Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Управления Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области: Антипьева Людмила Александровна, представитель по доверенности от 09.01.2013 N 2;
- от Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области: Кытман Виктория Михайловна, представитель по доверенности от 29.12.2012 N 2662;
- от Индивидуального предпринимателя Мамедова Хикмет Алигейдар оглы: Стебловская Елена Викторовна, представитель по доверенности от 13.04.2013 N 79 АА 0068722;
- от Городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области: не явились;
- от Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Еврейской автономной области: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области
на решение от 27.05.2013
по делу N А16-147/2013
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Кривощековым А.В.
по иску Управления Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области
о признании торгов и договора аренды недействительными
третьи лица Городская Дума муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Еврейской автономной области
установил:
Управление Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области (ОГРН 1087901001209, ИНН 7901532980, место нахождения: 679000, Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Постышева, 3; далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, место нахождения: 679000, Еврейская автономная область ЕАО, г. Биробиджан, проспект 60-летия СССР, 22; далее - Комитет, ответчик) о признании открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Биробиджан, 40 м на юг от дома N 1 по ул. Пионерской, для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес-центр", площадью 4684 кв. м, кадастровый номер 79:01:0300007:81, и договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 10529 недействительными.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 21.02.2013 к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Еврейской автономной области (далее - УФСБ России по ЕАО) и победитель торгов Индивидуальный предприниматель Мамедов Хикмет Алигейдар оглы.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 09.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена городская Дума муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 14.05.2013 индивидуальный предприниматель Мамедов Хикмет Алигейдар оглы (далее - ИП Мамедов Х.А., предприниматель) привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.05.2013 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы приводит доводы о необоснованном привлечении в качестве соответчика Мамедова Х.А. как индивидуального предпринимателя, а не физического лица; о несогласии с выводом суда о том, что потенциальные претенденты имели возможность самостоятельно получить необходимые сведения в государственном кадастре недвижимости; о нарушении норм 38 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации N 808; обязательности для суда вступившего в законную силу решения Управления о признании Комитета нарушившим положения Закона о защите конкуренции; необоснованности вывода суда об отсутствии доказательств создания индивидуальному предпринимателю Мамедову Х.А. преимущественных условий участия в торгах; незаконной выдаче разрешения на строительство, так как перевод земельного участка из зоны Р-1 в зону ЦО-1 переведен 31.01.2013 на основании решения городской думы, о котором истцу стало известно только в судебном заседании; о несогласии с выводом суда о наличии конкурентного элемента при проведении торгов, поскольку Драчеву Д.А. не было направлено сообщение о предоставлении земельного участка посредством аукциона, Такмакова - другой участник аукциона, не имеющий людских, финансовых и технических ресурсов, карточку не поднимала, что свидетельствует о формальности аукциона; неограниченное количество потенциальных участников не имели возможности принять участие в торгах в связи с отсутствием в извещении информации о предельных параметрах разрешенного строительства объекта; отсутствие в извещении всех предусмотренных в пункте 8 Постановления Правительства Российской Федерации N 808 сведений свидетельствует об ограничении доступа к информации о проводимых торгах, ограничении количества потенциальных участников торгов, так как при отсутствии указанных сведений участники не имели возможность принять участие в торгах.
Комитетом, Мамедовым Х.А. представлены отзывы на апелляционную жалобу, в котором выразили свое несогласие с ней, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.08.2013 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 28.08.2013 до 17 часов 30 минут.
В судебном заседании представитель истца просил решение суда отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представители Комитета и ИП Мамедова Х.А. просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы в порядке статей 121 - 123 АПК РФ, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.
Постановлением мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 26.09.2011 N 3427 Комитету поручено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес-центр", имеющего адресный ориентир: г. Биробиджан, 40 м на юг от дома N 1 по ул. Пионерской, площадью 4 684 кв. м, с кадастровым номером 79:01:0300007:81 (т. 1, л.д. 70-71) (далее - спорный земельный участок).
29.09.2011 Комитетом в газете "МИГ" N 39 (611) опубликовано сообщение о проведении 28.10.2011 в 11-00 часов по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 летия СССР д. 22 каб. 101 открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Биробиджан, 40 м на юг от дома N 1 по ул. Пионерской, площадью 4 684 кв. м, для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес-центр", сроком на 5 лет, с кадастровым номером 79:01:0300007:81; начальный размер годовой арендной платы 278 000 руб.
В объявлении так же указан размер задатка, шаг аукциона, наличие обременения земельного участка - зеленые насаждения; предварительные технические условия на подключение водопровода и канализации, перечень документов для участия в аукционе; реквизиты для перечисления задатка, форма заявки.
В объявлении указано, что документы на участие в аукционе принимаются с момента опубликования до 18 часов 27.10.2011 по адресу: г. Биробиджан, прт. 60 летия СССР, д. 22, каб. 213, телефон. С проектом договора можно ознакомиться по тому же адресу (т. 1, л.д. 28).
Согласно протоколу аукциона от 28.10.2011 в нем приняли участие два лица - Мамедов Хикмет Алигейдар оглы и Токмакова Елена Владимировна, победителем признан Мамедов Х.А., сделавший предложение о годовом размере арендной платы в сумме 219 900 руб., с которым в тот же день заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2011 N 10529, участок передан по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 46-55).
