Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей и Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика общества с ограниченной ответственностью "СтройБизнес Консалтинг" (ИНН 2634051680, ОГРН 1022601936280) Эбаноидзе В.В. (директор) и представителя - Хаповой Н.В. (доверенность от 14.02.2013), в отсутствие истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - Министерства финансов Ставропольского края (ИНН 2634038135, ОГРН 1022601983337), Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя, третьего лица Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края (ИНН 2634082945, ОГРН 1082635016529), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-3865/2011, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "СтройБизнес Консалтинг" (далее - общество) о взыскании 1 725 845 рублей 06 копеек, в том числе 1 442 542 рублей 63 копеек долга по арендной плате за период с 03.08.2007 по 27.11.2010 и 283 302 рублей 43 копеек пеней за период с 16.03.2011 по 27.11.2010.
Общество обратилось к комитету со встречным исковыми требованиями:
- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 07.12.2007 N 6318 в части условия расчета арендной платы за период с 03.08.2007 по 27.11.2007 с применением удваивающего коэффициента;
- взыскать с муниципального образования город Ставрополь в лице Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя за счет средств казны муниципального образования в пользу общества 752 472 рубля 12 копеек неосновательного обогащения, а также 126 133 рубля 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами;
- взыскать со Ставропольского края в лице Министерства финансов Ставропольского края за счет средств казны Ставропольского края в пользу общества 188 118 рублей 03 копеек неосновательного обогащения;
- взыскать со Ставропольского края в лице Министерства финансов Ставропольского края за счет средств казны Ставропольского края в пользу общества 31 533 рубля 27 копеек сумму процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и архитектуры Ставропольского края.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012, требования комитета удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу комитета 182 996 рублей 10 копеек, в том числе 171 294 рубля 60 копеек долга, 11 832 рубля 10 копеек пеней за период с 16.06.2008 по 10.12.2008, а также 34 472 рубля 40 копеек расходов по уплате госпошлины. В удовлетворении остальной части требований комитета и встречного иска общества отказано.
Суды произвели перерасчет арендных платежей за период с 03.08.2007 по 27.11.2010 со ссылкой на неверное определение истцом периода и суммы задолженности. Арендная плата, которую за период, предшествовавший заключению договора, стороны согласовали, по своей правовой природе является платой за фактическое пользование земельным участком, в связи с чем расчет платы выполнен по формуле, определенной пунктом 2 постановления главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году" (далее постановление N 374), с учетом удельного показателя кадастровой стоимости участка. Исчисление размера арендной платы за 2008 год на основании постановления от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее постановление N 64-п) произведено комитетом без учета того, что данное постановление не имеет обратной силы и не распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008. Комитет неправомерно применил при расчете задолженности арендных платежей коэффициент 4 на основании пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма права предусматривает порядок исчисления суммы земельного налога в отношении участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами и, соответственно, не распространяется на арендные отношения. В связи с изменением взыскиваемого в пользу комитета размера арендной платы произведен перерасчет договорной неустойки. По расчету суда сумма пеней составила 11 832 рубля 10 копеек.
В удовлетворении встречного иска общества отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности и необоснованность взыскания неосновательного обогащения с публично-правового образования.
