Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х. Тимченко
судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарановой Д.П.,
при участии:
- от истца: представитель Дробышева Н.А. (доверенность от 17.05.2013 N 59-1/280, удостоверение от 28.06.2012 N 6);
- от ответчиков:
- от ООО "Ника" - представитель Моисеенко Д.В. (доверенность от 01.03.2012, паспорт);
- от Курузьяна М.Х. - адвокат Новиков С.Ю. (доверенность в деле, удостоверение от 05.12.2002 N 1024);
- от Зикеевой Г.М. - представитель Стадникова В.С. (доверенность от 05.11.2013, паспорт),
- от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Ростова-на-Дону; общества с ограниченной ответственностью "Ника",
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.06.2012 по делу N А53-628/2011
по иску Администрации города Ростова-на-Дону
к ответчику Зикеевой Галине Михайловне, обществу с ограниченной ответственностью "Ника" (ИНН 6166048209, ОГРН 1036166011947)
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Курузьян Ксении Васильевны
об изъятии имущества путем выкупа,
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.
установил:
Администрация города Ростова-на-Дону (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Курузьяну Михаилу Христофоровичу (далее - Курузъян М.Х.), обществу с ограниченной ответственностью "Ника" (далее - ООО "Ника", общество) об изъятии у Курузьяна М.Х. путем выкупа за выкупную цену нежилого помещения (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону; обязании ООО "Ника" в течение трех месяцев уплатить Курузьяну М.Х. выкупную цену нежилого помещения (бывшую квартиру N 2), расположенного на 1-ом этаже 2- этажного дома по ул. Сержантов, 9/27 в г. Ростове-на-Дону; прекращении права собственности Курузьян М.Х. на нежилое помещение (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону; признании за муниципальным образованием г. Ростов-на-Дону права собственности на нежилое помещение (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону.
Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок на которое расположен объект недвижимости изъят для муниципальных нужд. С ответчиком соглашение о выплате выкупной стоимости принадлежащих ему помещений не достигнуто.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Курузьян Ксения Васильевна.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2012 в удовлетворении требований Администрации города Ростова-на-Дону отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии законности требований Администрации города Ростова-на-Дону о выкупе имущества для муниципальных нужд в судебном порядке.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Ростова-на-Дону обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 26.08.2004 г. N 1433 ООО "Ника" согласовано место размещения многоэтажных жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками по ул. 1-й Конной Армии,23,25, ул. Сержантова,9-а, ул. Сержантова,9/27 с выделением первой очереди строительства. Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 185 от 27.02.2007 у организаций и граждан для строительства жилых домов изъят земельный участок.
Решениями Ростовской -на- Дону городской Думы, генеральным планом г. Ростова-на-Дону центральная часть города подлежит первоочередной реконструкции (предусмотрена застройка зданиями жилого и общественного назначения)
Факт наличия муниципальной нужды для изъятия земельных участков неоднократно устанавливался Кировский районным судом при рассмотрении аналогичных дел. Земельный участок был передан по договору аренды ООО "Ника" для строительства многоквартирных жилых домов с объектами общественного назначения.
Арбитражным судом Ростовской области необоснованно сделан вывод о нарушении Администрацией города Ростова-на-Дону процедуры выкупа объектов недвижимого имущества, в связи с изъятием участка. Администрация выполнила все необходимые процедуры, предшествующие изъятию помещения у ответчика.
На земельном участке, на котором расположен объект, принадлежащий ответчику, ведется строительство жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками, ответчик был уведомлен 15.02.2008 г. о принятии решения об изъятии земельного участка (письмо от 21.03.2007 г. исх. N 10/1359), что подтверждает надлежащее исполнение администрацией норм действующего законодательства. Администрация г. Ростова-на-Дону просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Общество с ограниченной ответственностью "Ника" также обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2012 и просило отменить его, иск администрации удовлетворить. Общество указало, что центральная часть города Ростова-на-Дону подлежит первоочередной реконструкции и предоставлена для застройки зданиями жилого и общественного назначения, в связи с чем, администрацией производится изъятие фактически используемых без оформления правовых документов земельных участков. Постановлением органа местного самоуправления от 27.02.2007 N 185 ООО "Ника" предоставлен участок для строительства, обществом в настоящее время построена первая очередь жилого дома, вторая очередь- предполагается к размещению, однако, приступить к строительство общество лишено возможности, в связи с возникшим с ответчиком спором.