На земельном участке Мамедовым Х.А. начато строительство объекта недвижимости, по состоянию на 12.12.2012 осуществлена регистрация права собственности на два объекта незавершенного строительства, степень готовности 56% по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 летия СССР, д. 1, корп. 2, корп. 1 (т. 2, л.д. 137-138).
26.06.2012 в Управление поступило заявление ФСБ России по ЕАО от 25.06.2012 N 90/7855 о возможно имеющихся нарушениях антимонопольного законодательства Российской Федерации, допущенных при проведении Комитетом аукциона, на основании которого Управлением возбуждено дело по признакам нарушения антимонопольного законодательства.
По результатам рассмотрения указанного заявления принято решение, от 10.12.2012 N 5-2041 которым Комитет признан нарушившим требования части 1 статьи 15, части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), поскольку в извещении, размещенном в газете "МИГ" от 29.09.2011 N 39 (611), не в полном объеме указаны сведения, предусмотренные пунктом 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила проведения торгов) в связи с заключением договора аренды принято решение предписание не выдавать; решить вопрос о направлении материалов дела в правоохранительные органы.
Полагая, что при проведении аукциона допущены нарушения требований части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции, поскольку размещение в средствах массовой информации извещения о проведении аукциона в котором отсутствуют сведения, предусмотренные в пункте 8 Правил проведения торгов, что ввело в заблуждение потенциальных участников торгов и повлекло за собой ограничение количества участников торгов, а значит и ограничение конкуренции, так как участники торгов не имели возможности оценить свои материальные, денежные и людские ресурсы для участия в торгах, Управление обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с настоящим иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзывах на нее, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс, ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.
В соответствии со статьями 2, 4 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, при этом за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции при проведении торгов, запроса котировок цен на товары запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в частности: координация организаторами торгов, запроса котировок или заказчиками деятельности его участников; создание участнику торгов, запроса котировок или нескольким участникам торгов, запроса котировок преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок; участие организаторов торгов, запроса котировок или заказчиков и (или) работников организаторов торгов, запроса котировок или работников заказчиков в торгах, запросе котировок.
При этом обязанность по осуществлению государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства, в том числе при проведении торгов, в соответствии с положениями Закона о защите конкуренции возложена на антимонопольный орган.
В рамках реализации данной государственной функции антимонопольный орган осуществляет защиту публичных интересов в сфере обеспечения конкуренции.
Нарушение правил, установленных статьей 17 Закона, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (часть 4 статьи 17 Закона о защите конкуренции).
Основанием для подачи настоящего иска послужило принятие Управлением решения по делу N 24/05 о нарушении Комитетом части 1 статьи 15, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции.
Осуществляя проверку доводов Управления, изложенных в иске и дополнительно в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
В силу статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Материалами дела установлено, что предметом аукциона был сформированный земельный участок, сведения о котором были внесены в государственный кадастр недвижимости 28.04.2011, заказчиком работ по формированию земельного участка являлось "Муниципальное образование "Город Биробиджан", что следует из межевого плана земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
В пункте 8 Правил установлены требования к извещению о проведении торгов и указано, что извещение должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
По мнению Управления в извещении, данном в газете "Миг" отсутствуют сведения, предусмотренные подпунктами б, в, з, ж, и, к, м, н (частично либо полностью), что привело к ограничению конкуренции.
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 11237/12 по делу N А41-10785/11, при рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.
По подпункту "б" пункта 8 Правил проведения торгов.
В соответствии с пунктом 7 Правил решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки.
Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
Таким образом, поскольку в действующем законодательстве предусмотрены предельные сроки отказа от проведения аукциона, не указание данных сведений не может являться существенным нарушением, способным повлиять на результат определения победителя.
В подпункте "в" пункта 8 Правил проведения торгов установлено требование к определению предмету торгов.
В извещении, являющимся предметом рассмотрения предмет торгов указан предмет торгов - право аренды земельного участка, условно-разрешенное использование - для строительства "бизнес-центра", а также его адресные ориентиры, площадь, кадастровый номер.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", примененного судом по аналогии, поскольку предметом аукциона является право на аренду объекта недвижимого имущества, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Кадастровый номер земельного участка был указан.
Таким образом, извещение об организации торгов, опубликованное в газете "МИГ" соответствует требованиям, указанным в приведенных нормах права, заинтересованные в приобретении права аренды лица имели возможность получить информацию о предмете торгов; информация, указанная в извещении, является достаточной для определения предмета торгов и достоверной.
Кроме того, по смыслу подпункта "в" пункта 8 Правил проведения торгов, в извещении должны быть указаны любые сведения, позволяющие установить предмет торгов и формировать правильное представление о проводимых торгах.
При этом, в указанном пункте указан не исчерпывающий перечень таких сведений.
В аукционе приняли участие два участника, один из которых признан победителем.
Доводы жалобы о том, что земельный участок переведен из зоны Р1 (зона открытых пространств, не предназначенная для строительства) в зону ЦО-1 (предназначенную для указанных целей) только 31.01.2013 на основании решения городской думы, о котором истцу стало известно только в судебном заседании, судом апелляционной инстанции рассмотрены, однако не принимаются как основание, по которым оспариваемые истцом торги и договор могут быть признаны недействительными.
В соответствии с частью 4 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В соответствии с частями 2, 3, 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 09.12.2008 N 858 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области".
