Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9207/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2013 года по делу N А81-2806/2013 (судья В.В. Чорноба), рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) к индивидуальному предпринимателю Аббасову Эльхану Нариман оглы (ОГРНИП 312890511400123) о взыскании 3 821 руб. 15 коп., расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, освобождении земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи,
при участии в судебном заседании:
- от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещен;
- от индивидуального предпринимателя Аббасова Эльхана Нариман оглы - представитель не явился, извещен;
- установил:
Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Аббасову Эльхану Нариман оглы (далее - ИП Аббасов Э.Н.о., ответчик) о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 от установленного на нем остановочного комплекса, передаче земельного участка свободным от застройки по акту приема-передачи, о взыскании 3 750 руб. задолженности по арендной плате и 71 руб. 15 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.06.2013 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии с нормами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Аббасова Э.Н.о. в пользу Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска взыскано 3 821 руб. 15 коп., из которых: 3 750 руб. задолженности и 71 руб. 15 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ИП Аббасова Э.Н.о. в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 от установленного на нем остановочного комплекса, передаче земельного участка свободным от застройки по акту приема-передачи, исходил из того, что в силу норм гражданского законодательства и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если отсутствуют или в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В данном случае задолженности по арендной плате у ответчика не имеется; предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в виде существенного нарушения ответчиком условий договора аренды суд не установил.
Возражая против принятого судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований, Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 АПК РФ О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ, а отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 от установленного на нем остановочного комплекса, передаче земельного участка свободным от застройки по акту приема-передачи в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 17.03.2010 между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска (арендодатель) и ИП Аббасовым Э.Н.о. (арендатор) заключен договор N 120-10, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 30 м кв. с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 для содержания и эксплуатации остановочного комплекса, находящегося на ул. Ленина в микрорайоне 5 гор. Ноябрьска.
Арендатор, в свою очередь, в соответствии с пунктом 3.1 обязался вносить арендную плату за земельный участок в согласованном сторонами размере.
Согласно пункту 3.2 договора N 120-10 от 17.03.2010 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, в случае заключения (возобновления) договора аренды земельного участка на срок более года или на неопределенный срок
Срок действия договора определен с 03.09.2009 по 03.09.2014, а в части финансовых обязательств - до полного их исполнения.
По акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к договору, обозначенное имущество передано истцом ответчику.
Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу 16.06.2010.
18.02.2013 Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска направил в адрес ИП Аббасова Э.Н.о. письмо N 1024/105-104-1-4, в котором уведомил ответчика об отказе от договора аренды ввиду наличия у арендатора задолженности по внесению арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп.
03.06.2013 Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска направил в адрес ИП Аббасова Э.Н.о. уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 120-10 от 17.03.2010 ввиду наличия у арендатора задолженности по внесению арендных платежей за 1 квартал 2013 года в размере 3 750 руб. Ответчику предлагалось оплатить указанную задолженность и освободить занимаемый земельный участок.
Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению претензии послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Сложившиеся между сторонами отношения в рамках договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфами 1, 4 главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как усматривается из материалов дела, истец представил в материалы дела письмо N 1024/105-104-1-4 от 18.02.2013, в соответствии с которым Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска предложил ИП Аббасову Э.Н.о. погасить задолженность по арендной плате за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. и заявил о досрочном расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010.
Таким образом, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка ему на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ предоставлено право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае доказанности факта невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Указанное право, по смыслу положений статей 606, 614 ГК РФ, вытекает из того, что содержанием обязательства арендатора по договору аренды, на надлежащее исполнение которого в первую очередь вправе рассчитывать арендодатель, является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Между тем, согласно статье 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
При этом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного обязательства, исключает расторжение договора. Данная правовая позиция сформулирована исходя из того, что срок внесения арендных платежей в любом случае будет нарушен, поскольку такое нарушение, как несвоевременность оплаты, невозможно устранить впоследствии.
При этом, пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Указанное право на предъявление иска о расторжении договора аренды в разумный срок направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и недопущение со стороны арендодателя злоупотреблений в виде реализации права, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по истечении значительного времени после просрочки арендатором внесения арендных платежей и их соответствующей оплаты за пределами договорных сроков.