Из представленного в материалы дела генерального плана следует, что на земельном участке, занятом, в том числе, объектом недвижимости, принадлежащим ответчику Курузьяну М.Х., должна быть расположена мощная трансформаторная подстанция. (далее ТП), Ответчику принадлежит нежилое помещение в жилом доме, грозящем обвалом; в Первомайском районном суде г. Ростова-на-Дону рассматривается дело по иску прокурора Первомайского района о запрете эксплуатации здания, в котором расположено помещение Курузьяна М.Х., ввиду угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
Суд первой инстанции не учел, что Курузьяну М.Х. принадлежит не отдельно стоящее здание, а нежилое помещение. Заявитель жалобы считает, что суд не учел все фактические обстоятельства по делу, неверно оценил представленные доказательства, в связи с чем, считает, что решения суда подлежит отмене.
Поскольку при рассмотрении дела возник вопрос о стоимости изымаемого у ответчика помещения, суд апелляционной инстанции определением от 05.12.2012 г.назначал судебно-строительную экспертизу. По завершении экспертизы производство по делу возобновлено.
06.11.2013 г. распоряжением И.О. председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда для рассмотрения дела N А53-628/2011 сформирован состав суда: председательствующий- Тимченко О.Х., судьи Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.
В судебном заседании 06.11.2013 представитель Курузьяна М.Х.- адвокат Новиков С.Ю. заявил ходатайство в порядке ст. 48 АПК РФ о замене стороны - Курузьяна Михаила Христофоровича на нового собственника спорных объектов недвижимости- Зикееву Галину Михайловну, в связи с заключением между ними 23.08.2013 г.договора мены, согласно которому право собственности на нежилое помещение(бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону перешло к Зикеевой Г.М. В подтверждение представлено свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2013 г. N 61-АЗ 766350.
Указанное ходатайство поддержали: представитель Зикеевой Г.М.- Стадникова В.С. Представители Администрации г. Ростова-на-Дону, ООО "Ника" возражений против замены ответчика не заявили.
Согласно части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Изучив представленные документы, суд апелляционной инстанции определением от 06.11.2013 г. удовлетворил заявленное ходатайство.
С целью ознакомления представителя Зикеевой Г.М. с материалами дела, судом был объявлен перерыв до 13.11.2013 г.
В письменном отзыве на апелляционные жалобы Зикеева Г.М. в лице представителя Стадникова В.С., действующей по доверенности указала, что признает заявленные исковые требования.
В силу части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Правовыми последствием такого признания, в частности является освобождение стороны от необходимости доказывания обстоятельств, признанных другой стороной (часть 3 статьи 70 Кодекса).
В соответствии с частью 2 статьи 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доверенности, выданной представляемым лицом, должно быть, в частности, специально оговорено право представителя на признание иска.
Представитель Зикеевой Г.М.- Стадникова В.С. доверенностью, выданной 05.11.2013 г. N 61 АА 2477117, наделена правом на признание иска.
Согласно части 5 статьи 49 Кодекса арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
На вопрос суда представитель ответчика пояснила, что с выкупной стоимостью помещений, определенной ООО "МОК "АРКОН" в сумме 3 927 565 руб. 68 коп. Зикеева Г.М. согласна.
Поскольку признание ответчиком иска заявлен лицом, чьи полномочия подтверждены в установленном порядке, не нарушает прав иных лиц и не противоречит закону, суд апелляционной инстанции принимает признание иска, заявленное представителем ответчика.
Частью 4 статьи 170 АПК РФ предусмотрено, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Пунктом 1 статьи 11 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений.
Согласно п. 1 ст. 49 ЗК РФ такое изъятие осуществляется в исключительных случаях.
Таким образом, изъятие земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, с прекращением права пользования этим участком иных лиц возможно в случае возникновения у соответствующего муниципального образования необходимости в данном участке, обусловленной наличием одного из оснований, которые предусмотрены федеральным законодательством или законом субъекта РФ.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится одно из указанных в этой статье действий, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).
В случаях, когда изъятие участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284-286 ГК РФ. При этом требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Как следует из материалов дела Зикеевой Г.М. (ранее Курузъяну М.Х.) принадлежит на праве собственности нежилое здание - (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2006 серии 61 АГ N 450810 (том 1 лист дела 88).
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 26.08.2004 N 1433 ООО "Ника" предварительно согласовано место размещения многоэтажных жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками по ул. 1-ой Конной Армии, 23, 25, ул. Сержантова, 9-а, 9/27 с выделением 1-ой очереди строительства.