В соответствии с разделом 21 указанных Правил применительно к каждой территориальной зоне разделом 22 установлены собственно виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Для каждого земельного участка и иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительному регламенту.
В частности зоной ЦО-1 является зона центральных функций обслуживания и деловой активности выделена для обеспечения правовых условий использования и строительства недвижимости с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения. Разрешается размещение административных объектов регионального, общегородского и местного значения.
Зона Р-1 (зона открытых пространств) выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования природных объектов в целях кратковременного отдыха, спорта и проведения досуга населением на обустроенных открытых пространствах при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования недвижимости.
Материалами дела установлено, что на момент проведения аукциона, спорный земельный участок находился в зоне Р-1, не предусматривающих размещение административных объектов, что Комитетом было подтверждено в судебном заседании.
На основании решения городской думы Муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 31.01.2013 N 883 внесены изменения в Правила N 858 район дворца культуры (район расположения спорного земельного участка) территориальная зона Р1 - заменена на зону ЦО-1.
В соответствии с частями 3, 6 раздела 21 Правил изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 11 Правил N 858.
В силу части 2 статьи 39 Градостроительного кодекса вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.
Согласно части 8 статьи 39 Градостроительного кодекса на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
Согласно материалам дела, 11.01.2011 Комиссией по организации и проведению публичных слушаний в муниципальном образовании "Город Биробиджан" ЕАО по предоставлению разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка с адресным ориентиром 40 м на юг от дома N 3 по ул. Пионерской на территории города дано заключение о возможности использовать указанный земельный участок для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес центр", которое было опубликовано в газете "МИГ" 20.01.2011 N 3 (575).
Сведения об указанном условно разрешенном виде использования спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости при постановке спорного земельного участка на кадастровый учет и указаны при проведении аукциона.
Ввиду расположения спорного земельного участка на момент проведения аукциона в территориальной зоне Р-1, не предусматривающей строительство бизнес-центров, предоставление такого вида условно-разрешенного использования не соответствовало территориальной зоне (Р-1) и градостроительному регламенту, определенному Правилами землепользования и застройки N 858.
Между тем, в материалы дела не представлено сведений о том, что решение о предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка было оспорено и признано недействительным в установленном законом порядке. А также не представлено доказательств наличия заблуждений у потенциальных участников торгов, поскольку в сообщении непосредственно указывалась для строительства комплекса административного назначения "бизнес-центр".
Сведений о том, что потенциальные участники обращались к организатору торгов за разъяснением по вопросу не соответствия целей заключения права аренды для строительства и видом разрешенного использования участка по территориальной зоне Р-1, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Биробиджан" не представлено.
На момент рассмотрения дела Решением Городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" от 31.01.2013 были внесены изменения в Правила N 858 в указанной части и на сегодняшний день условно-разрешенный вид использования земельного участка соответствует территориальной зоне (ЦО-1) и градостроительному регламенту.
Доводы жалобы об отсутствии в извещении условий аукциона (подпункт "з" пункта 8 Правил проведения торгов), в частности количества административных зданий, этажности, площади застройки в связи с чем, неограниченное количество потенциальных участников не имели возможности принять участие в торгах в связи с отсутствием в извещении информации о предельных параметрах разрешенного строительства объекта, признаются необоснованными, поскольку подпунктом "з" пункта 8 Правил предусмотрено указание в извещении условий конкурса. В данном же случае проводился аукцион (иная конкурентная форма заключения договора).
В соответствии с пунктом 2 Правил торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
В рассматриваемом случае проводился аукцион, предметом которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка.
В свою очередь, с условиями договора аренды земельного участка можно было ознакомится по адресу, указанному в извещении.
По указанным основаниям, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что неограниченное количество потенциальных участников не имели возможности принять участие в торгах в связи с отсутствием в извещении информации о предельных параметрах разрешенного строительства объекта.
Не указание в извещении порядка определения победителей торгов и срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка (подпункты "к", "л" пункта 8 Правил проведения торгов) не повлекло за собой существенных нарушений порядка проведения торгов, поскольку указанные правила в отношении аукциона установлены императивно, в том числе положениями статей 447 - 448 ГК РФ, разделом 3 - 4 Правил.
Так, в соответствии с подпунктом "в" пункта 24 Правил проведения торгов победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.
В силу 26 Правил договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.
Ссылка истца на отсутствие в извещении сведений, предусмотренных подпунктом "м" пункт 8 Правил (дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности) также не могут быть признаны в качестве оснований, существенно повлиявших на результат торгов и определение победителя, поскольку информация об адресном ориентире земельного участка была указана в извещении. Согласно пояснениям сторон, участок находится в центре городе. Таким образом, каждый желающий мог в свободном доступе осмотреть его на месте, а при наличии затруднений, обратиться за содействием по указанным в извещении телефонам.
Сведений о том, что лицам, имеющим намерения принять участие в аукционе, по их требованию не был предоставлен для ознакомления проект договора аренды (подпункт "м") в материалах дела не содержится.
