Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - открытого акционерного общества "Кубаньэнерго" в лице филиала - открытого акционерного общества "Сочинские электрические сети" (ИНН 2309001660, ОГРН 1022301427268), ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2013 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А32-32105/2012, установил следующее.
ОАО "Кубаньэнерго" в лице филиала - ОАО "Сочинские электрические сети" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) и администрации города Сочи (далее - администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:93 площадью 6 тыс. кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараш, 147Б в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в срок до 31.12.2012.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 удовлетворено ходатайство общества об изменении предмета заявленных требований, согласно которому истец просит:
1. Изложить преамбулу договора аренды N 4900006972 в следующей редакции: "Муниципальное образование город-курорт Сочи, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи Рябцева Романа Анатольевича, действующего на основании постановления главы г. Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества", в соответствии с постановлением главы города Сочи от 10.12.2001 N 697 "О передаче функций по вопросам регулирования земельно-правовых отношений комитету по управлению имуществом г. Сочи", постановлением главы города Сочи от 23.04.2002 N 246 "О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки", Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", и открытое акционерное общество энергетики и электрификации Кубани, именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Султанова Георгия Ахмедовича, действующего на основании устава, с другой стороны, согласно постановлению администрации города Сочи от 16.03.1995 N 220/1 заключили настоящий договор о нижеследующем".
2. Изложить пункт 1.1 договора аренды N 4900006972 следующим образом: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 6 тыс. (шесть тысяч) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109028:93 по ул. Калараш, 147Б в Лазаревском районе города Сочи с видом разрешенного использования - промбаза. Категория земель - земли населенных пунктов".
3. Изложить пункт 3.2 договора аренды N 4900006972 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью передаваемого арендодателем земельного участка и составляет 1 828 528 (один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч пятьсот двадцать восемь) рублей 40 копеек".
По ходатайству общества к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация.
Решением от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.08.2013, заявленные требования удовлетворены, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что пунктом 2 статьи 3 Вводного закона на юридических лиц возложена обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в срок до 01.07.2012. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:93 предоставлен обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку спорный земельный участок ранее принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, - при расчете арендной платы ответчик должен руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, то есть с учетом коэффициента в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 828 528 рублей 40 копеек.
В кассационной жалобе департамент и администрация просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податели жалобы считают, что изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, может предусматриваться договорами аренды земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости участка. Спорный договор не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законодательством и другими императивными нормами, действовавшими на момент его заключения.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). С учетом изложенного судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса. От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя, которое рассмотрено и удовлетворено коллегией.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 16.03.1995 N 220/1 Сочинским электросетям в постоянное (бессрочное) пользование передан земельный участок общей площадью 123,232 га, в том числе в Лазаревском районе - 22,547 га фактически занимаемый жилыми и нежилыми строениями, служебными и приусадебными дворовыми территориями в г. Сочи (т. 1, л.д. 49-51).
Согласно приложению N 1 к указанному постановлению Сочинским электросетям в постоянное (бессрочное) пользование передан, в том числе земельный участок в пос. Лазаревском по ул. Калараш, 147А в зоне л-1-а, площадью 0,6 га (промбаза), о чем выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 06.03.1996 N 292 (т. 1, л.д. 57).
Справкой ГУДП "БТИ города Сочи" от 03.10.2002 N 2697 подтверждено, что объект по ул. Калараш, 147Б в пос. Лазаревском по данным первой инвентаризации от 18.04.1973 значился фактически по ул. Калараш, 147А в пос. Лазаревское, по данным инвентаризации от 23.11.1987 по настоящее время в БТИ Лазаревского района г. Сочи значится по адресу: пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б (т. 1, л.д. 58).
Право собственности на нежилое здание с пристройкой (литеры А, А1), площадью 753,1 кв. м - ремонтно-производственная база, нежилое здание с пристройками - гараж (литеры Д, Д1, Д2), общей площадью 128,3 кв. м по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б зарегистрировано в установленном законом порядке за обществом, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.11.2002 (т. 1, л.д. 33, 34).
Справкой Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 08.04.2010 N 3583 подтверждается почтовый адрес ремонтно-производственной базы в Лазаревском районе г. Сочи по ул. Калараш, 147Б (т. 1, л.д. 47).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 30.03.2011 N 2343/12/11-117485, предоставленный Сочинским электрическим сетям в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б, площадью 6 тыс. кв. м, имеет кадастровый номер 23:49:0109028:93 и кадастровую стоимость 91 926 420 рублей (т. 1, л.д. 41-46).
Ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Вводного закона, общество обратилось в департамент с письмами от 25.10.2010 N КЭ/1200/1953, 28.02.2011 N КЭ/009/246 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (т. 1, л.д. 59-62), ответ на которые не получен.
