Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кручининой Н.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Светловой Е.С.,
при участии в заседании:
от заявителя (ОАО "Сбербанк России", ОГРН: 1027700132195) - Трефилова Е.В., представитель по доверенности N 22-01-23/2740 от 29.12.2010,
от заинтересованного лица (Управление Росреестра по Московской области) - Тагиева А.Д., представитель по доверенности N 369-Д от 20.12.2012,
от третьих лиц:
от Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Фермерского хозяйства "Труд" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12.10.2012 по делу N А41-21125/12,
принятое судьей Нечаевой С.В.,
по заявлению ОАО "Сбербанк России" к Управлению Росреестра по Московской области, при участии третьих лиц - Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа, Фермерского хозяйства "Труд", о признании незаконным решения, об обязании осуществить государственную регистрацию договора,
открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области за N 46/039/2011-372 от 09.02.2012 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки права аренды земельного участка N 5/1117 от 30.11.2011 между ОАО "Сбербанк России" и Фермерским хозяйством "Труд"; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки права аренды земельного участка N 5/1117 от 30.11.2011 между ОАО "Сбербанк России" и Фермерским хозяйством "Труд".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа, Фермерское хозяйство "Труд".
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило оспариваемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ОАО "Сбербанк России" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, поддержал решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным.
Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа, Фермерское хозяйство "Труд", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Десятого арбитражного апелляционного суда: www.10aas.arbitr.ru, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, каких-либо ходатайств не представили. Дело рассмотрено в порядке ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ.
Рассмотрев апелляционную жалобу, изучив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для ее удовлетворения в силу нижеследующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.10.2011 между ОАО "Сбербанк России" и заемщиком Фермерским хозяйством "Труд" был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 1117 от 17.10.2011.
В соответствии с п. 1.1 договора кредитор взял обязательство открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства магазина, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны жилого дома N 1 к. 1, на срок по 14.10.2021. Период действия лимита определен с 17.10.2011 по 17.04.2012 в сумме 24 370 000 руб.
30.11.2011 между ОАО "Сбербанк России" и Фермерским хозяйством "Труд" в обеспечение кредитного договора N 1117 от 30.11.2011 заключен договор ипотеки N 5/1117, согласно п. 1.1. которого предметом договора является право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1300 кв. м, с кадастровым номером 50:46:0030101:89, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства здания магазина по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны от жилого дома N 1, корп. 1.
09.12.2011 ОАО "Сбербанк России" и Фермерское хозяйство "Труд" обратились в Электростальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки.
В январе 2012 года государственная регистрация договора ипотеки управлением приостановлена. Причины, препятствующие проведению государственной регистрации договора ипотеки, банком устранены, а именно, срок договора ипотеки приведен в соответствие со сроком договора аренды - по 30.08.2013.
Однако 01.03.2012 банком получено сообщение управления об отказе в государственной регистрации договора ипотеки с указание на то, что право аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного Фермерскому хозяйству "Труд" для размещения объектов торговли, не может являться предметом залога по договору об ипотеке со ссылкой на пункт 1 статьи 5, пункт 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Считая, что неосуществление Электростальским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области государственной регистрации ипотеки неправомерно и нарушает интересы банка, не получившего надлежащего обеспечения по ипотечному кредиту, ОАО "Сбербанк России" обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с наличием согласия собственника земельного участка на передачу в залог прав аренды на указанный земельный участок, оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки не имеется.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы суда первой инстанции положенные в основу решения основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, и не противоречат представленным в материалы дела доказательствам по следующим основаниям.
Глава 24 АПК РФ предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование действий (бездействия) органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, Закон) к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.
Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц; если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
В соответствии с п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Согласно ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 4 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
На основании п. 5 ст. 5 указанного Закона правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Согласно п. 1.1 ст. 62 указанного Закона залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Таким образом, передача в залог прав аренды земельного участка возможна при наличии согласия собственника.
Как следует из п. 5.3 договора аренды земельного участка N 2105 от 01.09.2009, арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласования с арендодателем.