Доводы истца в апелляционном суде со ссылкой на письмо ГУП "БТИ ЕАО" от 20.06.2013 N 1471 о том, что в отношении объекта по ул. Пионерская, дом 1 в г. Биробиджане инвентаризация не проходила, а также на письмом Главы мэрии города от 09.07.2012 N 2459 о том, что за период с 2001 года адрес: г. Биробиджан ул. Пионерская, дом 1 не присваивался не свидетельствуют об отсутствии адресного ориентира участка согласно извещению
Непосредственно из пояснений и материалов следует, что данный ориентир соответствует местоположению участка согласно кадастровому паспорту земельного участка, указанный дом расположен в г. Биробиджане на пересечений улиц Горького и ул. Пионерская в связи с чем, со стороны ул. Горького дом имеет нумерацию 20, со стороны ул. Пионерская - N 1.
Оценив указанные нарушения в рамках заявленного иска, с учетом цели его предъявления, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса, пункта 8 Правил проведения торгов пришел к выводу, что указанные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя не являются, а заинтересованные в приобретении права аренды лица на основе спорного извещения, имели возможность получить информацию относительно проводимого аукциона, в том числе, о его форме, предмете, начальном размере арендной платы, месте, дате, времени проведения аукциона и определения участников торгов.
В доводах жалобы истцом также указано, что Комитетом созданы победителю торгов преимущественные условия участия в торгах, что выразилось в том, что при получении заявок на предоставление спорного земельного участка (в феврале, марте 2011 года), Комитет не известил гражданина Драчева Д.А. о том, что участок будет предоставлен по итогам аукциона.
Между тем, вышесказанное противоречит материалам дела, а именно письму Комитета от 21.03.2011 исх. 290, представленного истцом с иском (т. 1, л.д. 22). Непосредственно Драчев Д.А. согласно материалам торгов заявку не подавал.
Кроме этого, довод истца судом отклоняется, поскольку он основан на неправильном понимании такого конкурентного вида заключения договора, как аукцион, который не предусматривает направление всем заинтересованным лицам соответствующих уведомлений.
Доводы жалобы о формальности проведения аукциона, противоречат материалам дела.
Все лица, подавшие заявки на участие в торгах, были допущены к участию в аукционе. Доказательств того, что участники находились в неравных условиях, Управлением не представлено. Договор аренды земельного участка от 28.10.2011 был заключен с победителем аукциона.
Из имеющихся в материалах дела доказательств не следует и Управлением не доказано, что Комитет создал Мамедову Х.А. преимущественные условия участия в проведенном аукционе, в том числе путем доступа к какой-либо информации, которой были лишены иные, в том числе потенциальные участники аукциона.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы сводятся к обоснованию неправомерности действий Комитета по проведению аукциона, в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка, определенными Правилами N 858 на момент проведения аукциона.
Между тем, для квалификации нарушения по части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции в части действий по организации и проведению торгов, как нарушающих предусмотренные данной нормой запреты антимонопольного законодательства, необходимы установление и оценка последствий тех или иных нарушений правил проведения торгов с точки зрения их фактического либо возможного негативного влияния на конкурентную среду.
Нарушений при проведении торгов, которые бы повлияли на конкурентную среду, материалами дела не установлено.
В отношении ранее проведенной истцом проверки.
Решением Управления от 10.12.2012 N 5-2041 Комитет признан нарушившим требования части 1 статьи 15, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции в связи с нарушением требований к опубликованию извещения, предусмотренных Правилами проведения торгов. Управление решило направить иск в суд. По оспариванию торгов и заключенного договора аренды.
Кроме этого, постановлением N 2-А от 05.03.2013 руководителя Управления о назначении административного наказания, должностное лицо - председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Биробиджана Сахов В.А. привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 19.4 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации (далее - КоАП РФ).
По результатам обжалования постановления Саховым В.А. Биробиджанским районным судом 29.04.2012 принято решение по делу N 12-89/2013 которым, постановление N 2-А оставлено без изменения, жалоба Сахова В.А. - без удовлетворения.
Между тем, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ решение Управления о признании Комитета нарушившим положения Закона о защите конкуренции и постановление о привлечении должностного лица в связи с нарушением Правил проведения торгов (не указания всех сведений в извещении) наряду с другими доказательствами, апелляционный суд приходит к выводу, что данные акты не могут быть признаны основаниями, влекущими недействительность проведенных в 2011 году торгов и заключенный по их итогам договор аренды, по изложенным в настоящем решении основаниям.
В свою очередь, иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.
Доводы жалобы доводы о необоснованном привлечении в качестве соответчика Мамедова Х.А. как индивидуального предпринимателя, а не физического лица судом рассмотрены и также признаются необоснованными, поскольку фактически, аукцион проводился на право аренды земельного участка для строительства бизнес-центра, и, по смыслу действующего законодательства, такая деятельность является предпринимательской.
В связи с этим, Мамедов Х.А. обладающий статусом предпринимателя, обоснованно привлечен к участию в деле.
Доводы жалобы о незаконности выдачи разрешения на строительство, не имеют значения для вопроса о законности проведенных торгов и заключенного договора и не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.
При таких обстоятельствах, признав, что допущенные нарушения процедуры при проведении оспариваемых торгов не являются существенными и не повлияли на результат торгов, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Оснований для удовлетворения жалобы не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.05.2013 по делу N А16-147/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.09.2013 N 06АП-3662/2013 ПО ДЕЛУ N А16-147/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. N 06АП-3662/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.
