Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Юдиной Л.А., Рыжовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Никуловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-1381/2007) Комитета имущественных и земельных отношений муниципального образования "Город Десногорск" Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.11.2006 г. по делу N А62-6028/2006 (судья Воронова В.В.), принятое по иску ИП Абраменкова Михаила Михайловича, г. Рославль Смоленской области к МУ Комитет имущественных и земельных отношений МО "город Десногорск" Смоленской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом
от ответчика: Щеголев В.Д., вед. специалист, доверенность N 631 от 29.12.2006 г.
установил:
Индивидуальный предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, Абраменков Михаил Михайлович, г. Рославль Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 119 кв. м, кадастровый номер 67:26:001 01 02:0006, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 1 микрорайон, у общежития N 9, на котором расположен объект недвижимости - магазин N 62 "Агат", принадлежащий истцу на праве собственности.
До рассмотрения спора по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать договор аренды указанного земельного участка от 14.07.2005 г., заключенный с ответчиком, ничтожным и обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного участка (л.д. 34-35).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14 марта 2007 г. (судья Воронова В.В.) исковые требования удовлетворены. При этом, признав спорный договор ничтожным и применив пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о нереализованности собственником объекта недвижимого имущества прав на земельный участок.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет имущественных и земельных отношений муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области обратился с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда от 14.03.2007 г. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. В частности, апеллятор указывает на неуказание судом первой инстанции норм закона, которым не соответствует заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 14.07.2005 г. Отмечает, что истцом реализовано право на земельный участок.
Истец представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. В судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением о вручении. Заявил письменное ходатайство о рассмотрение дела в его отсутствие. Судом ходатайство удовлетворено на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителя истца в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.03.2007 г. отменить исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта недвижимости - магазина N 62 "Агат", расположенного по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 1 мкр., у общежития N 9, общей площадью 93,1 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2005 г., выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области.
14.07.2005 г. между истцом и ответчиком заключен договор N 537 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 1 мкр., у общежития N 9, общей площадью 93,1 кв. м для эксплуатации торговой точки, сроком до 10.11.2009 г. (л.д. 10-11). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 26.09.2005 г. за N 67-67-03/073/2005.
Из пунктов 1.2, 1.3 указанного договора следует, что на земельном участке, передаваемом в аренду, имеется временная торговая точка, а сам участок предоставляется арендатору без права возведения на нем объектов недвижимости.
На обращение истца с предложением о приобретении спорного земельного участка в собственность, ответчиком был дан отказ (т. 1, л.д. 18).
Полагая, что договор аренды противоречит нормам законодательства, вследствие чего является недействительным, и истец вправе реализовать свои права на земельный участок под принадлежащим ему объектом недвижимости в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, был заявлен настоящий иск.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на ничтожность договора аренды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, понудил ответчика к заключению договора купли-продажи спорного участка.
Апелляционная инстанция считает такую позицию суда первой инстанции ошибочной, свидетельствующей о неправильном применении судом норм материального права, в связи со следующим.
В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимость и необходима для ее использования.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным кодексом и федеральными законами.
Распространение сферы действия данной нормы разъяснено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В пункте 7 поименованного акта указано, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.
Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен после вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Выбор истца на основе свободного волеизъявления режима титульного владения земельным участком на праве аренды означает реализацию права оформления земельных отношений, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком и его признание ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неправомерным.
Понятия "незаключенности договора" и "недействительности сделки" являются разными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.
Незаключенный договор не порождает обязательств сторон. В то же время недействительность сделки не влечет правовых последствий, на которые была направлена сделка, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Договор не может считаться заключенным, если стороны, согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не достигли соглашения, в требуемой в подлежащих случаях форме, по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из смысла указанной нормы следует, что круг существенных условий определяется применительно к каждому конкретному договору. Для договора аренды таким существенным условием, в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является условие об объекте аренды, с указанием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 537 от 14.07.2005 г., заключенный сторонами, содержит идентифицирующие признаки земельного участка, подлежащего передаче в аренду (в том числе - указание на кадастровый номер). Кроме того, данный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области от 26.09.2005 г. (л.д. 11).