Таким образом, право на односторонний отказ от договора, предоставленное арендодателю пунктом 3 статьи 619 ГК РФ в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей по договору, поставлено для арендодателя в зависимость от совершения им соответствующих действий в разумный срок с момента возношения таковых обстоятельств.
Как указывалось выше, истцом была допущена просрочка оплаты арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп.
В течение спорных периодов (начиная с 30.06.2010) истец не обращался к истцу с требованием оплатить данную задолженность или расторгнуть договор N 120-10 от 17.03.2010.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Письмо N 1024/105-104-1-4 с требованием оплатить данную задолженность датировано лишь 18.02.2013.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что указанная задолженность в полном объеме оплачена ответчиком 18.03.2013.
Данный факт указана истцом в апелляционной жалобе.
Указанное исполнение было принято истцом.
После совершения ответчиком исполнения, истцом каких-либо действий по заявлению о расторжении договора в связи с просрочкой внесения истцом арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. не заявлялось, препятствий в пользовании ответчику земельным участком не чинилось.
Уведомление от 03.06.2013 N 4041/105-101-4 о досрочном расторжении договора не содержит каких-либо претензий со стороны арендодателя к арендатору ввиду нарушения последним сроков внесения арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп.
Таким образом, истец, не заявив как с самого начала возникновения задолженности (30.06.2010), так и после исполнения ИП Аббасовым Э.Н.о. обязанности по внесению арендной платы, своими действиями обозначил свою правовую позицию по вопросу допущения и последующего устранения просрочки внесения ответчиком арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. как направленную на сохранение в дальнейшем договорных отношений.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что просрочка, допущенная арендатором еще в 2010, 2011 и 2012 годах, и устраненная ответчиком, не может являться основанием расторжения договора N 120-10 от 17.03.2010 ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Учитывая, что правом на предъявление штрафных санкций истец воспользовался, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. в добровольном порядке 18.03.2013, расторжение договора по данному основанию, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Истец также ссылается, что ответчиком допущена просрочка внесения арендных платежей за первый квартал 2013 года, в связи с чем Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска письмом от 03.06.2013 N 4041/105-101-4 заявил о расторжении договора.
Однако, суд апелляционной инстанции также критически оценивает данное письмо исходя из следующего.
Как указывалось выше, согласно пункту 3.2 договора N 120-10 от 17.03.2010 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, в случае заключения (возобновления) договора аренды земельного участка на срок более года или на неопределенный срок.
Таким образом, оплата задолженности за первый квартал 2013 года должна была быть внесена арендатором до 10.04.2013.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора N 120-10 от 17.03.2010, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в течение трех месяцев, и нарушения других условий договора.
В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь статьей 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий пунктов 3.2 и 4.1.1 договора N 120-10 от 17.03.2010 следует, что право арендодателя заявить о досрочном расторжении договора возникает при невнесении арендатором арендной платы в течение трех месяцев, при том, что обязанность по ее внесению должна быть исполнена до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом.
Соответственно, поскольку обязанность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года должна была бать исполнена ИП Аббасовым Э.Н.о. до 10.04.2013, следовательно, право заявить о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010 возникло у Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска с 10.07.2013 (спустя три месяца).
Между тем, с соответствующим требованием, как указывалось выше, Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска обратился к ответчику 03.06.2013 на основании письма N 4041/105-101-4, то есть до возникновения у него соответствующего права.
После 10.07.2013 истец не направлял каких-либо писем в адрес ответчика с требованием расторгнуть договор N 120-10 от 17.03.2010.
Предложение о расторжении договора аренды в связи с якобы допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей за первый квартал 2013 года последовало от истца ранее, чем возникло право требовать досрочного расторжения договора. Следовательно, таких оснований по правилам пункта 3 статьи 619 ГК РФ не имеется.
Иных оснований для растяжения договора N 120-10 от 17.03.2010 истцом не приведено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требования Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, принял законное и обоснованные решение.