при участии в заседании:
- от Управления Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области: Антипьева Людмила Александровна, представитель по доверенности от 09.01.2013 N 2;
- от Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области: Кытман Виктория Михайловна, представитель по доверенности от 29.12.2012 N 2662;
- от Индивидуального предпринимателя Мамедова Хикмет Алигейдар оглы: Стебловская Елена Викторовна, представитель по доверенности от 13.04.2013 N 79 АА 0068722;
- от Городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области: не явились;
- от Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Еврейской автономной области: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области
на решение от 27.05.2013
по делу N А16-147/2013
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Кривощековым А.В.
по иску Управления Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области
о признании торгов и договора аренды недействительными
третьи лица Городская Дума муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Еврейской автономной области
установил:
Управление Федеральной антимонопольной службы по Еврейской автономной области (ОГРН 1087901001209, ИНН 7901532980, место нахождения: 679000, Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Постышева, 3; далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, место нахождения: 679000, Еврейская автономная область ЕАО, г. Биробиджан, проспект 60-летия СССР, 22; далее - Комитет, ответчик) о признании открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Биробиджан, 40 м на юг от дома N 1 по ул. Пионерской, для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес-центр", площадью 4684 кв. м, кадастровый номер 79:01:0300007:81, и договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 10529 недействительными.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 21.02.2013 к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Еврейской автономной области (далее - УФСБ России по ЕАО) и победитель торгов Индивидуальный предприниматель Мамедов Хикмет Алигейдар оглы.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 09.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена городская Дума муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области.
Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 14.05.2013 индивидуальный предприниматель Мамедов Хикмет Алигейдар оглы (далее - ИП Мамедов Х.А., предприниматель) привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.05.2013 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы приводит доводы о необоснованном привлечении в качестве соответчика Мамедова Х.А. как индивидуального предпринимателя, а не физического лица; о несогласии с выводом суда о том, что потенциальные претенденты имели возможность самостоятельно получить необходимые сведения в государственном кадастре недвижимости; о нарушении норм 38 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации N 808; обязательности для суда вступившего в законную силу решения Управления о признании Комитета нарушившим положения Закона о защите конкуренции; необоснованности вывода суда об отсутствии доказательств создания индивидуальному предпринимателю Мамедову Х.А. преимущественных условий участия в торгах; незаконной выдаче разрешения на строительство, так как перевод земельного участка из зоны Р-1 в зону ЦО-1 переведен 31.01.2013 на основании решения городской думы, о котором истцу стало известно только в судебном заседании; о несогласии с выводом суда о наличии конкурентного элемента при проведении торгов, поскольку Драчеву Д.А. не было направлено сообщение о предоставлении земельного участка посредством аукциона, Такмакова - другой участник аукциона, не имеющий людских, финансовых и технических ресурсов, карточку не поднимала, что свидетельствует о формальности аукциона; неограниченное количество потенциальных участников не имели возможности принять участие в торгах в связи с отсутствием в извещении информации о предельных параметрах разрешенного строительства объекта; отсутствие в извещении всех предусмотренных в пункте 8 Постановления Правительства Российской Федерации N 808 сведений свидетельствует об ограничении доступа к информации о проводимых торгах, ограничении количества потенциальных участников торгов, так как при отсутствии указанных сведений участники не имели возможность принять участие в торгах.
Комитетом, Мамедовым Х.А. представлены отзывы на апелляционную жалобу, в котором выразили свое несогласие с ней, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.08.2013 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 28.08.2013 до 17 часов 30 минут.
В судебном заседании представитель истца просил решение суда отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представители Комитета и ИП Мамедова Х.А. просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы в порядке статей 121 - 123 АПК РФ, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.
На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.
Постановлением мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 26.09.2011 N 3427 Комитету поручено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес-центр", имеющего адресный ориентир: г. Биробиджан, 40 м на юг от дома N 1 по ул. Пионерской, площадью 4 684 кв. м, с кадастровым номером 79:01:0300007:81 (т. 1, л.д. 70-71) (далее - спорный земельный участок).
29.09.2011 Комитетом в газете "МИГ" N 39 (611) опубликовано сообщение о проведении 28.10.2011 в 11-00 часов по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 летия СССР д. 22 каб. 101 открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Биробиджан, 40 м на юг от дома N 1 по ул. Пионерской, площадью 4 684 кв. м, для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес-центр", сроком на 5 лет, с кадастровым номером 79:01:0300007:81; начальный размер годовой арендной платы 278 000 руб.
В объявлении так же указан размер задатка, шаг аукциона, наличие обременения земельного участка - зеленые насаждения; предварительные технические условия на подключение водопровода и канализации, перечень документов для участия в аукционе; реквизиты для перечисления задатка, форма заявки.
В объявлении указано, что документы на участие в аукционе принимаются с момента опубликования до 18 часов 27.10.2011 по адресу: г. Биробиджан, прт. 60 летия СССР, д. 22, каб. 213, телефон. С проектом договора можно ознакомиться по тому же адресу (т. 1, л.д. 28).
Согласно протоколу аукциона от 28.10.2011 в нем приняли участие два лица - Мамедов Хикмет Алигейдар оглы и Токмакова Елена Владимировна, победителем признан Мамедов Х.А., сделавший предложение о годовом размере арендной платы в сумме 219 900 руб., с которым в тот же день заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2011 N 10529, участок передан по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 46-55).