В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование заявленных требований истец указывает, что из-за неисполнения обществом договорных обязательств в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком за ним образовалась задолженность в размере 1 442 542 рублей 63 копеек. Заявитель жалобы считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно исследовал материалы дела. По мнению комитета, неверно взыскана задолженность как плата за фактическое пользование за период с 03.08.2007 по 31.12.2007. В пункте 9 постановления установлено, что в целях повышения эффективности использования земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки при заключении (продлении) договоров аренды на новый срок арендная плата взимается в двукратном размере. Следовательно, за период с 28.11.2007 по 31.12.2007 арендную плату необходимо взимать в двукратном размере. Согласно пункту 2.1 договора стороны распространили его действие на период с 28.11.2007. В соответствии с пунктом 15 статьи 396 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации, а также признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. По мнению заявителя, при расчете арендной платы за 2008, 2009 и 2010 годы необходимо применять коэффициент 4, поскольку ответчик превысил трехлетний срок строительства.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет финансов и бюджета администрации города Ставрополя просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
В судебном заседании представители общества возражали против доводов, изложенных в кассационной жалобе, произведенные судом расчеты образовавшейся задолженности арендной платы являются правильными.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 07.12.2007 на основании постановления главы города Ставрополя от 28.11.2007 N 3574 комитет и общество заключили договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя N 6318, по условиям которого участок площадью 12 802 кв. м (кадастровый номер 26:12:031002:0019), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 482, квартал 204, предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства группы 3-этажных жилых домов на 40 квартир со встроенно-пристроенными помещениями на период с 28.11.2007 по 27.11.2010 (пункт 2.1 договора).
28 января 2008 года договор аренды от 07.12.2007 N 6318 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер и расчет арендной платы за участок определены в приложении, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно приложению период расчета арендной платы определен с 03.08.2007 по 31.12.2007 (т. 1, л.д. 6-9).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
Неисполнение обществом договорных обязательств в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для обращения комитета в суд.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 07.12.2007 N 6318 в части условия расчета арендной платы за период с 03.08.2007 по 27.11.2007 с применением удваивающего коэффициента является ничтожным, общество обратилось со встречным иском.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой устанавливается договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Приложенный к исковому заявлению расчет основного долга по договору аренды от 07.12.2007 N 6318 отражает расчетный период с 03.08.2007 по 27.11.2010 с учетом имеющейся по состоянию на 14.03.2008 внесенной обществом предоплаты в сумме 554 400 рублей 79 копеек, а также осуществленных им платежей за период с 01.09.2008 по 27.07.2010 в размере 1 831 158 рублей 06 копеек.
Из указанного расчета следует, что задолженность за 2007, 2008 года и 1 квартал 2009 года погашена. Однако имеется долг по арендной плате в сумме 1 442 542 рублей 63 копеек за период с 01.04.2009 по 27.11.2010. При расчете размера арендной платы за 2008, 2009 и 2010 годы истец со ссылкой на пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации применил коэффициент 4, поскольку ответчик превысил трехлетний срока строительства.
За нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей истец начислил пени за период с 16.06.2008 по 14.03.2011 в сумме 283 302 рублей 43 копеек.
Общество частично (на сумму 1 980 388 рублей 81 копейка) исполнило денежное обязательство по внесению арендных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1, л.д. 51 62).
Из содержания договора аренды следует, что стороны распространили действие договора на фактические отношения, возникшие до его заключения с 03.08.2007.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено следующее. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу.
Стороны с учетом положений статьи 425 Кодекса согласовали возможность применения условий заключенного между ними договора к отношениям, возникшим до его заключения.
С учетом изложенного и правил статьи 424 Кодекса и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за период с 03.08.2007 до 28.01.2008 (момента государственной регистрации договора) расчет платы выполняется по формуле, определенной пунктом 2 постановления N 374.
Из представленной в материалы дела кадастровой выписки от 05.06.2012 N 26/501/12-124869 следует, что удельный показатель кадастровой стоимости арендованного ответчиком земельного участка (кадастровый номер 26:12:031002:19) равен 18 022, 3984 рублей за 1 кв. м.
Размер платы за год составляет 1 384 336 рублей 58 копеек. Соответственно плата за фактическое пользование земельным участком за период с 03.08.2007 по 28.01.2008 составила 675 101 рубль.
При исчислении размера арендной платы за 2008 год истец, основывался на постановлении N 64-п и не учел, что его применение к правоотношениям, возникшим с 01.01.2008, противоречит положениям статьи 4 Кодекса, поскольку указанные ненормативный акт не является федеральным законом и не имеет обратной силы.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.02.2011 по делу N А63-6494/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2011, пункт 4 постановления N 64-п, предусматривавший его распространение на правоотношения, возникшие с 01.01.2008, признан недействующим в части слов "и распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2008" как не соответствующий статье 4 Кодекса, статье 11 Устава Ставропольского края, статье 5 Закона Ставропольского края от 09.06.1994 N 1-кз.