27.02.2007 принято постановление Мэра города Ростова-на-Дону N 185 "Об изъятии у организаций и граждан и предоставлении ООО "Ника" земельных участков по ул. 1-ой Конной Армии, 23/10, 25, ул. Сержантова, 9/27 для строительства многоэтажных жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками.
Как следует из текста постановления у организаций и граждан изъяты земельные участки, занятые объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности.
Пунктом 2 постановления утвержден проект границ земельного участка по ул. 1-ой Конной Армии, 23/10.25, ул. Сержантова, 9/27 общей площадью 0, 5588 га, сформированного из земельных участков с кадастровым номером 61:44:01: 10 06:0014, с кадастровым номером 61:44:02. Земельный участок предоставлен ООО "Ника" в аренду сроком на 5 лет.
04.05.2007 между Администрацией города Ростова-на-Дону и ООО "Ника" во исполнение пункта 8.4 постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 27.02.2007 N 185 заключен договор, в соответствии с которым ООО "Ника" взяло на себя обязательство производить финансирование затрат Администрации города Ростова-на-Дону по возмещению расходов, в связи с изъятием земельных участков по ул. 1-ой Конной Армии. 23/10, 25, ул. Сержантова, 9/27, в том числе: сумму выкупной цены земельного участка изымаемого для муниципальных нужд и предоставленного обществу, указанную в резолютивных частях решений судов, судебных расходов, в связи с рассмотрением судами дел по искам о выкупе земельных участков для муниципальных нужд, о предоставлении благоустроенных жилых помещений, о возмещении убытков собственникам, арендаторам, землевладельцам, возникших в связи с изъятием земельных участков.
Во исполнение постановления Мэра города от з27.02.2007 N 185 между ООО "Ника" и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2009 N 31217, договор зарегистрирован в установленном порядке 23.06.2009.
Уведомлением от 21.03.2007 N 10.5/1359 Администрация известила Курузъяна М.Х. о предстоящем изъятии земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, принадлежащее Курузъяну М.Х. для муниципальных нужд (том 1 лист дела 28).
Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к числу вопросов местного значения городского округа отнесено, в том числе, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.
Из пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса следует, что под градостроительной деятельностью, к субъектам которой отнесены органы местного самоуправления городских округов, выступающие от имени муниципальных образований, понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится утверждение правил землепользования и застройки городских округов (часть 3 статьи 8 Градостроительного кодекса).
Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 350 от 15.05.2012 г. утверждена документация по планировке территории в границах ул. Селиванова, ул. В.Пановой, ул. Металлургической, пр. Сельмаш. Указанное постановление принято в соответствии с требованиями ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ, решением Ростовской-на-Дону городской Демы от 14.12.2006 г. N 219 "О принятии Положения о публичных слушаниях в городе Ростове-на-Дону по вопросам градостроительной деятельности". (том 10, лист дела 149)
Из чертежа планировки, утвержденной указанным постановлением видно, что земельный участок, находящийся в аренде у ООО Ника",на котором расположены спорные помещения является зоной застройки жилыми домами. ООО "Ника" в материалы дела представлен проект на строительство второй очереди жилого дома в границах ул. Сержантова, ул. 1-й Конной Армии, ул. Вильнюсская г. Ростове-на-Дону, проект трансформаторной подстанции. По проекту дом, в котором расположены спорные помещения, подлежит сносу с возведением на его месте трансформаторной подстанции для обслуживания микрорайона.
Первая очередь жилого дома на указанном земельном участке введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.07.2012 г. (том 10, лист дела 172).
Таким образом, строительство многоэтажных домов на спорном участке предусмотрено проектом планировки территории и отвечает требованиям муниципальных нужд.
Однако, к реализации проекта по строительству второй очереди жилого дома, ООО "Ника, являясь арендатором земельного участка, лишено было возможности приступить, так как, на земельном участке, предоставленном обществу в аренду расположен объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам.
Требованиям Администрации г. Ростова-на-Дону собственник помещений Зикеева Г.М. признала, признание иска судом апелляционной инстанции принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела были назначены судебные экспертизы об определении рыночной стоимости выкупного имущества. В соответствии с заключением эксперта N 03/08Н11 от 10.08.2011 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 3321530 рублей. В соответствии с заключением судебной экспертизы от 26.01.2012 N 451/100/1 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 9342000 рублей.