На земельном участке Мамедовым Х.А. начато строительство объекта недвижимости, по состоянию на 12.12.2012 осуществлена регистрация права собственности на два объекта незавершенного строительства, степень готовности 56% по адресу: г. Биробиджан, проспект 60 летия СССР, д. 1, корп. 2, корп. 1 (т. 2, л.д. 137-138).
26.06.2012 в Управление поступило заявление ФСБ России по ЕАО от 25.06.2012 N 90/7855 о возможно имеющихся нарушениях антимонопольного законодательства Российской Федерации, допущенных при проведении Комитетом аукциона, на основании которого Управлением возбуждено дело по признакам нарушения антимонопольного законодательства.
По результатам рассмотрения указанного заявления принято решение, от 10.12.2012 N 5-2041 которым Комитет признан нарушившим требования части 1 статьи 15, части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), поскольку в извещении, размещенном в газете "МИГ" от 29.09.2011 N 39 (611), не в полном объеме указаны сведения, предусмотренные пунктом 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила проведения торгов) в связи с заключением договора аренды принято решение предписание не выдавать; решить вопрос о направлении материалов дела в правоохранительные органы.
Полагая, что при проведении аукциона допущены нарушения требований части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции, поскольку размещение в средствах массовой информации извещения о проведении аукциона в котором отсутствуют сведения, предусмотренные в пункте 8 Правил проведения торгов, что ввело в заблуждение потенциальных участников торгов и повлекло за собой ограничение количества участников торгов, а значит и ограничение конкуренции, так как участники торгов не имели возможности оценить свои материальные, денежные и людские ресурсы для участия в торгах, Управление обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с настоящим иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзывах на нее, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс, ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.
В соответствии со статьями 2, 4 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, при этом за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции при проведении торгов, запроса котировок цен на товары запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в частности: координация организаторами торгов, запроса котировок или заказчиками деятельности его участников; создание участнику торгов, запроса котировок или нескольким участникам торгов, запроса котировок преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок; участие организаторов торгов, запроса котировок или заказчиков и (или) работников организаторов торгов, запроса котировок или работников заказчиков в торгах, запросе котировок.
При этом обязанность по осуществлению государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства, в том числе при проведении торгов, в соответствии с положениями Закона о защите конкуренции возложена на антимонопольный орган.
В рамках реализации данной государственной функции антимонопольный орган осуществляет защиту публичных интересов в сфере обеспечения конкуренции.
Нарушение правил, установленных статьей 17 Закона, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (часть 4 статьи 17 Закона о защите конкуренции).
Основанием для подачи настоящего иска послужило принятие Управлением решения по делу N 24/05 о нарушении Комитетом части 1 статьи 15, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции.
Осуществляя проверку доводов Управления, изложенных в иске и дополнительно в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
В силу статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Материалами дела установлено, что предметом аукциона был сформированный земельный участок, сведения о котором были внесены в государственный кадастр недвижимости 28.04.2011, заказчиком работ по формированию земельного участка являлось "Муниципальное образование "Город Биробиджан", что следует из межевого плана земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
В пункте 8 Правил установлены требования к извещению о проведении торгов и указано, что извещение должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
По мнению Управления в извещении, данном в газете "Миг" отсутствуют сведения, предусмотренные подпунктами б, в, з, ж, и, к, м, н (частично либо полностью), что привело к ограничению конкуренции.
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 11237/12 по делу N А41-10785/11, при рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.
По подпункту "б" пункта 8 Правил проведения торгов.
В соответствии с пунктом 7 Правил решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки.
Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
Таким образом, поскольку в действующем законодательстве предусмотрены предельные сроки отказа от проведения аукциона, не указание данных сведений не может являться существенным нарушением, способным повлиять на результат определения победителя.
В подпункте "в" пункта 8 Правил проведения торгов установлено требование к определению предмету торгов.
В извещении, являющимся предметом рассмотрения предмет торгов указан предмет торгов - право аренды земельного участка, условно-разрешенное использование - для строительства "бизнес-центра", а также его адресные ориентиры, площадь, кадастровый номер.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", примененного судом по аналогии, поскольку предметом аукциона является право на аренду объекта недвижимого имущества, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Кадастровый номер земельного участка был указан.
Таким образом, извещение об организации торгов, опубликованное в газете "МИГ" соответствует требованиям, указанным в приведенных нормах права, заинтересованные в приобретении права аренды лица имели возможность получить информацию о предмете торгов; информация, указанная в извещении, является достаточной для определения предмета торгов и достоверной.
Кроме того, по смыслу подпункта "в" пункта 8 Правил проведения торгов, в извещении должны быть указаны любые сведения, позволяющие установить предмет торгов и формировать правильное представление о проводимых торгах.
При этом, в указанном пункте указан не исчерпывающий перечень таких сведений.
В аукционе приняли участие два участника, один из которых признан победителем.
Доводы жалобы о том, что земельный участок переведен из зоны Р1 (зона открытых пространств, не предназначенная для строительства) в зону ЦО-1 (предназначенную для указанных целей) только 31.01.2013 на основании решения городской думы, о котором истцу стало известно только в судебном заседании, судом апелляционной инстанции рассмотрены, однако не принимаются как основание, по которым оспариваемые истцом торги и договор могут быть признаны недействительными.