Правильно применив действующие в спорный период нормативно правовые акты суды произвели расчет арендных платежей с 03.08.2007 по 27.11.2010 и установили, что общая сумма арендных платежей составила 2 706 084 рубля 20 копеек, обязательство по внесению арендных платежей обществом исполнено в сумме 1 980 388 рублей 81 копейки, с учетом признанной истцом по состоянию на 14.03.2008 внесенной арендатором предоплаты в размере 554 400 рублей 79 копеек, и пришли к правильному выводу о том, что задолженность общества за указанный период составляет 171 294 рубля 60 копеек.
Довод заявителя о том, что при расчете размера арендной платы за 2008, 2009 и 2010 годы необходимо применять коэффициент 4 в связи с превышением ответчиком трехлетнего срока строительства (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), был предметом оценки судов и правомерно отклонен, поскольку названная норма не распространяется на арендные отношения.
Исполнение обязательства по внесению платежей по договору стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По причине ненадлежащего исполнения обществом обязательства по внесению арендной платы суды обоснованно взыскали с него неустойку. В связи с изменением взыскиваемого в пользу комитета размера арендной платы произведен перерасчет договорной ответственности. Размер пени составил 11 832 рубля 10 копеек.
Представленный ответчиком контррасчет исследовался судами и обоснованно признан неправильным, поскольку выполнен без учета требований пункта 9 постановления N 374, а также в связи с неправомерным применением постановления N 64-п при исчислении размера арендных платежей за период с 01.01.2008 по 22.05.2008.
При таких обстоятельствах с учетом доводов изложенных в жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу N А63-3865/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.03.2013 ПО ДЕЛУ N А63-3865/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2013 г. по делу N А63-3865/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей и Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика общества с ограниченной ответственностью "СтройБизнес Консалтинг" (ИНН 2634051680, ОГРН 1022601936280) Эбаноидзе В.В. (директор) и представителя - Хаповой Н.В. (доверенность от 14.02.2013), в отсутствие истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - Министерства финансов Ставропольского края (ИНН 2634038135, ОГРН 1022601983337), Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя, третьего лица Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края (ИНН 2634082945, ОГРН 1082635016529), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-3865/2011, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "СтройБизнес Консалтинг" (далее - общество) о взыскании 1 725 845 рублей 06 копеек, в том числе 1 442 542 рублей 63 копеек долга по арендной плате за период с 03.08.2007 по 27.11.2010 и 283 302 рублей 43 копеек пеней за период с 16.03.2011 по 27.11.2010.
Общество обратилось к комитету со встречным исковыми требованиями:
- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 07.12.2007 N 6318 в части условия расчета арендной платы за период с 03.08.2007 по 27.11.2007 с применением удваивающего коэффициента;
- взыскать с муниципального образования город Ставрополь в лице Комитета финансов и бюджета администрации города Ставрополя за счет средств казны муниципального образования в пользу общества 752 472 рубля 12 копеек неосновательного обогащения, а также 126 133 рубля 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами;
- взыскать со Ставропольского края в лице Министерства финансов Ставропольского края за счет средств казны Ставропольского края в пользу общества 188 118 рублей 03 копеек неосновательного обогащения;
- взыскать со Ставропольского края в лице Министерства финансов Ставропольского края за счет средств казны Ставропольского края в пользу общества 31 533 рубля 27 копеек сумму процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и архитектуры Ставропольского края.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012, требования комитета удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу комитета 182 996 рублей 10 копеек, в том числе 171 294 рубля 60 копеек долга, 11 832 рубля 10 копеек пеней за период с 16.06.2008 по 10.12.2008, а также 34 472 рубля 40 копеек расходов по уплате госпошлины. В удовлетворении остальной части требований комитета и встречного иска общества отказано.