Учитывая большую разницу между стоимостью помещения, определенными экспертными учреждениями, в ходе рассмотрения дела, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертного заключения ООО "МОК "АРКОН" от 10.03.2013 г. N 05-03/13-А выкупная стоимость объекта недвижимости составляет 3 201 271 руб. 65 коп., рыночная стоимость земельного участка 726 294 руб. 03 коп., всего 3 927 565 руб. 68 коп.
В ходе рассмотрения дела, представитель Зикеевой Г.М. сообщила о согласии Зикеевой Г.М. с выкупной суммой, определенной в размере 3 927 565 руб. 68 коп.
ООО "Ника" представило дополнительные пояснения, в которых указало, что общество в соответствии с заключенным с администрацией г. Ростова-на-Дону от 04.05.2007 г. готово компенсировать затраты в размере 3 927 565 руб. 68 коп., связанные с изъятием у Зикеевой Г.М, принадлежащего ей объекта.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 июня 2012 г. в части отказа в иске об изъятии объекта недвижимости и выплате выкупной стоимости подлежит отмене.
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области надлежит оставить без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области 2011 в части отказа в иске об изъятии объекта недвижимости от 07.06.2012 по делу N А53-628/2011 отменить.
Изъять для муниципальных нужд у Зикеевой Галины Михайловны, путем выкупа нежилые помещения (бывшую квартиру N 2), комнаты N 48,51,72,73,74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного дома, литер: А, находящего по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова,9/27, прекратить право собственности Зикеевой Галины Михайловны на указанные объекты.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Ника" (ИНН 6166048209, ОГРН 1036166011947) в течение трех месяцев выплатить Зикеевой Галине Михайловне выкупную цену за изъятое помещение: комнаты N 48,51,72,73,74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного дома, литер: А, находящего по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова,9/27, в размере 3 927 565 руб. 68 коп. (три миллиона девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот шестьдесят пять руб. 68 коп.)
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2013 N 15АП-9054/2012 ПО ДЕЛУ N А53-628/2011
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. N 15АП-9054/2012
Дело N А53-628/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х. Тимченко
судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарановой Д.П.,
при участии:
- от истца: представитель Дробышева Н.А. (доверенность от 17.05.2013 N 59-1/280, удостоверение от 28.06.2012 N 6);
- от ответчиков:
- от ООО "Ника" - представитель Моисеенко Д.В. (доверенность от 01.03.2012, паспорт);
- от Курузьяна М.Х. - адвокат Новиков С.Ю. (доверенность в деле, удостоверение от 05.12.2002 N 1024);
- от Зикеевой Г.М. - представитель Стадникова В.С. (доверенность от 05.11.2013, паспорт),
- от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Ростова-на-Дону; общества с ограниченной ответственностью "Ника",
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.06.2012 по делу N А53-628/2011
по иску Администрации города Ростова-на-Дону
к ответчику Зикеевой Галине Михайловне, обществу с ограниченной ответственностью "Ника" (ИНН 6166048209, ОГРН 1036166011947)
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Курузьян Ксении Васильевны
об изъятии имущества путем выкупа,
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.
установил:
Администрация города Ростова-на-Дону (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Курузьяну Михаилу Христофоровичу (далее - Курузъян М.Х.), обществу с ограниченной ответственностью "Ника" (далее - ООО "Ника", общество) об изъятии у Курузьяна М.Х. путем выкупа за выкупную цену нежилого помещения (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону; обязании ООО "Ника" в течение трех месяцев уплатить Курузьяну М.Х. выкупную цену нежилого помещения (бывшую квартиру N 2), расположенного на 1-ом этаже 2- этажного дома по ул. Сержантов, 9/27 в г. Ростове-на-Дону; прекращении права собственности Курузьян М.Х. на нежилое помещение (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону; признании за муниципальным образованием г. Ростов-на-Дону права собственности на нежилое помещение (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону.
Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок на которое расположен объект недвижимости изъят для муниципальных нужд. С ответчиком соглашение о выплате выкупной стоимости принадлежащих ему помещений не достигнуто.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Курузьян Ксения Васильевна.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2012 в удовлетворении требований Администрации города Ростова-на-Дону отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии законности требований Администрации города Ростова-на-Дону о выкупе имущества для муниципальных нужд в судебном порядке.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Ростова-на-Дону обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 26.08.2004 г. N 1433 ООО "Ника" согласовано место размещения многоэтажных жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками по ул. 1-й Конной Армии,23,25, ул. Сержантова,9-а, ул. Сержантова,9/27 с выделением первой очереди строительства. Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 185 от 27.02.2007 у организаций и граждан для строительства жилых домов изъят земельный участок.