В соответствии с частью 4 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В соответствии с частями 2, 3, 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 09.12.2008 N 858 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области".
В соответствии с разделом 21 указанных Правил применительно к каждой территориальной зоне разделом 22 установлены собственно виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Для каждого земельного участка и иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительному регламенту.
В частности зоной ЦО-1 является зона центральных функций обслуживания и деловой активности выделена для обеспечения правовых условий использования и строительства недвижимости с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения. Разрешается размещение административных объектов регионального, общегородского и местного значения.
Зона Р-1 (зона открытых пространств) выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования природных объектов в целях кратковременного отдыха, спорта и проведения досуга населением на обустроенных открытых пространствах при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования недвижимости.
Материалами дела установлено, что на момент проведения аукциона, спорный земельный участок находился в зоне Р-1, не предусматривающих размещение административных объектов, что Комитетом было подтверждено в судебном заседании.
На основании решения городской думы Муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 31.01.2013 N 883 внесены изменения в Правила N 858 район дворца культуры (район расположения спорного земельного участка) территориальная зона Р1 - заменена на зону ЦО-1.
В соответствии с частями 3, 6 раздела 21 Правил изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 11 Правил N 858.
В силу части 2 статьи 39 Градостроительного кодекса вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.
Согласно части 8 статьи 39 Градостроительного кодекса на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
Согласно материалам дела, 11.01.2011 Комиссией по организации и проведению публичных слушаний в муниципальном образовании "Город Биробиджан" ЕАО по предоставлению разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка с адресным ориентиром 40 м на юг от дома N 3 по ул. Пионерской на территории города дано заключение о возможности использовать указанный земельный участок для строительства многофункционального комплекса административного назначения "бизнес центр", которое было опубликовано в газете "МИГ" 20.01.2011 N 3 (575).
Сведения об указанном условно разрешенном виде использования спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости при постановке спорного земельного участка на кадастровый учет и указаны при проведении аукциона.
Ввиду расположения спорного земельного участка на момент проведения аукциона в территориальной зоне Р-1, не предусматривающей строительство бизнес-центров, предоставление такого вида условно-разрешенного использования не соответствовало территориальной зоне (Р-1) и градостроительному регламенту, определенному Правилами землепользования и застройки N 858.
Между тем, в материалы дела не представлено сведений о том, что решение о предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка было оспорено и признано недействительным в установленном законом порядке. А также не представлено доказательств наличия заблуждений у потенциальных участников торгов, поскольку в сообщении непосредственно указывалась для строительства комплекса административного назначения "бизнес-центр".
Сведений о том, что потенциальные участники обращались к организатору торгов за разъяснением по вопросу не соответствия целей заключения права аренды для строительства и видом разрешенного использования участка по территориальной зоне Р-1, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Биробиджан" не представлено.
На момент рассмотрения дела Решением Городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" от 31.01.2013 были внесены изменения в Правила N 858 в указанной части и на сегодняшний день условно-разрешенный вид использования земельного участка соответствует территориальной зоне (ЦО-1) и градостроительному регламенту.
Доводы жалобы об отсутствии в извещении условий аукциона (подпункт "з" пункта 8 Правил проведения торгов), в частности количества административных зданий, этажности, площади застройки в связи с чем, неограниченное количество потенциальных участников не имели возможности принять участие в торгах в связи с отсутствием в извещении информации о предельных параметрах разрешенного строительства объекта, признаются необоснованными, поскольку подпунктом "з" пункта 8 Правил предусмотрено указание в извещении условий конкурса. В данном же случае проводился аукцион (иная конкурентная форма заключения договора).
В соответствии с пунктом 2 Правил торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
В рассматриваемом случае проводился аукцион, предметом которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка.
В свою очередь, с условиями договора аренды земельного участка можно было ознакомится по адресу, указанному в извещении.
По указанным основаниям, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что неограниченное количество потенциальных участников не имели возможности принять участие в торгах в связи с отсутствием в извещении информации о предельных параметрах разрешенного строительства объекта.
Не указание в извещении порядка определения победителей торгов и срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка (подпункты "к", "л" пункта 8 Правил проведения торгов) не повлекло за собой существенных нарушений порядка проведения торгов, поскольку указанные правила в отношении аукциона установлены императивно, в том числе положениями статей 447 - 448 ГК РФ, разделом 3 - 4 Правил.
Так, в соответствии с подпунктом "в" пункта 24 Правил проведения торгов победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.
В силу 26 Правил договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.
Ссылка истца на отсутствие в извещении сведений, предусмотренных подпунктом "м" пункт 8 Правил (дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности) также не могут быть признаны в качестве оснований, существенно повлиявших на результат торгов и определение победителя, поскольку информация об адресном ориентире земельного участка была указана в извещении. Согласно пояснениям сторон, участок находится в центре городе. Таким образом, каждый желающий мог в свободном доступе осмотреть его на месте, а при наличии затруднений, обратиться за содействием по указанным в извещении телефонам.
Сведений о том, что лицам, имеющим намерения принять участие в аукционе, по их требованию не был предоставлен для ознакомления проект договора аренды (подпункт "м") в материалах дела не содержится.