Суды произвели перерасчет арендных платежей за период с 03.08.2007 по 27.11.2010 со ссылкой на неверное определение истцом периода и суммы задолженности. Арендная плата, которую за период, предшествовавший заключению договора, стороны согласовали, по своей правовой природе является платой за фактическое пользование земельным участком, в связи с чем расчет платы выполнен по формуле, определенной пунктом 2 постановления главы города Ставрополя от 09.02.2007 N 374 "О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году" (далее постановление N 374), с учетом удельного показателя кадастровой стоимости участка. Исчисление размера арендной платы за 2008 год на основании постановления от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее постановление N 64-п) произведено комитетом без учета того, что данное постановление не имеет обратной силы и не распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2008. Комитет неправомерно применил при расчете задолженности арендных платежей коэффициент 4 на основании пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма права предусматривает порядок исчисления суммы земельного налога в отношении участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами и, соответственно, не распространяется на арендные отношения. В связи с изменением взыскиваемого в пользу комитета размера арендной платы произведен перерасчет договорной неустойки. По расчету суда сумма пеней составила 11 832 рубля 10 копеек.
В удовлетворении встречного иска общества отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности и необоснованность взыскания неосновательного обогащения с публично-правового образования.
В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование заявленных требований истец указывает, что из-за неисполнения обществом договорных обязательств в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком за ним образовалась задолженность в размере 1 442 542 рублей 63 копеек. Заявитель жалобы считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно исследовал материалы дела. По мнению комитета, неверно взыскана задолженность как плата за фактическое пользование за период с 03.08.2007 по 31.12.2007. В пункте 9 постановления установлено, что в целях повышения эффективности использования земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки при заключении (продлении) договоров аренды на новый срок арендная плата взимается в двукратном размере. Следовательно, за период с 28.11.2007 по 31.12.2007 арендную плату необходимо взимать в двукратном размере. Согласно пункту 2.1 договора стороны распространили его действие на период с 28.11.2007. В соответствии с пунктом 15 статьи 396 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации, а также признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. По мнению заявителя, при расчете арендной платы за 2008, 2009 и 2010 годы необходимо применять коэффициент 4, поскольку ответчик превысил трехлетний срок строительства.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет финансов и бюджета администрации города Ставрополя просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
В судебном заседании представители общества возражали против доводов, изложенных в кассационной жалобе, произведенные судом расчеты образовавшейся задолженности арендной платы являются правильными.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 07.12.2007 на основании постановления главы города Ставрополя от 28.11.2007 N 3574 комитет и общество заключили договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя N 6318, по условиям которого участок площадью 12 802 кв. м (кадастровый номер 26:12:031002:0019), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 482, квартал 204, предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства группы 3-этажных жилых домов на 40 квартир со встроенно-пристроенными помещениями на период с 28.11.2007 по 27.11.2010 (пункт 2.1 договора).
28 января 2008 года договор аренды от 07.12.2007 N 6318 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер и расчет арендной платы за участок определены в приложении, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно приложению период расчета арендной платы определен с 03.08.2007 по 31.12.2007 (т. 1, л.д. 6-9).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
Неисполнение обществом договорных обязательств в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для обращения комитета в суд.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 07.12.2007 N 6318 в части условия расчета арендной платы за период с 03.08.2007 по 27.11.2007 с применением удваивающего коэффициента является ничтожным, общество обратилось со встречным иском.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой устанавливается договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Приложенный к исковому заявлению расчет основного долга по договору аренды от 07.12.2007 N 6318 отражает расчетный период с 03.08.2007 по 27.11.2010 с учетом имеющейся по состоянию на 14.03.2008 внесенной обществом предоплаты в сумме 554 400 рублей 79 копеек, а также осуществленных им платежей за период с 01.09.2008 по 27.07.2010 в размере 1 831 158 рублей 06 копеек.