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о признании договора незаключенным.
Указание в спорном договоре на объект недвижимости - магазин N 62 "Авторай", в то время как в свидетельстве о праве собственности на здание, выданного истцу 19.04.2005 г., указан магазин "Агат", также не является основанием для признания его незаключенным. Из представленного ответчиком в материалы дела постановления Главы администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области от 03.05.2005 г. N 237, следует, что "Магазин N 62 "Агат" на основании заявления самого истца от 22.04.2005 г. N 162, был переименован в "магазин N 62 "Авторай".
Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды земельного участка, наименование расположенного на нем магазина, было верно указано сторонами.
Утверждение суда о том, что указание в пункте 1.2 и 1.3 договора на наличие на спорном земельном участке временной торговой точки и запрет возведения на нем объектов недвижимости, в то время как в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, расположенный на данном участке, указано, что на нем находится не временная торговая точка, а объект недвижимости, также не является основанием для вывода о незаключенности договора по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 537 от 14.07.2005 г., истцу был предоставлен земельный участок для использования торговой точки - магазина N 62 "Авторай" (до издания постановления Главы администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области от 03.05.2005 г. N 237 - "Магазин N 62 "Агат"). Права на указанный объект недвижимости были зарегистрированы за истцом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.04.2005 г. (л.д. 17).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил, что на момент заключения спорного договора аренды ему было известно о том, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу.
Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о предоставлении истцу земельного участка под приобретенный им объект недвижимого имущества и реализации им права на землю, предоставленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Наличие в спорном договоре пункта 1.3 о запрете возведения на спорном участке объектов недвижимости, проанализировано судебной коллегией в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть оценено как условие, означающее передачу в аренду земельного участка, свободным от каких-либо зданий и сооружений на нем. Данное условие, как подтверждено представителем ответчика, означает запрет на возведение на спорном участке иных, помимо имеющегося на нем, объектов недвижимого имущества.
Указание судом первой инстанции на наличие на земельном участке временной торговой точки, указанной в пункте 1.2 договора не означает его невозможности предоставления под зарегистрированное на праве собственности за истцом здание магазина N 62 "Авторай". Кроме того, как видно из пункта 1.1 договора аренды площадь передаваемого земельного участка составляет 119 кв. м, что превышает площадь расположенного на нем магазина, составляющую 93,1 кв. м. Данное обстоятельство свидетельствует о возможности расположения на спорном участке иных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, к которым относится указанная в пункте 1.2 временная торговая точка.
Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела привело к принятию незаконного судебного акта, что является основанием для его отмены в силу пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной указывается на распределение судебных расходов.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, судебные расходы по делу относятся на истца - индивидуального предпринимателя Абраменкова М.М..
Истцом было заявлено два самостоятельных требования: о признании сделки недействительной и о понуждении к заключению договора, каждое из которых подлежит оплате государственной пошлиной в силу требований ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации. Размер государственной пошлины по указанным требованиям составляет 4 000 рублей, в то время как ИП Абраменковым М.М. по платежным квитанциям от 12.12.06 года и от 26.12.06 года в доход федерального бюджета /РФ уплачено только 2 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 14 марта 2007 года по делу N А62-6028/2006 отменить.
В удовлетворении исковых требований ИП Абраменкову Михаилу Михайловичу, г. Рославль Смоленской области отказать.
Взыскать с ИП Абраменкова Михаила Михайловича (17 ноября 1974 года рождения, место рождения: г. Рославль Смоленской области, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серия 67 N 001373634 от 05.06.06 года, проживающего по адресу: г. Рославль Смоленской области, ул. К.Либкнехта, д. 10а) в пользу Комитету имущественных и земельных отношений муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области 1 000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине.