Доводы истца в апелляционном суде со ссылкой на письмо ГУП "БТИ ЕАО" от 20.06.2013 N 1471 о том, что в отношении объекта по ул. Пионерская, дом 1 в г. Биробиджане инвентаризация не проходила, а также на письмом Главы мэрии города от 09.07.2012 N 2459 о том, что за период с 2001 года адрес: г. Биробиджан ул. Пионерская, дом 1 не присваивался не свидетельствуют об отсутствии адресного ориентира участка согласно извещению
Непосредственно из пояснений и материалов следует, что данный ориентир соответствует местоположению участка согласно кадастровому паспорту земельного участка, указанный дом расположен в г. Биробиджане на пересечений улиц Горького и ул. Пионерская в связи с чем, со стороны ул. Горького дом имеет нумерацию 20, со стороны ул. Пионерская - N 1.
Оценив указанные нарушения в рамках заявленного иска, с учетом цели его предъявления, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса, пункта 8 Правил проведения торгов пришел к выводу, что указанные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя не являются, а заинтересованные в приобретении права аренды лица на основе спорного извещения, имели возможность получить информацию относительно проводимого аукциона, в том числе, о его форме, предмете, начальном размере арендной платы, месте, дате, времени проведения аукциона и определения участников торгов.
В доводах жалобы истцом также указано, что Комитетом созданы победителю торгов преимущественные условия участия в торгах, что выразилось в том, что при получении заявок на предоставление спорного земельного участка (в феврале, марте 2011 года), Комитет не известил гражданина Драчева Д.А. о том, что участок будет предоставлен по итогам аукциона.
Между тем, вышесказанное противоречит материалам дела, а именно письму Комитета от 21.03.2011 исх. 290, представленного истцом с иском (т. 1, л.д. 22). Непосредственно Драчев Д.А. согласно материалам торгов заявку не подавал.
Кроме этого, довод истца судом отклоняется, поскольку он основан на неправильном понимании такого конкурентного вида заключения договора, как аукцион, который не предусматривает направление всем заинтересованным лицам соответствующих уведомлений.
Доводы жалобы о формальности проведения аукциона, противоречат материалам дела.
Все лица, подавшие заявки на участие в торгах, были допущены к участию в аукционе. Доказательств того, что участники находились в неравных условиях, Управлением не представлено. Договор аренды земельного участка от 28.10.2011 был заключен с победителем аукциона.
Из имеющихся в материалах дела доказательств не следует и Управлением не доказано, что Комитет создал Мамедову Х.А. преимущественные условия участия в проведенном аукционе, в том числе путем доступа к какой-либо информации, которой были лишены иные, в том числе потенциальные участники аукциона.
Аргументы заявителя апелляционной жалобы сводятся к обоснованию неправомерности действий Комитета по проведению аукциона, в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка, определенными Правилами N 858 на момент проведения аукциона.
Между тем, для квалификации нарушения по части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции в части действий по организации и проведению торгов, как нарушающих предусмотренные данной нормой запреты антимонопольного законодательства, необходимы установление и оценка последствий тех или иных нарушений правил проведения торгов с точки зрения их фактического либо возможного негативного влияния на конкурентную среду.
Нарушений при проведении торгов, которые бы повлияли на конкурентную среду, материалами дела не установлено.
В отношении ранее проведенной истцом проверки.
Решением Управления от 10.12.2012 N 5-2041 Комитет признан нарушившим требования части 1 статьи 15, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции в связи с нарушением требований к опубликованию извещения, предусмотренных Правилами проведения торгов. Управление решило направить иск в суд. По оспариванию торгов и заключенного договора аренды.
Кроме этого, постановлением N 2-А от 05.03.2013 руководителя Управления о назначении административного наказания, должностное лицо - председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Биробиджана Сахов В.А. привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 19.4 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации (далее - КоАП РФ).
По результатам обжалования постановления Саховым В.А. Биробиджанским районным судом 29.04.2012 принято решение по делу N 12-89/2013 которым, постановление N 2-А оставлено без изменения, жалоба Сахова В.А. - без удовлетворения.
Между тем, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ решение Управления о признании Комитета нарушившим положения Закона о защите конкуренции и постановление о привлечении должностного лица в связи с нарушением Правил проведения торгов (не указания всех сведений в извещении) наряду с другими доказательствами, апелляционный суд приходит к выводу, что данные акты не могут быть признаны основаниями, влекущими недействительность проведенных в 2011 году торгов и заключенный по их итогам договор аренды, по изложенным в настоящем решении основаниям.
В свою очередь, иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.
Доводы жалобы доводы о необоснованном привлечении в качестве соответчика Мамедова Х.А. как индивидуального предпринимателя, а не физического лица судом рассмотрены и также признаются необоснованными, поскольку фактически, аукцион проводился на право аренды земельного участка для строительства бизнес-центра, и, по смыслу действующего законодательства, такая деятельность является предпринимательской.
В связи с этим, Мамедов Х.А. обладающий статусом предпринимателя, обоснованно привлечен к участию в деле.
Доводы жалобы о незаконности выдачи разрешения на строительство, не имеют значения для вопроса о законности проведенных торгов и заключенного договора и не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.
При таких обстоятельствах, признав, что допущенные нарушения процедуры при проведении оспариваемых торгов не являются существенными и не повлияли на результат торгов, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Оснований для удовлетворения жалобы не установлено.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.05.2013 по делу N А16-147/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)