Отказ в расторжении договора автоматически влечет отказ в удовлетворении требования о возврате земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционная жалоба Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 статьей 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2013 года по делу N А81-2806/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А81-2806/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А81-2806/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9207/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2013 года по делу N А81-2806/2013 (судья В.В. Чорноба), рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) к индивидуальному предпринимателю Аббасову Эльхану Нариман оглы (ОГРНИП 312890511400123) о взыскании 3 821 руб. 15 коп., расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, освобождении земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи,
при участии в судебном заседании:
- от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещен;
- от индивидуального предпринимателя Аббасова Эльхана Нариман оглы - представитель не явился, извещен;
- установил:
Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Аббасову Эльхану Нариман оглы (далее - ИП Аббасов Э.Н.о., ответчик) о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 от установленного на нем остановочного комплекса, передаче земельного участка свободным от застройки по акту приема-передачи, о взыскании 3 750 руб. задолженности по арендной плате и 71 руб. 15 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей.
Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.06.2013 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии с нормами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Аббасова Э.Н.о. в пользу Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска взыскано 3 821 руб. 15 коп., из которых: 3 750 руб. задолженности и 71 руб. 15 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ИП Аббасова Э.Н.о. в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 от установленного на нем остановочного комплекса, передаче земельного участка свободным от застройки по акту приема-передачи, исходил из того, что в силу норм гражданского законодательства и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если отсутствуют или в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В данном случае задолженности по арендной плате у ответчика не имеется; предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в виде существенного нарушения ответчиком условий договора аренды суд не установил.
Возражая против принятого судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований, Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 АПК РФ О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ, а отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 от установленного на нем остановочного комплекса, передаче земельного участка свободным от застройки по акту приема-передачи в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 17.03.2010 между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска (арендодатель) и ИП Аббасовым Э.Н.о. (арендатор) заключен договор N 120-10, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 30 м кв. с кадастровым номером 89:12:110703:79/1 для содержания и эксплуатации остановочного комплекса, находящегося на ул. Ленина в микрорайоне 5 гор. Ноябрьска.
Арендатор, в свою очередь, в соответствии с пунктом 3.1 обязался вносить арендную плату за земельный участок в согласованном сторонами размере.
Согласно пункту 3.2 договора N 120-10 от 17.03.2010 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, в случае заключения (возобновления) договора аренды земельного участка на срок более года или на неопределенный срок
Срок действия договора определен с 03.09.2009 по 03.09.2014, а в части финансовых обязательств - до полного их исполнения.
По акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к договору, обозначенное имущество передано истцом ответчику.
Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу 16.06.2010.
18.02.2013 Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска направил в адрес ИП Аббасова Э.Н.о. письмо N 1024/105-104-1-4, в котором уведомил ответчика об отказе от договора аренды ввиду наличия у арендатора задолженности по внесению арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп.
03.06.2013 Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска направил в адрес ИП Аббасова Э.Н.о. уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 120-10 от 17.03.2010 ввиду наличия у арендатора задолженности по внесению арендных платежей за 1 квартал 2013 года в размере 3 750 руб. Ответчику предлагалось оплатить указанную задолженность и освободить занимаемый земельный участок.
Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению претензии послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Сложившиеся между сторонами отношения в рамках договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфами 1, 4 главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как усматривается из материалов дела, истец представил в материалы дела письмо N 1024/105-104-1-4 от 18.02.2013, в соответствии с которым Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска предложил ИП Аббасову Э.Н.о. погасить задолженность по арендной плате за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. и заявил о досрочном расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010.
Таким образом, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка ему на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ предоставлено право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае доказанности факта невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Указанное право, по смыслу положений статей 606, 614 ГК РФ, вытекает из того, что содержанием обязательства арендатора по договору аренды, на надлежащее исполнение которого в первую очередь вправе рассчитывать арендодатель, является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Между тем, согласно статье 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
При этом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного обязательства, исключает расторжение договора. Данная правовая позиция сформулирована исходя из того, что срок внесения арендных платежей в любом случае будет нарушен, поскольку такое нарушение, как несвоевременность оплаты, невозможно устранить впоследствии.
При этом, пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Указанное право на предъявление иска о расторжении договора аренды в разумный срок направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и недопущение со стороны арендодателя злоупотреблений в виде реализации права, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по истечении значительного времени после просрочки арендатором внесения арендных платежей и их соответствующей оплаты за пределами договорных сроков.
Таким образом, право на односторонний отказ от договора, предоставленное арендодателю пунктом 3 статьи 619 ГК РФ в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей по договору, поставлено для арендодателя в зависимость от совершения им соответствующих действий в разумный срок с момента возношения таковых обстоятельств.