Взыскать с ИП Абраменкова Михаила Михайловича (17 ноября 1974 года рождения, место рождения: г. Рославль Смоленской области, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серия 67 N 001373634 от 05.06.06 года, проживающего по адресу: г. Рославль Смоленской области, ул. К.Либкнехта, д. 10а) в доход федерального бюджета РФ 2000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Л.А.ЮДИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2007 ПО ДЕЛУ N А62-6028/2006
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2007 г. по делу N А62-6028/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Юдиной Л.А., Рыжовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Никуловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-1381/2007) Комитета имущественных и земельных отношений муниципального образования "Город Десногорск" Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.11.2006 г. по делу N А62-6028/2006 (судья Воронова В.В.), принятое по иску ИП Абраменкова Михаила Михайловича, г. Рославль Смоленской области к МУ Комитет имущественных и земельных отношений МО "город Десногорск" Смоленской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом
от ответчика: Щеголев В.Д., вед. специалист, доверенность N 631 от 29.12.2006 г.
установил:
Индивидуальный предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, Абраменков Михаил Михайлович, г. Рославль Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 119 кв. м, кадастровый номер 67:26:001 01 02:0006, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 1 микрорайон, у общежития N 9, на котором расположен объект недвижимости - магазин N 62 "Агат", принадлежащий истцу на праве собственности.
До рассмотрения спора по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать договор аренды указанного земельного участка от 14.07.2005 г., заключенный с ответчиком, ничтожным и обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорного участка (л.д. 34-35).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14 марта 2007 г. (судья Воронова В.В.) исковые требования удовлетворены. При этом, признав спорный договор ничтожным и применив пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о нереализованности собственником объекта недвижимого имущества прав на земельный участок.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет имущественных и земельных отношений муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области обратился с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда от 14.03.2007 г. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. В частности, апеллятор указывает на неуказание судом первой инстанции норм закона, которым не соответствует заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 14.07.2005 г. Отмечает, что истцом реализовано право на земельный участок.
Истец представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. В судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением о вручении. Заявил письменное ходатайство о рассмотрение дела в его отсутствие. Судом ходатайство удовлетворено на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителя истца в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.03.2007 г. отменить исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта недвижимости - магазина N 62 "Агат", расположенного по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 1 мкр., у общежития N 9, общей площадью 93,1 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2005 г., выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области.
14.07.2005 г. между истцом и ответчиком заключен договор N 537 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, 1 мкр., у общежития N 9, общей площадью 93,1 кв. м для эксплуатации торговой точки, сроком до 10.11.2009 г. (л.д. 10-11). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 26.09.2005 г. за N 67-67-03/073/2005.
Из пунктов 1.2, 1.3 указанного договора следует, что на земельном участке, передаваемом в аренду, имеется временная торговая точка, а сам участок предоставляется арендатору без права возведения на нем объектов недвижимости.
На обращение истца с предложением о приобретении спорного земельного участка в собственность, ответчиком был дан отказ (т. 1, л.д. 18).
Полагая, что договор аренды противоречит нормам законодательства, вследствие чего является недействительным, и истец вправе реализовать свои права на земельный участок под принадлежащим ему объектом недвижимости в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, был заявлен настоящий иск.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на ничтожность договора аренды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, понудил ответчика к заключению договора купли-продажи спорного участка.
Апелляционная инстанция считает такую позицию суда первой инстанции ошибочной, свидетельствующей о неправильном применении судом норм материального права, в связи со следующим.
В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимость и необходима для ее использования.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным кодексом и федеральными законами.
Распространение сферы действия данной нормы разъяснено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В пункте 7 поименованного акта указано, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.
Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен после вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Выбор истца на основе свободного волеизъявления режима титульного владения земельным участком на праве аренды означает реализацию права оформления земельных отношений, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком и его признание ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неправомерным.
Понятия "незаключенности договора" и "недействительности сделки" являются разными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.
Незаключенный договор не порождает обязательств сторон. В то же время недействительность сделки не влечет правовых последствий, на которые была направлена сделка, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Договор не может считаться заключенным, если стороны, согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не достигли соглашения, в требуемой в подлежащих случаях форме, по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из смысла указанной нормы следует, что круг существенных условий определяется применительно к каждому конкретному договору. Для договора аренды таким существенным условием, в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является условие об объекте аренды, с указанием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 537 от 14.07.2005 г., заключенный сторонами, содержит идентифицирующие признаки земельного участка, подлежащего передаче в аренду (в том числе - указание на кадастровый номер). Кроме того, данный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области от 26.09.2005 г. (л.д. 11).