Решениями Ростовской -на- Дону городской Думы, генеральным планом г. Ростова-на-Дону центральная часть города подлежит первоочередной реконструкции (предусмотрена застройка зданиями жилого и общественного назначения)
Факт наличия муниципальной нужды для изъятия земельных участков неоднократно устанавливался Кировский районным судом при рассмотрении аналогичных дел. Земельный участок был передан по договору аренды ООО "Ника" для строительства многоквартирных жилых домов с объектами общественного назначения.
Арбитражным судом Ростовской области необоснованно сделан вывод о нарушении Администрацией города Ростова-на-Дону процедуры выкупа объектов недвижимого имущества, в связи с изъятием участка. Администрация выполнила все необходимые процедуры, предшествующие изъятию помещения у ответчика.
На земельном участке, на котором расположен объект, принадлежащий ответчику, ведется строительство жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками, ответчик был уведомлен 15.02.2008 г. о принятии решения об изъятии земельного участка (письмо от 21.03.2007 г. исх. N 10/1359), что подтверждает надлежащее исполнение администрацией норм действующего законодательства. Администрация г. Ростова-на-Дону просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Общество с ограниченной ответственностью "Ника" также обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2012 и просило отменить его, иск администрации удовлетворить. Общество указало, что центральная часть города Ростова-на-Дону подлежит первоочередной реконструкции и предоставлена для застройки зданиями жилого и общественного назначения, в связи с чем, администрацией производится изъятие фактически используемых без оформления правовых документов земельных участков. Постановлением органа местного самоуправления от 27.02.2007 N 185 ООО "Ника" предоставлен участок для строительства, обществом в настоящее время построена первая очередь жилого дома, вторая очередь- предполагается к размещению, однако, приступить к строительство общество лишено возможности, в связи с возникшим с ответчиком спором.
Из представленного в материалы дела генерального плана следует, что на земельном участке, занятом, в том числе, объектом недвижимости, принадлежащим ответчику Курузьяну М.Х., должна быть расположена мощная трансформаторная подстанция. (далее ТП), Ответчику принадлежит нежилое помещение в жилом доме, грозящем обвалом; в Первомайском районном суде г. Ростова-на-Дону рассматривается дело по иску прокурора Первомайского района о запрете эксплуатации здания, в котором расположено помещение Курузьяна М.Х., ввиду угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
Суд первой инстанции не учел, что Курузьяну М.Х. принадлежит не отдельно стоящее здание, а нежилое помещение. Заявитель жалобы считает, что суд не учел все фактические обстоятельства по делу, неверно оценил представленные доказательства, в связи с чем, считает, что решения суда подлежит отмене.
Поскольку при рассмотрении дела возник вопрос о стоимости изымаемого у ответчика помещения, суд апелляционной инстанции определением от 05.12.2012 г.назначал судебно-строительную экспертизу. По завершении экспертизы производство по делу возобновлено.
06.11.2013 г. распоряжением И.О. председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда для рассмотрения дела N А53-628/2011 сформирован состав суда: председательствующий- Тимченко О.Х., судьи Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.
В судебном заседании 06.11.2013 представитель Курузьяна М.Х.- адвокат Новиков С.Ю. заявил ходатайство в порядке ст. 48 АПК РФ о замене стороны - Курузьяна Михаила Христофоровича на нового собственника спорных объектов недвижимости- Зикееву Галину Михайловну, в связи с заключением между ними 23.08.2013 г.договора мены, согласно которому право собственности на нежилое помещение(бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону перешло к Зикеевой Г.М. В подтверждение представлено свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2013 г. N 61-АЗ 766350.
Указанное ходатайство поддержали: представитель Зикеевой Г.М.- Стадникова В.С. Представители Администрации г. Ростова-на-Дону, ООО "Ника" возражений против замены ответчика не заявили.
Согласно части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Изучив представленные документы, суд апелляционной инстанции определением от 06.11.2013 г. удовлетворил заявленное ходатайство.
С целью ознакомления представителя Зикеевой Г.М. с материалами дела, судом был объявлен перерыв до 13.11.2013 г.