Как указывалось выше, истцом была допущена просрочка оплаты арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп.
В течение спорных периодов (начиная с 30.06.2010) истец не обращался к истцу с требованием оплатить данную задолженность или расторгнуть договор N 120-10 от 17.03.2010.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Письмо N 1024/105-104-1-4 с требованием оплатить данную задолженность датировано лишь 18.02.2013.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что указанная задолженность в полном объеме оплачена ответчиком 18.03.2013.
Данный факт указана истцом в апелляционной жалобе.
Указанное исполнение было принято истцом.
После совершения ответчиком исполнения, истцом каких-либо действий по заявлению о расторжении договора в связи с просрочкой внесения истцом арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. не заявлялось, препятствий в пользовании ответчику земельным участком не чинилось.
Уведомление от 03.06.2013 N 4041/105-101-4 о досрочном расторжении договора не содержит каких-либо претензий со стороны арендодателя к арендатору ввиду нарушения последним сроков внесения арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп.
Таким образом, истец, не заявив как с самого начала возникновения задолженности (30.06.2010), так и после исполнения ИП Аббасовым Э.Н.о. обязанности по внесению арендной платы, своими действиями обозначил свою правовую позицию по вопросу допущения и последующего устранения просрочки внесения ответчиком арендных платежей за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. как направленную на сохранение в дальнейшем договорных отношений.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что просрочка, допущенная арендатором еще в 2010, 2011 и 2012 годах, и устраненная ответчиком, не может являться основанием расторжения договора N 120-10 от 17.03.2010 ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Учитывая, что правом на предъявление штрафных санкций истец воспользовался, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности за периоды с 30.06.2010 по 17.05.2011, с 10.07.2011 по 04.05.2012 и с 10.07.2012 по 14.02.2013 в размере 11 669 руб. 92 коп. в добровольном порядке 18.03.2013, расторжение договора по данному основанию, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Истец также ссылается, что ответчиком допущена просрочка внесения арендных платежей за первый квартал 2013 года, в связи с чем Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска письмом от 03.06.2013 N 4041/105-101-4 заявил о расторжении договора.
Однако, суд апелляционной инстанции также критически оценивает данное письмо исходя из следующего.
Как указывалось выше, согласно пункту 3.2 договора N 120-10 от 17.03.2010 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, в случае заключения (возобновления) договора аренды земельного участка на срок более года или на неопределенный срок.
Таким образом, оплата задолженности за первый квартал 2013 года должна была быть внесена арендатором до 10.04.2013.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора N 120-10 от 17.03.2010, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в течение трех месяцев, и нарушения других условий договора.
В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь статьей 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий пунктов 3.2 и 4.1.1 договора N 120-10 от 17.03.2010 следует, что право арендодателя заявить о досрочном расторжении договора возникает при невнесении арендатором арендной платы в течение трех месяцев, при том, что обязанность по ее внесению должна быть исполнена до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом.
Соответственно, поскольку обязанность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года должна была бать исполнена ИП Аббасовым Э.Н.о. до 10.04.2013, следовательно, право заявить о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010 возникло у Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска с 10.07.2013 (спустя три месяца).
Между тем, с соответствующим требованием, как указывалось выше, Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска обратился к ответчику 03.06.2013 на основании письма N 4041/105-101-4, то есть до возникновения у него соответствующего права.
После 10.07.2013 истец не направлял каких-либо писем в адрес ответчика с требованием расторгнуть договор N 120-10 от 17.03.2010.
Предложение о расторжении договора аренды в связи с якобы допущенной ответчиком просрочкой внесения арендных платежей за первый квартал 2013 года последовало от истца ранее, чем возникло право требовать досрочного расторжения договора. Следовательно, таких оснований по правилам пункта 3 статьи 619 ГК РФ не имеется.
Иных оснований для растяжения договора N 120-10 от 17.03.2010 истцом не приведено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требования Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска о расторжении договора N 120-10 от 17.03.2010, принял законное и обоснованные решение.
Отказ в расторжении договора автоматически влечет отказ в удовлетворении требования о возврате земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2013 по делу N А81-2806/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционная жалоба Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 статьей 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2013 года по делу N А81-2806/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)