По запросу истца от 18.04.2011 N СЭС/113/1/1143 ответчик представил распоряжение от 13.05.2011 N 924-р о внесении в реестр муниципальной собственности города Сочи спорного земельного участка и проект договора от 29.06.2011 N 4900006972, согласно которому муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента в соответствии с постановлением главы города Сочи от 23.04.2002 N 246 "О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки", постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" предоставляет во временное владение и пользование обществу земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:93, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б с видом разрешенного использования - промбаза. Срок действия договора определен с момента его государственной регистрации до истечения 49 лет.
Пунктом 3.2 договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.06.2011 N 006/43-2011 размер годовой арендной платы установлен в сумме 4 018 245 рублей.
Истец в письме от 11.03.2012 N КЭ/009/168 уведомил департамент о невозможности подписания договора аренды в предоставленной редакции, сославшись на неверный расчет арендной платы, ошибочное указание в договоре кадастрового номера земельного участка и оснований его заключения (в порядке переоформления права) и просил внести соответствующие изменения в текст договора, в том числе скорректировать сумму ежегодной арендной платы (т. 1, л.д. 65, 66).
Договор аренды спорного земельного участка сторонами в измененной редакции не заключен. Указанные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.
Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Таким образом, департамент (уполномоченный орган местного самоуправления) является лицом, для которого заключение договора с обществом является обязательным.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Согласно пункту 2 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса). Вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора указывается в резолютивной части решения (статья 173 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.
Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона).
Общество относится к субъектам, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, поэтому к правоотношениям сторон, связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, применимы установленные законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости земельного участка, не относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте).
В проекте договора общество обосновано произвело расчет арендной платы исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка, что составляет 1 838 528 рублей 40 копеек (91 926 420 рублей х 2%), где 91 926 420 рублей - кадастровая стоимость земельного участка.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что требование истца об обязании ответчика заключить договор в предложенной истцом редакции подлежит удовлетворению.
Доводы заявителя о необоснованном применении судами абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона отклоняются судом округа, как основанные на неверном толковании норм материального права. Суды обеих инстанций правомерно указали, что в рассматриваемом случае размер арендной платы должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. При определении размера арендной платы департамент неправомерно сослался на определение размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка (отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 14.06.2011 N 006/43-2011).
Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2013 по делу N А32-32105/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-32105/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N А32-32105/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - открытого акционерного общества "Кубаньэнерго" в лице филиала - открытого акционерного общества "Сочинские электрические сети" (ИНН 2309001660, ОГРН 1022301427268), ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2013 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А32-32105/2012, установил следующее.
ОАО "Кубаньэнерго" в лице филиала - ОАО "Сочинские электрические сети" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) и администрации города Сочи (далее - администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:93 площадью 6 тыс. кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Калараш, 147Б в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в срок до 31.12.2012.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 удовлетворено ходатайство общества об изменении предмета заявленных требований, согласно которому истец просит:
1. Изложить преамбулу договора аренды N 4900006972 в следующей редакции: "Муниципальное образование город-курорт Сочи, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи Рябцева Романа Анатольевича, действующего на основании постановления главы г. Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества", в соответствии с постановлением главы города Сочи от 10.12.2001 N 697 "О передаче функций по вопросам регулирования земельно-правовых отношений комитету по управлению имуществом г. Сочи", постановлением главы города Сочи от 23.04.2002 N 246 "О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки", Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", и открытое акционерное общество энергетики и электрификации Кубани, именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Султанова Георгия Ахмедовича, действующего на основании устава, с другой стороны, согласно постановлению администрации города Сочи от 16.03.1995 N 220/1 заключили настоящий договор о нижеследующем".
2. Изложить пункт 1.1 договора аренды N 4900006972 следующим образом: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 6 тыс. (шесть тысяч) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109028:93 по ул. Калараш, 147Б в Лазаревском районе города Сочи с видом разрешенного использования - промбаза. Категория земель - земли населенных пунктов".
3. Изложить пункт 3.2 договора аренды N 4900006972 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью передаваемого арендодателем земельного участка и составляет 1 828 528 (один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч пятьсот двадцать восемь) рублей 40 копеек".
По ходатайству общества к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация.
Решением от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.08.2013, заявленные требования удовлетворены, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что пунктом 2 статьи 3 Вводного закона на юридических лиц возложена обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в срок до 01.07.2012. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:93 предоставлен обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку спорный земельный участок ранее принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, - при расчете арендной платы ответчик должен руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, то есть с учетом коэффициента в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 828 528 рублей 40 копеек.
