N 622 от 16 апреля 2012 года). Это позволяет применить статью 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к правоотношениям сторон по аналогии закона;
- - недобросовестность ответчика (незаконное бездействие, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-13838/2012, по делу N А55-33725/2012, имеющими преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела; а также намерение ответчика извлечь преимущество из своего незаконного поведения, предложив выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, вместо льготной), что обязывает суд принять меры, предусмотренные действующим законодательством - определить условие о цене договора, по которой у сторон имелись разногласия, защитить право истца на выкуп земельного участка по льготной цене в связи с недобросовестным поведением ответчика.
Судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворено требование истца об определении льготной цены выкупа земельного участка (пункт 2.1. проекта договора), что составит 224 935 руб.
Также в обоснование жалобы, заявитель указывает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что ответчик не привел доказательств наличия императивных норм, предписывающих включение положений о коммерческом кредите за просрочку внесения выкупной стоимости за земельный участок.
Указанный довод признается судом апелляционной инстанции необоснованным по следующим основаниям.
Проектом договора предусмотрена двойная ответственность покупателя за просрочку платежа по договору (пени и положение о коммерческом кредите), что, по сути, является кабальным условием договора для истца.
Следовательно, исключение из проекта договора абзацев 2, 3 и 4 пункта 5.3 является законным и обоснованным.
Условие проекта договора об обязательном внесудебном расторжении договора, изложенное в абзаце 2 пункта 6.5. договора, противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае выявления после заключения договора обстоятельств, предусмотренных абзацем 1 пункта 6.5. договора, ответчик не лишен судебной защиты своих нарушенных прав - путем признания сделки недействительной как противоречащей закону или иным правовым актам (либо предъявления требований о применении последствий ее ничтожности).
В связи с чем, абзац 2 пункта 6.5. проекта договора также правомерно исключен судом первой инстанции из текста договора.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года, принятого по делу N А55-8994/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года, принятое по делу N А55-8994/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)