В письменном отзыве на апелляционные жалобы Зикеева Г.М. в лице представителя Стадникова В.С., действующей по доверенности указала, что признает заявленные исковые требования.
В силу части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Правовыми последствием такого признания, в частности является освобождение стороны от необходимости доказывания обстоятельств, признанных другой стороной (часть 3 статьи 70 Кодекса).
В соответствии с частью 2 статьи 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доверенности, выданной представляемым лицом, должно быть, в частности, специально оговорено право представителя на признание иска.
Представитель Зикеевой Г.М.- Стадникова В.С. доверенностью, выданной 05.11.2013 г. N 61 АА 2477117, наделена правом на признание иска.
Согласно части 5 статьи 49 Кодекса арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
На вопрос суда представитель ответчика пояснила, что с выкупной стоимостью помещений, определенной ООО "МОК "АРКОН" в сумме 3 927 565 руб. 68 коп. Зикеева Г.М. согласна.
Поскольку признание ответчиком иска заявлен лицом, чьи полномочия подтверждены в установленном порядке, не нарушает прав иных лиц и не противоречит закону, суд апелляционной инстанции принимает признание иска, заявленное представителем ответчика.
Частью 4 статьи 170 АПК РФ предусмотрено, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Пунктом 1 статьи 11 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений.
Согласно п. 1 ст. 49 ЗК РФ такое изъятие осуществляется в исключительных случаях.
Таким образом, изъятие земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, с прекращением права пользования этим участком иных лиц возможно в случае возникновения у соответствующего муниципального образования необходимости в данном участке, обусловленной наличием одного из оснований, которые предусмотрены федеральным законодательством или законом субъекта РФ.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится одно из указанных в этой статье действий, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).
В случаях, когда изъятие участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284-286 ГК РФ. При этом требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Как следует из материалов дела Зикеевой Г.М. (ранее Курузъяну М.Х.) принадлежит на праве собственности нежилое здание - (бывшая квартира N 2), комнаты N 48, 51, 72, 74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 1-ом этаже 2-этажного дома по ул. Сержантова, 9/27 в г. Ростове-на-Дону, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2006 серии 61 АГ N 450810 (том 1 лист дела 88).
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 26.08.2004 N 1433 ООО "Ника" предварительно согласовано место размещения многоэтажных жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками по ул. 1-ой Конной Армии, 23, 25, ул. Сержантова, 9-а, 9/27 с выделением 1-ой очереди строительства.
27.02.2007 принято постановление Мэра города Ростова-на-Дону N 185 "Об изъятии у организаций и граждан и предоставлении ООО "Ника" земельных участков по ул. 1-ой Конной Армии, 23/10, 25, ул. Сержантова, 9/27 для строительства многоэтажных жилых домов с объектами общественного назначения и подземными автостоянками.
Как следует из текста постановления у организаций и граждан изъяты земельные участки, занятые объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности.
Пунктом 2 постановления утвержден проект границ земельного участка по ул. 1-ой Конной Армии, 23/10.25, ул. Сержантова, 9/27 общей площадью 0, 5588 га, сформированного из земельных участков с кадастровым номером 61:44:01: 10 06:0014, с кадастровым номером 61:44:02. Земельный участок предоставлен ООО "Ника" в аренду сроком на 5 лет.
04.05.2007 между Администрацией города Ростова-на-Дону и ООО "Ника" во исполнение пункта 8.4 постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 27.02.2007 N 185 заключен договор, в соответствии с которым ООО "Ника" взяло на себя обязательство производить финансирование затрат Администрации города Ростова-на-Дону по возмещению расходов, в связи с изъятием земельных участков по ул. 1-ой Конной Армии. 23/10, 25, ул. Сержантова, 9/27, в том числе: сумму выкупной цены земельного участка изымаемого для муниципальных нужд и предоставленного обществу, указанную в резолютивных частях решений судов, судебных расходов, в связи с рассмотрением судами дел по искам о выкупе земельных участков для муниципальных нужд, о предоставлении благоустроенных жилых помещений, о возмещении убытков собственникам, арендаторам, землевладельцам, возникших в связи с изъятием земельных участков.
Во исполнение постановления Мэра города от з27.02.2007 N 185 между ООО "Ника" и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2009 N 31217, договор зарегистрирован в установленном порядке 23.06.2009.
Уведомлением от 21.03.2007 N 10.5/1359 Администрация известила Курузъяна М.Х. о предстоящем изъятии земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, принадлежащее Курузъяну М.Х. для муниципальных нужд (том 1 лист дела 28).
Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к числу вопросов местного значения городского округа отнесено, в том числе, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.
Из пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса следует, что под градостроительной деятельностью, к субъектам которой отнесены органы местного самоуправления городских округов, выступающие от имени муниципальных образований, понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится утверждение правил землепользования и застройки городских округов (часть 3 статьи 8 Градостроительного кодекса).
Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону N 350 от 15.05.2012 г. утверждена документация по планировке территории в границах ул. Селиванова, ул. В.Пановой, ул. Металлургической, пр. Сельмаш. Указанное постановление принято в соответствии с требованиями ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ, решением Ростовской-на-Дону городской Демы от 14.12.2006 г. N 219 "О принятии Положения о публичных слушаниях в городе Ростове-на-Дону по вопросам градостроительной деятельности". (том 10, лист дела 149)
Из чертежа планировки, утвержденной указанным постановлением видно, что земельный участок, находящийся в аренде у ООО Ника",на котором расположены спорные помещения является зоной застройки жилыми домами. ООО "Ника" в материалы дела представлен проект на строительство второй очереди жилого дома в границах ул. Сержантова, ул. 1-й Конной Армии, ул. Вильнюсская г. Ростове-на-Дону, проект трансформаторной подстанции. По проекту дом, в котором расположены спорные помещения, подлежит сносу с возведением на его месте трансформаторной подстанции для обслуживания микрорайона.
Первая очередь жилого дома на указанном земельном участке введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.07.2012 г. (том 10, лист дела 172).
Таким образом, строительство многоэтажных домов на спорном участке предусмотрено проектом планировки территории и отвечает требованиям муниципальных нужд.
Однако, к реализации проекта по строительству второй очереди жилого дома, ООО "Ника, являясь арендатором земельного участка, лишено было возможности приступить, так как, на земельном участке, предоставленном обществу в аренду расположен объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам.
Требованиям Администрации г. Ростова-на-Дону собственник помещений Зикеева Г.М. признала, признание иска судом апелляционной инстанции принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела были назначены судебные экспертизы об определении рыночной стоимости выкупного имущества. В соответствии с заключением эксперта N 03/08Н11 от 10.08.2011 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 3321530 рублей. В соответствии с заключением судебной экспертизы от 26.01.2012 N 451/100/1 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 9342000 рублей.
Учитывая большую разницу между стоимостью помещения, определенными экспертными учреждениями, в ходе рассмотрения дела, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертного заключения ООО "МОК "АРКОН" от 10.03.2013 г. N 05-03/13-А выкупная стоимость объекта недвижимости составляет 3 201 271 руб. 65 коп., рыночная стоимость земельного участка 726 294 руб. 03 коп., всего 3 927 565 руб. 68 коп.
В ходе рассмотрения дела, представитель Зикеевой Г.М. сообщила о согласии Зикеевой Г.М. с выкупной суммой, определенной в размере 3 927 565 руб. 68 коп.
ООО "Ника" представило дополнительные пояснения, в которых указало, что общество в соответствии с заключенным с администрацией г. Ростова-на-Дону от 04.05.2007 г. готово компенсировать затраты в размере 3 927 565 руб. 68 коп., связанные с изъятием у Зикеевой Г.М, принадлежащего ей объекта.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 июня 2012 г. в части отказа в иске об изъятии объекта недвижимости и выплате выкупной стоимости подлежит отмене.
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области надлежит оставить без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области 2011 в части отказа в иске об изъятии объекта недвижимости от 07.06.2012 по делу N А53-628/2011 отменить.
Изъять для муниципальных нужд у Зикеевой Галины Михайловны, путем выкупа нежилые помещения (бывшую квартиру N 2), комнаты N 48,51,72,73,74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного дома, литер: А, находящего по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова,9/27, прекратить право собственности Зикеевой Галины Михайловны на указанные объекты.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Ника" (ИНН 6166048209, ОГРН 1036166011947) в течение трех месяцев выплатить Зикеевой Галине Михайловне выкупную цену за изъятое помещение: комнаты N 48,51,72,73,74, 49-50-52-53-54-55-56, общей площадью, расположенное на 1-м этаже 2-х этажного дома, литер: А, находящего по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова,9/27, в размере 3 927 565 руб. 68 коп. (три миллиона девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот шестьдесят пять руб. 68 коп.)
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 07 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)