В кассационной жалобе департамент и администрация просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податели жалобы считают, что изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, может предусматриваться договорами аренды земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости участка. Спорный договор не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законодательством и другими императивными нормами, действовавшими на момент его заключения.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). С учетом изложенного судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса. От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя, которое рассмотрено и удовлетворено коллегией.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 16.03.1995 N 220/1 Сочинским электросетям в постоянное (бессрочное) пользование передан земельный участок общей площадью 123,232 га, в том числе в Лазаревском районе - 22,547 га фактически занимаемый жилыми и нежилыми строениями, служебными и приусадебными дворовыми территориями в г. Сочи (т. 1, л.д. 49-51).
Согласно приложению N 1 к указанному постановлению Сочинским электросетям в постоянное (бессрочное) пользование передан, в том числе земельный участок в пос. Лазаревском по ул. Калараш, 147А в зоне л-1-а, площадью 0,6 га (промбаза), о чем выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 06.03.1996 N 292 (т. 1, л.д. 57).
Справкой ГУДП "БТИ города Сочи" от 03.10.2002 N 2697 подтверждено, что объект по ул. Калараш, 147Б в пос. Лазаревском по данным первой инвентаризации от 18.04.1973 значился фактически по ул. Калараш, 147А в пос. Лазаревское, по данным инвентаризации от 23.11.1987 по настоящее время в БТИ Лазаревского района г. Сочи значится по адресу: пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б (т. 1, л.д. 58).
Право собственности на нежилое здание с пристройкой (литеры А, А1), площадью 753,1 кв. м - ремонтно-производственная база, нежилое здание с пристройками - гараж (литеры Д, Д1, Д2), общей площадью 128,3 кв. м по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б зарегистрировано в установленном законом порядке за обществом, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.11.2002 (т. 1, л.д. 33, 34).
Справкой Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 08.04.2010 N 3583 подтверждается почтовый адрес ремонтно-производственной базы в Лазаревском районе г. Сочи по ул. Калараш, 147Б (т. 1, л.д. 47).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 30.03.2011 N 2343/12/11-117485, предоставленный Сочинским электрическим сетям в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б, площадью 6 тыс. кв. м, имеет кадастровый номер 23:49:0109028:93 и кадастровую стоимость 91 926 420 рублей (т. 1, л.д. 41-46).
Ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Вводного закона, общество обратилось в департамент с письмами от 25.10.2010 N КЭ/1200/1953, 28.02.2011 N КЭ/009/246 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (т. 1, л.д. 59-62), ответ на которые не получен.
По запросу истца от 18.04.2011 N СЭС/113/1/1143 ответчик представил распоряжение от 13.05.2011 N 924-р о внесении в реестр муниципальной собственности города Сочи спорного земельного участка и проект договора от 29.06.2011 N 4900006972, согласно которому муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента в соответствии с постановлением главы города Сочи от 23.04.2002 N 246 "О замене правоудостоверяющих документов на земельные участки", постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" предоставляет во временное владение и пользование обществу земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:93, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Калараш, 147Б с видом разрешенного использования - промбаза. Срок действия договора определен с момента его государственной регистрации до истечения 49 лет.
Пунктом 3.2 договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.06.2011 N 006/43-2011 размер годовой арендной платы установлен в сумме 4 018 245 рублей.
Истец в письме от 11.03.2012 N КЭ/009/168 уведомил департамент о невозможности подписания договора аренды в предоставленной редакции, сославшись на неверный расчет арендной платы, ошибочное указание в договоре кадастрового номера земельного участка и оснований его заключения (в порядке переоформления права) и просил внести соответствующие изменения в текст договора, в том числе скорректировать сумму ежегодной арендной платы (т. 1, л.д. 65, 66).
Договор аренды спорного земельного участка сторонами в измененной редакции не заключен. Указанные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.
Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Таким образом, департамент (уполномоченный орган местного самоуправления) является лицом, для которого заключение договора с обществом является обязательным.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Согласно пункту 2 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса). Вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора указывается в резолютивной части решения (статья 173 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.
Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона).
Общество относится к субъектам, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, поэтому к правоотношениям сторон, связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, применимы установленные законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости земельного участка, не относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте).
В проекте договора общество обосновано произвело расчет арендной платы исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка, что составляет 1 838 528 рублей 40 копеек (91 926 420 рублей х 2%), где 91 926 420 рублей - кадастровая стоимость земельного участка.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что требование истца об обязании ответчика заключить договор в предложенной истцом редакции подлежит удовлетворению.
Доводы заявителя о необоснованном применении судами абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона отклоняются судом округа, как основанные на неверном толковании норм материального права. Суды обеих инстанций правомерно указали, что в рассматриваемом случае размер арендной платы должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. При определении размера арендной платы департамент неправомерно сослался на определение размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка (отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 14.06.2011 N 006/43-2011).
Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2013 по делу N А32-32105/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)