Согласно п. 1.4 срок действия договора определен с 01.09.2009 по 31.08.2011.
Приказом Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области от 12.08.2011 N 245 срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030101:89 с Фермерским хозяйством "Труд" продлен до 30.08.2013.
В подтверждение согласования передачи права аренды спорного земельного участка в залог, банком представлено письмо Комитета от 11.08.2011 N 19-2188, в котором указано, что Комитет не возражает против передачи права аренды земельного участка в залог.
Между тем, отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора ипотеки со ссылкой на п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, и, как следствие, на ничтожность договора ипотеки N 5/1117 от 30.11.2011, не может быть признан законным, так как статья 20 ФЗ "О государственной регистрации" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, и такого основания для отказа в государственной регистрации указанная норма не содержит.
Кроме того, апелляционный суд обращает внимание на то, что абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, исходя из изложенного выше, проводя правовую экспертизу представленного договора ипотеки недвижимого имущества, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у заключивших его лиц.
При этом в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Соблюдение порядка предоставления объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора ипотеки, правомерность заключения этого договора, не входя в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
При этом, разрешение вопросов относительно недействительности сделки отнесено к исключительной компетенции суда и может быть осуществлено только в установленном законом порядке.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в данном случае, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
Вместе с тем, договор ипотеки N 5/1117 от 30.11.2011 в установленном законном порядке не оспорен и не признан недействительным, в связи с чем, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требования ОАО "Сбербанк России" являются законными и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Кроме того, регистрирующий орган в своем отказе не указал на основании кокой нормы статьи 20 Закона о государственной регистрации он отказа в осуществлении регистрационных действий.
В соответствии с части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, в нарушение ст. ст. 65, 200 АПК РФ Управление Росреестра по Московской области не представило доказательств, подтверждающих обоснованность ее действий при принятии оспариваемого ненормативного акта.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Московской области у суда апелляционной инстанции не имеется
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2012 года по делу N А41-21125/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.01.2013 ПО ДЕЛУ N А41-21125/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2013 г. по делу N А41-21125/12
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кручининой Н.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Светловой Е.С.,
при участии в заседании:
от заявителя (ОАО "Сбербанк России", ОГРН: 1027700132195) - Трефилова Е.В., представитель по доверенности N 22-01-23/2740 от 29.12.2010,
от заинтересованного лица (Управление Росреестра по Московской области) - Тагиева А.Д., представитель по доверенности N 369-Д от 20.12.2012,
от третьих лиц:
от Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Фермерского хозяйства "Труд" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12.10.2012 по делу N А41-21125/12,
принятое судьей Нечаевой С.В.,
по заявлению ОАО "Сбербанк России" к Управлению Росреестра по Московской области, при участии третьих лиц - Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа, Фермерского хозяйства "Труд", о признании незаконным решения, об обязании осуществить государственную регистрацию договора,
установил:
открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области за N 46/039/2011-372 от 09.02.2012 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки права аренды земельного участка N 5/1117 от 30.11.2011 между ОАО "Сбербанк России" и Фермерским хозяйством "Труд"; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки права аренды земельного участка N 5/1117 от 30.11.2011 между ОАО "Сбербанк России" и Фермерским хозяйством "Труд".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа, Фермерское хозяйство "Труд".
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило оспариваемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Представитель ОАО "Сбербанк России" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, поддержал решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным.
Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московского округа, Фермерское хозяйство "Труд", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Десятого арбитражного апелляционного суда: www.10aas.arbitr.ru, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, каких-либо ходатайств не представили. Дело рассмотрено в порядке ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ.
Рассмотрев апелляционную жалобу, изучив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для ее удовлетворения в силу нижеследующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.10.2011 между ОАО "Сбербанк России" и заемщиком Фермерским хозяйством "Труд" был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 1117 от 17.10.2011.
В соответствии с п. 1.1 договора кредитор взял обязательство открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства магазина, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны жилого дома N 1 к. 1, на срок по 14.10.2021. Период действия лимита определен с 17.10.2011 по 17.04.2012 в сумме 24 370 000 руб.