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о признании договора незаключенным.
Указание в спорном договоре на объект недвижимости - магазин N 62 "Авторай", в то время как в свидетельстве о праве собственности на здание, выданного истцу 19.04.2005 г., указан магазин "Агат", также не является основанием для признания его незаключенным. Из представленного ответчиком в материалы дела постановления Главы администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области от 03.05.2005 г. N 237, следует, что "Магазин N 62 "Агат" на основании заявления самого истца от 22.04.2005 г. N 162, был переименован в "магазин N 62 "Авторай".
Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды земельного участка, наименование расположенного на нем магазина, было верно указано сторонами.
Утверждение суда о том, что указание в пункте 1.2 и 1.3 договора на наличие на спорном земельном участке временной торговой точки и запрет возведения на нем объектов недвижимости, в то время как в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, расположенный на данном участке, указано, что на нем находится не временная торговая точка, а объект недвижимости, также не является основанием для вывода о незаключенности договора по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 537 от 14.07.2005 г., истцу был предоставлен земельный участок для использования торговой точки - магазина N 62 "Авторай" (до издания постановления Главы администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области от 03.05.2005 г. N 237 - "Магазин N 62 "Агат"). Права на указанный объект недвижимости были зарегистрированы за истцом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.04.2005 г. (л.д. 17).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил, что на момент заключения спорного договора аренды ему было известно о том, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу.
Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о предоставлении истцу земельного участка под приобретенный им объект недвижимого имущества и реализации им права на землю, предоставленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Наличие в спорном договоре пункта 1.3 о запрете возведения на спорном участке объектов недвижимости, проанализировано судебной коллегией в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть оценено как условие, означающее передачу в аренду земельного участка, свободным от каких-либо зданий и сооружений на нем. Данное условие, как подтверждено представителем ответчика, означает запрет на возведение на спорном участке иных, помимо имеющегося на нем, объектов недвижимого имущества.
Указание судом первой инстанции на наличие на земельном участке временной торговой точки, указанной в пункте 1.2 договора не означает его невозможности предоставления под зарегистрированное на праве собственности за истцом здание магазина N 62 "Авторай". Кроме того, как видно из пункта 1.1 договора аренды площадь передаваемого земельного участка составляет 119 кв. м, что превышает площадь расположенного на нем магазина, составляющую 93,1 кв. м. Данное обстоятельство свидетельствует о возможности расположения на спорном участке иных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, к которым относится указанная в пункте 1.2 временная торговая точка.
Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела привело к принятию незаконного судебного акта, что является основанием для его отмены в силу пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной указывается на распределение судебных расходов.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, судебные расходы по делу относятся на истца - индивидуального предпринимателя Абраменкова М.М..
Истцом было заявлено два самостоятельных требования: о признании сделки недействительной и о понуждении к заключению договора, каждое из которых подлежит оплате государственной пошлиной в силу требований ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации. Размер государственной пошлины по указанным требованиям составляет 4 000 рублей, в то время как ИП Абраменковым М.М. по платежным квитанциям от 12.12.06 года и от 26.12.06 года в доход федерального бюджета /РФ уплачено только 2 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 14 марта 2007 года по делу N А62-6028/2006 отменить.
В удовлетворении исковых требований ИП Абраменкову Михаилу Михайловичу, г. Рославль Смоленской области отказать.
Взыскать с ИП Абраменкова Михаила Михайловича (17 ноября 1974 года рождения, место рождения: г. Рославль Смоленской области, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серия 67 N 001373634 от 05.06.06 года, проживающего по адресу: г. Рославль Смоленской области, ул. К.Либкнехта, д. 10а) в пользу Комитету имущественных и земельных отношений муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области 1 000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине.
Взыскать с ИП Абраменкова Михаила Михайловича (17 ноября 1974 года рождения, место рождения: г. Рославль Смоленской области, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серия 67 N 001373634 от 05.06.06 года, проживающего по адресу: г. Рославль Смоленской области, ул. К.Либкнехта, д. 10а) в доход федерального бюджета РФ 2000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Л.А.ЮДИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)