Из указанного расчета следует, что задолженность за 2007, 2008 года и 1 квартал 2009 года погашена. Однако имеется долг по арендной плате в сумме 1 442 542 рублей 63 копеек за период с 01.04.2009 по 27.11.2010. При расчете размера арендной платы за 2008, 2009 и 2010 годы истец со ссылкой на пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации применил коэффициент 4, поскольку ответчик превысил трехлетний срока строительства.
За нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей истец начислил пени за период с 16.06.2008 по 14.03.2011 в сумме 283 302 рублей 43 копеек.
Общество частично (на сумму 1 980 388 рублей 81 копейка) исполнило денежное обязательство по внесению арендных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1, л.д. 51 62).
Из содержания договора аренды следует, что стороны распространили действие договора на фактические отношения, возникшие до его заключения с 03.08.2007.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено следующее. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу.
Стороны с учетом положений статьи 425 Кодекса согласовали возможность применения условий заключенного между ними договора к отношениям, возникшим до его заключения.
С учетом изложенного и правил статьи 424 Кодекса и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за период с 03.08.2007 до 28.01.2008 (момента государственной регистрации договора) расчет платы выполняется по формуле, определенной пунктом 2 постановления N 374.
Из представленной в материалы дела кадастровой выписки от 05.06.2012 N 26/501/12-124869 следует, что удельный показатель кадастровой стоимости арендованного ответчиком земельного участка (кадастровый номер 26:12:031002:19) равен 18 022, 3984 рублей за 1 кв. м.
Размер платы за год составляет 1 384 336 рублей 58 копеек. Соответственно плата за фактическое пользование земельным участком за период с 03.08.2007 по 28.01.2008 составила 675 101 рубль.
При исчислении размера арендной платы за 2008 год истец, основывался на постановлении N 64-п и не учел, что его применение к правоотношениям, возникшим с 01.01.2008, противоречит положениям статьи 4 Кодекса, поскольку указанные ненормативный акт не является федеральным законом и не имеет обратной силы.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.02.2011 по делу N А63-6494/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2011, пункт 4 постановления N 64-п, предусматривавший его распространение на правоотношения, возникшие с 01.01.2008, признан недействующим в части слов "и распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2008" как не соответствующий статье 4 Кодекса, статье 11 Устава Ставропольского края, статье 5 Закона Ставропольского края от 09.06.1994 N 1-кз.
Правильно применив действующие в спорный период нормативно правовые акты суды произвели расчет арендных платежей с 03.08.2007 по 27.11.2010 и установили, что общая сумма арендных платежей составила 2 706 084 рубля 20 копеек, обязательство по внесению арендных платежей обществом исполнено в сумме 1 980 388 рублей 81 копейки, с учетом признанной истцом по состоянию на 14.03.2008 внесенной арендатором предоплаты в размере 554 400 рублей 79 копеек, и пришли к правильному выводу о том, что задолженность общества за указанный период составляет 171 294 рубля 60 копеек.
Довод заявителя о том, что при расчете размера арендной платы за 2008, 2009 и 2010 годы необходимо применять коэффициент 4 в связи с превышением ответчиком трехлетнего срока строительства (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), был предметом оценки судов и правомерно отклонен, поскольку названная норма не распространяется на арендные отношения.
Исполнение обязательства по внесению платежей по договору стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По причине ненадлежащего исполнения обществом обязательства по внесению арендной платы суды обоснованно взыскали с него неустойку. В связи с изменением взыскиваемого в пользу комитета размера арендной платы произведен перерасчет договорной ответственности. Размер пени составил 11 832 рубля 10 копеек.
Представленный ответчиком контррасчет исследовался судами и обоснованно признан неправильным, поскольку выполнен без учета требований пункта 9 постановления N 374, а также в связи с неправомерным применением постановления N 64-п при исчислении размера арендных платежей за период с 01.01.2008 по 22.05.2008.
При таких обстоятельствах с учетом доводов изложенных в жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу N А63-3865/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)