30.11.2011 между ОАО "Сбербанк России" и Фермерским хозяйством "Труд" в обеспечение кредитного договора N 1117 от 30.11.2011 заключен договор ипотеки N 5/1117, согласно п. 1.1. которого предметом договора является право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1300 кв. м, с кадастровым номером 50:46:0030101:89, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства здания магазина по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны от жилого дома N 1, корп. 1.
09.12.2011 ОАО "Сбербанк России" и Фермерское хозяйство "Труд" обратились в Электростальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки.
В январе 2012 года государственная регистрация договора ипотеки управлением приостановлена. Причины, препятствующие проведению государственной регистрации договора ипотеки, банком устранены, а именно, срок договора ипотеки приведен в соответствие со сроком договора аренды - по 30.08.2013.
Однако 01.03.2012 банком получено сообщение управления об отказе в государственной регистрации договора ипотеки с указание на то, что право аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного Фермерскому хозяйству "Труд" для размещения объектов торговли, не может являться предметом залога по договору об ипотеке со ссылкой на пункт 1 статьи 5, пункт 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Считая, что неосуществление Электростальским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области государственной регистрации ипотеки неправомерно и нарушает интересы банка, не получившего надлежащего обеспечения по ипотечному кредиту, ОАО "Сбербанк России" обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с наличием согласия собственника земельного участка на передачу в залог прав аренды на указанный земельный участок, оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки не имеется.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы суда первой инстанции положенные в основу решения основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, и не противоречат представленным в материалы дела доказательствам по следующим основаниям.
Глава 24 АПК РФ предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование действий (бездействия) органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, Закон) к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.
Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц; если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
В соответствии с п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Согласно ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 4 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
На основании п. 5 ст. 5 указанного Закона правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Согласно п. 1.1 ст. 62 указанного Закона залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Таким образом, передача в залог прав аренды земельного участка возможна при наличии согласия собственника.
Как следует из п. 5.3 договора аренды земельного участка N 2105 от 01.09.2009, арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласования с арендодателем.
Согласно п. 1.4 срок действия договора определен с 01.09.2009 по 31.08.2011.
Приказом Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области от 12.08.2011 N 245 срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030101:89 с Фермерским хозяйством "Труд" продлен до 30.08.2013.
В подтверждение согласования передачи права аренды спорного земельного участка в залог, банком представлено письмо Комитета от 11.08.2011 N 19-2188, в котором указано, что Комитет не возражает против передачи права аренды земельного участка в залог.
Между тем, отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора ипотеки со ссылкой на п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, и, как следствие, на ничтожность договора ипотеки N 5/1117 от 30.11.2011, не может быть признан законным, так как статья 20 ФЗ "О государственной регистрации" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, и такого основания для отказа в государственной регистрации указанная норма не содержит.
Кроме того, апелляционный суд обращает внимание на то, что абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, исходя из изложенного выше, проводя правовую экспертизу представленного договора ипотеки недвижимого имущества, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию, а также наличие соответствующих правомочий у заключивших его лиц.
При этом в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Соблюдение порядка предоставления объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора ипотеки, правомерность заключения этого договора, не входя в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
При этом, разрешение вопросов относительно недействительности сделки отнесено к исключительной компетенции суда и может быть осуществлено только в установленном законом порядке.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в данном случае, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
Вместе с тем, договор ипотеки N 5/1117 от 30.11.2011 в установленном законном порядке не оспорен и не признан недействительным, в связи с чем, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требования ОАО "Сбербанк России" являются законными и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Кроме того, регистрирующий орган в своем отказе не указал на основании кокой нормы статьи 20 Закона о государственной регистрации он отказа в осуществлении регистрационных действий.
В соответствии с части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, в нарушение ст. ст. 65, 200 АПК РФ Управление Росреестра по Московской области не представило доказательств, подтверждающих обоснованность ее действий при принятии оспариваемого ненормативного акта.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Московской области у суда апелляционной инстанции не имеется
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2012 года по делу N А41-21125/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.А.КРУЧИНИНА
Н.А.КРУЧИНИНА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)